1. Cos’è l’usufrutto?
L’usufrutto è un diritto reale che può essere esercitato su qualsiasi tipo di bene e permette grande libertà di azione.
Normalmente, il proprietario di una casa ne detiene la piena proprietà. Significa che non è soltanto il proprietario, ma anche colui che decide cosa fare con quell’immobile. Darlo in affitto? Venderlo? Trasformarlo in un ufficio? Il pieno proprietario può prendere queste decisioni in piena libertà.
Il proprietario di un immobile gravato da usufrutto può vendere la casa senza chiedere nulla all’usufruttuario. Questo comporta, tuttavia, solamente una cessione della cosiddetta nuda proprietà. Il diritto di usufrutto resta infatti in capo all’usufruttuario fino alla sua morte (o fino a quanto stabilito dal contratto).
Detto altrimenti, ciò significa che chi acquista casa con usufrutto non diventa pieno proprietario dell’appartamento, ma solo nudo proprietario e deve perciò rispettare i diritti dell’usufruttuario
Solo una volta cessato l’usufrutto, il nudo proprietario si trasforma in proprietario vero e proprio, riacquistando pieni diritti sull’immobile.
2. Diritti dell’usufruttuario
Il proprietario dell’immobile è l’unico che può venderlo. L’usufruttuario non ha tale facoltà ma solo quella di cedere il proprio diritto di usufrutto che resterà però attivo per tutta la vita del primo usufruttuario.
Se è vero che l’immobile con usufrutto può essere venduto, è altrettanto vero che l’acquirente deve rispettare il diritto di usufrutto fino alla sua scadenza. Questo vuol dire che l’acquirente che compra l’immobile non può utilizzare la casa a causa della presenza dell’usufruttuario e potrà goderne solo se stabilito dall’usufruttuario.
In particolare, nel caso della vendita con usufrutto sull’immobile, l’usufruttuario può:
- abitare nell’appartamento;
- affittarlo e godere dei proventi della locazione;
- cambiare arredamento;
- cedere l’usufrutto.
L’usufruttuario non può:
- vendere l’immobile;
- trasmettere l’usufrutto per via ereditaria;
- cambiare la destinazione dell’appartamento (ad esempio trasformando un’abitazione in un ufficio).
3. Pro e contro della vendita con usufrutto
Una delle difficoltà di vendere una casa con usufrutto è innanzitutto quella di stabilire il prezzo adeguato. La presenza dell’usufrutto, infatti, incide sul prezzo di vendita. Il motivo è presto detto: l’acquirente che acquista la casa in nuda proprietà dovrà attendere del tempo prima di godere appieno di tutti i diritti sul bene.
Per la valutazione ci vengono in aiuto le tabelle del Ministero dell’Economia aggiornate periodicamente in base all’aspettativa di vita. Il valore della proprietà è infatti calcolato in relazione all’età del proprietario.
L’immobile può essere ceduto dietro un corrispettivo (titolo oneroso) o senza alcun prezzo (titolo gratuito, ad esempio per donazione). Il contratto di cessione dell’immobile deve necessariamente contenere la data di scadenza dell’usufrutto (che può coincidere, come spesso accade, con la morte dell’usufruttuario).
L’immobile può essere ceduto ad un erede in usufrutto per evitare le imposte di successione.
4. Immobile con usufrutto e mutuo
C’è un solo caso in cui la vendita dell’immobile con usufrutto differisce da una comune vendita immobiliare: quando si vuole richiedere un mutuo per l’acquisto.
È ovvio infatti che le banche non sono inclini a concedere prestiti senza la garanzia di poter pignorare l’immobile in caso di insolvenza e questa garanzia viene meno qualora la casa sia gravata da usufrutto. Il mutuo per l’acquisto di una casa con usufrutto è comunque possibile, seppure sia più difficile da ottenere. La banca erogante tenderà a chiedere maggiori garanzie e quindi verrà concesso solo ad investitori affidabili.
5. Perché comprare un immobile in usufrutto?
La principale ragione che spinge ad acquistare una casa con usufrutto è quella di effettuare un investimento. Infatti, una casa con usufrutto ha un valore “scontato” al momento dell’acquisto ma, alla conclusione del diritto, il nuovo proprietario potrà vendere l’immobile al prezzo di mercato.
Per chi vende si tratta di un modo comodo e pratico per incassare della liquidità immediata, senza dover lasciare la propria casa. Per chi compra, si tratta di un modo sicuro per acquistare la proprietà ad un prezzo scontato.
L’usufruttuario non può vendere la casa, ma viene comunque fortemente tutelato dalla legge. Infatti, chiunque compri l’immobile dovrà comunque rispettare il suo diritto di usufrutto. Nel momento in cui il nuovo proprietario firmerà l’atto di compravendita, non potrà comunque prendere possesso della casa a meno che non sia il titolare dell’usufrutto a deciderlo.
6. Come si fa a vendere una casa con usufrutto?
Una volta stabilito il valore dell’immobile si procede con la vendita esattamente come avverrebbe se non ci fosse alcun usufrutto. Se ci si rivolge ad un’agenzia questa troverà un acquirente interessato, il quale firmerà la proposta d’acquisto o il compromesso e poi si procederà con l’atto di compravendita.
Ovviamente l’agente immobiliare deve essere bravo a presentare la casa come una buona opportunità di investimento, perché è questo che l’acquirente spera di trovare.
7. Il caso della rendita vitalizia
Non sempre le compravendite di un immobile con usufrutto in corso avvengono con un solo pagamento. Molto diffuso è infatti l’acquisto tramite rendita vitalizia.
In questo caso, il proprietario di casa decide di vendere il suo immobile in cambio di una rendita. L’acquirente si impegna a riconoscergli un pagamento periodico (di solito mensile o annuale) in cambio della nuda proprietà della casa. Il precedente proprietario mantiene l’usufrutto dell’immobile e può continuare a viverci fino alla fine dei suoi giorni.
Una volta che l’usufruttuario viene a mancare, il nuovo proprietario può prendere possesso della casa.
