Il giudice d’appello, qualora accerti la nullità dell’ordinanza di estinzione del procedimento per convalida di sfratto, adottata in primo grado per effetto dell’avvenuta sanatoria della morosità nel termine di grazia, non può rimettere la causa al primo giudice, ma deve procedere alla decisione nel merito della controversia, non essendo in tal caso applicabile l’art. 354, comma 2, c.p.c., il quale si riferisce alle specifiche ipotesi di estinzione del processo per inattività delle parti previste dall’art. 307 c.p.c., atteso che l’ordinanza emessa ai sensi dell’art. 55, comma 5, della l. n. 392 del 1978 va qualificata, invece, come provvedimento di merito, equiparabile ad una pronuncia di rigetto della domanda di risoluzione del contratto insita nell’intimazione di sfratto per morosità. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 10678 del 3 maggio 2017 (Cass. civ. n. 10678/2017)
Nel regime delle locazioni urbane fissato dalla l. n. 392 del 1978, la disciplina di cui all’art. 55, relativa alla concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti e per la sanatoria del relativo inadempimento, non opera in tema di contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo, poiché il legislatore non si è limitato a prevedere che il conduttore convenuto per la risoluzione del contratto possa evitare tal effetto pagando, nell’ultimo termine consentitogli, tutto quanto da lui dovuto per canoni oneri ed accessori, ma ha limitato la portata della previsione al solo ambito delle ipotesi di morosità prese in considerazione dall’art. 5 della stessa legge, concernente le locazioni ad uso abitativo. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22905 del 10 novembre 2016 (Cass. civ. n. 22905/2016)
La speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri. Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 21836 del 15 ottobre 2014 (Cass. civ. n. 21836/2014)
In tema di locazione di immobili urbani, il conduttore che, convenuto in un giudizio di sfratto per morosità, abbia richiesto la concessione del cd. “termine di grazia”, manifesta implicitamente, per ciò solo, una volontà incompatibile con quella di opporsi alla convalida, sicché al mancato adempimento nel termine fissato dal giudice consegue “ipso facto” l’emissione da parte di questi dell’ordinanza di convalida ex art. 663 cod. proc. civ., senza che possano assumere rilievo eventuali eccezioni o contestazioni circa la sussistenza e/o l’entità del credito vantato dal locatore sollevate dopo la predetta richiesta di termine per sanare la morosità, giacché, a norma dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, il comportamento del conduttore sanante la morosità deve consistere nell’estinzione di tutto quanto dovuto per canoni, oneri accessori, interessi e spese fino alla scadenza del termine di grazia, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di nuova verifica sotto il profilo della gravità. Il giudice non ha infatti il potere di valutare se il superamento, ancorché esiguo, del suddetto termine di grazia concesso al conduttore per sanare la morosità costituisca inadempimento grave, ma solo la possibilità di fissare il termine entro il limite minimo e massimo stabilito dal legislatore; e d’altro canto l’obbligazione di pagamento del canone, in mancanza di diversa pattuizione, deve essere adempiuta al domicilio del creditore al tempo della scadenza, e perciò il rischio di ritardo o mancata ricezione restando pertanto a carico del debitore, in quanto attiene alla fase preparatoria del pagamento. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5540 del 5 aprile 2012 (Cass. civ. n. 5540/2012)
La sanatoria della morosità ex art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392 costituisce rimedio non applicabile nella disciplina dei contratti aventi ad oggetto immobili destinati ad uso diverso da quello abitativo.
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In tema di locazioni, là dove opera la speciale disciplina dettata dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, la sanatoria della morosità, costituente per il conduttore un vero e proprio diritto, è consentita anche al terzo, in virtù della regola generale dettata dall’art. 1180, primo comma, c.c., sempre che costui intenda adempiere nella veste di terzo, e non quando assuma di essere l’effettivo titolare del rapporto di locazione nei confronti del locatore. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 741 del 23 gennaio 2002 (Cass. civ. n. 741/2002)
La richiesta del termine di grazia, pur se vale ad impedire l’emissione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato; non comporta rinuncia ad una eventuale azione di ripetizione da parte del conduttore moroso di somme pagate in eccedenza all’equo canone. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 14481 del 7 novembre 2000 (Cass. civ. n. 14481/2000)
In tema di locazione di immobili urbani, la legge 27 luglio 1978, n. 392, all’art. 55, ha inserito, nel procedimento speciale per convalida di sfratto, un subprocedimento di sanatoria, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di evitare la convalida dello sfratto o, successivamente, la emissione dell’ordinanza di rilascio, attraverso la corresponsione dei canoni dovuti, con la conseguenza che, ove il conduttore non abbia manifestato alcuna opposizione all’intimato sfratto, limitandosi a richiedere il termine per sanare la morosità, non potrà, in caso di attestazione dell’intimante di mancata o incompleta sanatoria nel termine assegnato, fondare la sua opposizione, volta ad impedire la emissione a suo carico del provvedimento definitivo di rilascio ex art. 663, primo comma, c.p.c., che su eccezioni relative al completo adempimento della obbligazione nella forma qualificata derivata dal provvedimento di assegnazione del termine. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13538 del 11 ottobre 2000 (Cass. civ. n. 13538/2000)
Lo speciale istituto della sanatoria della morosità del conduttore, previsto e disciplinato dall’art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392, per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, trova applicazione sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c., sia allorché la domanda per conseguire la restituzione dell’immobile sia stata introdotta dal locatore con un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2087 del 24 febbraio 2000 (Cass. civ. n. 2087/2000)
La colpa dell’inadempiente, quale presupposto per la risoluzione del contratto, è presunta sino a prova contraria, e tale presunzione è destinata a cadere solo a fronte di risultanze, positivamente apprezzabili, dedotte e provate dal debitore, le quali dimostrino che quest’ultimo, nonostante l’uso della normale diligenza, non sia stato in grado di eseguire tempestivamente le prestazioni dovute per cause a lui non imputabili. (Principio enunciato in tema di inadempimento del pagamento del canone di locazione). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12760 del 17 novembre 1999 (Cass. civ. n. 12760/1999)
Nel procedimento di convalida di sfratto, l’ordinanza pretorile che respinge l’istanza del convenuto di concessione di un termine di grazia ai sensi dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sul presupposto della inapplicabilità di detta disposizione alle locazioni non abitative, risolve una questione di merito di natura decisoria ed è pertanto impugnabile con l’appello. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4031 del 21 aprile 1998 (Cass. civ. n. 4031/1998)
La contestazione della morosità da parte del conduttore cui sia stato intimato sfratto, ai sensi dell’art. 665 c.p.c., non preclude il ricorso alla sanatoria di cui all’art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392, nel senso che con la richiesta di sanatoria l’ordinanza di convalida non può più ritenersi condizionata dalla mancata proposizione dell’opposizione, secondo quanto dispone l’art. 665 citato, bensì dal mancato pagamento del dovuto nel termine – che ha carattere perentorio – all’uopo fissato giusta il disposto dell’art. 55 citato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7289 del 8 agosto 1996 (Cass. civ. n. 7289/1996)
La speciale sanatoria della morosità del conduttore trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. e non pure quando sia introdotto un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del terzo comma dell’art. 1453 c.c., non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda. Tale sanatoria è subordinata, dal primo comma dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978, al pagamento oltre che dei canoni scaduti, anche degli interessi legali e delle spese processuali liquidate dal giudice. Ne consegue che, in caso di incompleta sanatoria, legittimamente viene emessa, una volta scaduto il termine di grazia, ordinanza di convalida ex art. 663 c.p.c., dovendosi ritenere che la morosità persiste, senza che l’inadempimento residuo sia suscettibile di una nuova verifica sotto il profilo della gravità. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7253 del 7 agosto 1996 (Cass. civ. n. 7253/1996)
Il ricorso straordinario per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. contro i provvedimenti adottati con forma diversa dalla sentenza è consentito a condizione che essi abbiano la natura sostanziale di una sentenza, nel senso che, oltre ad incidere su diritti soggettivi di natura sostanziale delle parti, abbiano attitudine al passaggio in giudicato formale e sostanziale. Conseguentemente non può essere impugnata con il ricorso per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost. l’ordinanza di rilascio con riserva delle eccezioni di cui all’art. 665 c.p.c., che non definisce la causa, perché nel giudizio sul rilascio possono essere rimessi in discussione tutti i fatti che si assume siano stati trascurati dal giudice dell’ordinanza. Né a diversa conclusione può pervenirsi nel caso in cui si contesti la mancata ammissione della parte al godimento del beneficio della purgazione della mora, a norma dell’art. 55 della legge n. 392 del 1978, poiché la relativa richiesta è espressione di una facoltà strumentale del conduttore o dell’intimato e non di un diritto soggettivo, e contro il diniego vanno utilizzati i rimedi ordinari, compresi, se lo consente la fattispecie, quelli delle opposizioni esecutive. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5088 del 3 giugno 1996 (Cass. civ. n. 5088/1996)
La particolare sanatoria della morosità nel pagamento del canone di locazione stabilita dall’art. 55 della legge sull’equo canone trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. e non pure qualora sia introdotto, con citazione, un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso, ai sensi del terzo comma dell’art. 1453 c.c., non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10202 del 29 novembre 1994 (Cass. civ. n. 10202/1994)
Nel caso di opposizione alla intimazione di sfratto per morosità dopo la convalida (art. 668 c.p.c.), la procedura di sanatoria a norma dell’art. 55 della L. 27 luglio 1978 n. 392, sia per effetto del pagamento delle somme dovute alla prima udienza, sia nel termine fissato dal giudice, non richiede la preventiva decisione in ordine all’ammissibilità dell’opposizione, non comportando automaticamente la chiusura del procedimento, così come accade nell’ordinario procedimento di convalida ma restando l’avvenuta sanatoria condizionata al successivo accertamento dell’ammissibilità dell’opposizione di spettanza del giudice competente per il merito. Ne consegue che la deliberazione fatta dal pretore, in quella fase sommaria, sull’ammissibilità dell’opposizione, ha di necessità carattere provvisorio e strumentale ed è sempre revocabile con la sentenza che decide la controversia. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11923 del 2 dicembre 1993 (Cass. civ. n. 11923/1993)
L’art. 55 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che consente al conduttore di sanare la mora in sede giudiziale versando, alla prima udienza, l’importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori, non è applicabile nel caso in cui il conduttore, al quale sia stato intimato lo sfratto per morosità, si oppone alla convalida ammettendo la mora per una somma inferiore ed offrendo, quindi, solo il pagamento di questa somma. In tale ipotesi, mancando il pagamento integrale delle somme pretese, deve essere, invece, applicato l’art. 666 c.p.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5414 del 12 maggio 1993 (Cass. civ. n. 5414/1993)
La L. 27 luglio 1978, n. 392 non ha, neppure implicitamente abrogato il procedimento per convalida di sfratto di cui all’art. 657 c.p.c., ma ha apportato – con specifico riferimento allo sfratto per morosità – particolari modifiche, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di sanare la morosità, con l’effetto di impedire, alla prima udienza, la convalida dello sfratto o, successivamente, l’emissione dell’ordinanza di rilascio, ai sensi dell’art. 665 stesso codice, con la conseguenza che, qualora – concesso dal pretore il termine di grazia di cui all’art. 55 della L. n. 392 del 1978 – l’intimato non provveda a sanare la morosità nel termine perentorio concessogli, detto giudice non è tenuto a decidere con sentenza sulla domanda di risoluzione, ma può emettere, nel concorso delle altre condizioni, il provvedimento di convalida, che non assume natura di sentenza e non è passibile di impugnazione mediante appello. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 160 del 16 gennaio 1990 (Cass. civ. n. 160/1990)
Poiché l’art. 82 della L. 27 luglio 1978 n. 392 sull’equo canone, secondo cui ai giudizi in corso al momento dell’entrata in vigore della legge suddetta continuano ad applicarsi ad ogni effetto le leggi precedenti, si applica sia alla disciplina sostanziale che a quella processuale vigente in materia di locazioni urbane, la sanatoria della morosità come prevista agli artt. 5 e 55 della citata legge n. 392 del 1978, non è applicabile ai giudizi proposti prima della sua entrata in vigore. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 369 del 17 gennaio 1987 (Cass. civ. n. 369/1987)
La sanatoria della morosità prevista dall’art. 55 della legge n. 392 del 1978 in relazione al mancato pagamento del canone di locazione di immobile urbano, è ammessa anche se le parti abbiano pattuito la clausola risolutiva espressa, contenendo tale norma disposizioni di ordine pubblico che non possono essere derogate dalle private pattuizioni. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6995 del 27 novembre 1986 (Cass. civ. n. 6995/1986)
La contestazione della morosità, da parte del conduttore cui sia stato intimato sfratto ex art. 658 c.p.c., qualora sia diretta ad opporsi alla convalida ed all’ordinanza di rilascio di cui all’art. 665 c.p.c., esaurisce in tali limiti la sua efficacia e, quindi, non preclude né rende incompatibile il ricorso alla sanatoria di cui all’art. 55 della legge n. 392 del 1978, introdotta a completamento più dettagliato della procedura di convalida dettata dal codice di rito per la possibilità offerta al conduttore di sanare la morosità e la cui utilizzazione comporta implicitamente, ma necessariamente, la manifestazione della prevalente volontà solutoria del conduttore, che va autonomamente valutata e regolamentata in aderenza alla ratio legis di componimento della lite. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4474 del 21 agosto 1985 (Cass. civ. n. 4474/1985)
Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, il provvedimento con il quale si assegna al conduttore un termine di grazia per sanare la morosità, in quanto privo di carattere decisorio, non è impugnabile con ricorso per cassazione a norma dell’art. Ili della Costituzione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2077 del 24 marzo 1983 (Cass. civ. n. 2077/1983)
