L’art. 67, ultimo comma, della legge 27 luglio 1978 n. 392, attribuisce alle parti la facoltà di stipulare – anche prima della scadenza prevista per le locazioni ad uso diverso dall’abitazione soggette a proroga – un nuovo contratto, con l’osservanza del regime previsto dalla legge n. 392 del 1978, dovendosi, quindi, ritenere legittima anche la conclusione di una pattuizione novativa, che non solo contenga la libera negoziazione del corrispettivo (salvo il limite di cui all’art. 32 dalla legge n. 392 del 1978 per l’aggiornamento), ma determini, altresì, l’ampliamento o la riduzione, o altra modifica, dell’oggetto della locazione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24012 del 16 novembre 2011 (Cass. civ. n. 24012/2011)
I contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, soggetti a proroga legale ed in corso alla data di entrata in vigore della legge n. 392 del 1978 cessano per spirare del termine senza necessità di preventiva disdetta ai sensi dell’art. 1596 cod. civ. alle scadenze indicate alle lettere a), b) e c) del primo comma dell’art. 67 della citata legge, scadenze prorogate di due anni per effetto dell’art. 15 bis del d.l. 23 gennaio 1982, n. 9 (convertito nella legge 25 marzo 1982, n. 94), atteso che, a seguito della dichiarazione di illegittimità costituzionale dell’art. 1, comma nono bis del d.l. 7 febbraio 1985, n. 12, convertito nella legge 5 aprile 1985, n. 118 (in virtù della sentenza n. 108 del 1986 della Corte Costituzionale), è venuto meno l’ulteriore rinnovo per altri sei anni disposto dalla norma caducata, con conseguente ripristino di quella precedentemente abrogata (art. 69 della legge sull’equo canone n. 392 del 1978 che richiama il precedente art. 67), a nulla rilevando la successiva entrata in vigore del d.l. 9 dicembre 1986, n. 832 convertito nella legge 6 febbraio 1987, n. 15 il quale, modificando nuovamente l’art. 69 citato, ne ha ristretto la portata alla sola disciplina del diritto di prelazione (art. 1), lasciando immutate le scadenze dei contratti stabilite dall’art. 67 come sopra integrato ed interpretato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 16120 del 14 luglio 2006 (Cass. civ. n. 16120/2006)
L’art. 67 u.c. legge 392 del 1978, nell’attribuire alle parti la facoltà di stipulare – anche prima della scadenza prevista per le locazioni di immobili ad uso diverso da abitazioni soggette al regime transitorio – un nuovo contratto secondo le disposizioni del regime ordinario previsto per tali locazioni dalla legge 392 del 1978, rende legittima anche la conclusione di pattuizioni novative, con le quali le parti – purché con l’osservanza del regime ordinario – possono non soltanto negoziare liberamente il canone ma anche stabilire l’ampliamento o la riduzione, o altra modifica, dell’oggetto della locazione. (La Corte ha confermato la sentenza dei Giudici di appello che avevano ritenuto la validità del contratto stipulato prima della scadenza di quello soggetto a proroga in quanto pur essendo stato pattuito l’aumento del canone era stata riconosciuta a favore del conduttore una durata del contratto maggiore di quella che gli sarebbe spettata in base alla scadenza prorogata per legge di quello precedente). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5331 del 16 marzo 2004 (Cass. civ. n. 5331/2004)
In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo, con riguardo ad un contratto in corso alla data di entrata in vigore della legge 27 luglio 1978 n. 392 e soggetto a proroga secondo la legislazione previgente, qualora le parti si siano avvalse della facoltà prevista dall’ultimo comma dell’art. 67 della suddetta legge di stipulare prima delle scadenze previste dai due commi precedenti un nuovo contratto secondo le disposizioni del capo II, titolo I della legge (artt. 27-42) e sottratto il rapporto locatizio alla disciplina transitoria, applicandosi quella ordinaria, trova applicazione alla cessazione del rapporto la norma di cui all’art. 34 circa i criteri di determinazione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale che risulterà dovuta in ragione di diciotto mensilità dell’ultimo canone e non in ragione di ventuno mensilità ex art. 69 della legge stessa. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 788 del 19 gennaio 2001 (Cass. civ. n. 788/2001)
La disposizione dell’ultimo comma dell’art. 67 della legge del 1978 n. 392, a norma della quale è in facoltà delle parti di stipulare un nuovo contratto di locazione prima della scadenza stabilita dal primo comma dello stesso articolo per i contratti di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo in corso alla data di entrata in vigore della legge sull’equo canone e soggetti a proroga, esprime un principio di carattere generale applicabile anche ai contratti in corso non soggetti a proroga. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4857 del 14 aprile 2000 (Cass. civ. n. 4857/2000)
L’ordinanza di convalida di licenza o sfratto per finita locazione, preclusa l’opposizione tardiva, acquista efficacia di cosa giudicata sostanziale non solo sull’esistenza della locazione; sulla qualità di locatore dell’intimante e di conduttore dell’intimato; sull’intervento di una causa di cessazione o risoluzione del rapporto; ma altresì sulla qualificazione di esso, se la scadenza del medesimo, richiesta e accordata dal giudice, è strettamente correlata alla tipologia del contratto, come nel caso di rilascio disposto, per il regime transitorio, ai sensi dell’art. 58 legge 27 luglio 1978, n. 392, se la locazione è ad uso di abitazione e degli artt. 67 integrato dall’art. 15 bis legge 25 marzo 1982, n. 94 e n. 71 della stessa legge, se la locazione è ad uso diverso. In caso poi vi sia contrasto tra più giudicati sulle predette questioni, la fonte regolatrice del rapporto è costituita dall’ultimo di essi. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6406 del 23 maggio 1999 (Cass. civ. n. 6406/1999)
La disposizione dell’ultimo comma dell’art. 67 della legge n. 392 del 1978, a norma della quale è in facoltà delle parti di stipulare un nuovo contratto di locazione prima della scadenza stabilita dal primo comma dello stesso articolo per i contratti di locazione di immobili destinati ad uso non abitativo in corso alla data di entrata in vigore della legge sull’equo canone e soggetti a proroga, esprime un principio di carattere generale applicabile anche ai contratti in corso non soggetti a proroga (per i quali la scadenza è fissata, in via generale, dall’art. 71 della stessa legge). Peraltro, non ogni accordo modificativo del rapporto locativo in corso concreta il nuovo contratto di locazione previsto dal citato art. 67, ultimo comma, essendo necessario per l’applicabilità di tale norma – la quale ha lo scopo di favorire il passaggio dei rapporti locativi dal regime transitorio a quello ordinario, e presuppone, pertanto, che il nuovo contratto sia conforme alla disciplina del regime ordinario – che l’accordo sia espressione della volontà delle parti di assoggettare la locazione al regime ordinario attraverso il richiamo alle norme regolatrici degli ordinari rapporti locativi per uso non abitativo, ovvero attraverso una concreta disciplina corrispondente a quella dettata dalle stesse norme. Ciò è escluso allorché le parti si siano limitate a manifestare la volontà di rinnovare il medesimo rapporto per un periodo di tempo da esse indicato, provvedendo esclusivamente all’adeguamento del canone. Ne consegue, in tale ipotesi, la nullità dell’accordo per contrasto con norma imperativa, ai sensi dell’art. 1418, primo comma, c.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11972 del 11 novembre 1998 (Cass. civ. n. 11972/1998)
In tema di locazioni di immobili urbani adibiti ad uso non abitativo e con riguardo ad un contratto in corso alla data di entrata in vigore della legge sull’equo canone e soggetto a proroga secondo la legislazione previgente, per stabilire se le parti, avvalendosi della facoltà prevista dall’art. 67 ultimo comma della legge suddetta, abbiano inteso stipulare anche prima delle scadenze stabilite dai due commi precedenti un nuovo contratto secondo le disposizioni del capo secondo, titolo primo della legge ovvero un contratto meramente ricognitivo del precedente, è rilevante la circostanza che le parti abbiano fatto riferimento alla disciplina ordinaria prevista dalla legge 392/78 non solo in ordine all’aggiornamento del canone, ma anche per quanto concerne gli ulteriori aspetti qualificanti della nuova regolamentazione, fra i quali quelli degli artt. 28 e 29 della legge stessa, in tema di rinnovazione del contratto e di diniego di rinnovazione alla prima scadenza, mentre non hanno determinante rilievo l’omessa previsione del deposito cauzionale, l’identità dei locali e delle parti, essendo compatibili tali elementi con la preesistenza di un rapporto locativo. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10923 del 2 novembre 1998 (Cass. civ. n. 10923/1998)
