Diritto di proprietà: caratteristiche, limiti e modi di acquisto

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Il diritto di proprietà rientra nella sfera dei diritti reali previsti dal nostro ordinamento civile. Secondo quanto previsto dall’art. 832 del codice civile, “il proprietario ha diritto di godere e disporre della cosa in modo pieno ed esclusivo..”. All’interno di una disposizione così generica è racchiuso un vero e proprio mondo giuridico fatto di una moltitudine di sfaccettature a seconda della cosa che materialmente costituisce oggetto di proprietà.

1. Cenni introduttivi

La disposizione indicata nella parte introduttiva e relativa al diritto di proprietà secondo il codice civile fa riferimento al diritto di godere della cosa e al diritto di disporne in maniera piena ed esclusiva. In altre parole, il proprietario:

  • decide se utilizzare la cosa, quando utilizzarla e per quanto tempo (diritto di godere della cosa);
  • utilizza la cosa nel modo da lui ritenuto più opportuno, ivi compresa l’alienazione o la costituzione di ulteriori diritti reali sulla medesima cosa (potere di disporre della cosa).

2. Caratteristiche del diritto di proprietà

In dottrina si è spesso discusso su quelle che possono essere le caratteristiche che contraddistinguono il diritto di proprietà dalle altre tipologie di diritti reali previsti dalla legge.
I caratteri distintivi del diritto di proprietà possono essere elencati come segue:

  • Pienezza: facoltà del proprietario di disporre della cosa nella maniera ritenuta più opportuna, fatte salve le limitazioni di legge o la sussistenza di ulteriori diritti reali di godimento;
  • Elasticità: sebbene il diritto di godimento della cosa possa subire delle limitazioni derivanti, ad esempio, dalla sussistenza di ulteriori diritti reali pendenti sul medesimo bene, al cessare di essi il proprietario “torna” a godere del bene in maniera esclusiva;
  • Autonomia e indipendenza: il diritto di proprietà non è subordinato all’esistenza di altri diritti reali;
  • Esclusività: il diritto di proprietà non può gravare su più proprietari (da non confondere con la condivisione di proprietà in quanto in quest’ultimo caso, pur essendoci diverse quote, il diritto su di esse resta unico; la proprietà risiede quindi nella quota, non nel bene intero);
  • Perpetuità: la proprietà di un bene non ha scadenza e il proprietario ne detiene i diritti fino alla morte o all’alienazione del bene;
  • Imprescrittibilità: anche nell’ipotesi di non uso del bene, il diritto di proprietà resta integro.

3. Il diritto di proprietà secondo la Costituzione

Il diritto di proprietà trova le proprie radici anche nella stessa Costituzione, che ne dedica l’intero articolo 42.
La Costituzione distingue la proprietà pubblica da quella privata e rimanda alle relative norme di legge la disciplina delle modalità di acquisto, di godimento e i relativi limiti che possono essere imposti alla società per motivazioni di carattere sociale.
Nella stessa Costituzione viene fatto salvo il diritto di esproprio da parte dello Stato qualora sussistano ragioni di pubblica utilità. Sempre dal medesimo articolo costituzionale è previsto il riconoscimento di un indennizzo in favore dell’espropriato.

4. Limiti del diritto di proprietà

Sebbene, come fin qui riportato, il nostro ordinamento tutela nella maniera più ampia possibile il concetto di proprietà, allo stesso tempo impone alcune restrizioni. I limiti al diritto di proprietà perseguono due importanti finalità: tutelare sia l’interesse pubblico che quello privato.

4.1 Limiti per necessità di interesse pubblico

Tra i limiti posti dalla legge per perseguire finalità di pubblico interesse si riscontrano nei seguenti istituti quelli di maggiore importanza:

  • Espropriazione per pubblica utilità: questa eventualità è prevista oltre che dall’articolo 42 della Costituzione, anche dall’articolo 834 del codice civile. Come accennato in precedenza, all’esproprio è subordinato il riconoscimento di un indennizzo. Si pensi ad esempio alla necessità di costruire una nuova strada: in tal caso l’autorità competente emana gli atti nelle forme indicate dal Testo unico sull’espropriazione. Non possono comunque costituire oggetto di esproprio gli edifici di culto o le sedi diplomatiche.
  • Requisizione in proprietà: si tratta di un istituto poco utilizzato e previsto per esigenze militari. L’utilizzo forzoso è consentito in questo caso solo verso i beni mobili che, anche in questo caso, risultano meritevoli di indennizzo.
  • Occupazione d’urgenza: si tratta di un istituto utilizzabile nel caso in cui è necessario avviare determinati lavori con carattere di urgenza e non può essere utilizzata l’ordinaria procedura di espropriazione. In tal caso, l’autorità preposta emanerà un decreto motivato contenente anche l’indicazione della somma prevista a titolo di indennizzo provvisorio.

4.2 Limiti per necessità di interesse del privato

Altri limiti sul diritto di proprietà sono stati imposti dalla legge anche al fine di tutelare interessi di natura privata. Il perno dell’intero asse dei limiti ruota intorno al concetto di rispetto del prossimo.
Si tratta in buona sostanza di una normativa volta a regolare dei rapporti di buon vicinato tra proprietà.
Costituiscono i limiti più rappresentativi in tal senso:

  • Le distanze tra costruzioni: generalmente indicate dall’art. 873 c.c. nella misura minma di tre metri, che può essere destinata a salire a causa di diverse previsioni contenute dai regolamenti locali;
  • Luci e vedute: in questo caso il codice civile con gli artt. 900 e ss. disciplina un equilibrato rapporto tra il diritto di ricevere aria e luce e la simultanea esigenza di non invadere la privacy altrui;
  • Le acque private: che si considerano appartenere al proprietario del suolo su cui insistono fino a che non confluiscano in corsi d’acqua (quindi di demanio statale);
  • Lo stillicidio: previsto dall’art. 908 c.c. disciplina le modalità di costruzione dei tetti di modo tale che le acque piovane non scolino nei terreni attigui;
  • Le immissioni: generalmente l’art 844 c.c. e prevede che il proprietario di un fondo non può impedire immissioni di fumo, calore, esalazioni e rumori al fondo vicino. Tuttavia la stessa norma prevede che le stesse non debbano comunque superare la normale tollerabilità (la discrezione lasciata al concetto di “normale tollerabilità” è responsabile di un’importante mole di contenziosi).

5. Estensione della proprietà immobiliare

Con riferimento ai confini della proprietà immobiliare è necessario distinguere tra quelli verticali e quelli orizzontali.
Secondo la normativa vigente, l’estensione verticale è da intendersi in misura infinita. Quindi tutto ciò che sovrasta la superficie e tutto ciò che ricade nel sottosuolo appartiene al medesimo proprietario. Tuttavia vi è una deroga di buon senso a questa previsione dettata dall’art. 840 c.c., ovvero che comunque il proprietario non potrà opporsi all’attività di terzi che si svolge a un’altezza o una profondità tale da non compromettere in concreto alcun diritto del proprietario.
L’estensione in senso orizzontale, invece, si estende secondo i confini riconosciuti a livello catastale.

6. Modi di acquisto della proprietà

Le modalità di acquisto del diritto di proprietà sono indicate nell’art. 922 del codice civile. Tradizionalmente si suole distinguere le diverse modalità di acquisto in due macro-categorie, ovvero:

Acquisto a titolo originario (assenza di un precedente proprietario)Acquisto a titolo derivativo (diritto proveniente da altro proprietario)
Occupazione: valida per le cose mobili o abbandonate;
Invenzione: ritrovamento di cose smarrite che devono essere consegnate al proprietario;
Usucapione: possesso continuativo del bene per un determinato periodo di tempo;
Accessione: il proprietario della cosa principale acquisisce la proprietà delle cose accessorie.
Contratto: in questo caso vi è la cessione dei diritti di proprietà da uno o più soggetti ad altro soggetto/i;
Successioni mortis causa: passaggio della proprietà dei beni dal defunto all’erede;
Trasferimenti c.d. coattivi: il passaggio di proprietà tra il precedente e il nuovo proprietario avviene sulla base di un procedimento forzoso.

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