Indice
1. Le sopravvenienze
2. I rimedi alle sopravvenienze
3. Il caso delle locazioni non residenziali
4. La soluzione
1. Le sopravvenienze
I rapporti contrattuali sono esposti al rischio delle sopravvenienze: eventi che si verificano dopo la stipulazione di un accordo negoziale, mutamenti di circostanze di fatto o diritto in grado di incidere sull’assetto degli interessi delle parti e quindi sull’equilibrio contrattuale originariamente voluto. Ciò rileva, generalmente, nei contratti sinallagmatici commutativi ovvero in quelli a prestazioni corrispettive, in cui il rischio delle sopravvenienze è equamente spalmato sui contraenti. A tal proposito, il mutamento delle condizioni economiche causato dalla pandemia da Covid-19 rileva indubbiamente quale sopravvenienza in grado di ripercuotersi sui rapporti negoziali in corso. In tal senso, è necessario individuare i rimedi tipici e atipici idonei a riequilibrare il rapporto negoziale, tratti sia dallo stesso codice civile sia dalla legislazione emergenziale.
Occorre in primis operare una distinzione tra sopravvenienze in base al tipo: sopravvenienze in senso lato e sopravvenienze in senso stretto. Le prime comprendono circostanze di fatto o diritto imputabili a comportamenti colposi o dolosi delle parti: archetipo della fattispecie è l’art. 1218 c.c., relativo alla responsabilità da inadempimento contrattuale. Le sopravvenienze in senso stretto si riferiscono invece a quelle circostanze di fatto o diritto di carattere oggettivo, non imputabili alle parti. Tra queste, alcune sono tipizzate dal codice civile: l’art. 1256 c.c., l’art. 1463 c.c. e l’art. 1467 c.c.. L’evoluzione del concetto di buona fede integrativa e della nozione di causa in concreto ha condotto ad una rivisitazione della disciplina delle sopravvenienze. Dalla generale irrilevanza delle sopravvenienze contrattuali non tipizzate dalla legge, in ossequio all’autonomia negoziale, si è giunti alla rilevanza delle sopravvenienze atipiche di ricostruzione giurisprudenziale, purché eccezionali, imprevedibili, significative e tali da incidere sul mantenimento del rapporto contrattuale. Ne sono esempi gli istituti dell’inesigibilità della prestazione ex bona fide, dell’obbligo di rinegoziazione, della presupposizione, dell’abuso del diritto e del principio rebus sic stantibus nelle ipotesi di collegamento negoziale.
2. I rimedi alle sopravvenienze
Gli strumenti di gestione delle sopravvenienze si distinguono invece in rimedi manutentivi e rimedi caducatori, a seconda, rispettivamente, che evitino o comportino lo scioglimento del vincolo contrattuale. Tra i rimedi caducatori si annoverano le risoluzioni, di diritto e giudiziali. A differenza dei rimedi caducatori, quelli manutentivi derivano prevalentemente dalla volontà delle parti e devono pertanto essere previsti dalle stesse nell’ambito del regolamento contrattuale: la decisione di rinegoziare o meno le condizioni è rimessa all’autonomia dei contraenti, nel rispetto del principio di cui all’art. 1322 c.c.
Alla base dei rimedi relativi alle sopravvenienze sta la circostanza per cui tali eventi impediscono alla causa di funzionare, generando un difetto sopravvenuto o funzionale della stessa, un’anomalia nel funzionamento della corrispettività. Tuttavia, nonostante l’incidenza negativa sull’operatività della causa, il contratto non è mai nullo ma la parte che vi ha interesse può agire per la risoluzione e ottenere lo scioglimento del contratto, oppure mantenerlo in essere.
3. Il caso delle locazioni non residenziali
Tale situazione si verifica anche nel caso delle locazioni non residenziali stipulate dal conduttore a fini di esercizio di un’attività commerciale. Durante l’emergenza pandemica da Covid-19, il Governo italiano ha attuato restrizioni temporali relative all’erogazione dei servizi, motivo per cui tali attività hanno notevolmente ridotto le proprie prestazioni al pubblico e, di conseguenza, i propri introiti economici. Ci si è pertanto chiesti quale possa essere il rimedio attuabile al fine di riequilibrare il contratto di locazione non abitativa, in quanto contratto di durata, alla luce delle esigenze del conduttore penalizzato dall’emergenza: mantenere in essere il contratto ad un canone ridotto.
Difatti, il legislatore ha previsto rimedi specifici relativamente ad alcune particolari vicende, ma non in riferimento al contratto di locazione non residenziale, per il quale la caducazione del negozio non può rappresentare una soluzione satisfattiva. Tra tali interventi, esemplari sono l’art. 3 co. 6 bis d.l. 6/20 e gli artt. 88 e 88 bis d.l. 18/20.
Riguardo alle locazioni non residenziali, occorre quindi scandagliare i singoli rimedi tipici e atipici al fine di individuare quello maggiormente conforme alle esigenze delle parti contrattuali. Difatti il legislatore dell’emergenza non ha previsto alcun rimedio specifico, se non l’agevolazione consistente in un credito d’imposta pari a una percentuale dell’ammontare mensile del canone locatizio. Tale norma non è oggettivamente satisfattiva per vari motivi: la limitatezza sul piano temporale; l’ambito applicativo ristretto a servizi e attività rientranti in determinate categorie catastali; l’inidoneità a risolvere il problema dei costi immediati che l’imprenditore deve sopportare pur non potendo svolgere pienamente la propria attività a causa delle misure di contenimento del Covid. L’equilibrio contrattuale originariamente stabilito dalle parti viene profondamente alterato dalla situazione d’emergenza: si tratta di squilibrio e non di mancanza del sinallagma contrattuale poiché il conduttore continua a detenere l’immobile e a trarne una se pur ridotta utilità, non potendone godere pienamente.
In tali ipotesi, data la sopravvenienza emergenziale, non sussiste un comportamento imputabile alle parti, colpevole o doloso. Pertanto, è in primis inapplicabile la disciplina relativa alla responsabilità contrattuale ex art. 1218 c.c. e alla eccezione di inadempimento di cui all’art. 1460 c.c.: di conseguenza, non sono esperibili le azioni di esatto adempimento, di risoluzione contrattuale e di risarcimento del danno e il conduttore non potrà sospendere il pagamento del canone. Difatti, durante l’emergenza Covid l’impossibilità di utilizzare l’immobile per la finalità lucrativa a cui è destinato dipende da provvedimenti legislativi e amministrativi di portata generale e non da circostanze imputabili al locatore.
Non è applicabile neppure l’art. 1467 c.c. relativo all’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione. Tale norma conferisce al debitore la facoltà di chiedere al giudice la risoluzione del contratto di durata al verificarsi di avvenimenti straordinari o imprevedibili comunque non imputabili al contraente e purché non rientranti nell’alea normale del contratto. Si tratta di un rimedio caducatorio, per cui non risponde all’esigenza delle parti di mantenere in essere il contratto a un diverso canone: il conduttore continua a necessitare del godimento del bene, se pur in modo temporalmente limitato e verso il pagamento di un canone ridotto.
Neanche l’istituto di creazione dottrinale/giurisprudenziale della presupposizione è applicabile. La presupposizione fa riferimento a un presupposto presente o futuro, anche non menzionato al momento della conclusione del contratto, che per le parti ha costituito elemento fondamentale e determinante al momento della conclusione dello stesso: non risultando nella dichiarazione di ciascuna parte, esso va colto ed interpretato secondo buona fede. La presupposizione è inapplicabile nell’ipotesi di prestazione locativa parzialmente impossibile poiché in tal caso il presupposto contrattuale continua a sussistere: il conduttore necessita comunque del godimento dell’immobile, anche a fronte delle misure emergenziali che impediscono o riducono lo svolgimento dell’attività commerciale.
4. La soluzione
La non imputabilità alle parti della sopravvenienza consente invece l’applicazione della disciplina di cui agli artt. 1463 ss c.c., nello specifico dell’art. 1464 c.c. relativo all’impossibilità parziale della prestazione. Mentre l’art. 1463 c.c. è inapplicabile poiché la fattispecie ricorre nel caso in cui la prestazione sia totalmente impossibile, l’art. 1464 c.c. si adatta all’ipotesi in cui l’emergenza sanitaria, fattore imprevedibile e inevitabile non imputabile al locatore, renda la prestazione dello stesso impossibile in parte o per un periodo limitato. La norma richiamata consente alla parte che subisce l’impossibilità di chiedere la riduzione della prestazione da essa dovuta oppure, in alternativa, di recedere dal contratto qualora non abbia un interesse apprezzabile all’adempimento parziale.
Nella pratica, sono pertanto prospettabili diverse situazioni. Il conduttore potrebbe agire in via stragiudiziale domandando formalmente al locatore la riduzione del canone in ragione dei minori introiti dovuti alle misure di contenimento Covid e, qualora il conduttore accetti, si avrebbe una rinegoziazione sospensivamente condizionata alla cessazione delle misure emergenziali. Se invece il locatore non accettasse, il conduttore potrebbe adire il giudice ai sensi dell’art. 1464 c.c., affinché accerti i presupposti e dichiari la riduzione del canone. In alternativa, il conduttore convenuto in giudizio per l’adempimento o la risoluzione contrattuale potrebbe domandare il rigetto della domanda del locatore e la riduzione del canone.
Nell’ipotesi di rinegoziazione stragiudiziale del canone è opportuno sottolineare il dovere di buona fede in capo alle parti del rapporto. Il dovere di correttezza è limite interno di ogni situazione giuridica soggettiva e concorre a delineare gli obblighi comportamentali delle parti nella fase di conclusione, esecuzione e interpretazione del contratto, nel rispetto dell’inderogabile principio di solidarietà sociale ex art. 2 Cost. La portata sistematica della buona fede oggettiva determina la necessità della rinegoziazione al fine di adattare il contratto alle circostanze e alle esigenze sopravvenute non imputabili alle parti, quale è, appunto, l’emergenza sanitaria. Il limite applicativo del dovere di rinegoziazione è dato dalla sua incoercibilità in giudizio: difatti la giurisprudenza maggioritaria considera buona fede e correttezza quali obblighi di comportamento non attinenti alla validità del contratto e, dunque, incoercibili ma esclusivamente sanzionabili mediante l’istituto del risarcimento del danno.
In conclusione, si può sostenere che nei contratti di locazione non abitativa incombe sul locatore l’obbligo di garantire al conduttore il godimento dell’immobile. In caso di limitazione del godimento, dovuta a fatti eccezionali, imprevedibili e non imputabili al locatore, il conduttore ha diritto alla conseguente riduzione del canone ai sensi dell’art. 1464 c.c.. La riduzione potrà essere oggetto di rinegoziazione tra le parti, al fine di riequilibrare il contratto nel rispetto dei principi di solidarietà, correttezza e buona fede.
