Art. 37 – T.U.I.R. (Testo Unico Imposte Sui Redditi)

(D.P.R. del 22 dicembre 1986 n. 917 - Approvazione del testo unico delle imposte sui redditi)

Determinazione del reddito dei fabbricati [testo post riforma del 2004]

Articolo 37 - testo unico imposte sui redditi

1. Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.
2. Le tariffe d’estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisione quando se ne manifesti l’esigenza per sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto del Ministro delle finanze previo parere della commissione censuaria centrale e può essere effettuata per singole zone censuarie. Prima di procedervi gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni interessati.
3. Le modificazioni derivanti dalla revisione hanno effetto dall’anno di pubblicazione nella G.U. del nuovo prospetto delle tariffe, ovvero, nel caso di stima diretta, dell’anno in cui è stato notificato il nuovo reddito al possessore iscritto in catasto. Se la pubblicazione o notificazione avviene oltre il mese precedente quello stabilito per il versamento dell’acconto d’imposta, le modificazioni hanno effetto dall’anno successivo.
4. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte.
4 bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento. (1)
[4 ter. Se l’ammontare delle spese effettivamente sostenute in un anno e comprovate da idonea documentazione è superiore al 15 per cento del canone relativo all’anno medesimo, l’eccedenza può essere computata, sempre in misura tale da non superare complessivamente per ciascun periodo di imposta il predetto limite percentuale, in diminuzione dei canoni dei periodi di imposta successivi, ma non oltre il secondo]. (2)
[4 quater. Dall’ammontare complessivo del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale delle persone fisiche e di quello delle sue pertinenze si deduce, fino a concorrenza dell’ammontare stesso, l’importo di un milione centomila lire rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso. Sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e i suoi familiari dimorano abitualmente]. (3)

Articolo 37 - Testo Unico Imposte sui Redditi

1. Il reddito medio ordinario delle unità immobiliari è determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo, stabilite secondo le norme della legge catastale per ciascuna categoria e classe, ovvero, per i fabbricati a destinazione speciale o particolare, mediante stima diretta.
2. Le tariffe d’estimo e i redditi dei fabbricati a destinazione speciale o particolare sono sottoposti a revisione quando se ne manifesti l’esigenza per sopravvenute variazioni di carattere permanente nella capacità di reddito delle unità immobiliari e comunque ogni dieci anni. La revisione è disposta con decreto del Ministro delle finanze previo parere della commissione censuaria centrale e può essere effettuata per singole zone censuarie. Prima di procedervi gli uffici tecnici erariali devono sentire i comuni interessati.
3. Le modificazioni derivanti dalla revisione hanno effetto dall’anno di pubblicazione nella G.U. del nuovo prospetto delle tariffe, ovvero, nel caso di stima diretta, dell’anno in cui è stato notificato il nuovo reddito al possessore iscritto in catasto. Se la pubblicazione o notificazione avviene oltre il mese precedente quello stabilito per il versamento dell’acconto d’imposta, le modificazioni hanno effetto dall’anno successivo.
4. Il reddito delle unità immobiliari non ancora iscritte in catasto è determinato comparativamente a quello delle unità similari già iscritte.
4 bis. Qualora il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5 per cento, sia superiore al reddito medio ordinario di cui al comma 1, il reddito è determinato in misura pari a quella del canone di locazione al netto di tale riduzione. Per i fabbricati siti nella città di Venezia centro e nelle isole della Giudecca, di Murano e di Burano, la riduzione è elevata al 25 per cento. Per gli immobili riconosciuti di interesse storico o artistico, ai sensi dell’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, la riduzione è elevata al 35 per cento. (1)
[4 ter. Se l’ammontare delle spese effettivamente sostenute in un anno e comprovate da idonea documentazione è superiore al 15 per cento del canone relativo all’anno medesimo, l’eccedenza può essere computata, sempre in misura tale da non superare complessivamente per ciascun periodo di imposta il predetto limite percentuale, in diminuzione dei canoni dei periodi di imposta successivi, ma non oltre il secondo]. (2)
[4 quater. Dall’ammontare complessivo del reddito dell’unità immobiliare adibita ad abitazione principale delle persone fisiche e di quello delle sue pertinenze si deduce, fino a concorrenza dell’ammontare stesso, l’importo di un milione centomila lire rapportato al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione ed in proporzione alla quota di possesso. Sono ricomprese tra le pertinenze le unità immobiliari classificate o classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, destinate ed effettivamente utilizzate in modo durevole a servizio delle unità immobiliari adibite ad abitazione principale delle persone fisiche. Per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica che la possiede a titolo di proprietà, usufrutto o altro diritto reale e i suoi familiari dimorano abitualmente]. (3)

Note

(1) Il presente comma è stato aggiunto dall’art. 11, L. 30.12.1991, n. 413 e, da ultimo, così modificato dall’art. 4, L. 28.06.2012, n. 92
(2) Il presente comma è stato abrogato dall’art. 4, D.L. 31.05.1994, n. 330.
(3) Il presente comma è stato abrogato dall’art. 18, L. 13.05.1999, n. 133

Massime

In tema di redditi d’impresa, deve distinguersi tra immobili merce, destinati al mercato di compravendita, immobili patrimonio, destinati al mercato locativo, e immobili strumentali per destinazione o per natura, in quanto funzionali, i primi, secondo un’interpretazione restrittiva, allo svolgimento di attività tipicamente imprenditoriali e inidonei alla produzione di un reddito autonomo rispetto a quello del complesso aziendale nel quale sono inseriti, e caratterizzati, i secondi, da una strumentalità oggettiva senza che rilevi la loro utilizzazione per l’esercizio dell’impresa. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto che il terreno agricolo di proprietà di una società in nome collettivo che svolgeva attività incentrata sulla locazione dello stesso non costituisse bene strumentale per destinazione, quanto piuttosto l’oggetto dell’attività stessa). Corte di Cassazione Sezione TRI Civile Sentenza 20 febbraio 2020 n. 4417

In tema di classamento, l’attribuzione di rendita catastale ai fabbricati a destinazione speciale o particolare non presuppone l’esecuzione del previo sopralluogo, il quale non costituisce né un diritto del contribuente né una condizione di legittimità del correlato avviso attributivo di rendita, trattandosi solo di uno strumento conoscitivo del quale l’Amministrazione può avvalersi, ferma restando la necessità della stima diretta ai fini della determinazione del reddito medio ordinario, come previsto dall’art. 37 del d.P.R. n. 917 del 1986, ricavabile dalle caratteristiche del bene anche sulla base delle risultanze documentali a disposizione dell’Ufficio. Corte di Cassazione Sezione TRI Civile Ordinanza 7 marzo 2019 n. 6633

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