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Il contratto di locazione

Linee generali sulle diverse tipologie dei contratti di locazione previsti dal nostro ordinamento giuridico e sugli obblighi del conduttore e del locatore.

1. Oggetto, fonti di diritto e requisiti del contratto di locazione

Con il contratto di locazione un soggetto, detto locatore (proprietario dell’immobile), si impegna a cedere il godimento di un bene in favore di un altro soggetto, conduttore (affittuario), a fronte di un corrispettivo (canone) da versare da parte di quest’ultimo, con cadenza periodica.

Tale categoria di contratti è disciplinata dal codice civile e dalle leggi speciali in materia, più precisamente:

  • La legge n. 392/1978(1) con oggetto la “disciplina delle locazioni di immobili urbani”;
  • La legge n. 431/1998(2) con oggetto la “disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”.

A prescindere dalle diverse tipologie di contratto, di cui parleremo più avanti, si possono comunque individuare alcuni requisiti generali comuni a tutte le tipologie contrattuali, ovvero:

  1. L’indicazione delle parti con i relativi dati anagrafici;
  2. L’indicazione dell’immobile oggetto della locazione;
  3. L’importo del canone e la relativa tempistica con cui dovrà essere pagato;
  4. La durata;
  5. Indicazione dell’importo da versare a titolo cauzionale.

2. Principali tipologie dei contratti di locazione

Si riassumo di seguito le principali tipologie di contratto previsti per la locazione di immobili:

2.1 Locazione a canone libero

Caratteristica di tale tipologia contrattuale è la libera pattuizione del canone e di ogni altro elemento accessorio, senza che la legge stabilisca particolari limiti. La durata standard è di quattro anni e, se entro sei mesi non vi è disdetta a mezzo raccomandata a.r., il contratto si intende rinnovato per altri quattro anni. La fonte di diritto principale della locazione a canone libero si rinviene nella legge 431/1998 (2).

2.2. Locazione a canone concordato

A differenza della locazione a canone libero, tale tipologia contrattuale prevede, appunto, che l’entità del canone non potrà essere frutto di una autonoma scelta delle parti, ma dovrà seguire le indicazioni fissate dalle associazioni che rappresentano i conduttori e da quelle che rappresentano i locatori. La legge, in questo caso, determina anche in maniera inderogabile la durata del contratto con la formula 3 + 2 (anni).

Al termine dei tre anni, le parti potranno stipulare ex novo un nuovo contratto di affitto. Alternativamente, qualora non intervenga una nuova pattuizione contrattuale, la locazione si intende rinnovata per altri due anni, a meno che il locatore o il conduttore non abbiano inviato lettera di disdetta con anticipo di 6 mesi rispetto alla scadenza triennale.

Al termine dei successivi due anni, qualora non sia intercorsa tra le parti alcuna lettera formale di disdetta, il contratto si intenderà rinnovato per un ulteriore biennio.

Il vantaggio principale di questo tipo di contratto, per il locatore, si rinviene in un aggravio minore di imposte. Per il conduttore, invece, vi è più ampia tutela rispetto alla pattuizione del canone.

2.3 Locazione ad uso transitorio

La locazione ad uso transitorio è rubricata all’art. 5 della legge 431/1998. I criteri di definizione del contratto sono stati oggetto di aggiornamento dal recente decreto interministeriale del 16 gennaio 2017.

La stipula di questo genere di contratto è prevista per soddisfare particolari esigenze dei proprietari e dei conduttori per la sottoscrizione di accordi di locazione di brevissima durata. Si pensi a chi, ad esempio, per esigenze lavorative dovrà vivere fuori sede per un periodo di tempo molto limitato.

Perno della disciplina di questa tipologia di contratto è la durata, che non può essere inferiore a un mese e non superiore a diciotto.

Generalmente, il canone di locazione per la tipologia contrattuale ad uso transitorio può essere scelto liberamente dalle parti. Tuttavia, in alcune zone l’importo viene indicato da accordi territoriali.

2.4 Locazione a studenti universitari

Questa tipologia di contratto è strettamente connessa alla fattispecie dei contratti di natura transitoria. In questo caso, la durata del contratto prevista dalla legge parte da un minimo di 6 mesi a un massimo di 36 mesi.

Il contratto di locazione a studenti universitari può essere sottoscritto anche dai genitori.

Vantaggio per lo studente fuori sede è, quindi, quello di non impegnarsi contrattualmente per un periodo di tempo superiore a quello di cui necessita per completare il suo percorso di studi. Il locatore che utilizza tale previsione contrattuale, invece, consegue dei vantaggi di natura fiscale.

2.5 Locazione per finalità turistiche

Vi è, infine, il non meno importante contratto di locazione per finalità turistiche. Tale tipologia di contratto è prevista per regolarizzare i contratti di locazione stipulati per un periodo molto limitato e che hanno come oggetto l’affitto di un immobile per finalità turistiche. Non bisogna pensare però, che questo genere di contratto possa essere utilizzato soltanto in località “riconosciute” come mete turistiche, infatti la legge non pone alcun limite di carattere territoriale.

A pena di nullità, il contratto di locazione per finalità turistiche:

  • deve essere redatto per iscritto;
  • il canone di locazione può essere liberamente stabilito dalle parti;
  • In caso di locazione superiore ai 30 giorni il contratto dovrà obbligatoriamente essere registrato, ed entro 24 ore dalla consegna delle chiavi il locatore dovrà informare del contratto l’autorità locale di pubblica sicurezza o il sindaco.
  • Nel caso di locazione a extracomunitari o apolidi, la comunicazione va sempre fatta, a prescindere dal periodo di permanenza.

2.6 Locazione commerciale

Sebbene per la sua peculiare disciplina, il contratto di locazione commerciale sia meritevole di separata trattazione, si rammentano qui le sue principali caratteristiche.

Oltre che dalle norme generali previste dal codice civile, la locazione commerciale è disciplinata dalla legge n. 392 del 1978. Tale tipologia di contratto è previsto per i casi in cui il conduttore intenda esercitare all’interno dell’immobile oggetto di locazione, una attività con scopo di lucro.

La pattuizione del canone è rimessa alla volontà delle parti. La durata del contratto di locazione commerciale è di 6 anni con proroga di ulteriori 6 anni in caso di tacito rinnovo. Con preavviso di almeno 12 mesi, il conduttore può recedere dal contratto.

In caso di gravi motivi il recesso può avvenire anche nel più breve termine di 6 mesi. Il canone può essere oggetto di adeguamento periodico nella misura del tasso di inflazione emanato dall’Istat.

Il locatore, invece, potrà comunicare disdetta anticipata per cause tassativamente previste dalla legge o con disdetta comunicata a mezzo raccomandata 12 mesi prima della scadenza pattuita.

3. Registrazione del contratto di locazione

Qualsiasi tipo di contratto di locazione è soggetto obbligatoriamente a registrazione presso l’agenzia delle entrate, tranne, come abbiamo già visto nella sezione dei contratti con finalità turistiche, quelli che prevedono una durata inferiore a 30 giorni.

Per la registrazione sono dovute l’imposta di registro e l’imposta di bollo. La prima imposta varia in base alla destinazione dell’immobile oggetto di locazione e sarà, quindi del:

  • 2% del canone annuo moltiplicato il numero delle annualità per i fabbricati ad uso abitativo;
  • 1% del canone annuo in caso di soggetti passivi di iva e 2% negli altri casi, per i fabbricati strumentali per natura;
  • 0,50 % del canone annuo moltiplicato per il numero delle annualità per i fondi rustici;
  • 2% del canone annuo moltiplicato per il numero di annualità per tutti gli altri tipi di fabbricati.

L’imposta di bollo, invece, ammonta a 16 euro ogni 4 facciate o 100 righe.

4. Obblighi del locatore

Gli obblighi del locatore si rinvengono negli artt. 1575 e successivi del codice civile. Partendo dalle generali disposizioni dell’art. 1575 c.c. il locatore è tenuto a:
– consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione;
– mantenere in stato da servire all’uso convenuto;
– garantire il pacifico godimento durante la locazione.

La cosa locata dovrà, quindi, essere mantenuta in buono stato locativo e per tale principio il locatore dovrà eseguire, anche durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Le riparazioni che non sono a carico di quest’ultimo dovranno essere comunicate al locatore. Il conduttore potrà anche farle personalmente (previa comunicazione al locatore) e poi chiedere il rimborso.

5. Obblighi del conduttore

Gli obblighi del conduttore sono inquadrati, in linea generale, dagli artt. 1587 e ss. del codice civile i quali prevedono, appunto, che:

“il conduttore deve prendere in consegna la cosa e osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze; dare il corrispettivo nei termini convenuti”.

Inoltre, ai sensi dell’art. 1588 c.c. il locatore risponde anche per la perdita o deterioramento della cosa locata anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. È responsabile anche per i danni cagionati all’immobile da terze persone che egli ha ammesso anche temporaneamente all’uso della cosa.

Il conduttore, infine, è tenuto a restituire al locatore la cosa usata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta, salvo il normale deperimento in relazione all’uso della cosa (art. 1592 c.c.).

6. Opere di manutenzione ordinaria e straordinaria nel contratto di locazione

La competenza relativa alle spese ordinarie e straordinarie nel contratto di locazione è disciplinata in maniera approfondita dalla tabella concordata tra Confedilizia e Sunia-Sicet-Uniat del 2014, e la tabella integrativa elaborata dal Sicet.

Tendenzialmente, comunque, tutti i costi di piccola manutenzione sono a carico del conduttore oltre quelli di manutenzione ordinaria. La manutenzione straordinaria, invece, è di esclusiva competenza del locatore.

7. Il recesso dal contratto di locazione

Come abbiamo già visto, tra i requisiti del contratto di locazione vi è l’indicazione della durata che determina il momento in cui si concluderà il rapporto contrattuale instauratosi tra le parti.

Può comunque accadere che conduttore o locatore abbiano intenzione di recedere anticipatamente dal contratto in essere e, in entrambi i casi, è prevista una specifica regolamentazione. Bisogna premettere che il nostro ordinamento giuridico prevede più tutele per il conduttore che per il locatore.

8. Disdetta del contratto di locazione da parte del locatore

La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore è espressamente disciplinata dalla legge 9 dicembre 1998 n. 431 che prevede all’art. 3:

“Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell’articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a. quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b. quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c. quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d. quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e. quando l’immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all’ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso;

f. quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;

g. quando il locatore intenda vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

Inoltre, il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi”.

L’art. 1612 del codice civile indica, altresì, che qualora il locatore si sia riservato la facoltà di recedere dal contratto per abitare egli stesso nella casa locata, deve darne le ragioni nel termine stabilito.

9. Disdetta del contratto di locazione da parte del conduttore

Il conduttore, invece, essendo ritenuto dal legislatore parte debole della pattuizione contrattuale, ha la facoltà di recedere in qualsiasi momento, dandone comunicazione almeno dodici mesi prima a mezzo raccomandata per i contratti di locazione ad uso commerciale e sei mesi prima per tutte le altre fattispecie contrattuali.

Tabella consuntiva

Canone concordato Canone concordato – Studenti universitari Canone concordato – Transitori Affitti a canone libero
Durata 4 anni + 4 di rinnovo automatico 3 anni + 2 di rinnovo automatico (0 + 3 previa intesa) da 6 mesi a 3 anni rinnovo automatico dello stesso periodo alla prima scadenza (salvo disdetta) da 1 a 18 mesi
Canone liberamente stabilito nella contrattazione tra le parti tetto massimo stabilito in accordi territoriali tetto massimo stabilito in accordi territoriali tetto massimo stabilito in accordi territoriali o d.m. fino al 20% superiore al canone concordato

Canoni e durata dei contratti di locazione standard

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