Il contratto di locazione a cedolare secca

In questo articolo, vediamo in sintesi e con consigli pratici il funzionamento della cosiddetta cedolare secca sugli affitti immobiliari, come si esercita l’opzione per l’adesione, i modelli da presentare e quali sono i pro e i contro di questo regime.

1. Cos’è il contratto di locazione a cedolare secca

Il contratto di locazione a “cedolare secca” rappresenta un regime facoltativo, che consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte che deriva dal reddito dell’immobile).
In più, tale regime consente di risparmiare l’imposta di registro e quella di bollo, che sono invece dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione.
Bisogna però tenere a mente che l’opzione per la cedolare secca comporta la rinuncia alla facoltà di chiedere per tutta la durata del contratto l’aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione ISTAT.

2. Quand’è che il locatore può optare per la cedolare secca?

Possono optare per la cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (in caso di usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni (escluse quindi aziende e lavoratori autonomi).
La legge di Bilancio 2020 ha fatto rientrare nell’applicabilità del regime anche i cosiddetti affitti stagionali o case vacanze, ossia contratti di affitto di durata inferiore ai 30 giorni.
L’applicabilità del regime è prevista solo se nell’anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti; oltre tale soglia, l’attività, da chiunque venga esercitata, si considera svolta in forma imprenditoriale.
L’opzione della cedolare secca vale per tutte le categorie catastali dalla A1 fino alla A11 (esclusa solo l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per gli immobili pertinenziali (garage, cantina).
L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (i famosi studentati).
In sintesi, il regime della cedolare secca vale per le seguenti tipologie contrattuali:

  • contratti di locazione classici (4+4);
  • contratti di locazione a canone concordato (3+2);
  • contratti di durata inferiore ai 30 giorni (detti anche locazioni brevi) per finalità turistiche;
  • contratti per studenti universitari nelle città universitarie.

3. Quali sono i presupposti e le conseguenze per gli inquilini?

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti, salvo quanto previsto per i locali commerciali classificati nella categoria C1, ovvero negozi e botteghe (novità introdotta dalle legge di bilancio 2019).

4. Quanto dura l’opzione?

L’opzione della cedolare secca comporta l’applicazione delle relative regole per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il periodo restante di durata del contratto.
In caso di locazioni pluriennali, è sempre possibile optare per la cedolare secca non solo alla registrazione del contratto ma anche negli anni successivi. Tuttavia, quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.
In caso di proroga del contratto, è necessario confermare la scelta della cedolare secca contestualmente alla comunicazione di proroga.

5. Quant’è l’aliquota per la cedolare secca?

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo concordato tra le parti.
È prevista un’aliquota ridotta al 10% per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni che siano ubicate nei comuni con carenza di disponibilità abitativa (come ad esempio Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia).

6. Effetti della cedolare sul reddito

Obiettivo della cedolare secca è quello di semplificare la gestione da parte del contribuente e dell’amministrazione finanziaria. L’imposta infatti, sostituisce alcuni tributi e si calcola con aliquote fisse, a differenza della tassazione ordinaria Irpef che segue invece gli scaglioni di reddito. Questo meccanismo ha il fine di indurre il contribuente a dichiarare spontaneamente l’eventuale canone di affitto non dichiarato al fisco. L’imposta cedolare secca riunisce quindi in un’unica imposta le seguenti imposte e tasse:

  • Irpef;
  • addizionale regionale e addizionale comunale (per la parte derivante dal reddito dell’immobile);
  • imposta di registro;
  • imposta di bollo.

Le indicazioni relative all’opzione per la cedolare secca andranno inserite nel quadro B del modello 730 dove trovano spazio i dati relativi alla tassazione e relativi al contratto di affitto.
L’intento di combattere l’evasione fiscale nel mercato immobiliare attraverso un abbattimento del carico fiscale in capo al locatore è un’importante leva per smuovere il sommerso. 
A questo link, potete scaricare il nuovo modello RLI predisposto dall’agenzia delle entrate per la comunicazione telematica dell’adesione alla cedolare secca e trovate le istruzioni per la compilazione.

7. Pro e contro della cedolare secca

Come tutte le cose, anche la cedolare secca ha i suoi vantaggi e svantaggi.
La cedolare secca rappresenta un’opzione vantaggiosa per chi ha un patrimonio immobiliare locato in quanto consente di risparmiare sulla tassazione. In caso di redditi dell’ultimo scaglione il risparmio può arrivare fino al 20% sui proventi percepiti a titolo di canone.
Tuttavia, il rovescio della medaglia è costituito dall’obbligo di mantenere inalterato il canone di locazione anche in termini di variazione dell’indice dei prezzi ISTAT, in modo da permettere al locatore di godere di una rata fissa.

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