In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, l’istituto della prelazione e quello del riscatto, contemplati dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978, non si applicano al caso in cui una società di persone abbia ceduto in via agevolata, ai sensi dell’art. 1, commi 115-120, della legge n. 208 del 2015, ai propri soci l’immobile concesso in locazione, avendo il legislatore plasmato l’atto di trasferimento oneroso per renderlo idoneo ad una vera e propria causa tributaria (parziale sgravio fiscale) che viene affiancata, quale specialità del negozio, all’ordinaria causa di compravendita. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24223 del 30 settembre 2019 (Cass. civ. n. 24223/2019)
Il diritto di riscatto, previsto per le locazioni ad uso abitativo dall’art. 3 della l. n. 431 del 1998 in combinato disposto con gli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, è conseguenza della prelazione legale che può concorrere anche con la prelazione convenzionale, essendo compito del giudice di merito provvedere alla qualificazione della fattispecie concreta sulla base dei fatti complessivamente dedotti e tenuto conto delle parti processuali presenti in giudizio, anche alla luce dei principi di economia processuale e di conservazione delle prove. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23167 del 27 settembre 2018 (Cass. civ. n. 23167/2018)
La denuntiatio di cui all’art. 38 L. n. 392/1978 deve provenire dal locatore proprietario ed essere effettuata con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario, fatta salva la possibilità che risultino accertate, in concreto e in modo univoco, modalità equipollenti di comunicazione che abbiano posto il conduttore in condizione di esercitare la prelazione e che siano tali da consentire la verifica della tempestività di tale esercizio. L’esercizio della prelazione di cui all’art. 38 L. n. 392/1978 deve essere effettuato dal conduttore con atto notificato a mezzo di ufficiale giudiziario o di atto che, in concreto e univocamente, sia accertato come idoneo a informare il locatore, in modo certo e documentato, della volontà del conduttore e che consenta di verificare la tempestività della comunicazione e del successivo versamento del prezzo. In difetto di denuntiatio (o di modalità accertate come effettivamente equipollenti), non può riconoscersi al conduttore il diritto al trasferimento del bene, che potrà essere fatto valere unicamente a mezzo dell’esercizio del succedaneo diritto di riscatto, una volta che sia avvenuto il trasferimento a terzi in violazione della prelazione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 25415 del 26 ottobre 2017 (Cass. civ. n. 25415/2017)
In tema di prelazione di immobili locati ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 38 della 1. n. 392 del 1978, nel disciplinare l’esercizio del diritto di prelazione da parte del conduttore, limita l’autonomia negoziale del proprietario – venditore solo in relazione alla scelta del compratore, mentre non impone alcun limite alla determinazione del prezzo, né delle altre condizioni di vendita, quale, tra le altre, la previsione del versamento, ad opera del compratore, di un compenso in favore del mediatore incaricato alla vendita del bene. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 19226 del 28 settembre 2016 (Cass. civ. n. 19226/2016)
Il conduttore di un immobile destinato ad uso commerciale non può esercitare il diritto di prelazione di cui all’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 se il locatore, avente la veste di società commerciale, trasferisca a terzi le quote sociali, oppure si fonda per incorporazione in altra società: la cessione delle quote, infatti, non mutando la titolarità del bene locato, non costituisce un “trasferimento” in senso stretto, né l’art. 38 della legge n. 392 del 1978 accorda al conduttore il diritto di prelazione nel caso di trasferimenti effettuati con negozi diversi dalla compravendita. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8567 del 29 maggio 2012 (Cass. civ. n. 8567/2012)
La prelazione convenzionale, stipulata anteriormente alla vigenza della legge 27 luglio 1978, n. 392, ove il proprietario dell’immobile decida di venderlo dopo l’entrata in vigore di detta legge, non prevale sulla prelazione legale spettante, ai sensi dell’art. 38 della medesima legge n. 392, al conduttore dello stesso immobile destinato ad uso diverso da quello abitativo, giacché – a differenza della stipula di un contratto preliminare di vendita, da cui nasce l’immediata e definitiva assunzione dell’obbligo di prestare il consenso al trasferimento – nel caso della prelazione, sino a che l’”iter” contrattuale che essa configura non si esaurisca, l’impegno assunto dall’alienante rimane sul piano di mera progettualità, sicché trova immediata applicazione al rapporto di locazione pendente la anzidetta modifica legislativa incidente sul regime giuridico del bene. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13244 del 31 maggio 2010 (Cass. civ. n. 13244/2010)
La prelazione, sia legale che convenzionale, non opera per i terreni adibiti a destinazione diversa da quella prevista da piani regolatori anche se non approvati o da leggi statali o regionali. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24769 del 7 ottobre 2008 (Cass. civ. n. 24769/2008)
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto ex artt. 38 e 39 L. n. 392 del 1978, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, non anche nell’ipotesi di conferimento dell’immobile a società di capitali in sede di sottoscrizione di aumento di capitale. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 23856 del 18 settembre 2008 (Cass. civ. n. 23856/2008)
Non spettano al conduttore il diritto di prelazione e il conseguente diritto di riscatto dell’immobile, secondo la disciplina degli artt. 38 e 39 L. n. 392/78, qualora il locatore intenda alienare – ad un terzo ovvero al comproprietario dell’immobile – la quota del bene oggetto del rapporto di locazione. Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 13886 del 14 giugno 2007 (Cass. civ. n. 13886/2007)
In caso di subentro nel contratto di locazione di immobile adibito ad uso non locativo, conseguente alla cessione d’azienda, al cessionario non è consentito l’esercizio dell’azione di risoluzione ovvero di riduzione del canone, previsti dall’art. 1578 c.c. per l’ipotesi che la cosa locata, al momento della consegna, presenti vizi non noti o facilmente riconoscibili che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso pattuito per il conduttore, difettando in detta ipotesi il presupposto primo per l’applicabilità dell’art. 1578, e cioè la consegna della cosa dal locatore al conduttore, e conseguentemente non si applica neppure l’art. 1579 c.c., concernente la deroga di pattizia con la quale si escluda o si limiti la responsabilità del locatore per i vizi della cosa. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10298 del 7 maggio 2007 (Cass. civ. n. 10298/2007)
In tema di locazione di immobile ad uso non abitativo, nel caso di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, il conduttore che intenda esercitare la prelazione deve osservare il termine legale di sessanta giorni dalla comunicazione della proposta contrattuale; in mancanza ed ove il proprietario dell’immobile stabilisca discrezionalmente un ulteriore termine, egli è vincolato soltanto per il periodo per il quale ha ritenuto di prorogare il termine. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 18783 del 26 settembre 2005 (Cass. civ. n. 18783/2005)
In tema di locazione di immobili urbani destinati ad uso diverso da quello abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto previsti dagli artt. 37 e 38 della legge n. 392 del 1978 in favore del conduttore, spettano anche all’istituto di credito che eserciti la sua attività in un immobile locato, indipendentemente dal riscontro della prevalenza del servizio di sportello, in quanto l’attività di intermediazione nel credito, pur non essendo espressamente menzionata dall’art. 27 della citata legge n. 392, rientra, al pari delle altre attività indicate nell’art. 2195 c.c., fra quelle commerciali ed è, di per sè, finalizzata a fornire servizi al pubblico che all’uopo deve comunque necessariamente recarsi nell’immobile. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2893 del 26 febbraio 2003 (Cass. civ. n. 2893/2003)
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione spettante al conduttore a norma dell’art. 38 della legge 27 luglio 1978 n. 392 non trova applicazione nel caso previsto dall’art. 732 c.c. e quindi anche nel caso in cui il coerede alieni la sua quota a persona estranea alla comunione ereditaria. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5387 del 2 giugno 1999 (Cass. civ. n. 5387/1999)
Il fenomeno della cessazione di fatto dell’impresa collettiva, quando rimanga tuttavia in vita la struttura societaria (c.d. società di comodo) rimane privo, nell’attuale sistema normativo (reso conforme ai principi dell’armonizzata disciplina societaria comunitaria), di sanzione e può essere contrastato soltanto attraverso adeguate misure fiscali di penalizzazione. Va, pertanto, in ogni caso negata ai terzi interessati l’azione diretta all’accertamento dell’effettiva cessazione dell’impresa collettiva come pretesa causa di scioglimento della società, quando nulla esclude che l’attività conforme all’oggetto sociale possa riprendere pur dopo un periodo, benché assai protratto, di quiescenza. (L’intero pacchetto azionario di una società, rappresentativo del patrimonio sociale costituito esclusivamente da due immobili locati, veniva interamente ceduto. La S.C., sulla base dell’enunciato principio, ha respinto la tesi del conduttore di quegli immobili, il quale sosteneva che la cessione doveva essere considerata alla stregua di una vendita di immobili, sicché a lui competeva la prelazione urbana prevista dalla legge n. 392 del 1978). Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 7209 del 23 luglio 1998 (Cass. civ. n. 7209/1998)
Gli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, che riconoscono il diritto di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobili urbani destinati per attività industriale o commerciale, non sono applicabili al rapporto di affitto, nell’ambito del quale deve ricondursi la locazione di una cava di pietra. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3995 del 2 aprile 1992 (Cass. civ. n. 3995/1992)
Le disposizioni degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978, n. 392, in tema di prelazione e riscatto in favore del conduttore di immobile urbano ad uso non abitativo, quando il locatore intenda trasferire il bene a titolo oneroso, pur essendo espressamente riferite alla sola ipotesi della locazione stipulata dal proprietario, sono estensibili ad ipotesi similari, quale quella della locazione stipulata dall’usufruttuario nel caso di accordo intervenuto fra l’usufruttuario medesimo ed il nudo proprietario per la vendita contemporanea dei relativi diritti, restando in tal caso a carico del nudo proprietario l’onere della denuntiatio al conduttore. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2080 del 20 febbraio 1992 (Cass. civ. n. 2080/1992)
Al conduttore che si serva dell’immobile in locazione per l’esercizio di un’attività artistica – artigianale (nella specie, vendita dei propri disegni ornamentali per tessuti) non spetta il diritto di prelazione e riscatto, ai sensi degli artt. 38 e 39 della L. 27 luglio 1978 n. 392, nel caso in cui la sua clientela non sia costituita dal pubblico indifferenziato dei consumatori (art. 35 legge n. 392/1978) ma da una ristretta e particolare categoria (nella specie, fabbricanti dei tessuti), la cui scelta resti orientata dalle qualità personali del conduttore e non dalla ubicazione dell’immobile nel quale questo esercita la vendita del suo prodotto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12592 del 23 novembre 1991 (Cass. civ. n. 12592/1991)
In tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione, contemplato dall’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392 per il caso di «trasferimento a titolo oneroso del bene locato», non è estensibile al caso della permuta con beni non fungibili, in difetto di un’espressa previsione normativa che autorizzi di compromettere la scelta negoziale del locatore (assegnandogli un corrispettivo diverso, ancorché economicamente equivalente) Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5519 del 16 maggio 1991 (Cass. civ. n. 5519/1991)
Qualora il contratto di locazione abbia ad oggetto un locale ad uso commerciale con annessa abitazione, entrambi inclusi in un fabbricato di maggiore consistenza, il diritto di prelazione del conduttore, rispetto a detto locale, secondo le previsioni dell’art. 38 della L. 27 luglio 1978 n. 392, deve essere riconosciuto anche quando il locatore estenda la vendita a quell’abitazione, trattandosi di ipotesi non equiparabile all’alienazione «in blocco» di intero stabile (che si sottrae alla prelazione del conduttore della singola porzione). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11973 del 18 dicembre 1990 (Cass. civ. n. 11973/1990)
In tema di locazione di immobili locati ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e riscatto di cui agli artt. 38 e 39, L. 27 luglio 1978, n. 392 non spetta al conduttore qualora l’immobile oggetto della locazione sia venduto a terzi da parte del locatore nell’ambito di un complesso immobiliare più vasto, dietro versamento di un prezzo globale concordato con riferimento all’intero complesso, non riferibile, in base al contratto di vendita, al singolo immobile locato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5118 del 25 novembre 1989 (Cass. civ. n. 5118/1989)
Nell’ipotesi di immobili, che, appartenenti a due diversi proprietari ed autonomamente locati allo stesso conduttore, questi – ancorché i detti immobili non siano tra loro contigui – abbia adibito uno a deposito delle merci, la cui vendita al pubblico sia svolta nell’altro, non compete al detto conduttore il diritto di prelazione con riferimento al locale adibito a deposito e nel quale non si svolge un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e dei consumatori, a nulla rilevando il vincolo di accessorietà funzionale attuato dal medesimo conduttore tra i due immobili. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3264 del 10 luglio 1989 (Cass. civ. n. 3264/1989)
Il diritto di prelazione, attribuito dall’art. 38 della legge n. 392 del 1978 al conduttore di immobile adibito ad uso diverso da quello di abitazione, per il caso di vendita dello stesso, poiché intende proteggere l’avviamento inteso come clientela ed agevolare, nel contempo, il modo d’essere di una determinata zona attraverso il mantenimento degli esistenti punti di vendita, postula che l’immobile sia utilizzato per lo svolgimento di un’attività che comporti contatti diretti con il pubblico degli utenti e dei consumatori. Consegue che la prelazione stessa, mentre investe l’intero bene, oggetto di un unico rapporto locatizio, anche se solo in parte di esso si svolga l’attività privilegiata, non è invece configurabile con riferimento ad un immobile non adibito a tale attività, ancorché il conduttore lo abbia posto al servizio di altro locale – appartenente a diverso proprietario, assunto autonomamente in locazione e non contiguo – destinato ad attività comportante il contatto diretto con il pubblico degli utenti e dei consumatori. (Nella specie, la Suprema Corte ha reputato esatto il convincimento del giudice del merito il quale aveva escluso la sussistenza del diritto di prelazione riguardo ad un magazzino, nel quale veniva depositata la merce, venduta poi in altro locale sito nei pressi). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4486 del 10 luglio 1986 (Cass. civ. n. 4486/1986)
