Agevolazioni prima casa per under 35

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L’ultimo decreto emanato dal Governo (il cosiddetto decreto Sostegni “bis”) ha previsto specifiche agevolazioni per il mutuo prima casa in favore dei giovani under 35 con un ISEE sotto i 40.000 euro.
Le misure per i mutui “prima casa” destinati ai giovani sono entrate in Gazzetta Ufficiale con la trasformazione in legge del decreto Sostegni bis. Tale regime è entrato quindi in vigore il 26 maggio 2021 e rimarrà operativo fino al 30 giugno 2022, salvo estensione.
In questo articolo cercherò di fornire una semplice guida sui requisiti per la richiesta di questa nuova importante agevolazione che è stata introdotta per offrire un supporto, allo stesso tempo, ai giovani e al settore immobiliare, colpiti dalla crisi economica conseguente alla pandemia da COVID-19.

prima casa

Il Fondo Garanzia per i mutui per la prima casa

Il decreto sostegni “bis”, introduce specifiche misure per l’acquisto della prima casa, a favore dei giovani. La misura è intervenuta sulla disciplina del Fondo di Garanzia prima casa istituito già dalla Legge di stabilità 2014 (147/2013). Tale Fondo è stato predisposto ai fini di incentivare l’accesso al credito in favore di coloro che rientrassero in determinati parametri e che volessero acquistare un immobile da destinare a prima casa.
I parametri per poter accedere al Fondo sono i seguenti:

  • non essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo;
  • l’immobile da acquistare deve essere situato nel territorio italiano;
  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di pregio artistico e/o storico).

La domanda per accedere al finanziamento va presentata direttamente alla banca (o intermediario finanziario) a cui viene fatta richiesta di erogazione del mutuo.
Il Fondo Garanzia per i mutui prima casa, prevede una garanzia a carico dello Stato, nella misura del 50%, per i mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione volta all’aumento dell’efficienza energetica di abitazioni destinate a “prima abitazione”.

Le novità introdotte dal decreto Sostegni “bis”

L’articolo 64 del decreto Sostegni “bis” delinea uno dei più importanti strumenti messi in campo dal Governo Draghi per accompagnare la ripartenza del Paese.
Prevedere che gli under 36, con un ISEE inferiore ai 40.000 euro, che decidono di investire acquistando la propria prima casa, siano non solo detassati all’atto dell’acquisto, ma godano di un’importante agevolazione nell’accensione del relativo mutuo, significa dare una forte spinta agli acquisti immobiliari.
Basti pensare che, nel 2020, forse complice la pandemia che ha cambiato per molti la prospettiva di vita, il 34% delle richieste di agevolazione “prima casa” sono arrivate dai giovani di età compresa tra i 18 e i 35 anni.
L’articolo 64 del decreto Sostegni “bis” ha previsto l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della proprietà di immobili che abbiano i requisiti di “prima casa”, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di unità immobiliari che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro.
In sintesi:

  • viene meno l’imposta di registro (o IVA) sull’acquisto, le imposte ipotecaria e catastale e l’imposta sostitutiva per il mutuo “prima casa” per gli under 36;
  • viene confermata l’estensione della garanzia Consap fino all’80% per le domande presentate fino al 30 giugno 2022;
  • il Fondo Garanzia è rifinanziato di 290 milioni di euro per il 2021 e di 250 milioni di euro per il 2022.

La durata della disposizione è prevista fino al 30 giugno 2022, per far fronte all’emergenza economica causata dal COVID-19 ma in un secondo tempo potrebbe entrare a regime.

A quali tipologie di acquisto di immobili si applicano le agevolazioni fiscali?

L’articolo 64 si concentra sugli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” e, quindi, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9, sopra descritte. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale.
La disposizione si applica anche quando il venditore sia un’impresa.

In particolare:

  • gli atti d’acquisto di immobili, (escluse quelle di lusso, categoria A1-A9);
  • e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione a favore di soggetti under 36 (36 anni non compiuti nell’anno in cui si effettua l’acquisto)

beneficeranno dell’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale.
Per gli atti soggetti ad IVA, viene invece attribuito agli acquirenti un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta; tale credito può essere usato, tra l’altro, in compensazione di imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni e a sconto delle imposte sui redditi IRPEF, in base alla dichiarazione dei redditi presentate successivamente alla data di acquisto.
I mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti indicati, sono altresì esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25% dal D.P.R.  601/1973.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.

Se e quando si decade dai benefici prima casa?

Si decade dall’agevolazione prima casa in caso di:

  • dichiarazione mendace:
  • alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno;
  • mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto della precedente prima casa.

In queste ipotesi, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9% (come per l’acquisto delle seconde case), le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul mutuo verrà applicata al 2%.
Laddove l’Agenzia delle Entrate dovesse ravvisare l’insussistenza degli altri requisiti previsti (età, valore ISEE), dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi. Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, tuttavia, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura dello 0,25%.
Se state valutando l’acquisto di un immobile e vi sembra di avere i requisiti per l’accesso alle agevolazioni descritte è sempre utile rivolgersi ad un avvocato per valutare attentamente la sussistenza degli stessi e per non ritrovarsi poi in difficoltà nella restituzione delle somme “risparmiate” al momento dell’acquisto.

prima casa

Il Fondo Garanzia per i mutui per la prima casa

Il decreto sostegni “bis”, introduce specifiche misure per l’acquisto della prima casa, a favore dei giovani. La misura è intervenuta sulla disciplina del Fondo di Garanzia prima casa istituito già dalla Legge di stabilità 2014 (147/2013). Tale Fondo è stato predisposto ai fini di incentivare l’accesso al credito in favore di coloro che rientrassero in determinati parametri e che volessero acquistare un immobile da destinare a prima casa.
I parametri per poter accedere al Fondo sono i seguenti:

  • non essere proprietario di altri immobili ad uso abitativo;
  • l’immobile da acquistare deve essere situato nel territorio italiano;
  • l’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di lusso), A8 (ville) e A9 (castelli, palazzi di pregio artistico e/o storico).

La domanda per accedere al finanziamento va presentata direttamente alla banca (o intermediario finanziario) a cui viene fatta richiesta di erogazione del mutuo.
Il Fondo Garanzia per i mutui prima casa, prevede una garanzia a carico dello Stato, nella misura del 50%, per i mutui erogati per l’acquisto o la ristrutturazione volta all’aumento dell’efficienza energetica di abitazioni destinate a “prima abitazione”.

Le novità introdotte dal decreto Sostegni “bis”

L’articolo 64 del decreto Sostegni “bis” delinea uno dei più importanti strumenti messi in campo dal Governo Draghi per accompagnare la ripartenza del Paese.
Prevedere che gli under 36, con un ISEE inferiore ai 40.000 euro, che decidono di investire acquistando la propria prima casa, siano non solo detassati all’atto dell’acquisto, ma godano di un’importante agevolazione nell’accensione del relativo mutuo, significa dare una forte spinta agli acquisti immobiliari.
Basti pensare che, nel 2020, forse complice la pandemia che ha cambiato per molti la prospettiva di vita, il 34% delle richieste di agevolazione “prima casa” sono arrivate dai giovani di età compresa tra i 18 e i 35 anni.
L’articolo 64 del decreto Sostegni “bis” ha previsto l’esenzione dal pagamento delle imposte di registro, ipotecarie e catastali per l’acquisto della proprietà di immobili che abbiano i requisiti di “prima casa”, o per il trasferimento o la costituzione di nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione di unità immobiliari che abbiano i requisiti di “prima casa” a favore di soggetti che non abbiano compiuto nell’anno 36 anni di età e che abbiano un ISEE non superiore a 40.000 euro.
In sintesi:

  • viene meno l’imposta di registro (o IVA) sull’acquisto, le imposte ipotecaria e catastale e l’imposta sostitutiva per il mutuo “prima casa” per gli under 36;
  • viene confermata l’estensione della garanzia Consap fino all’80% per le domande presentate fino al 30 giugno 2022;
  • il Fondo Garanzia è rifinanziato di 290 milioni di euro per il 2021 e di 250 milioni di euro per il 2022.

La durata della disposizione è prevista fino al 30 giugno 2022, per far fronte all’emergenza economica causata dal COVID-19 ma in un secondo tempo potrebbe entrare a regime.

A quali tipologie di acquisto di immobili si applicano le agevolazioni fiscali?

L’articolo 64 si concentra sugli atti di acquisto di abitazioni per le quali ricorrono i requisiti di “prima casa” e, quindi, escluse quelle di categoria catastale A1, A8, A9, sopra descritte. Anche le relative pertinenze beneficiano di questa agevolazione fiscale.
La disposizione si applica anche quando il venditore sia un’impresa.

In particolare:

  • gli atti d’acquisto di immobili, (escluse quelle di lusso, categoria A1-A9);
  • e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione a favore di soggetti under 36 (36 anni non compiuti nell’anno in cui si effettua l’acquisto)

beneficeranno dell’esenzione dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale.
Per gli atti soggetti ad IVA, viene invece attribuito agli acquirenti un credito d’imposta pari all’IVA corrisposta; tale credito può essere usato, tra l’altro, in compensazione di imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni e a sconto delle imposte sui redditi IRPEF, in base alla dichiarazione dei redditi presentate successivamente alla data di acquisto.
I mutui erogati per l’acquisto, la costruzione e la ristrutturazione di immobili ad uso abitativo per i quali ricorrono le condizioni e i requisiti indicati, sono altresì esenti dall’imposta sostitutiva delle imposte di registro, di bollo, ipotecarie e catastali e delle tasse sulle concessioni governative, prevista in ragione dello 0,25% dal D.P.R.  601/1973.
La sussistenza dei requisiti per godere delle agevolazioni fiscali deve essere dichiarata dal mutuatario.

Se e quando si decade dai benefici prima casa?

Si decade dall’agevolazione prima casa in caso di:

  • dichiarazione mendace:
  • alienazione dell’abitazione prima di 5 anni non seguita dal riacquisto entro l’anno;
  • mancata alienazione entro l’anno dall’acquisto della precedente prima casa.

In queste ipotesi, l’imposta di registro dovrà essere pagata nella misura del 9% (come per l’acquisto delle seconde case), le imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro ciascuna, oltre all’applicazione di interessi e sanzioni. L’imposta sostitutiva sul mutuo verrà applicata al 2%.
Laddove l’Agenzia delle Entrate dovesse ravvisare l’insussistenza degli altri requisiti previsti (età, valore ISEE), dovranno essere corrisposte le imposte dovute maggiorate di sanzioni e interessi. Non essendo venuti meno i requisiti e le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione “prima casa”, tuttavia, l’imposta di registro sarà pagata nella misura del 2% e l’imposta sostitutiva per il finanziamento nella misura dello 0,25%.
Se state valutando l’acquisto di un immobile e vi sembra di avere i requisiti per l’accesso alle agevolazioni descritte è sempre utile rivolgersi ad un avvocato per valutare attentamente la sussistenza degli stessi e per non ritrovarsi poi in difficoltà nella restituzione delle somme “risparmiate” al momento dell’acquisto.