L’immagine nel contratto: un tema nuovo nel panorama giuridico moderno

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Articolo a cura dell’Avv. Roberto Pusceddu.

planimetria

Indice:

1. Oggetto d’indagine: l’immagine nel contratto
2. L’immagine nel contratto e la funzione integrativa della volontà contrattuale

1. Oggetto d’indagine: l’immagine nel contratto

Oggetto del presente contributo è un fenomeno “nuovo” nel panorama del diritto moderno: l’utilizzo dell’immagine nell’ambito del documento giuridico ed, in particolare, nell’ambito del contratto.
La presente indagine intende dare un contributo sia teorico sia pratico-operativo.
Se, infatti, su un piano squisitamente teorico, il rapporto tra disegno e diritto non può certo definirsi – come si avrà modo di approfondire – pacifico, vi sono, invece, secondo una prospettiva più pratico-operativa e seguendo un approccio “nuovo” e propositivo, diversi fenomeni sintomatici di un tentativo di avvicinamento armonico tra il diritto ed il disegno e, specificamente, tra contratto ed immagine.

2. L’immagine nel contratto e la funzione integrativa della volontà contrattuale

Una delle funzioni ascrivibili alla immagine nell’ambito di un contratto è la c.d. funzione integrativa.
Controversi sono gli effetti dell’allegazione all’atto di vendita della planimetria catastale. In tal caso, ci si è chiesti se, nell’ipotesi di difettosa rappresentazione grafica del bene nella sua integralità, le porzioni del medesimo eventualmente non risultanti debbano, perciò, reputarsi escluse dall’effetto traslativo. Anche se in un’ipotesi la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata proprio in tal senso (Cass. Civ., Sez. II, n. 13338/2003), ci si può legittimamente chiedere se questa conclusione sia univocamente condivisibile. Che cosa si potrebbe dire nell’eventualità in cui le parti non rappresentate nella planimetria non posseggano alcuna residua autonoma fruibilità?
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ritenuto che nell’interpretazione dei contratti di compravendita immobiliare, ai fini della determinazione della comune intenzione delle parti circa l’estensione dell’immobile compravenduto, i dati catastali, emergenti dal tipo di frazionamento approvato dai contraenti ed allegato all’atto notarile trascritto, e l’indicazione dei confini risultanti dal rogito assurgono al rango di risultanze di pari valore.
Per quanto attiene le risultanze di cui ad una planimetria che fosse stata allegata all’atto, a fronte di pronunce che hanno deciso nel senso della prevalenza del tenore testuale di quest’ultimo rispetto alle difformità che emergessero dalla rappresentazione grafica, pur se oggetto di allegazione (Cass. Civ., Sez. II, n. 12594/13), è presente un orientamento, oramai consolidato, secondo il quale, invece, planimetrie catastali e tipi di frazionamento possiedono pari valenza rispetto al testo contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, n. 4934/2014).
Pertanto, si è specificato (si veda Cass. n. 5123/1999; Cass n. 6764/2003) che le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene1, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, rimettere al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle planimetrie allegate al contratto, il compito di risolvere la “quaestio voluntatis” con riferimento alla maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto.
Da ciò consegue che il giudice del merito chiamato ad interpretare la volontà negoziale in un contratto di trasferimento di bene immobile è tenuto ad utilizzare il tipo di frazionamento e la planimetria catastale ai quali le parti abbiano fatto univoco riferimento, onde, in caso di configurazione di dati contrattuali configgenti con tali documenti, egli deve risolvere la “quaestio voluntatis” in base all’esame complessivo del contratto stesso (e, quindi, valorizzando adeguatamente anche le risultanze planimetriche formanti parte integrante del rogito di provenienza), offrendo una motivazione che risponda ai requisiti di logicità e sufficienza.
Dalla sentenza poc’anzi richiamata sono ricavabili le seguenti massime: “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio2, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto3” (Cass. n. 26609/2016).
Ed, ancora, “nella sentenza gravata, infatti, si valorizza, per un verso, il rilievo che nel testo contrattuale si richiama espressamente, per la miglior identificazione del cespite compravenduto, la planimetria allegata all’atto (“il tutto meglio individuato con contorno di colore rosso nella planimetria, che, previa sottoscrizione delle parti con me notaio, si allega sub C”)” (Cass. n. 26609/2016).
Un’altra sentenza che merita d’essere esaminata è quella emessa dalla Cassazione civile, sez. II, 20/12/2016, (ud. 13/09/2016, dep.20/12/2016), n. 26366. In essa si è trattata la controversia relativa alla volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie immobiliari, nel caso in cui non siano allegate all’atto ma richiamate. Nel caso in esame, la Corte ha affermato che i frazionamenti hanno valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale a cui sono allegati.
Pertanto, è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamati nel contratto. Si può, quindi, agevolmente affermare che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti ma queste devono essere allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto. La Cassazione ribadisce che le planimetrie costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto.
In particolare, la Corte distrettuale correttamente ha richiamato e adottato un principio già espresso dalla stessa Corte, in altra occasione (Cass. n. 5016 del 1991), secondo cui “i tipi di frazionamento sono documenti redatti per le opportune variazioni catastali conseguenti agli atti di trasferimento della proprietà immobiliare, per cui ad essi, di regola, può attribuirsi solo valore sussidiario ed accessorio per l’individuazione dei beni oggetto del contratto e per la determinazione dei loro confini. Tuttavia, tali documenti, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale cui sono allegati, assumono il valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio. A tal fine, non è sufficiente che i tipi di frazionamento siano sottoscritti dalle parti, ma è necessario che nel contratto vi sia un esplicito richiamo ad essi diretto al fine di individuare il bene che ne costituisce l’oggetto”; ed ha specificato che, nel caso in esame, (…) le planimetrie catastali, utilizzate per la denuncia di variazione del 30 dicembre 1995, sulle quali era stata fondata la pronuncia di primo grado (e che, secondo il ricorrente, farebbero parte integrante del contratto) non risultavano essere state allegate all’atto pubblico di divisione, nè potevano essere richiamate in tale atto, quale elemento integrante la volontà negoziale stante la mera indicazione riportata fra parentesi, della denuncia di variazione prot. N. (OMISSIS) del 30 dicembre 1995, in quanto evidentemente diretta alla semplice individuazione catastale del bene. Nè l’atto di divisione in ragione della riportata descrizione del bene, faceva riferimento in alcun modo al vano scala in oggetto.


1 Jay A. Mitchell, Whiteboard and Black-Letter: Visual Communication in Commercial Contracts, 2018, pp. 28-29: “There seem to be rather few contract interpretation cases involving diagrams and other visuals. Those that do exist involve use of maps or other exhibits, not graphics used o capture substantive terms. An opinion in one of the few such cases reflects the interpretative principles noted above. The United States Court of Claims noted that the court would “not accept an interpretation of a contract that requires it to read away an entire diagram or a drawing. The court may only accept a contract interpretation that gives meaning to all of its terms.” Other authorities acknowledge that contracts may have exhibits containing visuals and that the exhibits are part of the contract. In addition, as noted above, courts with deep commercial experience include diagrams in opinions to show transaction structures and relationships”.
2 Jay A. Mitchell, Whiteboard and Black-Letter: Visual Communication in Commercial Contracts, 2018, p. 30: “At the most fundamental level, a court is to interpret the contract “so as to give effect to the mutual intention of the parties as it existed at the time of contracting, so far as the same is ascertainable and lawful. Given that charge, the clarity and accessibility of diagrams, and the care presumably reflected in a visual included in a commercial contract, it seems likely that a court may welcome a visual as a resource for determining such intent—and is free to do so under applicable contract interpretation and evidence principles
”.
3 Jay A. Mitchell, Whiteboard and Black-Letter: Visual Communication in Commercial Contracts, 2018, p. 31: “There is no requirement, even for contract formation and term content, that contractual terms be expressed only in words used by the parties in a written contract. Oral contracts are generally enforceable. Promises can be inferred from conduct. Terms can be implied or supplied by courts. Trade usage, course of dealing, and course of performance can be used to supply or interpret terms. These are sources of contract terms and meaning not expressed in words on the page, and, unlike a diagram incorporated in contract text or exhibit, they are not even in the written agreement itself”.

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1. Oggetto d’indagine: l’immagine nel contratto
2. L’immagine nel contratto e la funzione integrativa della volontà contrattuale

1. Oggetto d’indagine: l’immagine nel contratto

Oggetto del presente contributo è un fenomeno “nuovo” nel panorama del diritto moderno: l’utilizzo dell’immagine nell’ambito del documento giuridico ed, in particolare, nell’ambito del contratto.
La presente indagine intende dare un contributo sia teorico sia pratico-operativo.
Se, infatti, su un piano squisitamente teorico, il rapporto tra disegno e diritto non può certo definirsi – come si avrà modo di approfondire – pacifico, vi sono, invece, secondo una prospettiva più pratico-operativa e seguendo un approccio “nuovo” e propositivo, diversi fenomeni sintomatici di un tentativo di avvicinamento armonico tra il diritto ed il disegno e, specificamente, tra contratto ed immagine.

2. L’immagine nel contratto e la funzione integrativa della volontà contrattuale

Una delle funzioni ascrivibili alla immagine nell’ambito di un contratto è la c.d. funzione integrativa.
Controversi sono gli effetti dell’allegazione all’atto di vendita della planimetria catastale. In tal caso, ci si è chiesti se, nell’ipotesi di difettosa rappresentazione grafica del bene nella sua integralità, le porzioni del medesimo eventualmente non risultanti debbano, perciò, reputarsi escluse dall’effetto traslativo. Anche se in un’ipotesi la Suprema Corte di Cassazione si è pronunciata proprio in tal senso (Cass. Civ., Sez. II, n. 13338/2003), ci si può legittimamente chiedere se questa conclusione sia univocamente condivisibile. Che cosa si potrebbe dire nell’eventualità in cui le parti non rappresentate nella planimetria non posseggano alcuna residua autonoma fruibilità?
La giurisprudenza della Corte di Cassazione ha ritenuto che nell’interpretazione dei contratti di compravendita immobiliare, ai fini della determinazione della comune intenzione delle parti circa l’estensione dell’immobile compravenduto, i dati catastali, emergenti dal tipo di frazionamento approvato dai contraenti ed allegato all’atto notarile trascritto, e l’indicazione dei confini risultanti dal rogito assurgono al rango di risultanze di pari valore.
Per quanto attiene le risultanze di cui ad una planimetria che fosse stata allegata all’atto, a fronte di pronunce che hanno deciso nel senso della prevalenza del tenore testuale di quest’ultimo rispetto alle difformità che emergessero dalla rappresentazione grafica, pur se oggetto di allegazione (Cass. Civ., Sez. II, n. 12594/13), è presente un orientamento, oramai consolidato, secondo il quale, invece, planimetrie catastali e tipi di frazionamento possiedono pari valenza rispetto al testo contrattuale (Cass. Civ., Sez. II, n. 4934/2014).
Pertanto, si è specificato (si veda Cass. n. 5123/1999; Cass n. 6764/2003) che le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene1, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, rimettere al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle planimetrie allegate al contratto, il compito di risolvere la “quaestio voluntatis” con riferimento alla maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto.
Da ciò consegue che il giudice del merito chiamato ad interpretare la volontà negoziale in un contratto di trasferimento di bene immobile è tenuto ad utilizzare il tipo di frazionamento e la planimetria catastale ai quali le parti abbiano fatto univoco riferimento, onde, in caso di configurazione di dati contrattuali configgenti con tali documenti, egli deve risolvere la “quaestio voluntatis” in base all’esame complessivo del contratto stesso (e, quindi, valorizzando adeguatamente anche le risultanze planimetriche formanti parte integrante del rogito di provenienza), offrendo una motivazione che risponda ai requisiti di logicità e sufficienza.
Dalla sentenza poc’anzi richiamata sono ricavabili le seguenti massime: “le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio2, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto3” (Cass. n. 26609/2016).
Ed, ancora, “nella sentenza gravata, infatti, si valorizza, per un verso, il rilievo che nel testo contrattuale si richiama espressamente, per la miglior identificazione del cespite compravenduto, la planimetria allegata all’atto (“il tutto meglio individuato con contorno di colore rosso nella planimetria, che, previa sottoscrizione delle parti con me notaio, si allega sub C”)” (Cass. n. 26609/2016).
Un’altra sentenza che merita d’essere esaminata è quella emessa dalla Cassazione civile, sez. II, 20/12/2016, (ud. 13/09/2016, dep.20/12/2016), n. 26366. In essa si è trattata la controversia relativa alla volontà negoziale, desumibile dalle planimetrie immobiliari, nel caso in cui non siano allegate all’atto ma richiamate. Nel caso in esame, la Corte ha affermato che i frazionamenti hanno valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale a cui sono allegati.
Pertanto, è necessario che, oltre ad essere sottoscritti dalle parti, siano anche esplicitamente richiamati nel contratto. Si può, quindi, agevolmente affermare che dalle planimetrie si possa risalire alla volontà delle parti ma queste devono essere allegate o, in alcune ipotesi, richiamate dal contratto. La Cassazione ribadisce che le planimetrie costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del contratto.
In particolare, la Corte distrettuale correttamente ha richiamato e adottato un principio già espresso dalla stessa Corte, in altra occasione (Cass. n. 5016 del 1991), secondo cui “i tipi di frazionamento sono documenti redatti per le opportune variazioni catastali conseguenti agli atti di trasferimento della proprietà immobiliare, per cui ad essi, di regola, può attribuirsi solo valore sussidiario ed accessorio per l’individuazione dei beni oggetto del contratto e per la determinazione dei loro confini. Tuttavia, tali documenti, quando siano assunti come parti integranti dell’atto contrattuale cui sono allegati, assumono il valore di espressione della volontà dei contraenti circa l’oggetto del negozio. A tal fine, non è sufficiente che i tipi di frazionamento siano sottoscritti dalle parti, ma è necessario che nel contratto vi sia un esplicito richiamo ad essi diretto al fine di individuare il bene che ne costituisce l’oggetto”; ed ha specificato che, nel caso in esame, (…) le planimetrie catastali, utilizzate per la denuncia di variazione del 30 dicembre 1995, sulle quali era stata fondata la pronuncia di primo grado (e che, secondo il ricorrente, farebbero parte integrante del contratto) non risultavano essere state allegate all’atto pubblico di divisione, nè potevano essere richiamate in tale atto, quale elemento integrante la volontà negoziale stante la mera indicazione riportata fra parentesi, della denuncia di variazione prot. N. (OMISSIS) del 30 dicembre 1995, in quanto evidentemente diretta alla semplice individuazione catastale del bene. Nè l’atto di divisione in ragione della riportata descrizione del bene, faceva riferimento in alcun modo al vano scala in oggetto.


1 Jay A. Mitchell, Whiteboard and Black-Letter: Visual Communication in Commercial Contracts, 2018, pp. 28-29: “There seem to be rather few contract interpretation cases involving diagrams and other visuals. Those that do exist involve use of maps or other exhibits, not graphics used o capture substantive terms. An opinion in one of the few such cases reflects the interpretative principles noted above. The United States Court of Claims noted that the court would “not accept an interpretation of a contract that requires it to read away an entire diagram or a drawing. The court may only accept a contract interpretation that gives meaning to all of its terms.” Other authorities acknowledge that contracts may have exhibits containing visuals and that the exhibits are part of the contract. In addition, as noted above, courts with deep commercial experience include diagrams in opinions to show transaction structures and relationships”.
2 Jay A. Mitchell, Whiteboard and Black-Letter: Visual Communication in Commercial Contracts, 2018, p. 30: “At the most fundamental level, a court is to interpret the contract “so as to give effect to the mutual intention of the parties as it existed at the time of contracting, so far as the same is ascertainable and lawful. Given that charge, the clarity and accessibility of diagrams, and the care presumably reflected in a visual included in a commercial contract, it seems likely that a court may welcome a visual as a resource for determining such intent—and is free to do so under applicable contract interpretation and evidence principles
”.
3 Jay A. Mitchell, Whiteboard and Black-Letter: Visual Communication in Commercial Contracts, 2018, p. 31: “There is no requirement, even for contract formation and term content, that contractual terms be expressed only in words used by the parties in a written contract. Oral contracts are generally enforceable. Promises can be inferred from conduct. Terms can be implied or supplied by courts. Trade usage, course of dealing, and course of performance can be used to supply or interpret terms. These are sources of contract terms and meaning not expressed in words on the page, and, unlike a diagram incorporated in contract text or exhibit, they are not even in the written agreement itself”.