Il contratto di locazione di immobile adibito ad uso non abitativo concluso “iure privatorum” dalla pubblica amministrazione in qualità di conduttore non si sottrae alla disciplina del recesso anticipato ex art. 27, comma 8, l. n. 392 del 1978, secondo cui le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale devono essere determinate da avvenimenti estranei alla sua volontà, imprevedibili, sopravvenuti alla costituzione del rapporto e tali da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione, non potendo esse risolversi nella soggettiva e unilaterale valutazione dal medesimo effettuata in ordine alla convenienza (o meno) di continuare il rapporto locativo, né potendosi apprezzare la legittimità del recesso in base all’esclusivo rilievo della natura pubblicistica delle determinazioni assunte dal soggetto conduttore. (In applicazione del principio, la S.C. ha cassato la decisione di merito ritenendo che non costituisse, di per sé, motivo idoneo di recesso anticipato dal rapporto di locazione la delibera di un’azienda sanitaria locale, adottata in attuazione di una legge regionale, volta a redistribuire sul territorio le strutture psichiatriche). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9704 del 13 aprile 2021 (Cass. civ. n. 9704/2021)
In tema di recesso del conduttore di immobile adibito ad uso non abitativo, le ragioni che consentono al locatario di liberarsi in anticipo del vincolo contrattuale, ai sensi dell’art. 27, ultimo comma, l. n. 392 del 1978, devono essere determinate da avvenimenti estranei alla volontà del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, che ne rendano oltremodo gravosa la prosecuzione. La gravosità di tale prosecuzione, che deve avere una connotazione oggettiva, non potendo risolversi nella unilaterale valutazione effettuata dal medesimo conduttore in ordine alla convenienza o meno di continuare il rapporto locativo, deve non solo eccedere l’ambito della normale alea contrattuale, ma consistere, altresì, ove venga in rilievo l’attività di un’azienda, in un sopravvenuto squilibrio tra le prestazioni originarie idoneo ad incidere significativamente sull’andamento dell’azienda stessa globalmente considerata e, quindi, se di rilievo nazionale o multinazionale, anche nel complesso delle sue varie articolazioni territoriali. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto esente da censure la sentenza che aveva considerato motivo legittimo di recesso la gravità della crisi economica – divenuta palese esclusivamente dopo l’ultimo rinnovo automatico del contratto – in relazione alla collocazione geografica dell’attività commerciale svolta all’interno dell’immobile locato). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23639 del 24 settembre 2019 (Cass. civ. n. 23639/2019)
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, le parti, nella loro autonomia negoziale, possono fissare un termine di preavviso inferiore a quello semestrale previsto dall’art. 27 della legge n. 392 del 1978 per il recesso del conduttore, il cui esercizio fa sorgere l’obbligo di corrispondere i canoni sino al compimento del periodo di preavviso come convenzionalmente stabilito. Cassazione civile, Sez. VI-III, ordinanza n. 23424 del 19 settembre 2019 (Cass. civ. n. 23424/2019)
In tema di contratto di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, la rinuncia del locatore alla facoltà di diniego di rinnovo alla prima scadenza, di cui all’art. 29 l. n. 392 del 1978, non determina la trasformazione del contratto in ultranovennale, con conseguente applicazione della relativa disciplina formale, essendo necessario, allo scopo, che entrambe le parti siano vincolate a tale durata. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 30619 del 27 novembre 2018 (Cass. civ. n. 30619/2018)
L’attività della casa di riposo per anziani va qualificata come (anche) alberghiera, in quanto offre all’ospite un alloggio in struttura propria, sicché è applicabile ai relativi contratti di locazione la durata novennale prevista, per le attività alberghiere, dall’art. 27, comma 3, della l. n. 392 del 1978, nonostante la prestazione accessoria – ma imprescindibile e qualificante – della fornitura di servizi personali, ordinariamente consistenti, a titolo esemplificativo, nella dazione e manutenzione della biancheria da letto e da bagno, nel riassetto dei locali e nell’attività ricreativa. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 16309 del 21 giugno 2018 (Cass. civ. n. 16309/2018)
Il conduttore che deduca il proprio diritto alla risoluzione anticipata del rapporto e riconsegni l’immobile al locatore, il quale accetti la consegna con riserva (facendo espressa riserva di azione per i diritti ancora nascenti dal contratto), non è liberato ai sensi dell’art. 1216 c.c. dall’obbligo del pagamento dei canoni ancora non maturati, ed il successivo accertamento della insussistenza del diritto di recesso comporta che il conduttore medesimo è tenuto al pagamento dei canoni fino alla scadenza del contratto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14268 del 8 giugno 2017 (Cass. civ. n. 14268/2017)
Nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, convenzionalmente destinati ad una attività il cui esercizio richieda specifici titoli autorizzativi dipendenti anche dalla situazione edilizia del bene (abitabilità dello stesso e sua idoneità all’esercizio di un’attività commerciale), l’inadempimento del locatore può configurarsi quando la mancanza di tali titoli dipenda da carenze intrinseche o da caratteristiche proprie del bene locato, sì da impedire in radice il rilascio degli atti amministrativi necessari e, quindi, l’esercizio lecito dell’attività del conduttore conformemente all’uso pattuito, ovvero quando il locatore abbia assunto l’obbligo specifico di ottenere i necessari titoli abilitativi, restando invece escluso allorché il conduttore abbia conosciuta e consapevolmente accettata l’assoluta impossibilità di ottenerli. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15377 del 26 luglio 2016 (Cass. civ. n. 15377/2016)
Nell’ipotesi in cui, nel corso del procedimento instaurato dal locatore per ottenere la risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, intervenga la restituzione dell’immobile per finita locazione, non vengono meno l’interesse ed il diritto del locatore ad ottenere l’accertamento dell’operatività di una pregressa causa di risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, potendo da tale accertamento derivare effetti a lui favorevoli. (In applicazione di tale principio, la S.C. ha annullato la decisione di merito che aveva dichiarato cessata la materia del contendere, sul presupposto dell’avvenuta cessazione del contratto di locazione ad uso non abitativo nelle more tra il giudizio di primo e secondo grado, rilevando, per contro, la persistenza dell’interesse all’accertamento dell’avvenuta risoluzione del contratto, in forza dell’operatività di una clausola risolutiva espressa, giacché essa avrebbe comportato, ai sensi dell’art. 1458 c.c., la condanna alla restituzione delle prestazioni adempiute). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 25740 del 22 dicembre 2015 (Cass. civ. n. 25740/2015)
In tema di locazione, la nullità della clausola che limita la durata di un contratto soggetto alle disposizioni dell’art. 27, L. 392 del 1978, ad un tempo inferiore al termine minimo stabilito dalla legge determina l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c., con conseguente applicazione della durata legale prevista dal quarto comma del citato art. 27, risultando irrilevante l’avere le parti convenuto che l’invalidità anche di una sola clausola contrattuale comporti il venir meno dell’intero negozio. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24843 del 21 novembre 2014 (Cass. civ. n. 24843/2014)
In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle attività indicate nell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la iniziale pattuizione di un termine di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude l’applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, con la conseguenza che è affetta da nullità, ai sensi dell’art. 79 della legge n. 392 del 1978, la clausola diretta a limitare la durata della rinnovazione sino al compimento di una complessiva durata di anni dodici. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1596 del 26 gennaio 2005 (Cass. civ. n. 1596/2005)
In tema di locazione di immobili per lo svolgimento di una delle attività indicate nell’art. 27 della legge n. 392 del 1978, la previsione di un termine di durata del contratto superiore a quella minima di legge non esclude l’applicabilità della disciplina del rinnovo alla prima scadenza di cui al successivo art. 28, ancorché la durata del contratto inizialmente pattuita sia uguale o superiore a quella di dodici o diciannove anni risultante dalla somma della durata minima legale iniziale e da quella minima di rinnovo, rispettivamente disposta per le attività indicate nei primi due commi dell’art. 27 e nel terzo comma del medesimo articolo. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22129 del 24 novembre 2004 (Cass. civ. n. 22129/2004)
In tema di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, la disciplina dettata dagli artt. 38 e 39 della legge n. 392 del 1978 con riguardo al diritto di prelazione e riscatto da parte del conduttore si applica anche alle aree nude, allorché, su di esse, si svolga un’attività ricompresa tra quelle di cui all’art. 27 della legge citata. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2069 del 4 febbraio 2004 (Cass. civ. n. 2069/2004)
L’art. 7 del D.L. 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, nella legge 21 febbraio 1989, n. 61, che dispone, nel primo comma, la sospensione dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio per finita locazione alla scadenza del periodo transitorio in relazione alle locazioni ad uso diverso dall’abitazione di cui all’art. 27 della legge n. 392 del 1978 sino al 31 dicembre 1989, e prevede – inoltre – nel secondo comma, che, per il periodo di sospensione la somma dovuta ai sensi dell’art. 1591 c.c. è pari all’ultimo canone corrisposto, aumentato del 100%, non si applica nei confronti dei conduttori titolari di locazioni di immobili adibiti ad attività che comportano contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori, nei riguardi dei quali l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata dalla previa corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento ai sensi degli artt. 34 e 69 della legge n. 392 del 1978. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 587 del 22 gennaio 1999 (Cass. civ. n. 587/1999)
La disciplina della L. 27 luglio 1978, n. 392 è applicabile anche alla locazione di immobili adibiti ad uso di deposito, purché collegati in senso spaziale o temporale con una delle attività indicate negli artt. 27 e 42 della legge predetta. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6522 del 19 luglio 1996 (Cass. civ. n. 6522/1996)
La stipulazione di un contratto di locazione di un immobile urbano destinato ad uso non abitativo, soggetto alle disposizioni dell’art. 27 della legge 27 luglio 1978 n. 392, per una durata inferiore al termine minimo di legge non determina la nullità del contratto, ma l’invalidità della clausola derogativa e di conseguenza l’automatica eterointegrazione del contratto, ai sensi del secondo comma dell’art. 1419 c.c., con l’applicazione della durata minima prevista dalla norma. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3733 del 19 aprile 1996 (Cass. civ. n. 3733/1996)
Qualora sia stipulata per una durata inferiore a quella legale una locazione di immobile destinato all’esercizio di una delle attività previste dall’art. 27 della L. n. 392 del 1978, il contratto, ove sorga controversia, potrà essere ritenuto conforme al modello legale «locazione non abitativa transitoria» e, quindi, sottratto alla sanzione di nullità di cui all’art. 79 della legge stessa ed alla eterointegrazione ex art. 1339 c.c., a condizione che la transitorietà sia espressamente enunciata, con specifico riferimento alle ragioni che la determinano, in modo da consentirne la verifica in sede giudiziale e sempreché risulti, in esito ad essa, che le ragioni dedotte (delle quali si postula l’effettività, ricorrendo, diversamente, una fattispecie simulatoria) siano di natura tale da giustificare la sottrazione del rapporto al regime ordinario e, cioè, siano ragioni obiettive che escludano esigenze di stabilità. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3663 del 18 aprile 1996 (Cass. civ. n. 3663/1996)
All’affitto di azienda sono inapplicabili sia le norme della legge sull’equo canone n. 392/78, sia le disposizioni della legge 12 marzo 1968, n. 326 art. 2 lett. e) e ss. concernenti le agevolazioni in favore dei soggetti realizzatori di impianti sportivi e ricreativi e non dei soggetti che tali impianti hanno successivamente gestito. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6591 del 12 giugno 19950 (Cass. civ. n. 6591/1995)
In tema di locazione di immobili urbani, adibiti ad uso non abitativo, per verificare se un determinato rapporto sia assoggettabile alla disciplina dell’art. 27 n. 392 del 1978, il giudice deve unicamente accertare se l’immobile oggetto della locazione – che può essere rappresentato anche da un’area nuda di modeste dimensioni – sia destinato ad una delle attività indicate in detta disposizione, indagando sulla sussistenza, o meno di un collegamento funzionale tra la disponibilità dell’immobile locato e l’attività del conduttore (nella specie, la S.C. ha ritenuto assoggettabile all’art. 27 cit. la locazione di un’area nuda destinata dal conduttore, secondo le previsioni contrattuali, all’installazione di una cabina per servizio automatico di fotografie e fotocopie). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6200 del 2 giugno 1995 (Cass. civ. n. 6200/1995)
Qualora, sulla domanda del conduttore di recesso da un contratto locativo ai sensi dell’art. 27, ultimo comma legge 27 luglio 1978 n. 392, il pretore abbia declinato la propria competenza per ragioni di valore con provvedimento emesso anteriormente alla data del 30 aprile 1995 ed impugnato con regolamento di competenza, la sopravvenienza, durante la sospensione del processo ex art. 48 c.p.c., dell’art. 9 D.L. 18 ottobre 1995, modificativo dell’art. 90, comma terzo legge 26 novembre 1990 n. 353, comporta che la causa debba essere decisa dallo stesso pretore competente per materia per tutte le cause relative ai rapporti di locazione di immobili urbani ex art. 8 comma secondo, n. 3 c.p.c., nella nuova formulazione, ancorché egli fosse incompetente secondo la legge anteriore. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1440 del 23 febbraio 1995 (Cass. civ. n. 1440/1995)
La disciplina del capo II titolo primo della L. 27 luglio 1978, n. 392 è applicabile alle locazioni non solo di edifici ma di tutti gli immobili, di qualunque specie, nei quali effettivamente si eserciti una delle attività contemplate dall’art. 27 della citata legge, secondo le previsioni contrattuali e, comunque, con il consenso o senza tempestiva opposizione del locatore (nella specie, trattavasi di area nuda utilizzata per la custodia di autoveicoli). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8386 del 9 luglio 1992 (Cass. civ. n. 8386/1992)
L’art. 27 della L. n. 392/1978, che disciplina la durata delle locazioni di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello di abitazione, concerne tutti gli immobili urbani, di qualunque specie, in cui si eserciti una delle attività contemplate nei primi due commi del medesimo art. 27, ivi comprese, pertanto, anche le locazioni di aree urbane non edificate (cosiddette aree nude) destinate, per contratto, all’esercizio di una delle dette attività (nella specie stazione di servizio per la vendita di carburante), con la conseguenza che la controversia relativa all’aggiornamento del relativo canone rientra nella competenza del pretore a norma dell’art. 45 della detta legge. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6537 del 27 giugno 1990 (Cass. civ. n. 6537/1990)
L’ambito di applicazione della L. 27 luglio 1978, n. 392 è delimitato dalla materia delle locazioni degli immobili urbani, sicché deve ritenersi che il recesso dal contratto di locazione, quale previsto dalla disciplina transitoria contenuta nella stessa legge, sia ammesso solo per la necessità di esercitare nell’immobile un’attività la cui concreta attuazione sia consentita dalla natura e destinazione urbana dell’immobile oggetto del contratto. Conseguentemente, mentre tra le attività che consentono il recesso rientrano quelle agricole connesse contemplate dall’art. 2135, comma secondo, c.c., in quanto ricomprese tra le attività industriali, commerciali ed artigianali, considerate dalla legge n. 392/1978, non vi rientra la mera coltivazione del fondo. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2615 del 30 marzo 1990 (Cass. civ. n. 2615/1990)
Ai fini del recesso del locatore previsto dall’art. 29 della legge n. 392 del 1978 in relazione alle attività indicate dall’art. 27, esula dalla nozione di attività industriale quella svolta dall’«associazione degli industriali», che non si pone, rispetto all’attività anzidetta, con carattere di ausiliarietà, in quanto l’associazione costituisce un’organizzazione che tutela gli interessi di categoria svolgendo un’attività burocratica distinta e diversa da quella degli appartenenti alla categoria stessa. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2727 del 26 aprile 1985 (Cass. civ. n. 2727/1985)
La locazione di un immobile destinato ad attività commerciale, come quella di allevamento di cavalli, deve considerarsi locazione di immobile «urbano», al fine dell’applicabilità della disciplina della legge sull’equo canone 27 luglio 1978 n. 392, così come della precedente normativa vincolistica (nella specie, art. 1 quarto comma del D.L. 24 luglio 1973 n. 426, convertito in L. 4 agosto 1973 n. 495, sul divieto di clausole di adeguamento del canone), a prescindere dalla sua eventuale ubicazione al di fuori della cinta cittadina, perché, ai fini indicati, devono qualificarsi come urbani tutti gli immobili diversi da quelli rustici (cioè adibiti all’attività agricola ed a quelle ad essa strettamente connesse). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 697 del 28 gennaio 1984 (Cass. civ. n. 697/1984)
La norma di cui all’art. 27, n. 2 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel richiamare le attività di interesse turistico comprese fra quelle di cui all’art. 2 della L. 12 maggio 1968 n. 326 (che annovera fra le stesse anche i «rifugi alpini»), si limita a regolare la durata dei contratti di locazione ove abbiano ad oggetto gli immobili in cui si svolgono dette attività ma non comporta che i rapporti concernenti il godimento di siffatti immobili integrino una locazione o sublocazione d’immobile. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5464 del 24 agosto 1983 (Cass. civ. n. 5464/1983)
