Anche ai contratti di locazione di immobili adibiti ad uso diverso da quello di abitazione stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, di cui all’art. 42 della l. n. 392 del 1978, é applicabile la disciplina dettata dagli artt. 28 e 29 in tema di rinnovazione, che accorda al conduttore una tutela privilegiata in termini di durata del rapporto. Invero, a differenza dell’ipotesi regolata dall’art. 1597 c.c., la protrazione di tale rapporto alla sua prima scadenza in base alle richiamate norme della l. n. 392 del 1978 non costituisce l’effetto di una tacita manifestazione di volontà – successiva alla stipulazione del contratto e presunta in virtù di un comportamento concludente -, ma deriva direttamente dalla legge. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 34162 del 20 dicembre 2019
In materia di contratti conclusi dalla P.A., è necessaria la stipulazione in forma scritta a pena di nullità e, conseguentemente, deve escludersi la possibilità di una rinnovazione tacita per “facta concludentia”, posto che, altrimenti, si perverrebbe all’effetto di eludere il requisito formale suddetto. Tuttavia, quando la rinnovazione dell’originario contratto di locazione immobiliare stipulato in forma scritta sia prevista da apposita clausola contrattuale per un tempo predeterminato e sia subordinata al mancato invio di una disdetta del contratto entro un termine dalle parti prestabilito, la rinnovazione tacita per l’omesso invio di tale disdetta deve reputarsi ammissibile, in quanto la previsione della clausola, da un lato, non elude la necessità della forma scritta, e, dall’altro, attesa la predeterminazione della durata del periodo di rinnovazione, consente agli organi della P.A., deputati alla valutazione degli impegni di spesa e dei vincoli di bilancio correlati all’eventuale rinnovazione, di considerare l’opportunità, o meno, di avvalersi della disdetta. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19410 del 30 settembre 2016
La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo, invece, un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto.
–
La volontà della P.A. di obbligarsi non può desumersi per implicito da fatti o atti, dovendo essere manifestata nelle forme richieste dalla legge, tra le quali l’atto scritto “ad substantiam”; pertanto, nei confronti della stessa P.A., non è configurabile alcun rinnovo tacito del contratto di locazione, né rileva, per la formazione del contratto, un mero comportamento concludente, anche protrattosi per anni. Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 13886 del 23 giugno 2011
L’intimazione di licenza per finita locazione, anche se sia processualmente inidonea allo scopo (nella specie, a causa dell’indicazione di una data di scadenza del contratto erronea ed anticipata rispetto a quella effettiva), costituisce pur sempre sul piano sostanziale una valida manifestazione delle volontà del locatore di recedere dal contratto; essa, perciò, produce gli effetti della disdetta, a partire dalla successiva scadenza contrattuale.
–
La volontà di prorogare tacitamente il contratto di locazione pervenuto a scadenza può essere manifestata anche tacitamente, ma deve essere inequivoca. Non può, pertanto, ravvisarsi come nella specie una tacita volontà di prorogare il contratto nella condotta del locatore che, dopo avere intimato licenza per finita locazione, ometta di iscrivere a ruolo l’atto di intimazione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8729 del 15 aprile 2011
La rinnovazione tacita del contratto di locazione, ai sensi dell’articolo 1597 c.c., postula la continuazione della detenzione della cosa da parte del conduttore e la mancanza di una manifestazione di volontà contraria da parte del locatore, cosicché, qualora questi abbia manifestato con la disdetta la volontà di porre termine al rapporto, la rinnovazione non può desumersi dalla permanenza del locatario nell’immobile locato dopo la scadenza o dal fatto che il locatore abbia continuato a percepire il canone senza proporre tempestivamente azione di rilascio, occorrendo invece un comportamento positivo idoneo ad evidenziare una nuova volontà, contraria a quella precedentemente manifestata per la cessazione del rapporto. (Nella fattispecie, relativa alla impugnazione di sentenza dichiarativa della cessazione della locazione per spirare del termine, la S.C., ha rigettato la doglianza del conduttore, secondo cui la corte di merito non aveva corretto l’errore del giudice di primo grado che non aveva ritenuto rinnovata la locazione per effetto del lungo periodo trascorso tra la disdetta — 29 marzo 1989 — e la scadenza del contratto — 31 gennaio 1993). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5464 del 14 marzo 2006
Non può applicarsi ai contratti di locazione conclusi dalla P.A. l’istituto della rinnovazione tacita del contratto in quanto esso è incompatibile con il procedimento previsto per la manifestazione della volontà di obbligarsi da parte della P.A., che non può desumersi da fatti concludenti ma deve essere espressa nelle forme previste dalla legge; tuttavia, qualora, dopo la scadenza del contratto, l’amministrazione locatrice continui a percepire i canoni di locazione richiedendo anche l’aumento Istat, può aversi non una vera e propria rinnovazione, ma una continuazione dell’originario rapporto, purché nel contratto originario sia inserita una apposita clausola in tal senso. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12087 del 9 agosto 2002
In materia di locazioni, l’art. 1597 c.c. Stabilisce che nell’ipotesi di rinnovazione tacita del contratto di locazione la nuova locazione è regolata dalle stesse condizioni della precedente, ma la sua durata è quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato, a tale stregua contemplando un rinvio all’art. 1574, c.c., recante elencazione delle diverse attività cui i locali possono essere adibiti che, essendo esso volto a regolare la durata di ogni specie di locazione, riveste necessariamente carattere non tassativo bensì meramente esemplificativo, ricomprendendo pertanto, al primo comma n. 1, anche la durata delle locazioni di locali adibiti a deposito. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11701 del 5 agosto 2002
La disdetta di un contratto di locazione successiva alla rinnovazione tacita già verificatasi, ai sensi dell’art. 1597 c.c., non può incidere sulla tacita riconduzione ormai prodottasi, e quindi può valere soltanto ad impedire un’altra rinnovazione tacita alla scadenza del contratto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12959 del 23 ottobre 2001
Il contratto di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo per il soddisfacimento di esigenze transitorie non può ritenersi incompatibile con l’istituto della rinnovazione tacita ex art. 1597 c.c., se dalle circostanze di fatto non risulti, tra le parti, una volontà novativa rispetto all’originaria convenzione negoziale, con relativa modificazione della fattispecie legale tipica da locazione transitoria a locazione abitativa primaria. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4472 del 28 marzo 2001
La volontà espressa dal locatore di non rinnovare il contratto di locazione alla scadenza comporta l’esaurimento dell’efficacia del contratto alla predetta data, che può essere superato soltanto mediante la manifestazione di una concorde volontà contraria rivolta alla costituzione di un nuovo rapporto, con l’ulteriore conseguenza che in caso di mancata dichiarazione di volontà da parte del locatore non può trovare applicazione la rinnovazione tacita prevista dall’art. 1597 c.c., per il caso in cui dopo la scadenza il conduttore sia rimasto nel godimento dell’immobile per un apprezzabile periodo di tempo. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12833 del 23 dicembre 1998
La rinnovazione tacita della locazione, prevista dal comma 1, dell’art. 1597 c.c., nel caso in cui, scaduto il termine, il conduttore rimane ed è lasciato nella detenzione della cosa locata, non richiede una volontà positiva del locatore, anche tacitamente manifestata, di rinnovazione del contratto, come, ai sensi dell’art. 1597, ultimo comma, c.c., è invece necessario per la rinnovazione dopo (e nonostante) la disdetta, perché nel caso considerato dal comma 1 del citato art. 1597, in cui è mancata una manifestazione della volontà di non consentire la rinnovazione, la legge attribuisce al fatto che il conduttore mantenga e sia lasciato nella detenzione dell’immobile il significato, che gli è normalmente proprio, di inequivoca manifestazione della comune volontà delle parti di continuare il rapporto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5618 del 9 giugno 1994
Anche nell’ipotesi di cosiddetto noleggio di bene mobile (nella specie, macchina fotocopiatrice), trovano applicazione le regole della locazione, circa la revocabilità, pure tacitamente, della precedente disdetta alla scadenza, con la conseguenziale rinnovazione del rapporto e dei diritti ed obblighi ad esso inerenti. A tale principio non si sottrae la disdetta del locatario, ove risulti superata da comportamenti successivi di inequivoco segno contrario (mantenimento, per lungo periodo, della detenzione del bene, associata ad una utilizzazione dello stesso non diversa da quella goduta in forza dell’originario contratto). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8621 del 23 agosto 1990
Dall’abbandono da parte del locatore, per inattività o rinuncia, di un giudizio di rilascio nei confronti del conduttore, ancorché possa derivarne l’estinzione del processo (ma non dell’azione ai sensi del primo comma dell’art. 310 c.p.c.), non è desumibile in modo univoco la tacita volontà di rinnovare il contratto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3174 del 3 luglio 1989
In materia di locazione, la rinnovazione del contratto posta in essere con una manifestazione tacita di volontà è incompatibile con il procedimento previsto per la manifestazione, da parte della pubblica amministrazione, della volontà di obbligarsi, la quale non può desumersi da facta concludentia, ma deve essere espressa nelle forme di legge. Tale principio, peraltro, non trova applicazione quando si tratti non di vera e propria rinnovazione (o riconduzione) tacita, ma di continuazione dell’originario rapporto in forza di apposita clausola del contratto precedentemente concluso, poichè in tal caso la continuazione avviene in virtù della volontà manifestata dalle parti nel concludere il contratto, con la conseguenza che, ove questo risulti stipulato nel rispetto delle forme che regolano il procedimento di formazione e di manifestazione della volontà degli Enti pubblici, l’impegno in ordine alla protrazione del rapporto assunto dalla pubblica amministrazione con tale contratto deve ritenersi pienamente valido ed efficace. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3187 del 14 maggio 1981
