Art. 1350 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Atti che devono farsi per iscritto

Articolo 1350 - codice civile

Devono farsi per atto pubblico (2699 ss.) o per scrittura privata (2702 ss.), sotto pena di nullità (1325, 1351, 1392, 1403, 2725, 2806; 852, 857, 864 c.n.):
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (769, 812, 1470, 1548, 1552, 1556, 1813, 2643 n. 1);
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili (978), il diritto di superficie (952), il diritto del concedente (960) e dell’enfiteuta (957, 959, 2643 n. 2);
3) i contratti che costituiscono la comunione (1100) di diritti indicati dai numeri precedenti (2643 n. 3);
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali (1027 ss., 1051, 1058, 1068), il diritto di uso (1021) su beni immobili e il diritto di abitazione (1022 ss., 2643 n. 4);
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti (2643);
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico (971, 2643);
7) i contratti di anticresi (1960 ss., 2643);
8) i contratti di locazione (1571, 1573) di beni immobili per una durata superiore a nove anni (1572, 2643);
9) i contratti di società (2247 ss., 2251) o di associazione (2549) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato (2643);
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue (1861 ss.) o vitalizie (1872 ss.), salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato (2645);
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari (713 ss., 1111 ss., 1116, 2646);
12) le transazioni (1965) che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti (1967, 2643);
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Articolo 1350 - Codice Civile

Devono farsi per atto pubblico (2699 ss.) o per scrittura privata (2702 ss.), sotto pena di nullità (1325, 1351, 1392, 1403, 2725, 2806; 852, 857, 864 c.n.):
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (769, 812, 1470, 1548, 1552, 1556, 1813, 2643 n. 1);
2) i contratti che costituiscono, modificano o trasferiscono il diritto di usufrutto su beni immobili (978), il diritto di superficie (952), il diritto del concedente (960) e dell’enfiteuta (957, 959, 2643 n. 2);
3) i contratti che costituiscono la comunione (1100) di diritti indicati dai numeri precedenti (2643 n. 3);
4) i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali (1027 ss., 1051, 1058, 1068), il diritto di uso (1021) su beni immobili e il diritto di abitazione (1022 ss., 2643 n. 4);
5) gli atti di rinunzia ai diritti indicati dai numeri precedenti (2643);
6) i contratti di affrancazione del fondo enfiteutico (971, 2643);
7) i contratti di anticresi (1960 ss., 2643);
8) i contratti di locazione (1571, 1573) di beni immobili per una durata superiore a nove anni (1572, 2643);
9) i contratti di società (2247 ss., 2251) o di associazione (2549) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari per un tempo eccedente i nove anni o per un tempo indeterminato (2643);
10) gli atti che costituiscono rendite perpetue (1861 ss.) o vitalizie (1872 ss.), salve le disposizioni relative alle rendite dello Stato (2645);
11) gli atti di divisione di beni immobili e di altri diritti reali immobiliari (713 ss., 1111 ss., 1116, 2646);
12) le transazioni (1965) che hanno per oggetto controversie relative ai rapporti giuridici menzionati nei numeri precedenti (1967, 2643);
13) gli altri atti specialmente indicati dalla legge.

Massime

Per i contratti per i quali è prevista la forma scritta “ad substantiam”, la prova della loro esistenza e dei diritti che ne formano l’oggetto richiede necessariamente la produzione in giudizio della relativa scrittura, che non può essere sostituita da altri mezzi probatori e neanche dal comportamento processuale delle parti che abbiano concordemente ammesso l’esistenza del diritto costituito con l’atto non esibito. (In applicazione del predetto principio, la S.C. ha cassato con rinvio la pronuncia di merito che, in un contratto di intermediazione finanziaria, aveva determinato la controprestazione dovuta dal cliente all’investitore in base ad una clausola, sottoscritta dall’investitore, che rimandava ad un “prospetto allegato riportante l’ammontare delle commissioni”, prospetto mai prodotto, ma la cui esistenza era incontestata tra le parti). Cass. civ., sez. , I 18 gennaio 2019, n. 1452

Ai fini della validità o della prova di un atto per cui il legislatore richiede la forma scritta senza indicare uno specifico mezzo di scrittura, non esistono vincoli in ordine alla scelta di tale mezzo; tuttavia, tale libertà non è assoluta, ma incontra un preciso limite nella stessa funzione che la forma prescritta svolge in relazione alle caratteristiche precipue del tipo di atto, così come emergenti dalla relativa disciplina giuridica. Con riguardo ai titoli di credito, considerate le caratteristiche degli stessi (per l’impossibilità di esercitare il diritto senza il possesso del documento cartaceo recante la scrittura, nonché per la letteralità, astrattezza e destinazione alla circolazione), è da escludere che possa garantire la funzione assegnata dal legislatore alla forma scritta l’uso di strumenti non idonei ad assicurare una sufficiente stabilità al testo scritto, ossia di tutti quei mezzi di scrittura in tutto o in parte alterabili e/o cancellabili con facilità, anche involontariamente, con la conseguenza che deve ritenersi non apposta la data scritta a matita su un assegno. (Omissis). Cass. civ. sez. V 18 marzo 2009, n. 6524

L’illeggibilità della firma non incide sulla validità del negozio per difetto della forma scritta “ad substantiam”, ma determina la necessità di accertare l’identità dell’autore per verificarne – sulla base degli elementi ricavabili dal medesimo atto (intestazione, ufficio di provenienza, esercizio di determinate funzioni) – la legittimazione al negozio. (Fattispecie relativa a lettera di licenziamento per riduzione di personale). Cass. civ. sez. lav. 10 febbraio 2009, n. 3261

Per il disposto dell’art. 2705 c.c. il telegramma non prodotto in originale (nella specie, perché non reperito presso l’ufficio postale) non ha efficacia di scrittura privata e non è, pertanto, idoneo a costituire forma scritta per il perfezionamento di un contratto di trasferimento immobiliare a norma dell’art. 1350 c.c. Cass. civ. sez. II 27 novembre 1997, n. 11946

Poiché la ratifica di un negozio può essere compiuta anche da un rappresentante del dominus, se la procura alle liti, rilasciata da questi al difensore, comprende il potere di disporre del diritto in contesa, anche mediante una comparsa può esser ratificato un contratto, redatto per iscritto a pena di nullità (art. 1350 c.c.) dal falsus procurator, perché tale atto processuale ha il requisito necessario della scrittura ed è portato a conoscenza della controparte (artt. 166 e 170 c.p.c.). Cass. civ. sez. II 13 gennaio 1997, n. 249

La forma scritta, quando è richiesta ad substantiam, è elemento costitutivo del contratto, nel senso che il documento deve contenere l’estrinsecazione diretta della volontà delle parti di concludere quel determinato negozio; pertanto, al fine di dimostrare l’avvenuta stipulazione di un contratto per il quale la forma scritta è richiesta ad substantiam non sono sufficienti né la poroduzione di un documento che si limiti a riconoscere il fatto storico dell’avvenuta conclusione né la concorde ammissione delle parti che il contratto stesso fu stipulato nella forma scritta. Cass. civ. sez. II 30 agosto 1994, n. 7590

L’atto scritto richiesto dalla legge ad substantiam per la validità dei negozi traslativi di diritti immobiliari deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento da cui il contratto risulti in precedenza concluso, ma da uno scritto che costituisca l’estrinsecazione formale e diretta della volontà negoziale delle parti. Il giudizio al riguardo espresso dal giudice di merito involge un apprezzamento di fatto che, in quanto sorretto da motivazione esauriente ed immune da vizi logici o da errori di diritto, si sottrae al sindacato di legittimità. Cass. civ. sez. I 21 marzo 1990, n. 2349

Ad integrare l’atto scritto, richiesto ad substantiam per i contratti che trasferiscono la proprietà di immobili, non è sufficiente un qualsiasi documento, ma è necessario che lo scritto contenga la manifestazione di volontà di concludere il contratto e sia posto in essere dalle parti al fine specifico di manifestare tale volontà. Tale non è una dichiarazione di quietanza, che presuppone il contratto e dà la prova dell’avvenuto adempimento, ma non pone in essere il contratto stesso. Cass. civ. sez. III 4 maggio 1989, n. 2065

Le limitazioni stabilite dalla legge in tema di prova dell’esistenza di un negozio giuridico, per il quale è richiesta la forma scritta non operano quando il negozio sia dedotto da un terzo come semplice fatto storico influente sulla decisione. (Fattispecie concernente azione revocatoria proposta dal fallimento con riguardo ad un atto di donazione indiretta compiuto dal fallito). Cass. civ. sez. I 15 ottobre 1976, n. 3463

In tema di contratti soggetti alla forma scritta “ad substantiam” (nella specie, preliminare di vendita immobiliare), l’operatività del principio secondo cui il perfezionarsi del negozio può avvenire anche in base ad un documento firmato da una sola parte, ove risulti una successiva adesione, anche implicita, del contraente non firmatario, contenuta in atto scritto diretto alla controparte, presuppone che detto documento abbia tutti i requisiti necessari ad integrare una volontà contrattuale, ivi compresa l’individuazione o quantomeno l’individuabilità del destinatario della dichiarazione, e che, inoltre, tale volontà non sia stata revocata dal proponente (come nella specie, con il ritiro del duplice originale della scheda contrattuale) prima che lo stesso abbia avuto notizia, anche in forma verbale o “per facta concludentia”, purché in modo idoneo a giungere a conoscenza dell’altra parte, dell’accettazione della controparte. Cass. civ., sez. , II 15 aprile 2016, n. 7543 

Il requisito della forma scritta “ad substantiam” nei contratti è soddisfatto anche se le sottoscrizioni delle parti siano contenute in documenti distinti, purché risulti il collegamento inscindibile tra questi ultimi, così da evidenziare inequivocabilmente la formazione dell’accordo. Cass. civ., sez. , I 24 marzo 2016, n. 5919

In tema di contratti per i quali la legge richiede la forma scritta “ad substantiam”, la produzione in giudizio della scrittura da parte del contraente che non l’ha sottoscritta realizza un equivalente della sottoscrizione, con conseguente perfezionamento del contratto con effetti “ex nunc” e non “ex tunc”, essendo necessaria la formalizzazione delle dichiarazioni di volontà che lo creano; ne consegue che tale meccanismo non opera se l’altra parte abbia “medio tempore” revocato la proposta, ovvero se colui che aveva sottoscritto l’atto incompleto non sia più in vita nel momento della produzione, determinando la morte, di regola, l’estinzione automatica della proposta (art. 1329 c.c.), non più impegnativa per gli eredi. Cass. civ., sez. , I 24 marzo 2016, n. 5919

In tema di contratti per i quali la legge richiede la forma scritta ad substantiam , la produzione in giudizio della scrittura da parte del contraente che non l’ha sottoscritta equivale a sottoscrizione, perfezionando il contratto, solo a condizione che l’atto sia stato prodotto al fine di invocare l’adempimento delle obbligazioni da esso scaturenti. Cass. civ. sez. II 16 maggio 2006, n. 11409

In tema di stipulazione del contratto, anche preliminare, il requisito della forma ad substantiam è soddisfatto anche mediante scritti non contestuali, non essendo indispensabile la compresenza fisica delle parti stipulanti, né l’adozione di particolari formule sacramentali, bensì sufficiente che dal contesto documentale complessivo sia desumibile l’incontro della volontà delle parti, costituito da una proposta e dalla relativa accettazione, dirette a contrarre il vincolo giuridico de quo. Quest’ultimo, nell’ipotesi di conclusione di un contratto preliminare, si sostanzia nell’assunzione dell’impegno alla futura stipula, in un contesto che consenta l’individuazione degli elementi essenziali del contratto definitivo, come può avvenire allorquando l’iniziale proposta d’acquisto venga sottoscritta per accettazione, con conseguente incontro della volontà delle parti e conclusione del contratto all’atto in cui il proponente viene a conoscenza di tale adesione. (Omissis) Cass. civ. sez. II 25 ottobre 2005, n. 20653

In tema di forma scritta prescritta a pena di nullità per i contratti aventi ad oggetto diritti su beni immobili, il principio secondo cui l’atto di citazione, che contenga la dichiarazione di volontà di avvalersi della scrittura da parte del contraente che non l’ha sottoscritta, realizza un equivalente della sottoscrizione essendo un atto unilaterale recettizio con effetti anche sostanziali, non opera allorché il soggetto di cui manchi la sottoscrizione non sia indicato nel negozio fra le parti contraenti. Cass. civ. sez. II 5 giugno 2003, n. 8983

Anche l’atto di citazione, ove contenga la manifestazione della volontà di avvalersi della scrittura da parte del contraente che non l’ha sottoscritta, realizza un equivalente della sottoscrizione mancante, data la natura della citazione di atto unilaterale recettizio idoneo a determinare effetti sostanziali per l’attore che con il rilascio della procura in calce o a margine della stessa, ne fa proprio il contenuto e in pari tempo soddisfa il requisito della sottoscrizione. Cass. civ. sez. II 24 aprile 1990, n. 3440

Quando, per l’esistenza di un determinato contratto, la legge richieda, a pena di nullità, la forma scritta (nella specie, contratto costitutivo di enfiteusi), alla mancata produzione in giudizio del relativo documento non può supplire il deposito di una scrittura contenente la confessione della controparte in ordine alla pregressa stipulazione del contratto “de quo”, nemmeno se da essa risulti che quella stipulazione fu fatta per iscritto. Cass. civ., sez. , II 21 febbraio 2017, n. 4431

Per i negozi giuridici per i quali la legge prescrive la forma scritta “ad substantiam”, la prova della loro esistenza e dei diritti che ne formano l’oggetto richiede necessariamente la produzione in giudizio della relativa scrittura, che non può essere sostituita da altri mezzi probatori e neanche dal comportamento processuale delle parti, che abbiano concordemente ammesso l’esistenza del diritto costituito con l’atto non esibito. Cass. civ., sez. , II 14 dicembre 2009, n. 26174

In tema di contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà immobiliare (e relativi preliminari), il requisito della forma scritta prevista ad substantiam comporta che l’atto scritto, costituendo lo strumento necessario ed insostituibile per la valida manifestazione della volontà produttiva degli effetti del negozio con efficienza pari alla volontà dell’altro contraente, non può essere sostituito da una dichiarazione confessoria dell’altra parte, non valendo tale dichiarazione né quale elemento integrante il contratto né – quando anche contenga il preciso riferimento ad un contratto concluso per iscritto – come prova del medesimo; pertanto, il requisito di forma può ritenersi soddisfatto solo se il documento costituisca l’estrinsecazione formale diretta della volontà negoziale delle parti e non anche quando esso si limiti a richiamare un accordo altrimenti concluso, essendo in tal caso necessario che anche tale accordo rivesta la forma scritta e contenga tutti gli elementi essenziali del contratto non risultanti dall’altro documento, senza alcuna possibilità di integrazione attraverso il ricorso a prove storiche, non consentite dall’art. 2725 c.c. (Omissis). Cass. civ. sez. II 7 aprile 2005, n. 7274

Il requisito della forma scritta, richiesta “ad substantiam” per la stipulazione dei contratti della P.A., nei contratti conclusi con la modalità della trattativa privata, non richiede necessariamentee la redazione dell’atto su di un unico documento sottoscritto da entrambe le parti, ma può essere soddisfatto anche mediante lo scambio delle missive recanti, rispettivamente, la proposta e l’accettazione,entrambe sottoscritte ed inscindibilmente collegate, in modo da evidenziare inequivocabilmente la formazione dell’accordo, perché questa modalità di stipulazione del contratto, generalmente ammessa dall’ordinamento, non è esclusa per tali contratti dalla formula di cui all’art. 17, r.d. n. 2440 del 1923. Cass. civ., sez. , I 27 ottobre 2017, n. 25631

I contratti conclusi dalla P.A. richiedono la forma scritta “ad substantiam” e devono essere consacrati in un unico documento, ciò che esclude il loro perfezionamento attraverso lo scambio di proposta ed accettazione tra assenti (salva l’ipotesi eccezionale prevista “ex lege” di contratti conclusi con ditte commerciali), mentre tale requisito di forma deve ritenersi soddisfatto nel caso di cd. elaborazione comune del testo contrattuale, e cioè mediante la sottoscrizione – sebbene non contemporanea, ma avvenuta in tempi e luoghi diversi – di un unico documento contrattuale il cui contenuto (nella specie, relativo ad un rapporto di locazione) sia stato concordato dalle parti. Cass. civ., sez. , III 17 giugno 2016, n. 12540

I contratti con la P.A. devono essere redatti, a pena di nullità, in forma scritta e – salva la deroga prevista dall’art. 17 del r.d. 18 novembre 1923, n. 2440 per i contratti con le ditte commerciali, che possono essere conclusi a distanza, a mezzo di corrispondenza “secondo l’uso del commercio” – con la sottoscrizione, ad opera dell’organo rappresentativo esterno dell’ente, in quanto munito dei poteri necessari per vincolare l’amministrazione, e della controparte, di un unico documento, in cui siano specificamente indicate le clausole disciplinanti il rapporto. Tali regole formali sono funzionali all’attuazione del principio costituzionale di buona amministrazione in quanto agevolano l’esercizio dei controlli e rispondono all’esigenza di tutela delle risorse degli enti pubblici contro il pericolo di impegni finanziari assunti senza l’adeguata copertura e senza la valutazione dell’entità delle obbligazioni da adempiere. (Omissis). Cass. civ., sez. , I 20 marzo 2014, n. 6555

Poiché la P.A. non può assumere impegni e concludere contratti se non nelle forme stabilite dalla legge e dai regolamenti, i contratti conclusi dallo Stato e dagli enti locali (nella specie, contratto di prestazione di servizi) richiedono la forma scritta ad substantiam con esclusione di qualsivoglia manifestazione di volontà implicita o desumibile da comportamenti meramente attuativi; tale regola può dirsi espressione dei principi di buon andamento ed imparzialità della P.A. posti dall’art. 97 Cost. ed assolve a funzione di garanzia del regolare svolgimento dell’attività amministrativa, permettendo di identificare con precisione l’obbligazione assunta ed il contenuto negoziale dell’atto, così controllabile da parte dell’autorità tutoria. Cass. civ. sez. I 26 ottobre 2007, n. 22537

In tema di contratti stipulati dalla pubblica amministrazione, la delibera dell’ente pubblico, quale atto avente mera efficacia interna, di carattere autorizzatorio nei confronti del diverso organo destinato ad esprimere all’esterno la volontà dell’ente stesso, non è configurabile come proposta negoziale. Ne consegue che, ai fini della conclusione di un valido contratto, è irrilevante la sottoscrizione in calce alla suddetta delibera «per accettazione» da parte del privato. Cass. civ. sez. II 25 novembre 2003, n. 17891

La volontà di obbligarsi della P.A. non può dedursi per implicito da singoli atti (nella specie, atto di sottomissione sottoscritto dal sindaco e dal professionista incaricato), dovendo essere manifestata nelle forme, necessariamente rigide, richieste dalla legge, tra cui la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che, qualora non sopravvenga la formale stipulazione, il privato non può far valere alcuna responsabilità per colpa della controparte, derivando l’invalidità del negozio da disposizioni generali, da presumersi note agli interessati, che escludono l’affidamento incolpevole della parte adempiente. Cass. civ. sez. II 4 dicembre 2001, n. 15325

Tutti i contratti stipulati dalla pubblica amministrazione (anche quando essa agisca iure privatorum) richiedono la forma scritta ad substantiam, non rilevando a tal fine la deliberazione dell’organo collegiale dell’ente pubblico che abbia autorizzato il conferimento dell’incarico, dell’appalto o della fornitura ove tale deliberazione (costituente mero atto interno e preparatorio del negozio) non risulti essersi tradotta in un atto, sottoscritto da entrambi i contraenti, da cui possa desumersi la concreta sistemazione del rapporto con le indispensabili determinazioni in ordine alle prestazioni da eseguirsi e al compenso da corrispondersi; il contratto privo della forma richiesta ad substantiam è nullo e pertanto insuscettibile di qualsivoglia forma di sanatoria, dovendosi quindi escludere l’attribuzione di rilevanza ad eventuali convalide o ratifiche successive. Cass. civ. sez. I 3 gennaio 2001, n. 59

I contratti di cui sia parte una Pubblica Amministrazione (anche se agente jure privatorum) richiedono la forma scritta ad substantiam, con la conseguenza che non può ritenersi sufficiente che la forma scritta riguardi la sola dichiarazione negoziale della Pubblica Amministrazione e che pertanto deve escludersi la conclusione di contratti per facta concludentia ossia mediante inizio, dell’esecuzione (della prestazione da parte del privato), secondo il modello di cui all’art. 1327 c.c. Cass. civ. sez. I 29 settembre 2000, n. 12942

La regola per cui tutti i contratti della Pubblica Amministrazione e in genere degli enti pubblici devono essere stipulati per iscritto rinviene la sua ratio nell’esigenza di identificare esattamente il contenuto negoziale e rendere possibile i controlli delle autorità. Ciò comporta pertanto la prescrizione che la delibera che forma la volontà della P.A. debba indicare con precisione il contenuto negoziale, la volontà della P.A. sia manifestata all’esterno e dall’organo rappresentativo, la manifestazione di volontà non possa essere implicita né desunta da comportamenti meramente attuativi, il contratto, salvo diversa previsione di legge, sia consacrato in unico documento contenente tutte le clausole disciplinanti il rapporto. (Omissis). Cass. civ. sez. I 16 ottobre 1999, n. 11687

In tema di contratti della P.A., ancorché quest’ultima agisca “iure privatorum”, il contratto d’opera professionale deve rivestire, ex artt. 16 e 17 del r.d. n. 2440 del 1923, la forma scritta “ad substantiam” e, quindi, deve tradursi, a pena di nullità, nella redazione di un apposito documento, recante la sottoscrizione del professionista e del titolare dell’organo attributario del potere di rappresentare l’ente interessato nei confronti dei terzi, nonché l’indicazione dell’oggetto della prestazione e l’entità del compenso, essendone preclusa, altresì, la conclusione tramite corrispondenza, giacché la pattuizione deve essere versata in un atto contestuale, pur se non sottoscritto contemporaneamente. Il contratto mancante della forma scritta non è suscettibile di sanatoria poiché gli atti negoziali della P.A. constano di manifestazioni formali di volontà, non surrogabili con comportamenti concludenti, né, a tal fine, è sufficiente che il professionista accetti, espressamente o tacitamente, la delibera a contrarre, atteso che questa, benché sottoscritta dall’organo rappresentativo medesimo, resta un atto interno che l’ente può revocare “ad nutum”. Cass. civ., sez. , II 31 ottobre 2018, n. 27910

I contratti di conferimento di incarico professionale stipulati da un organismo di diritto pubblico sono atti di diritto privato per i quali, ai sensi degli artt. 16 e 17 del r.d. 2440 del 1923, è prevista la forma scritta, non surrogabile con fatti concludenti, manifestazioni tacite di volontà o comportamenti attuativi, la cui mancanza ne determina la nullità. Cass. civ., sez. , L- 14 giugno 2018, n. 15645

Ai fini della conclusione del contratto d’opera professionale, che, quando ne sia parte la pubblica amministrazione, anche se questa agisca iure privatorum, richiede la forma scritta ad substantiam, è irrilevante l’esistenza di una deliberazione dell’organo collegiale di un ente pubblico (nella specie, comune) che abbia autorizzato il conferimento dell’incarico al professionista, ove tale deliberazione non risulti essersi tradotta in atto contrattuale, sottoscritto dal rappresentante esterno dell’ente stesso e dal professionista. Detta deliberazione non costituisce una proposta contrattuale nei confronti del professionista, ma un atto di efficacia interna all’ente pubblico, avente per destinatario il diverso organo dell’ente legittimato ad esprimere la volontà all’esterno e carattere meramente autorizzatorio. Inoltre, trattandosi di atto nullo non è suscettibile di alcuna forma di sanatoria, sotto nessun profilo, poiché gli atti negoziali della pubblica amministrazione sono manifestazioni formali di volontà, non surrogabili con comportamenti concludenti, quali la ricezione dell’elaborato progettuale e l’eventuale utilizzazione dello stesso. Cass. civ., sez. , II 5 novembre 2001, n. 13628

In materia di contratti conclusi dalla P.A. (nella specie, affitto agrario), la necessità della stipulazione in forma scritta, a pena di nullità, se esclude la possibilità di ipotizzare una rinnovazione tacita per “facta concludentia”, posto che si perverrebbe in tal modo ad eludere tale indispensabile requisito, non preclude la rinnovazione per omesso invio della disdetta, ove la stessa sia prevista in apposita clausola dell’originario contratto concluso in forma scritta. Cass. civ., sez. , VI-III 21 agosto 2014, n. 18107

In tema di attività di diritto civile della P.A., nell’ambito della quale vige il principio «formalistico» dell’atto scritto ad substantiam l’invio della disdetta nel termine previsto negozialmente impedisce che possa ritenersi prorogato per facta concludentia il contratto stipulato in forma scritta nel quale pure sia prevista la rinnovazione tacita, a nulla valendo, nel caso che il soggetto pubblico sia un Comune, l’esistenza di successive delibere del consiglio comunale che ne abbiano disposto la proroga, trattandosi di atti meramente interni, di natura preparatoria, inidonei ad impegnare l’ente; una volta verificatisi gli effetti della disdetta, infatti, le parti possono porli nel nulla solo con un ulteriore atto avente natura contrattuale, che, nel caso della P.A., deve rivestire la forma scritta e deve essere stipulato dall’organo legittimato a rappresentare l’ente ed a concludere, in suo nome e per suo conto, i contratti. Cass. civ. sez. I 22 febbraio 2008, n. 4532

L’atto scritto, richiesto dalla legge “ad substantiam” e non “ad probationem” per la validità dei negozi definitivi e preliminari di vendita di immobili o di quota di immobili, deve essere rappresentato non da un qualsiasi documento, da cui risulti la precedente stipulazione, ma da uno scritto che contenga la manifestazione della volontà di concludere il contratto e che sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà. Ne consegue che non soddisfa l’esigenza del combinato disposto degli artt. 1350 e 1351 c.c., secondo cui i contratti preliminari di vendita di beni immobili debbono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata a pena di nullità, l’attestazione di pagamento sottoscritta dall’ “accipiens” e dal “solvens”, e concernente somma corrisposta in esecuzione di un patto negoziale di cui si presuppone la futura stipula senza che ne sia documentata la giuridica esistenza nella sola forma valida richiesta dalla legge. Cass. civ., sez. , II 12 novembre 2013, n. 25424

L’acquisto derivativo della proprietà di un bene immobile postula un contratto, a contenuto traslativo, intervenuto con il precedente titolare del diritto e soggetto alla forma scritta ad substantiam, mentre, in difetto di questo, non può discendere da un negozio di mero accertamento, il quale può eliminare incertezze sulla situazione giuridica, ma non già sostituirne il titolo costitutivo. Cass. civ. sez. III 18 giugno 2003, n. 9687

La prova della proprietà di beni immobili non può essere fornita con la produzione dei certificati catastali, i quali sono soltanto elementi sussidiari in materia di regolamento di confini ai sensi dell’art. 950 c.c., né con pretesi riconoscimenti della controparte, essendo necessario in materia l’atto scritto ad substantiam o un fatto equiparato come l’usucapione, né può riconoscersi la proprietà immobiliare in base ad un procedimento deduttivo, non ammettendo la forma scritta equipollente e quindi in base ad un atto o fatto che possa presupporla ma non la consacra direttamente a favore del soggetto come il decreto pretorile di riconoscimento dell’usucapione ex art. 1159 bis c.c. Cass. civ., sez. , II 11 novembre 1997, n. 11115

Ai sensi degli artt. 1350 e 2725 c.c., la forma scritta, imposta ad substantiam per il trasferimento di beni immobili, costituisce un elemento essenziale del contratto, nel senso che ha natura costitutiva, cosicché la prova dell’esistenza e del contenuto di una vendita di un bene immobile può essere data solo con l’acquisizione, al processo, dell’atto scritto, non essendo consentite né la prova testimoniale, né la confessione. Cass. civ. sez. II 2 gennaio 1997, n. 2

L’accettazione della proposta contenuta in un patto d’opzione – accettazione che saldandosi con detta proposta determina la conclusione del (secondo) contratto – richiede la forma scritta ad substantiam se l’oggetto di quest’ultimo contratto è il trasferimento della proprietà di beni immobili (o di diritti immobiliari) o la promessa del loro trasferimento, ai sensi degli artt. 1350 e 1351 c.c. Tale forma scritta, come per ogni altro contratto in materia immobiliare, non è integrata da meri comportamenti e neanche da qualunque documento, essendo richiesto, invece, che l’atto scritto contenga la manifestazione di volontà di concludere il contratto e sia posto in essere dalla parte al fine specifico di manifestare detta volontà. Questo contenuto non può riconoscersi a dichiarazioni di quietanze relative al prezzo (o a sue rate), le quali presuppongono il contratto ma non pongono in essere lo stesso. Cass. civ. sez. II 13 dicembre 1994, n. 10649 

In un contratto per cui sia richiesta la forma scritta ad substantiam, come nel caso di preliminare di compravendita immobiliare, l’esigenza dell’elemento formale investe le dichiarazioni di entrambe le parti, che, quindi, devono esser manifestate in forma scritta, senza possibilità di equipollenti, sicché l’accettazione della proposta non può essere desunta da comportamenti concludenti, ancorché l’accettazione in forma tacita sia stata prevista dalle parti, in quanto non è a queste consentito di derogare alla disciplina legale della forma dei contratti. Cass. civ. sez. II 14 maggio 1993, n. 5486

L’onere della forma scritta nei contratti previsto dall’art. 1350 c.c. non riguarda il comodato immobiliare, anche se di durata ultranovennale, il quale può essere provato per testi ed anche per presunzioni. Cass. civ. sez. III 4 dicembre 1990, n. 11620

Poiché il trasferimento della proprietà di un bene immobile o la costituzione di un diritto di superficie richiedono, ai sensi dell’art. 1350 c.c., che sia redatto in forma scritta il relativo atto negoziale, non soddisfano tale esigenze le dichiarazioni scritte rese ad altri fini alla pubblica amministrazione quale la richiesta di accatastamento dell’immobile. Cass. civ. sez. II 7 marzo 1988, n. 2317

In ossequio al principio di libertà delle forme, il mandato senza rappresentanza per l’acquisto di beni immobili non necessita della forma scritta, che occorre soltanto per gli atti, come la procura, che costituiscono presupposto per la realizzazione dell’effetto reale del trasferimento della proprietà. Cass. civ., sez. , III 2 settembre 2013, n. 20051

Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento di beni immobili, per i quali é richiesta la forma scritta “ad substantiam”, qualora uno degli stipulanti agisca in nome e per conto di un soggetto diverso, la “contemplatio domini”, pur non richiedendo l’uso di formule sacramentali, deve risultare dallo stesso documento e non “aliunde”, sebbene il requisito della contestualità non vada inteso in senso rigorosamente materiale e grafico, ben potendo ricorrere anche nel caso in cui il contratto richiedente la forma scritta “ad substantiam” risulti costituito da due parti materialmente distinte ma collegate tra loro per effetto del richiamo dell’una contenuto nell’altra, in modo da formare un unico, ancorchè complesso, atto scritto, in sé contenente tutti gli elementi essenziali del contratto. Cass. civ., sez. , II 23 luglio 2009, n. 17346

Ferma la distinzione tra procura e mandato risolvendosi, la prima, nel conferimento ad un terzo del potere di compiere un atto giuridico in nome di un altro soggetto e, il secondo, in un contratto in forza del quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici nell’interesse di un’altra il mandato con rappresentanza a vendere beni immobili non è soggetto all’onere della forma scritta stabilito, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1392 e 1350 n. 1 ) c.c. per l’atto di procura, atteso che gli effetti del contratto di compravendita si producono in capo al rappresentato in forza del solo rapporto di rappresentanza, mentre il mandato spiega i suoi effetti nel rapporto tra rappresentante e rappresentato. Cass. civ., sez. , II 30 maggio 2006, n. 12848

Il mandato, con o senza rappresentanza, così ad acquistare come a vendere beni immobili, richiede la forma scritta ad substantiam ; e tale forma è necessaria anche nel caso della ratifica dell’operato di colui che abbia agito come mandatario a vendere o ad acquistare beni immobili in assenza di mandato. Cass. civ., sez. , III 24 gennaio 2003, n. 1137

Il mandato senza rappresentanza avente ad oggetto il trasferimento di beni immobili richiede la forma scritta ad substantiam, la cui assenza rende nullo il negozio, impedendo che si costituisca il rapporto giuridico e che, conseguentemente, sorgano legittimamente obbligazioni tra le parti. Cass. civ., sez. , III 9 luglio 2001, n. 9289

Il mandato ad acquistare beni immobili richiede la forma scritta ad substantiam, sicché è inammissibile l’actio mandati per il risarcimento dei danni, giacché la nullità del negozio derivante dalla mancanza di uno dei requisiti di cui all’art. 1325 c.c. (nella specie forma scritta ad substantiam) impedisce che si costituisca il rapporto giuridico e che sorga quindi alcuna obbligazione tra le parti. Per ciò colui che ha conferito il mandato oralmente non può per la nullità del negozio rivendicare l’immobile, né chiederne il trasferimento in suo favore, non essendo sorto a carico del preteso mandatario, l’obbligo corrispondente. Cass. civ., sez. , III 18 giugno 1998, n. 6063

Per il mandato a stipulare una compravendita immobiliare, essendo la forma scritta richiesta ad substantiam, è necessario che risultino per iscritto sia la proposta del mandante che l’accettazione del mandatario, anche se non espresse contestualmente; ne consegue che la ricognizione dell’avvenuto conferimento del mandato contenuta in una lettera proveniente da una delle dette parti, anche se accompagnata da una quietanza, non configura la documentazione necessaria a provare l’incontro dei consensi. Cass. civ. sez. I 18 aprile 1994, n. 3706

L’interposizione reale di persone, che si configura quando un soggetto interposto, d’intesa con altro soggetto (interponente), contratta in nome proprio ed acquista effettivamente i diritti nascenti dal contratto con l’obbligo derivante dal rapporto interno con l’interponente di trasmettere a quest’ultimo i diritti così acquistati, ove riguardi il trasferimento di beni immobili deve risultare a pena di nullità da atto scritto a norma dell’art. 1351 c.c., in relazione all’art. 1350, n. 1 stesso codice. Pertanto la prova di detto rapporto non può essere fornita che mediante esibizione dell’atto scritto. Cass. civ. sez. II 14 maggio 1990, n. 4118

Il “pactum fiduciae”, con il quale il fiduciario si obbliga a modificare la situazione giuridica a lui facente capo a favore del fiduciante o di altro soggetto da costui designato, richiede, allorché riguardi beni immobili, la forma scritta ad “substantiam”, atteso che esso è sostanzialmente equiparabile al contratto preliminare per il quale l’art. 1351 c.c. prescrive la stessa forma del contratto definitivo. Cass. civ., sez. , II 25 maggio 2017, n. 13216

Il negozio fiduciario rientra nella categoria più generale dei negozi indiretti, caratterizzati dal fatto di realizzare un determinato effetto giuridico non in via diretta, bensì indiretta. Pertanto, poiché l’intestazione fiduciaria di un bene comporta un vero e proprio trasferimento in favore del fiduciario, ove tale patto abbia ad oggetto beni immobili, esso deve risultare da un atto avente forma scritta “ad substantiam”, atteso che esso è sostanzialmente equiparabile ad un contratto preliminare; né l’atto scritto può essere sostituito da una dichiarazione confessoria proveniente dall’altra parte, non valendo tale dichiarazione né quale elemento integrante il contratto né – anche quando contenga il preciso riferimento ad un contratto concluso per iscritto – come prova del medesimo. Cass. civ., sez. , II 9 maggio 2011, n. 10163

In tema di negozio fiduciario, relativo a beni immobili, la designazione da parte del fiduciante della persona a favore della quale deve essere fiduciante il bene, in virtù dell’obbligo assunto dal fiduciario di modificare la situazione giuridica a lui facente capo, deve rivestire ad substantiam la forma scritta (artt. 1350, n. 1 e 1351 c.c.), non bastando a tal fine la prova presuntiva. Tale designazione, pur non richiedendo l’uso di formule sacramentali, deve risultare chiaramente dalla scrittura documentale. Cass. civ. sez. II 30 gennaio 1995, n. 1086

Nei contratti aventi ad oggetto il trasferimento della proprietà di immobili futuri, la forma scritta è necessaria solo per la stipulazione del contratto ad effetti obbligatori e non anche per l’individuazione del bene, la cui proprietà è trasferita non appena lo stesso viene ad esistenza. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione impugnata, che, con riguardo ad un contratto di permuta di cosa futura, aveva trasferito agli acquirenti, che ne erano risultati assegnatari “di fatto”, beni diversi da quelli scelti nel progetto originario, sebbene con caratteristiche ad essi analoghe). Cass. civ., sez. , I 16 maggio 2016, n. 9994

La vendita di cosa futura, pur non comportando il passaggio della proprietà della cosa al compratore simultaneamente per effetto della semplice manifestazione del consenso, non costituisce un negozio a formazione progressiva suscettibile soltanto di effetti meramente preliminari, aventi per contenuto quello di porre in essere un successivo negozio, ma configura un’ipotesi di contratto definitivo di vendita obbligatoria, di per sé idoneo e sufficiente a produrre l’effetto traslativo della proprietà al momento in cui la cosa verrà ad esistenza a norma dell’art. 1472 c.c. Da ciò consegue che il contratto definitivo di vendita di immobile futuro deve a norma dell’art. 1350 c.c. rivestire ad substantiam la forma scritta e che alla stessa forma è assoggettato l’accordo risolutorio del contratto predetto, giacché le esigenze che sono a fondamento della prescrizione della forma scritta con riguardo ad un determinato contratto sussistono anche per l’accordo risolutorio di esso. Cass. civ. sez. II 6 novembre 1991, n. 11840

L’accordo preliminare di cessione di cubatura non necessita della forma scritta “ad substantiam”, poiché esso non ha effetto traslativo, ma solo obbligatorio, impegnando il proprietario cedente a consentire che la cubatura spettantegli in base agli strumenti urbanistici sia attribuita dalla P.A. al cessionario, proprietario di un fondo compreso nella medesima zona urbanistica. Cass. civ., sez. , II 17 giugno 2016, n. 12631

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