Art. 22 – Legge Equo Canone

(L. 27 luglio 1978, n. 392 - Disciplina delle locazioni di immobili urbani)

Immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975

Art. 22 - legge equo canone

(1)Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
a) dei costi di produzione dell’edilizia convenzionata;
b) dell’incidenza del contributo di concessione;
c) del costo dell’area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell’immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell’articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.

Art. 22 - Legge Equo Canone

(1)Per gli immobili adibiti ad uso di abitazione che sono stati ultimati dopo il 31 dicembre 1975, il costo base di produzione a metro quadrato è fissato con decreto del Presidente della Repubblica, su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con quello di grazia e giustizia, sentito il Consiglio dei Ministri, da emanare entro il 31 marzo di ogni anno e da pubblicare nella Gazzetta Ufficiale della Repubblica.
Il costo base di produzione è determinato, anche in misura differenziata per regione o per gruppi di regioni, tenendo conto:
a) dei costi di produzione dell’edilizia convenzionata;
b) dell’incidenza del contributo di concessione;
c) del costo dell’area, che non potrà essere superiore al 25 per cento del costo di produzione;
d) degli oneri di urbanizzazione che gravano sul costruttore.
Se, ai fini dell’imposta sul valore aggiunto o di quella di registro o di altra imposizione fiscale, ovvero relativamente agli oneri delle assicurazioni obbligatorie o in base ad altre documentazioni di origine pubblica, risultano costi maggiori di quelli indicati nel decreto ai sensi delle lettere a), b) e d) del comma precedente, il costo base si modifica nei singoli casi, tenendo conto di tali maggiori costi. Il costruttore, in quanto di sua spettanza, è tenuto a fornire al proprietario tali dati, se la richiesta venga fatta anteriormente al primo trasferimento dell’immobile; in tal caso gli stessi elementi dovranno essere comunicati agli uffici del catasto edilizio urbano. Agli effetti di cui sopra non si tiene comunque conto del valore dell’immobile accertato ai fini dell’imposta di registro relativa al suo trasferimento a qualsiasi titolo, in quanto il valore di riferimento per la determinazione del canone è quello dei costi come sopra definiti.
Ai fini della determinazione del canone di locazione per gli immobili urbani ultimati dopo il 31 dicembre 1975, al costo base, determinato a norma del presente articolo, si applicano le disposizioni di cui agli articoli da 15 a 21; nelle ipotesi di cui al precedente comma non si applicano i coefficienti previsti nell’articolo 16 nei casi in cui il maggior costo riguardi il costo di produzione.

Note

(1) Il presente articolo è stato abrogato, limitatamente alle locazioni abitative dall’art.14, L.09.12.1998, n.431

Massime

Ai fini della determinazione dell’equo canone degli immobili ultimati dopo il 31 dicembre 1975, la data della costruzione, in relazione alla quale, ai sensi dell’ art. 22 della legge 27 luglio 1978 n. 392, deve essere stabilito il costo base dell’immobile, deve essere accertata con i criteri indicati dall’art. 14 della medesima legge, che attribuisce valore preminente al certificato di abitabilità consentendo solo in mancanza di questo il ricorso al certificato di ultimazione dei lavori presentato all’ufficio imposte o ad ogni altra prova utile, perché tale disposizione, benché contenuta in un articolo relativo all’equo canone degli immobili costruiti prima del 31 dicembre 1975 e non espressamente richiamata dal successivo articolo 22, ha carattere generale ed assolve, perciò, anche ad una funzione integrativa di quest’ultima norma. A tal fine la data di ultimazione deve ritenersi riferita anche ai lavori di rifinitura dell’appartamento, restando irrilevanti sia l’epoca di accatastamento dell’immobile, in quanto procedura svincolata dall’ultimazione dei lavori, sia la data dell’avvenuto condono edilizio della costruzione, poiché per la sanatoria delle costruzioni abusive è sufficiente la sussistenza di un fabbricato al rustico munito di copertura. Cassazione Civile, Sez. III, sentenza n. 13086 del 14 luglio 2004 (cass. civ. n. 13086/2004)
L’equo canone, ai sensi della legge n. 392 del 1978 deve essere determinato con riferimento alla singola unita` immobiliare, oggetto di locazione ad uso abitativo. Per quanto attiene al parametro costituito dal costo base di costruzione, l’anno di ultimazione della costruzione deve essere riferito alla stessa unità locata, in quanto costituisca nuova entità, ancorchè insistente su preesistente corpo di fabbrica. Il costo base, fissato annualmente con decreto presidenziale, ai sensi dell’art. 22, è valore convenzionale e, con i limiti correttivi di cui al terzo comma, è applicabile come parametro autoritativamente stabilito, a tutti gli immobili costruiti in tale anno di riferimento. Cassazione Civile, Sez. III, sentenza n. 6035 del 4 luglio 1997 (cass. civ. n. 6035/1997)

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