Art. 1470 – Codice Civile

Non è nullo il contratto di compravendita con cui viene trasferito il diritto di proprietà di un immobile sul quale il venditore abbia esercitato il possesso per un tempo sufficiente al compimento dell’usucapione, ancorchè l’acquisto della proprietà da parte sua non sia stato giudizialmente accertato in contraddittorio con il precedente proprietario. Cass. civ. sez. II 5 febbraio 2007, n. 2485

La compravendita di azioni di una spa non è priva di oggetto, né ha un oggetto impossibile, per il solo fatto che la società risulti in condizione di dissesto finanziario tale da elidere, di fatto, l’intero capitale sociale, poiché la perdurante esistenza in vita dell’ente conferisce, di per sè, natura di beni commerciabili ai relativi titoli di partecipazione, mentre il rischio o la probabilità di un insuccesso economico possono spiegare influenza sotto profili diversi da quelli della validità dell’atto (aleatorietà dell’operazione, sproporzione del prezzo, eventuale annullabilità per errore o rescindibilità per lesione), senza che la dichiarata consapevolezza delle parti contraenti in ordine a quella condizione di crisi ponga, inoltre, detta alienazione in una posizione di incompatibilità con le norme imperative dettate dal codice a presidio dell’integrità del capitale, in quanto le relative disposizioni si traducono in un coacervo di doveri per gli organi sociali e, quindi, non risultano violate o eluse da un negozio il cui unico effetto è quello di operare una sostituzione di un soggetto ad un altro nella qualità di socio. Cass. civ. sez. I 6 agosto 1998, n. 7693

Oggetto di un contratto di compravendita può essere solo il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto; con la conseguenza che detto contratto non può avere ad oggetto il trasferimento del possesso di un immobile in sé e per sé (non collegato, cioè, alla cessazione della proprietà dello stesso) e da esso, ove comunque posto in essere dalle parti, non possono derivare gli effetti dell’accessione del possesso di cui all’art. 1146, secondo comma, c.c., in quanto il possesso “unibile” ai sensi di detta norma è esclusivamente quello del precedente titolare del diritto trasferito. L’acquisto della proprietà di un immobile per effetto dell’usucapione, affinché possa esser fatto valere e formare oggetto di un contratto di vendita, deve essere dapprima accertato e dichiarato nei modi di legge. Cass. civ. sez. II 12 novembre 1996, n. 9884

Nell’ipotesi in cui più venditori trasferiscano, con il medesimo atto, una pluralità di immobili, l’indicazione del prezzo di ciascuno di essi è necessaria, a pena di nullità dell’atto, solo ove i contraenti non intesero dare vita ad una vendita cumulativa con pluralità di oggetti ovvero ad una cd. vendita in blocco, ma a tanti singoli contratti conclusi contestualmente, sebbene strutturalmente distinti in ragione degli oggetti alienati; tale valutazione, che si risolve in una “quaestio voluntatis” risolubile solo con riferimento al caso concreto, integra un apprezzamento di fatto del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità, se adeguatamente motivato. Cass. civ., sez. , II 23 giugno 2017, n. 15751

L’accettazione della proposta contrattuale di compravendita, anche ove quest’ultima sia irrevocabile in forza di un patto d’opzione, è idonea a segnare il perfezionamento del contratto, e quindi a spiegare effetto traslativo della proprietà della cosa venduta, non soltanto quando il prezzo sia stabilito in detta proposta o in quel patto d’opzione, ma anche quando sia determinabile alla stregua di criteri, riferimenti o parametri precostituiti, così che la sua successiva concreta quantificazione sia ricollegabile ad un’attività delle parti di tipo meramente attuativo e ricognitivo. Cass. civ., sez. , I 19 gennaio 2017, n. 1332

Quando le parti, nel concludere un contratto di compravendita, abbiano inteso determinare il prezzo rinviando alla misura stabilita da una norma, anche secondaria, è riservato al giudice del merito accertare, attraverso le regole legali di ermeneutica, se tale rinvio debba ritenersi fisso (nel qual caso le modifiche sopravvenute dell’atto normativo richiamato sono senza effetto sui patti contrattuali) ovvero mobile (nel qual caso le modifiche sopravvenute dell’atto normativo producono automaticamente effetti sui patti contrattuali). Cass. civ., sez. , III 8 febbraio 2012, n. 1761

In tema di contratto di compravendita immobiliare, nel caso in cui il venditore dichiari in sede di stipulazione del negozio che il prezzo è stato pagato non si configura nullità per mancanza del requisito essenziale del prezzo, giacché l’esigenza della determinatezza o determinabilità di quest’ultimo è soddisfatta da tale dichiarazione, essendo in essa necessariamente implicito che l’oggetto dell’obbligazione assunta dal compratore è stato determinato, per accordi intercorsi tra le parti, non potendosi concepire il pagamento di un prezzo che non sia stato in concreto esattamente definito. In tale ipotesi, nemmeno qualora – per accordi inter partes – la dichiarazione d’avvenuto pagamento non sia rispondente al vero, può escludersi che sia stato comunque pattuito un prezzo, il cui effettivo pagamento attiene al diverso piano dell’esecuzione del contratto. Cass. civ. sez. II 30 maggio 2003, n. 8810

Qualora le parti della vendita di un bene mobile stabiliscano di sostituire al prezzo una cosa da dare in solutum, il relativo accordo deve intendersi non come una risoluzione consensuale del precedente rapporto, ma come una datio in solutum rivolta ad estinguere il residuo debito mediante trasferimento di res pro pecunia, senza che venga meno l’originario contratto di compravendita. Cass. civ. sez. II 8 ottobre 1999, n. 11256 

Il prezzo della compravendita deve ritenersi inesistente, con conseguente nullità del contratto per mancanza di un elemento essenziale (artt. 1418 e 1470 c.c.), non nell’ipotesi di pattuizione di prezzo tenue, vile ed irrisorio, ma quando risulti concordato un prezzo obiettivamente non serio, o perché privo di valore reale e perciò meramente apparente e simbolico, o perché programmaticamente destinato nella comune intenzione delle parti a non essere pagato. La pattuizione di un prezzo notevolmente inferiore al valore di mercato della cosa compravenduta, ma non privo del tutto di valore intrinseco, può rilevare sotto il profilo dell’individuazione del reale intento negoziale delle parti e della effettiva configurazione ed operatività della causa del contratto, ma non può determinare la nullità del medesimo per la mancanza di un requisito essenziale. Del pari, non può incidere sulla validità del contratto la circostanza che il prezzo, pur in origine seriamente pattuito, non sia stato poi in concreto pagato. Cass. civ. sez. II 28 agosto 1993, n. 9144