Mutuo prima casa e agevolazioni

Comprare immobili

L’art. 1813 c.c. disciplina il mutuo come “il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Nella fattispecie il contratto di mutuo per la prima casa è il contratto con il quale una parte, generalmente un istituto di credito (mutuante), consegna all’altra parte (mutuatario) una quantità di denaro destinata all’acquisto o alla realizzazione della prima casa.

L’immobile in questione è soggetto ad ipoteca a garanzia del contratto di mutuo: significa che qualora il mutuatario non riesca a pagare le rate del mutuo, la banca può rifarsi su quanto incassa in seguito alla vendita dell’immobile. L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni e, se il contratto di mutuo ha durata superiore, dovrà essere rinnovata. La cancellazione dell’ipoteca avviene nel momento in cui si estingue il contratto di mutuo.

Nel contratto di mutuo viene fissato:

l’importo da concedere in prestito: l’importo massimo ammesso non può superare l’80% del valore dell’immobile. Raramente viene concesso il 100% del valore dell’immobile e solo se vengono predisposte altre garanzie (oltre all’ipoteca) a favore della banca;
la durata del mutuo: in genere non supera i 30 anni;
le modalità di restituzione dello stesso: rimborso attraverso rate costanti, crescenti o decrescenti;
tasso di interesse: fisso, variabile o misto.

Il mutuo è concesso da una banca o da un istituto di credito abilitato. Prima di concedere il mutuo l’istituto avvia un processo di istruttoria volto alla verifica della sussistenza delle condizioni necessarie per la concessione del prestito.
In particolare, l’istituto esamina la situazione patrimoniale del soggetto richiedente: a tal proposito oltre ai documenti anagrafici, sono richiesti specifici documenti reddituali quali, ad esempio, la busta paga, l’estratto conto, il cud o il modello unico al fine di valutare la solvibilità creditizia ovvero la capacità del richiedente di rimborsare il mutuo. Si procede poi all’esame dell’immobile oggetto del mutuo attraverso una perizia di stima del valore e analisi delle visure catastale, della planimetria e del preliminare di compravendita.

REQUISITI

Prima di procedere al finanziamento l’istituto di credito verifica la sussistenza dei requisiti anagrafici e reddituali e cioè:

  • L’acquirente deve essere una persona fisica;
  • L’acquirente deve essere maggiorenne; non c’è un limite preciso per l’età massima ma in genere le banche non concedono prestiti a persone la cui età supera 75/80 anni al termine del finanziamento;
  • L’acquirente deve essere un cittadino italiano o di Stati membri o un cittadino straniero residente in Italia;
  • L’immobile deve avere un valore inferiore a 250mila euro;
  • L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli) e, in generale, non deve essere di lusso.
  • L’immobile deve trovarsi nello stesso comune di residenza (altrimenti è necessario che la resistenza si trasferisca entro 18 mesi nel comune in cui si trova l’immobile che si desidera acquistare).

AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Sono previste diverse agevolazioni a seconda che l’immobile sia acquistato da un privato o da un’impresa.

Se si acquista da un privato le agevolazioni sono le seguenti:

  • Imposta di registro al 2%;
  • Imposta catastale e ipotecaria pari a 50 euro.

Se si acquista da un’impresa sono previste invece le seguenti agevolazioni:

  • Iva al 4%;
  • Imposta di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro.

I mutuatari possono inoltre beneficiare delle detrazioni previste per l’acquisto della prima casa. Nel dettaglio sono previste due particolari riduzioni irpef:

  • Detrazione irpef del 19% delle spese di intermediazione immobiliare relative all’acquisto dell’immobile oggetto del mutuo per un importo non superiore a 1000€ per ciascuna annualità;
  • Detrazione irpef del 19% degli interessi passivi che gravano sul mutuo su un importo massimo di 4000€ per ciascuna annualità.

In un nostro precedente articolo vi abbiamo illustrato i documenti necessari che occorrono per la stipula di un atto notarile finalizzato alla compravendita immobiliare.

comprare immobili

L’art. 1813 c.c. disciplina il mutuo come “il contratto con il quale una parte consegna all’altra una determinata quantità di denaro o di altre cose fungibili e l’altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”. Nella fattispecie il contratto di mutuo per la prima casa è il contratto con il quale una parte, generalmente un istituto di credito (mutuante), consegna all’altra parte (mutuatario) una quantità di denaro destinata all’acquisto o alla realizzazione della prima casa.

L’immobile in questione è soggetto ad ipoteca a garanzia del contratto di mutuo: significa che qualora il mutuatario non riesca a pagare le rate del mutuo, la banca può rifarsi su quanto incassa in seguito alla vendita dell’immobile. L’ipoteca si estingue automaticamente dopo 20 anni e, se il contratto di mutuo ha durata superiore, dovrà essere rinnovata. La cancellazione dell’ipoteca avviene nel momento in cui si estingue il contratto di mutuo.

Nel contratto di mutuo viene fissato:

l’importo da concedere in prestito: l’importo massimo ammesso non può superare l’80% del valore dell’immobile. Raramente viene concesso il 100% del valore dell’immobile e solo se vengono predisposte altre garanzie (oltre all’ipoteca) a favore della banca;
la durata del mutuo: in genere non supera i 30 anni;
le modalità di restituzione dello stesso: rimborso attraverso rate costanti, crescenti o decrescenti;
tasso di interesse: fisso, variabile o misto.

Il mutuo è concesso da una banca o da un istituto di credito abilitato. Prima di concedere il mutuo l’istituto avvia un processo di istruttoria volto alla verifica della sussistenza delle condizioni necessarie per la concessione del prestito.
In particolare, l’istituto esamina la situazione patrimoniale del soggetto richiedente: a tal proposito oltre ai documenti anagrafici, sono richiesti specifici documenti reddituali quali, ad esempio, la busta paga, l’estratto conto, il cud o il modello unico al fine di valutare la solvibilità creditizia ovvero la capacità del richiedente di rimborsare il mutuo. Si procede poi all’esame dell’immobile oggetto del mutuo attraverso una perizia di stima del valore e analisi delle visure catastale, della planimetria e del preliminare di compravendita.

REQUISITI

Prima di procedere al finanziamento l’istituto di credito verifica la sussistenza dei requisiti anagrafici e reddituali e cioè:

  • L’acquirente deve essere una persona fisica;
  • L’acquirente deve essere maggiorenne; non c’è un limite preciso per l’età massima ma in genere le banche non concedono prestiti a persone la cui età supera 75/80 anni al termine del finanziamento;
  • L’acquirente deve essere un cittadino italiano o di Stati membri o un cittadino straniero residente in Italia;
  • L’immobile deve avere un valore inferiore a 250mila euro;
  • L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni signorili), A8 (ville) e A9 (castelli) e, in generale, non deve essere di lusso.
  • L’immobile deve trovarsi nello stesso comune di residenza (altrimenti è necessario che la resistenza si trasferisca entro 18 mesi nel comune in cui si trova l’immobile che si desidera acquistare).

AGEVOLAZIONI PER L’ACQUISTO DELLA PRIMA CASA

Sono previste diverse agevolazioni a seconda che l’immobile sia acquistato da un privato o da un’impresa.

Se si acquista da un privato le agevolazioni sono le seguenti:

  • Imposta di registro al 2%;
  • Imposta catastale e ipotecaria pari a 50 euro.

Se si acquista da un’impresa sono previste invece le seguenti agevolazioni:

  • Iva al 4%;
  • Imposta di registro, ipotecaria e catastale pari a 200 euro.

I mutuatari possono inoltre beneficiare delle detrazioni previste per l’acquisto della prima casa. Nel dettaglio sono previste due particolari riduzioni irpef:

  • Detrazione irpef del 19% delle spese di intermediazione immobiliare relative all’acquisto dell’immobile oggetto del mutuo per un importo non superiore a 1000€ per ciascuna annualità;
  • Detrazione irpef del 19% degli interessi passivi che gravano sul mutuo su un importo massimo di 4000€ per ciascuna annualità.

In un nostro precedente articolo vi abbiamo illustrato i documenti necessari che occorrono per la stipula di un atto notarile finalizzato alla compravendita immobiliare.

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