Disdetta contratto di locazione: modalità ed effetti

Quando si stipula un contratto di locazione è il contratto stesso a indicare la data di scadenza. Può accadere tuttavia che il proprietario o l’inquilino si vengano a trovare nella necessità di sciogliersi dal vincolo contrattuale prima della scadenza naturale. 
La legge prevede possibilità di disdetta per entrambe le parti, anche se le regole sono diverse. Le possibilità di esercitare il diritto di recesso sono maggiori per il conduttore rispetto a quelle consentite al locatore.
Nel linguaggio comune disdetta e recesso vengono utilizzati come sinonimi anche se indicano due circostanze diverse. La disdetta del contratto di locazione è possibile anche in via anticipata, cioè prima della scadenza concordata tra proprietario e inquilino. In tal caso si parla, più propriamente, di recesso dal contratto di locazione. La disdetta vera e propria riguarda invece il mancato rinnovo alla scadenza pattuita.
Il recesso da contratto di locazione si verifica se sopraggiungono determinate esigenze:

• da parte del proprietario (locatore), ad esempio per sopravvenuta volontà di vendere l’abitazione;
• dell’inquilino (conduttore), solitamente per trasferimento o problemi economici.

Disdetta anticipata da parte del conduttore

Innanzitutto va detto che le regole che disciplinano la risoluzione anticipata del contratto di locazione sono molto più agevoli per il conduttore rispetto a quanto sia consentito fare al locatore.
Solo il conduttore può infatti recedere dal contratto in qualsiasi momento: avvalendosi dell’apposita clausola di recesso convenzionale inserita nel contratto, ovvero in presenza di gravi motivi (articolo 3, legge sulle locazioni abitative n. 431/1998), da specificare nella raccomandata a/r (o PEC) di recesso da inviare al locatore, con il solo obbligo di invio con almeno 6 mesi di anticipo. Per gravi motivi si intendono circostanze che non dipendono dalla volontà dell’inquilino e che non erano note al momento della stipula del contratto.

Disdetta anticipata da parte del locatore

Il locatore generalmente ha poche possibilità di recedere prima della scadenza. Può dare disdetta per finita locazione, previa comunicazione al conduttore con almeno 6 mesi di anticipo rispetto alla scadenza del contratto se si tratta di beni immobili ad uso abitativo (i mesi diventano 12 o 18 nel caso di immobili ad uso non abitativo o adibiti ad attività alberghiere).
Alla prima scadenza del contratto la disdetta del locatore è possibile solo in casi espressamente previsti dall’articolo3, comma 1 della legge n. 431/1998:

• quando il locatore intenda destinare l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio (ovvero del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado);
• intenda destinare l’immobile all’esercizio di attività dirette a perseguire finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali culturali o di culto (il locatore deve essere persona giuridica società o ente pubblico e deve offrire al conduttore altro immobile idoneo di cui abbia piena disponibilità);
• quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero e idoneo nello stesso comune;
• quando l’immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito (o deve esserne assicurata la stabilità) e la permanenza del conduttore è di ostacolo allo svolgimento di questi lavori, ovvero quando lo stabile deve essere integralmente ristrutturato, demolito o trasformato e si rende quindi necessario, per ragioni tecniche, lo sgombero dell’immobile;
• quando il conduttore non occupi continuativamente l’immobile senza giustificato motivo;
• quando il locatore voglia vendere l’immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo tranne quello adibito a propria abitazione (in tal caso, comunque, il conduttore ha diritto di prelazione ovvero di essere avvisato e preferito rispetto ad un terzo acquirente interessato).

Per ciascuno dei motivi indicati, il locatore è comunque tenuto a dare comunicazione al conduttore almeno sei mesi prima, tramite raccomandata a/r (o PEC) che manifesti chiaramente l’intento rescissorio.
Il mancato rispetto del preavviso per la comunicazione di recesso comporta delle conseguenze: 

• per il locatore, il rinnovo del contratto di locazione alle stesse condizioni del precedente;
• per il conduttore, l’obbligo di versare al locatore l’importo pari a sei canoni mensili pari al periodo del mancato preavviso, anche qualora liberi l’immobile.

Conseguenza ulteriore a carico del conduttore che recede per gravi motivi, senza dare il dovuto preavviso al locatore, è il risarcimento dei danni subiti dal locatore, a causa dell’anticipata restituzione dell’immobile. L’onere di dimostrare l’inadempimento del conduttore e che l’immobile è rimasto libero e non utilizzato è a carico però del locatore.
Quando si stipula un contratto di locazione di un immobile, normalmente è il contratto stesso a indicare la sua data di scadenza. Può accadere tuttavia che il locatore o il conduttore si vengano a trovare nella necessità di sciogliersi dal contratto prima della sua scadenza naturale. Qualunque sia la scadenza del contratto le parti hanno sempre la facoltà di risolvere di comune accordo il loro impegno. In questo caso la volontà delle parti prevale rispetto alla legge e al contratto e bisognerà solo tenere conto degli aspetti fiscali.

Adempimenti economici e fiscali

La risoluzione anticipata del contratto di locazione comporta delle spese a carico di entrambe le parti.
Innanzitutto il conduttore può lasciare l’immobile in qualunque momento dopo aver fatto la sua comunicazione ufficiale, ma è tenuto a corrispondere al conduttore tutte le mensilità previste dai termini di preavviso.
Per quanto riguarda l’eventuale caparra, questa non deve essere obbligatoriamente restituita al conduttore; può essere trattenuta dal locatore qualora riscontrasse dei danni all’interno dell’immobile.
C’è infine un adempimento fiscale che sorge, a carico delle parti, in caso di recesso anticipato: l’obbligo di pagare la tassa di registro all’Agenzia delle Entrate (pari a 67,00 euro) per il recesso anticipato dal contratto. Si tratta di un’imposta, il cui onere grava in capo al locatore, il quale potrà rivalersi in un secondo momento sul conduttore per ottenere il rimborso della metà della somma versata al fisco (articolo 8, legge n. 392/1978).
Rimane fermo, ovviamente, il diritto del locatore, ove la risoluzione del contratto di locazione sia conseguenza dell’inadempimento del conduttore, di chiedere il risarcimento dei danni conseguenti all’anticipata cessazione del rapporto, nella misura stabilità dal giudice, tenuto conto di tutte le circostanze del caso concreto.
Con un contratto registrato in regime di cedolare secca il locatore paga le imposte sui canoni percepiti in forma agevolata, beneficiando della tassazione ridotta. La disdetta da contratto affitto con cedolare secca prevede di non dover corrispondere l’imposta di registro. La cedolare secca infatti è un’imposta sostitutiva delle imposte di registro e di bollo. Tale agevolazione permane anche per i rinnovi e per la risoluzione.
Tuttavia, in questo caso, è necessario comunicare la risoluzione anticipata del contratto d’affitto presentando il modello RLI, disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, debitamente compilato all’ufficio presso il quale è stato registrato il contratto.