L’art. 37 della l. n. 392 del 1978 prevede, in ordine alle locazioni ad uso non abitativo, con disposizione innovativa rispetto a quelle degli articoli 1, comma 4, della l. 253 del 1950 e 2-bis della l. n. 351 del 1974, che, in caso di morte del conduttore, subentrano coloro i quali, per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all’apertura della successione), abbiano diritto di continuare l’attività, salvo che manifestino volontà contraria, non essendo necessario l’ulteriore requisito dell’esercizio diretto dell’attività richiesto dalle disposizioni previgenti. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata che aveva ritenuto obbligato l’erede del conduttore al pagamento dei canoni per i sei mesi successivi al recesso nonostante egli avesse accettato l’eredità con beneficio d’inventario ed avesse restituito le chiavi dell’immobile tempestivamente). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24278 del 16 ottobre 2017 (Cass. civ. n. 24278/2017)
In tema di locazioni non abitative, i commi terzo e quarto dell’art. 37 legge 27 luglio 1978 n. 392 che – con riguardo agli immobili adibiti all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti – disciplinano, nel caso di morte o di recesso dell’unico titolare della locazione, la successione nel contratto degli altri, presuppongono che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o anche successivamente consentito dal locatore, sicché ove la destinazione dell’immobile in favore di più soggetti non sia stata prevista nel contratto stipulato dal locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupazione di fatto dell’immobile da parte degli altri non li legittima a subentrare nel contratto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13317 del 30 giugno 2015 (Cass. civ. n. 13317/2015)
Non viola l’obbligo di cui all’art. 37 della legge 27 luglio 1978, n. 392 il locatore che avendo ottenuto il rilascio dell’immobile per la dichiarata intenzione, ai sensi dell’art. 29 della stessa legge, di adibirlo ad esposizione e vendita, l’abbia adibito a magazzino e deposito della merce oggetto del suo commercio, trattandosi di attività strumentale e integrativa di quella, unitaria e complessiva, di impresa, e a questa correlata, ancorché effettuata in uno spazio diverso, e pertanto la coincidenza tra il motivo per cui è stata chiesta la disdetta del contratto di locazione e la concreta utilizzazione dell’immobile è da intendere in senso sostanziale. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2674 del 22 marzo 1999 (Cass. civ. n. 2674/1999)
In caso di morte del conduttore di immobile destinato per uno degli usi previsti dall’art. 27 della legge sull’equo canone, subentrano nel rapporto, ai sensi dell’art. 37 della medesima legge, coloro che per successione o per precedente rapporto (risultante da data certa anteriore all’apertura della successione), hanno diritto di continuare l’attività, senza necessità che questa sia anche direttamente esercitata dall’avente diritto ovvero da colui che anche in base a legittima aspettativa ne abbia titolo, perché questo ulteriore requisito, espressamente richiesto dalle precedenti analoghe disposizioni degli artt. 1, quarto comma, della L. n. 253 del 1950 e 2 bis, della L. n. 351 del 1974, relativa alle locazioni soggette al regime di proroga, non è stato più indicato dal legislatore nell’art. 37 sopra citato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1359 del 10 febbraio 1994 (Cass. civ. n. 1359/1994)
In materia di locazione di immobile adibito ad uso diverso da quello abitativo, l’art. 37 della legge n. 392 del 1978, prevedendo, per il caso di morte del conduttore, che succedano nel contratto coloro che, iure haereditario o per atto di data anteriore all’apertura della successione, «hanno diritto a continuare» l’attività del dante causa, condiziona, con disposizione innovativa rispetto a quella dell’art. 1 della legge n. 253 del 1950, la prosecuzione del rapporto locatizio alla sola titolarità astratta del diritto alla continuazione di tale attività, senza richiedere anche il fatto materiale della continuazione stessa. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11888 del 1 dicembre 1993 (Cass. civ. n. 11888/1993)
L’opposizione del locatore alla successione prevista, nel caso di recesso del conduttore di contratto di locazione per uso non abitativo, dall’art. 37 ultimo comma della legge sull’equo canone, in favore dei professionisti, artigiani o commercianti che con il titolare del contratto utilizzano l’immobile, deve essere fondata, a pari dell’opposizione in caso di cessione del contratto e di sublocazione previsto dal precedente art. 36, su gravi motivi riferiti alla persona del successore e non del locatore. Tale opposizione va espressa con lettera raccomandata, con avviso di ricevimento, entro trenta giorni dalla comunicazione del professionista, artigiano o commerciante che vuole subentrare nel rapporto, perché tale requisito di forma deve ritenersi implicitamente richiesto dalla stessa disposizione che, ai sensi dell’art. 36 comma primo della legge sull’equo canone, richiamato dall’art. 37 ultimo comma della stessa legge, lo prescrive espressamente per la comunicazione al locatore della volontà di subentrare nel rapporto da parte dell’avente diritto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 6129 del 2 giugno 1993 (Cass. civ. n. 6129/1993)
Con riguardo ai contratti di locazione di immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, gli artt. 36 e 37, terzo comma, L. 27 luglio 1978, n. 392, i quali prevedono ipotesi di continuazione del rapporto con soggetto diverso dall’originario conduttore, con riferimento, rispettivamente, alla locazione inerente all’esercizio di azienda ed alla locazione inerente all’esercizio di attività professionale, artigianale o commerciale, non trovano applicazione, per difetto dei relativi presupposti soggettivi, nella locazione conclusa con un ente pubblico non economico (nella specie, ENAPI) in veste di conduttore. L’applicabilità di tali norme, peraltro, non può essere fondata sull’art. 42 di detta legge, nella parte in cui, per i contratti stipulati dallo Stato o da altri enti pubblici territoriali in qualità di conduttori, rende inoperanti, con il richiamo all’art. 41, le disposizioni degli artt. 38, 39 e 40, atteso che siffatta esclusione non implica una previsione di operatività «a contrario» delle norme non eccettuate. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 790 del 24 gennaio 1992 (Cass. civ. n. 790/1992)
La disposizione del terzo comma dell’art. 37 della legge sull’equo canone, a norma della quale «se l’immobile è adibito all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti ed uno solo è titolare del contratto, in caso di morte gli succedono nel contratto, in concorso con gli altri aventi diritto di cui ai commi precedenti, gli altri professionisti, artigiani o commercianti», si riferisce solo alle situazioni di uso del medesimo immobile da parte di soggetti che vi esplichino attività del medesimo tipo e non è, dunque, applicabile nel caso in cui il conduttore deceduto abbia esercitato nell’immobile una attività riconducibile ad una categoria, tra quelle indicate dalla norma, diversa da quella alla quale deve essere ricondotta l’attività dell’altro soggetto che si serve del medesimo immobile. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8286 del 24 luglio 1991 (Cass. civ. n. 8286/1991)
La norma dell’art. 37, primo comma della legge n. 392 del 1978, la quale dispone che succedono nel contratto di locazione al conduttore deceduto coloro che, per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuarne l’attività, postula un collegamento temporale fra la morte del conduttore e il diritto a continuare l’attività di quest’ultimo, di guisa che la cessione dell’azienda per atto inter vivos, da parte del conduttore che non si sia avvalso della facoltà prevista dall’art. 36 di cedere contestualmente il contratto di locazione o di sublocare l’immobile, non comporta in favore del cessionario successione nel contratto di locazione a norma del citato art. 37, primo comma. Né può ipotizzarsi una cessione di azienda producente effetto per volontà delle parti alla morte del cedente, trattandosi di patto successorio vietato dall’art. 458 c.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 153 del 9 gennaio 1991 (Cass. civ. n. 153/1991)
A differenza della legislazione vincolistica la L. 27 luglio 1978, n. 392, con l’art. 6 per gli immobili ad uso abitativo e con l’art. 37 per gli immobili ad uso non abitativo, ha compiutamente e direttamente disciplinato la materia della successione nel contratto di locazione nel caso di morte del conduttore con la conseguenza che la diversa disciplina dell’art. 1614 cod. civ., deve ritenersi abrogata con l’entrata in vigore della suddetta legge ai sensi dell’art. 84 della medesima legge. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11329 del 23 novembre 1990 (Cass. civ. n. 11329/1990)
In tema di locazioni non abitative, i commi terzo e quarto dell’art. 37 della legge n. 392 del 1978 – che, con riguardo agli immobili adibiti all’uso di più professionisti, artigiani o commercianti, disciplinano, nel caso di morte o di recesso dell’unico titolare della locazione, la successione nel contratto degli altri – presuppongono che l’uso plurimo sia stato previsto contrattualmente o anche successivamente consentito dal locatore. Consegue che ove la destinazione dell’immobile in favore di più soggetti su indicati non sia stata prevista nel contratto stipulato dal locatore con uno soltanto di questi, l’eventuale occupazione di fatto dell’immobile da parte degli altri non li legittima, nell’ipotesi di recesso dell’unico conduttore, a subentrare nel contratto, salvo che il locatore non abbia espressamente consentito l’uso dell’immobile anche in favore di costoro, successivamente al contratto di locazione e prima del recesso del conduttore. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 288 del 20 gennaio 1989 (Cass. civ. n. 288/1989)
