Il contratto preliminare di compravendita. Breve guida operativa

1. Premessa

Il contratto preliminare è un contratto a tutti gli effetti, con cui le parti, intenzionate a concludere una futura compravendita – e denominate rispettivamente promissario acquirente (chi acquista) e promittente alienante (chi vende) – si obbligano a stipularla in un momento successivo.
Il preliminare di vendita ha effetti obbligatori, il che significa che stabilisce l’obbligo per i contraenti di addivenire alla futura vendita.
Gli effetti tipici di quest’ultima (trasferimento della proprietà, pagamento del prezzo, consegna del bene) si producono invece solo con la stipula del contratto definitivo.

2. I passi da compiere per tutelarci

Come stabilito dall’articolo 1350 del Codice Civile, un contratto preliminare deve avere, a pena di nullità, la stessa forma prevista dalla legge per il contratto definitivo.
Per questa ragione il preliminare deve essere redatto in forma scritta, come il successivo atto di acquisto dell’immobile.
Nello specifico il preliminare potrà essere:

• una scrittura privata,
• una scrittura privata autenticata o
• un atto pubblico.

Più il contenuto del preliminare è dettagliato, minori saranno i dubbi che potranno sorgere in sede di stipula del contratto definitivo.
Nella prassi, il ricorso al preliminare di vendita è molto frequente perché consente di soddisfare due esigenze:

• permette alle parti di vincolarsi reciprocamente per il futuro, garantendo cioè che nessuna di esse possa sottrarsi alla stipula del contratto definitivo;
• consente di sfruttare l’intervallo temporale intercorrente tra il preliminare e il definitivo, per mettere a punto tutta una serie di adempimenti funzionali alla vendita (richiesta di un mutuo per l’acquisto dell’immobile, trasloco ecc…).

Il preliminare deve indicare tutti gli elementi principali del contratto definitivo e deve quindi contenere:

• il prezzo di acquisto pattuito;
• la precisa identificazione delle parti e dell’immobile (indirizzo, dati catastali);
• il termine entro cui stipulare il contratto definitivo.

Le parti possono sempre arricchire il contenuto minimo del contratto preliminare inserendovi delle clausole aggiuntive, le cosiddette clausole accessorie, che, una volta incluse, possono condizionarne validità ed efficacia della compravendita.
Si tratta di clausole solitamente previste a tutela di una o entrambe le parti.
Può accadere che, nonostante la stipula del compromesso, il venditore alieni ad altri, nelle more della stipula del contratto definitivo di compravendita, l’immobile o iscriva ipoteca su di esso. In questi casi il promissario acquirente può chiedere al giudice il risarcimento del danno ma non l’annullamento della successiva vendita o dell’ipoteca.
Per evitare situazioni di questo tipo è necessario procedere alla trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari. Di conseguenza, eventuali operazioni successive che interessano l’immobile non producono effetti nei confronti dell’acquirente che ha trascritto il preliminare.
Le imposte dovute sulla trascrizione sono:

• l’imposta ipotecaria in misura fissa pari a 168 euro;
• le tasse ipotecarie per l’importo di 35 euro.

3. La registrazione del contratto preliminare

Se la trascrizione del preliminare è facoltativa e serve per prevalere su eventuali altri acquirenti o sui creditori, la registrazione è obbligatoria e serve a garantire al preliminare la data certa, ossia a fare in modo che nessuno possa contestare più il momento in cui esso è stato sottoscritto.
Se si è optato per la scrittura privata, la registrazione dovrà essere effettuata entro 20 giorni dalla firma. Quando invece il compromesso è stipulato tramite atto notarile, è il notaio stesso a provvedere alla registrazione entro 30 giorni.
Le imposte dovute per la registrazione del contratto preliminare di compravendita sono:

• l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro;
• l’imposta di bollo nella misura di 16 euro ogni 4 facciate o al massimo ogni 100 righe in caso di scrittura privata, o nella misura di 155 euro in caso di atto pubblico o scrittura privata autenticata.

Se il preliminare prevede anche un pagamento, è dovuta anche l’imposta di registro in misura proporzionale pari:

• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Le somme versate a titolo di imposta di registro proporzionale saranno poi detratte da quelle dovute sul contratto di compravendita definitivo.
Quando invece il trasferimento dell’immobile è soggetto ad IVA, le somme versate sono:

• anch’esse soggette ad IVA, quando corrisposte a titolo di acconto (è inoltre dovuta l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro);
• soggette ad imposta di registro proporzionale pari allo 0,50%, quando corrisposte a titolo di caparra confirmatoria.

4. Differenza tra acconto e caparra

Acconto sul prezzo e caparra confirmatoria rappresentano un anticipo del pagamento del prezzo dovuto, ma non sono la stessa cosa. Al di là delle diverse imposte dovute sull’uno o sull’altra (già analizzate), acconto e caparra hanno conseguenze differenti in caso di inadempimento.
La mancata stipula del contratto definitivo comporta la restituzione dell’acconto. Ciò in quanto l’acconto non è altro che una parte del prezzo finale che deve essere riconosciuto dall’acquirente al venditore. La mancata conclusione dell’affare non dà alcun diritto al venditore di trattenere le somme anticipate a titolo di acconto.
Diverso invece è ciò che avviene con la caparra confirmatoria, che ha carattere risarcitorio e di garanzia. Quando si giunge alla stipula del contratto definitivo di compravendita, la caparra versata resta un mero anticipo sul pagamento totale. Ma se l’acquirente decide di non dare seguito all’impegno preso con il preliminare, il venditore ha il diritto di trattenere la caparra incassata. Di contro, quando a non adempiere è il venditore, l’acquirente può in alternativa:

• richiedere a titolo di risarcimento al venditore una somma pari al doppio della caparra versata;
• rivolgersi al giudice per costringere il venditore a concludere la compravendita (fermo restando l’obbligo di versare la parte restante del corrispettivo).

5. Che cosa accade se il contratto preliminare non viene rispettato?

Può accadere che, dopo aver stipulato il preliminare, una delle parti rifiuti di sottoscrivere il contratto definitivo.
La parte “non inadempiente” può agire giudizialmente invocando l’articolo 2932 codice civile, per ottenere una sentenza che sostituisca il contratto definitivo non concluso (esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre). La sentenza produce gli stessi effetti del contratto non concluso e la domanda giudiziale può essere trascritta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari, con i medesimi effetti che derivano dalla trascrizione del preliminare
A tal fine è necessario che la parte che ha agito giudizialmente esegua, o comunque si offra di adempiere la prestazione per cui si era impegnata in sede di stipula del contratto preliminare, salvo che questa sia diventata inesigibile.
Altro rimedio, seppur con risvolti opposti ed esperibile solo in caso di grave inadempimento: si tratta della domanda di risoluzione del contratto e di risarcimento del danno.
Se nel contratto è prevista una caparra, la parte adempiente potrà infine recedere dal contratto, trattenendo la caparra o esigendo il doppio di quella versata; in tal caso, però, resta escluso il risarcimento del maggior danno.
Per evitare spiacevoli sorprese durante la fase delle trattative per l’acquisto di un immobile è consigliato farsi assistere da un professionista legale che conosca bene la materia e che possa consigliarvi al meglio.