Vendere una casa già affittata: è possibile?

La domanda che si pongono molti proprietari che hanno acquistato un immobile a scopo di investimento è se conviene venderlo oppure affittarlo.
Capita, inoltre, che, dopo una prima decisione di mettere l’immobile sul mercato in affitto, il proprietario cambi idea, vuoi perché l’esperienza della locazione è stata complicata oppure perché si è dimostrata non all’altezza delle aspettative reddituali.
Ma cosa succede all’inquilino che si dovesse trovare coinvolto nella mutata decisione del proprietario? Quali sono le conseguenze?
Proviamo a spiegarlo in questo articolo.

Cosa prevede il nostro Ordinamento?

L’Ordinamento italiano consente al proprietario di vendere un appartamento previamente locato e dunque con il conduttore (l’inquilino) ancora dentro in base a quanto stabilito dal contratto di locazione in vigore tra le parti. 
Il principale vincolo in questo tipo di compravendita è il rispetto del contratto di locazione in essere: il proprietario può vendere in qualsiasi momento l’immobile locato e non deve avere il consenso dell’inquilino, che sarà però sempre tutelato dal fatto che il suo contratto di affitto rimarrà in ogni caso in essere, alle stesse condizioni.
Si può procedere pertanto al trasferimento della proprietà prima ancora che scada il contratto di locazione. Le parti di questo atto di compravendita sono solo il venditore e l’acquirente (ossia il vecchio e il nuovo proprietario). La legge esclude quindi la partecipazione in atto dell’inquilino; ma, di più, prevede anche che all’inquilino non debba essere data alcuna comunicazione al riguardo seppure, dal punto di vista dei rapporti personali, questo possa apparire utile se non opportuno.
Come vedremo più avanti, c’è una sola ipotesi in cui l’inquilino può esercitare un diritto cosiddetto di prelazione che gli consiste nel presentare un’offerta d’acquisto e di essere preferito al terzo acquirente.
Salvo che nel contratto di locazione il locatore si sia esplicitamente riservato il diritto di scioglimento in caso di alienazione – la locazione non si scioglie per effetto della vendita dell’immobile locato.
L’articolo 1559 del codice civile, che disciplina la fattispecie in parola, prevede infatti che:
il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente, se ha data certa anteriore all’alienazione della cosa”.
Questo significa che l’inquilino ha diritto di rimanere nell’immobile fino a quando non scade il suo contratto e che quindi il nuovo proprietario non può mandarlo via.
In prossimità della scadenza del contratto, l’acquirente dell’immobile potrà, così come il precedente, scegliere se:

  1. disdire la locazione, inviando una lettera di recesso con il preavviso di sei mesi, oppure
  2. rinnovarla per un uguale periodo di tempo, senza dare alcuna comunicazione.

Le stesse regole valgono anche per la locazione a uso commerciale: anche in questo caso, infatti, l’immobile può essere ceduto rispettando l’eventuale diritto di prelazione.

Cosa deve fare l’inquilino quando il proprietario vuole vendere?

L’inquilino è obbligato a consentire al proprietario dell’immobile l’accesso allo stesso per le visite, essendo queste strettamente necessarie alla vendita. Oltre a non potere ostacolare tale diritto il conduttore non può neppure far trovare la casa in condizioni tali da dissuadere eventuali offerte. Se, per qualunque motivo, l’inquilino dovesse mantenere un atteggiamento ostruzionistico, potrebbe configurarsi addirittura un’ipotesi di responsabilità contrattuale a suo carico, con conseguente risarcimento del danno per perdita di chance (ovvero per la mancata concretizzazione di offerte di acquisto che va, tuttavia, opportunamente dimostrata).
Nei casi più gravi può addirittura scattare lo sfratto per inadempimento. 

Cosa succede in seguito alla vendita?

La cessione del contratto di locazione, conseguente alla vendita, implica il subentro dell’acquirente in tutti i diritti del venditore. 
Quando l’appartamento è stato ceduto, il precedente proprietario ha l’obbligo di comunicare all’inquilino l’avvenuto cambio di proprietà. Da questo momento, l’inquilino è tenuto a versare i successivi canoni di locazione al nuovo proprietario. 
Se a seguito di tale comunicazioni il conduttore dovesse eseguire uno o più pagamenti al vecchio proprietario, questi si considerano come mai eseguiti e quindi non liberano il conduttore dalla sua obbligazione. Il pagamento dovrà essere quindi eseguito nuovamente a favore del nuovo proprietario, mentre il vecchio sarà tenuto a restituire i soldi percepiti (secondo l’istituto della ripetizione dell’indebito ai sensi dell’articolo 2033 del codice civile). 

Che succede ai canoni insoluti prima della vendita?

Il debito accumulato con il venditore per canoni non versati dall’affittuario non si trasmette al nuovo acquirente. Tradotto, questo significa che spetterà sempre al precedente proprietario il diritto di agire contro l’ex inquilino con un decreto ingiuntivo e il successivo pignoramento per il pagamento dei canoni non versati. Tuttavia non avrà più facoltà di sfrattarlo dal momento che tale possibilità è strettamente connessa al diritto di proprietà. Sarà il nuovo proprietario, dunque, a poter procedere allo sfratto e solo per i crediti accumulati dopo la comunicazione all’inquilino dell’atto di compravendita.

Il diritto di prelazione: cos’è e come si applica all’inquilino

In termini generali, il diritto di prelazione consiste nel diritto di essere preferiti ad altri nella conclusione di un contratto, a parità di condizioni. “Prelazione” significa, infatti “preferenza”. La prelazione può essere stabilita tra le parti di un contratto (prelazione volontaria) oppure essere prevista dalla legge (prelazione legale), come nel caso della locazione abitativa e commerciale.
Nello specifico, in materia di locazione, la legge prevede che, in determinate situazioni, qualora il proprietario dell’immobile voglia venderlo, questi debba darne preliminare comunicazione al conduttore, indicandogli il prezzo richiesto e le altre condizioni di vendita. A queste stesse condizioni, il conduttore può scegliere se acquistare o meno l’immobile. Salvo diversamente stabilito tra le parti, il conduttore non può offrire condizioni differenti. Se, ad esempio, il venditore volesse cedere l’immobile a 200.000,00 euro e il conduttore ne offre 180.000,00, egli non può godere della prelazione legale.

Ci sono delle ulteriori condizioni da rispettare. Infatti, al conduttore spetta il diritto di prelazione sull’immobile locato a uso abitativo solo quando: 

  • non sia proprietario di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione;
  • il locatore-proprietario intende alla prima scadenza contrattuale venderlo a terzi.

Al contrario, la prelazione non spetta nelle seguenti ipotesi:

  • se il locatore trasferisce l’immobile al coniuge o ai suoi parenti entro il secondo grado o quando è un coerede che intende alienare la sua quota di eredità o parte di essa che comprende la locazione; qui il diritto di prelazione spetta infatti ai coeredi;
  • per gli atti di trasferimento diversi dalla vendita (ad esempio nel caso di una donazione);
  • in caso di vendita dell’immobile a terzi successivamente alla prima scadenza contrattuale;
  • per i trasferimenti non volontari (ad esempio vendite forzate ed espropriazioni);
  • in caso di conferimento dell’immobile in una società;
  • per i casi di vendita in blocco dell’edificio in cui l’immobile locato è ubicato;

Il conduttore ha 60 giorni di tempo dalla ricezione della comunicazione per dichiarare la propria intenzione di esercitare la prelazione. L’atto va notificato al proprietario a mezzo di ufficiale giudiziario. Una volta effettuata tale dichiarazione, entrambe le parti hanno l’obbligo di addivenire alla stipula del relativo contratto.

Cosa succede se il locatore non rispetta la prelazione?

Il locatore deve rispettare la procedura stabilita dalla legge; in mancanza, il conduttore ha diritto di riscattare il bene dal terzo acquirente.
Se sei un inquilino e non sai come comportanti in una situazione come quella descritta, ti consiglio di rivolgerti al tuo avvocato, per evitare errori che possono compromettere i tuoi diritti.