Usucapione: breve guida legale

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L’usucapione consiste in un modo di acquisto della proprietà a titolo originario mediante il possesso di un bene, sia esso mobile o immobile, in modo continuativo, per un periodo di tempo minimo determinato dalla legge.

1. Cenni generali sull’usucapione

Come accennato nella parte introduttiva, l’usucapione costituisce un modo di acquisto della proprietà a titolo originario. La norma generale che regola questo istituto è contenuta nell’art. 1158 c.c. e indica testualmente che “la proprietà dei beni immobili e gli diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuativo per venti anni”.
L’indicazione temporale individuata dalla predetta prescrizione normativa ha carattere generale e, come vedremo in seguito, in alcuni casi il termine sarà diverso.
Il motivo per cui è stato introdotto il diritto a rivendicare l’usucapione è basato su due presupposti, ovvero:

  • La necessità di rendere certa e stabile una determinata situazione giuridica;
  • La necessità di favorire chi si occupa di un bene, rispetto al proprietario che non ne ha cura.

2. Requisiti fondamentali dell’usucapione

Affinchè possa considerarsi la rivendicazione di un bene da parte di un soggetto, è indispensabile la sussistenza dei seguenti requisiti:

  • Il decorso di un determinato lasso di tempo minimo previsto dalla legge;
  • Il possesso del bene oggetto di rivendicazione, che dovrà essere a sua volta continuativo e non interrotto oltre ad essere non violento e clandestino.

3. Caratteristiche dell’usucapione

Intanto occorre evidenziare che il possesso ad usucapionem potrà essere rivendicato soltanto sui beni previsti dalla legge come usucapibili. Sono esclusi da questa categoria:

  • I beni del demanio;
  • I beni oggetto di cosa comune (es. aree condominiali ad uso comune).

La caratteristica fondamentale dell’istituto si riscontra nel concetto di continuità del possesso. Come tale dovrà intendersi “la manifestazione permanente da parte di un individuo sulla cosa che non è di sua proprietà, in relazione alla destinazione economica del bene”.
Il possesso, quindi, per poter essere considerato ai fini dell’usucapione non dovrà essere mai stato interrotto sia naturalmente che civilmente e non dovrà altresì essere il frutto di una mera tolleranza da parte del proprietario.
Per interruzione naturale si intende la circostanza in cui il possessore viene privato del possesso per un periodo superiore ad un anno.
L’interruzione civile si ha quando il titolare del diritto sulla cosa esercita un atto giuridico volto a rivendicare il proprio diritto sul bene.
Il concetto di mera tolleranza, infine, sussiste quando il possesso è il frutto di uno spirito di condiscendenza, ragioni di amicizia o rapporti di buon vicinato.

4. Assenza di vizi necessari per rivendicare l’usucapione

L’art. 1163 c.c. indica testualmente che il possesso acquistato in modo violento o clandestino non giova per l’usucapione se non dal momento in cui la violenza o la clandestinità è cessata.
In tal caso, per violenza dovrà intendersi il possesso ottenuto contro la volontà violenta o presunta del precedente possessore, quindi mediante l’uso di forza fisica, sia essa diretta o indiretta.
L’ipotesi della clandestinità, invece, perviene quando l’acquisto del possesso avviene per il tramite di raggiri che fanno si che l’originario avente diritto non si renda conto della finalità usucapiva del raggirante.

5. La durata dell’usucapione: termine ordinario e termine abbreviato

Il decorso del tempo ai fini del riconoscimento dell’usucapione ha inizio con l’acquisto del possesso, che si manifesta attraverso atti concreti che lo permettano di individuare il termine iniziale.
Vi è poi l’applicazione degli artt. 1142 e 1143 c.c., per l’individuazione del possesso intermedio o anteriore.
Con riferimento ai termini previsti ex lege per rivendicare il proprio diritto di usucapione bisogna distinguere tra quelle ordinari e quelli abbreviati.

5.1 Termine ordinario usucapione

I termini ordinari previsti dalla legge per l’usucapione, si distinguono in base alla cosa oggetto di rivendica, e sarà di:

  • venti anni: per l’acquisizione della proprietà di beni immobili, delle universalità di mobili e degli altri diritti reali previsti per gli stessi beni. A tal proposito è utile precisare che il possessore sia in buona o in mala fede;
  • dieci anni: per l’acquisizione della proprietà dei beni mobili in generale e di quelli registrati. Stesso termine vale anche per gli altri diritti reali di godimento previsti per gli stessi beni.

5.2 Termine usucapione abbreviata

Con al riconoscimento di un termine ridotto, questo non avviene per il solo effetto del possesso e del decorso del tempo, ma avviene in virtù di una maggiore complessità del fatto acquisitivo, e che trova fondamento sul dettato dell’art. 1153 c.c.
Oltre al possesso e alla durata, ai fini del riconoscimento dell’usucapione abbreviata occorrono i seguenti requisiti:

  • Buona fede: ovvero non sapere di ledere, attraverso il possesso, un altrui diritto;
  • Titolo valido e astrattamente idoneo a trasferire il diritto, ma inefficace per non essere il dante causa proprietario o titolare del diritto reale;
  • Trascrizione del titolo: nei casi degli immobili o di beni mobili registrati.

Anche in questo caso, i termini abbreviati si distinguono in base alla cosa oggetto di rivendica, e sarà di:

  • dieci anni: per i beni immobili a far data dal giorno della trascrizione ex art. 1159 c.c., e per l’universalità dei beni mobili ex art. 1160 c.c.;
  • cinque anni: per i fondi rustici a far data dal giorno della trascrizione ex art. 1162 c.c.;
  • tre anni: per i beni mobili registrati, con decorrenza dalla data di trascrizione.

6. Usucapione dei beni mobili

L’usucapione in materia di beni immobili acquisisce rilievo solo se manca il titolo o la buona fede, altrimenti, per l’effetto del disposto dell’art. 1153 c.c., l’acquisto della proprietà avviene in maniera istantanea. A tal fine, è indispensabile distinguere a seconda che:

a. vi sia titolo astrattamente idoneo e la contestuale buona fede: l’acquisto avviene in modo immediato e non è necessaria la rivendica ad usucapionem;
b. manchi il titolo: in siffatta ipotesi l’usucapione si realizza dopo il decorso di:

  • dieci anni: se il possesso può essere considerato in buona fede;
  • venti anni: se il possesso è in mala fede.

7. Usucapione ed onore probatorio

Il possessore di un bene che agisce in giudizio al fine di esserne dichiarato proprietario è tenuto a dare prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, pertanto, non solo del corpus, ma anche dell’animus. Con riferimento a quest’ultimo elemento, l’attore dovrà provare di aver svolto attività corrispondenti all’attività di proprietario.
Sarà poi il convenuto a dover dimostrare il contrario, quindi dell’eventuale assenza di un rapporto continuativo ovvero che il possesso è in realtà derivante da altro titolo.

8. Ultime dalla Corte di Cassazione

La proposizione di una domanda giudiziale determina, sino al passaggio in giudicato della sentenza che definisce il giudizio, l’interruzione della prescrizione acquisitiva che regola il possesso “ad usucapionem”. Ne consegue che, se il giudizio si conclude con il riconoscimento del diritto del titolare, il possessore potrà invocare l’usucapione in forza della protrazione del suo possesso solo a decorrere dal passaggio in giudicato, fatte salve le ipotesi di comportamenti provenienti dal possessore medesimo e comportanti, anche implicitamente, il riconoscimento del diritto del “dominus“. (Cassazione Civile, sez. II, ordinanza n. 36627 del 25 novembre 2021)

In tema di espropriazione per pubblica utilità, appartiene alla giurisdizione del giudice ordinario l’accertamento dell’intervenuta usucapione della proprietà del fondo occupato – oggetto della domanda riconvenzionale proposta dalla P.A. -, quale conseguenza non già riconducibile al pregresso esercizio del potere autoritativo bensì meramente occasionale, atteso che, tra quel potere e questo effetto intercorre, necessariamente, la “interversio possessionis”, dalla detenzione qualificata al possesso, dell’occupante, ferma restando la giurisdizione esclusiva del giudice amministrativo sulla domanda, anche risarcitoria, relativa all’occupazione preordinata all’espropriazione. (Cassazione Civile, sez. Unite, ordinanza n. 5513 del 26 febbraio 2021)

La proprietà e gli altri diritti reali di godimento appartengono alla categoria dei cd. diritti autodeterminati, che si identificano in base alla sola indicazione del loro contenuto e non per il titolo che ne costituisce la fonte, la cui eventuale deduzione non assolve ad una funzione di specificazione della domanda o dell’eccezione, ma è necessaria ai soli fini della prova: ne consegue che l’allegazione, nel corso del giudizio inteso alla tutela del diritto di proprietà, di un titolo diverso rispetto a quello posto originariamente a fondamento della domanda rappresenta solo un’integrazione delle difese che non dà luogo alla proposizione di una domanda nuova, così come non implica alcuna rinuncia a che il primo titolo dedotto venga anch’esso preso in considerazione né influisce in alcun modo sulle conclusioni, che restano, comunque, cristallizzate nel medesimo “petitum”, consistente nella richiesta di accertamento del diritto di proprietà. (Nella specie, la parte aveva chiesto, in citazione, l’accertamento della proprietà esclusiva di un fondo, per averla personalmente usucapita e, successivamente, in comparsa conclusionale, per averla usucapita un terzo, di cui esso attore era divenuto erede “pro quota”). (Cassazione Civile, sez. II, sentenza n. 21641 del 23 agosto 2019)

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