1. Caratteristiche dei diritti reali
Come anticipato nella parte introduttiva i diritti reali conferiscono al proprietario di una determinata cosa il massimo potere su di essa. Costituiscono caratteristiche dei diritti reali le peculiarità indicate nella seguente tabella:
| Tipicità | Non è possibile costituire diritti reali diversi da quelli già previsti dalla legge |
| Immediatezza | Il titolare di un diritto reale ha la possibilità di disporre immediatamente della cosa |
| Assolutezza | Il titolare ha facoltà di far valere il diritto nei confronti di qualsiasi soggetto che limiti il godimento della cosa |
| Diritto di seguito | Il diritto è immediatamente collegato al bene e non alla persona del titolare. Quindi, qualora il bene dovesse cambiare proprietario, un determinato diritto già pendente sulla cosa, continuerà a farlo anche dopo il cambio di proprietà |
2. I diritti reali previsti dalla legge italiana
L’ordinamento giuridico italiano prevede due macro categorie di diritti reali, ovvero:
| Il diritto di proprietà | Consente al titolare di tale diritto la più ampia facoltà di godimento che la legge riconosce sulle cose |
| Diritti reali su cosa altrui o diritti in re aliena | Consentono di interferire con l’esclusiva titolarità di un diritto del proprietario (es. usufrutto). Tale categoria di diritti reali è dotata, a sua volta, di determinate peculiarità che conducono alla suddivisione tra: – Diritti reali di godimento – limitano il potere di godimento del proprietario, ovvero il potere di trarre dalla cosa l’utilità che può generare. In questa categoria rientrano la superficie, l’enfiteusi, l’usufrutto, l’uso, l’abitazione, la servitù. – Diritti reali di garanzia – conferiscono la possibilità ad un creditore di assoggettare la cosa ad un vincolo di carattere giuridico. In questa categoria rientrano quindi il pegno e l’ipoteca. |
2.1. Il diritto di proprietà
Il diritto di proprietà è riconosciuto in maniera espressa dal codice civile. Ad esso è infatti dedicato il titolo II del libro III del Codice. L’art. 832 c.c., nel sottolineare il valore del diritto di proprietà, chiarisce che il proprietario ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo. Per orientamento consolidato in dottrina, il diritto di proprietà è contrassegnato dai seguenti caratteri:
- Elasticità – nell’ipotesi in cui i poteri del proprietario vengano limitati, il diritto alla proprietà rimane comunque integro. Al cessare della limitazione poi, il diritto di proprietà torna alla pienezza originaria;
- Pienezza – il titolare della cosa sarà libero di utilizzare il bene nella maniera da lui ritenuta più opportuna (nei limiti del lecito);
- Esclusività – sulla stessa cosa non potranno esserci più diritti di proprietà. Può esserci una proprietà per quota, ma quella quota risulta di esclusiva proprietà del titolare;
- Perpetuità – il diritto di proprietà è caratterizzato dall’assenza di un limite temporale;
- Imprescrittibilità – il diritto di proprietà non si perde per l’assenza di utilizzo da parte del proprietario. Vi è ipotesi di passaggio di proprietà del bene per usucapione, ma è un concetto che non corrisponde alla prescrittibilità.
3. Diritti reali di godimento
Come accennato nella tabella precedente, il diritto reale di godimento conferisce a un determinato soggetto di godere di un bene di proprietà altrui. Il godimento è suddiviso in diverse categorie, a seconda dell’uso che il titolare del diritto reale potrà farne. Sono diritti reali di godimento l’usufrutto, l’enfiteusi, l’uso, il diritto di abitazione, il diritto di superficie e il diritto di servitù.
3.1 Diritto di superficie
La costituzione del diritto di superficie è disciplinata dall’art. 952 del codice civile che prevede come il proprietario possa conferire a terzi di fare e mantenere la costruzione sopra o sotto il proprio suolo.
Una volta conferito tale diritto, che potrà essere temporalmente limitato o perpetuo, il proprietario del suolo non potrà edificare qualora da tale azione ne derivi un pregiudizio per il diritto del superficiario.
In virtù del disposto dell’art. 952 c.c., la costruzione edificata dal superficiario non potrà nemmeno essere acquisita per l’effetto del principio di accessione, poiché la titolarità della proprietà resta in capo al costruttore.
3.2 Enfiteusi
L’enfiteusi consiste in un diritto reale di godimento su cose di proprietà altrui, e attribuisce al titolare lo stesso diritto di godimento del fondo che spetta al proprietario, fatto salvo l’obbligo di pagare un canone periodico al concedente e di apportarne delle migliorie.
Anche l’enfiteusi costituisce una limitazione della libertà di godimento del proprietario del fondo. La costituzione dell’enfiteusi potrà avere un arco temporale limitato ovvero potrà essere costituito in perpetuo. Ad ogni modo la sua durata non potrà essere inferiore agli anni venti.
3.3 Usufrutto
L’usufrutto consiste nel diritto riconosciuto all’usufruttuario di godere e disporre della cosa altrui, traendo da essa tutte le utilità che può dare, compresi i frutti che eventualmente produce, con l’obbligo di non cambiare la destinazione d’uso.
Il proprietario, in questo caso, è totalmente privato della libertà di usare il bene e di beneficiare degli eventuali frutti che produce. Egli è definito “nudo proprietario”.
A differenza degli altri diritti reali di godimento fin qui trattati, l’usufrutto non può essere conferito in maniera perpetua e, quindi, non può essere oggetto di eredità. La sua durata, infatti, coincide con la morte dell’usufruttuario.
3.4 Il diritto di abitazione e l’uso della cosa
Diritti reali di godimento simili all’usufrutto sono il diritto di abitazione ex art. 1022 c.c. e il diritto di uso così come disciplinato dall’art. 1021 c.c.
Attraverso il diritto di abitazione, il titolare avrà facoltà di abitare una casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.
Secondo quanto previsto dall’art. 540 c.c., alla morte del titolare del diritto di abitazione il coniuge potrà comunque continuare ad abitare nella casa coniugale, fino alla morte.
Con il diritto di uso, invece, il titolare avrà facoltà di utilizzare un bene mobile o immobile e, se fruttifero, di beneficiare dei frutti nel limite dei bisogni propri e della famiglia.
La differenza tra diritto di abitazione e uso di una casa sta nel fatto che chi possiede il primo diritto potrà soltanto abitarla insieme ai suoi familiari, mentre nel secondo caso la casa potrà essere usata per essere adibita ad ufficio, deposito ecc.
3.5 La servitù prediale
La servitù prediale rientra nel novero dei diritti reali di godimento e consiste nel peso imposto su un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario. Costituiscono requisiti fondamentali per la costituzione della servitù prediale:
- La vicinanza tra i fondi;
- La predialità ovvero che la servitù è posta a vantaggio di uno dei due fondi;
- L’utilità ovvero che dal diritto di servitù scaturisca una migliore utilizzazione del fondo.
4. Diritti reali di garanzia
Con il diritto reale di garanzia può essere posto un vincolo a un determinato bene affinchè assolva alla funzione di tutelare uno o più creditori.
Gli istituti previsti per l’ottenimento della garanzia su un credito sono il pegno e l’ipoteca.
4.1 Il pegno
Secondo la nozione impartita dall’art. 2784 c.c., Il pegno consiste nel conferire a garanzia del credito i beni mobili, le universalità di mobili, i crediti e altri diritti aventi per oggetto beni mobili.
In maniera più semplice può essere spiegato come il diritto concesso su un bene mobile dal debitore o da un terzo, a vantaggio del creditore e a garanzia del suo credito. In caso di inadempimento il creditore potrà soddisfarsi sul bene concesso in pegno.
Peculiare caratteristica è che tale istituto può essere esercitato solo su beni mobili.
4.2 L’ipoteca
L’ipoteca, come nel caso del pegno, costituisce una garanzia reale su determinato credito. L’ipoteca, a differenza del pegno, può essere esercitata su beni immobili o su beni mobili registrati. L’ipoteca potrà essere volontaria, giudiziale e legale.
Per poter essere valida l’ipoteca dovrà essere regolarmente trascritta presso la conservatoria dei registri immobiliari.
5. Diritti reali e prescrizione
La perdita di un diritto reale su cosa altrui si estingue a causa di un protratto non uso della cosa. In questo caso, il termine di prescrizione fissato dalla legge è di venti anni.
6. Tutela giudiziaria: l’azione confessoria
L’art. 1079 del codice civile prevede la possibilità per un determinato soggetto di ottenere attraverso una azione giudiziale, il riconoscimento del proprio diritto di servitù su un bene di proprietà di un terzo, qualora il proprietario o altro soggetto ne contesti l’esercizio.
Tale azione può essere, in realtà, esperita anche quando si vuole rivendicare l’esistenza di altro diritto reale, e si suole parlare di azione confessoria (dal latino actio confessoria)
