Le Sezioni Unite del 17.12.2020 n. 28972: “Occhio” al numero chiuso dei diritti reali!

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Diritti reali

Indice

1. Introduzione: i diritti reali: “ius in re propria” e “iura in re aliena”
2. La proprietà
3. I diritti reali c.d. minori
4. Il “numerus clausus” dei diritti reali
5. Un caso pratico esemplificativo
6. La pronuncia delle Sezioni Unite del 17 dicembre 2020 n. 28972
7. Conclusione

1. Introduzione: i diritti reali: “ius in re propria” e “iura in re aliena”

Per diritti reali s’intende quella categoria tipica e definita di diritti esercitati sulla “res” ossia, sulla cosa materiale. Essi si distinguono in “ius in re propria” e “iura in re aliena” a seconda che gravino sulla cosa materiale propria o altrui.

2. La proprietà

Il diritto reale per eccellenza è rappresentato dalla proprietà, che, ai sensi dell’art. 832 c.c., attribuisce al suo titolare un potere di godimento e disposizione, pieno ed esclusivo, pur nel rispetto dei limiti ex lege. Tale diritto, oltre ad essere imprescrittibile e perpetuo, si caratterizza per essere elastico, ossia comprimibile, in caso di coesistenza di altri diritti reali sullo stesso bene e poi automaticamente espandibile, allorquando quei diritti reali vengono meno.

3. I diritti reali c.d. minori

Gli altri diritti reali c.d. minori, gravando su beni di proprietà altrui, non rappresentano una frazione del diritto di proprietà, bensì una sua limitazione: se comprimono il potere del proprietario di godere del bene, prendono il nome di diritti reali di godimento, se invece comprimono il potere di disposizione, si identificano come diritti reali di garanzia.
I primi attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene alcune utilità, i secondi gli attribuiscono il potere di ottenere il ricavato della vendita forzata del bene, per inadempimento dell’obbligazione garantita.

4. Il “numerus clausus” dei diritti reali

Pur in assenza di un’esplicita previsione normativa, l’ordinamento giuridico prevede un numerus clausus, ossia un numero chiuso, dei diritti reali, proprio per evitare che i privati possano indiscriminatamente creare diritti reali, al di fuori dei tipi tassativamente previsti dalla legge1, capaci di comprimere il diritto di proprietà, peraltro di rilievo costituzionale (artt. 4244).
Inoltre, i suddetti diritti sono tipici, in quanto è vietato ai privati modificare la disciplina legale prevista per i singoli diritti reali.

5. Un caso esemplificativo

Per esempio, la clausola contrattuale con cui un costruttore edile si riserva il diritto di installare o far installare sul lastrico solare un’antenna telefonica, pur consentendo agli acquirenti di accedervi in ogni momento, non costituisce alcun diritto reale gravante sull’immobile, contrariamente, ciò risulterebbe in palese contrasto col principio cardine della materia, ossia quello del numerus clausus dei diritti reali.
Infatti, non si ravvisano gli estremi del diritto di superficie ex artt. 952 e ss. c.c., poiché questo consente al suo titolare o di costruire sul suolo altrui o di acquisire la proprietà separata di una costruzione già esistente su suolo altrui, estromettendo in toto il titolare della nuda proprietà, a termine o in via perpetua.
Il caso de quo non rientra neppure nella fattispecie del diritto reale d’“uso” disciplinato dall’art. 1021 c.c., poiché quest’ultimo, avendo carattere strettamente personale, non è cedibile e consente di servirsi della cosa materiale, solo in funzione dei bisogni del titolare e della sua famiglia.
Posto che “la potenziale estensione delle facoltà dell’usuario a tutte le possibilità di uso diretto della cosa comune è connotato distintivo del diritto reale di uso, se il titolo costitutivo restringa il contenuto del diritto, con l’esclusione di talune facoltà in esso naturalmente comprese e l’attribuzione al beneficiario di un’utilità del tutto speciale, sia pure estranea alla destinazione fondamentale della cosa, potrebbe al contrario ritenersi che sia dato vita ad un mero rapporto obbligatorio, stante la tipicità dei diritti reali”.2
Da ultimo, non è possibile ravvisare gli estremi della servitù prediale, neppure nella sua configurazione atipica, posto che suo requisito essenziale è l’utilità che, il peso gravante sul fondo servente, arreca al fondo dominante. Nel caso di specie non vi sono due fondi, di cui l’uno servente l’altro, in realtà, non vi sono affatto due fondi.
È opportuno poi sottolineare che la servitù può essere costituita esclusivamente a favore di un fondo, pertanto non sono ammesse le servitù irregolari o personali, in cui il servizio è prestato da un fondo a favore di una persona.
L’ordinamento giuridico, però, non vieta al proprietario di obbligarsi nei confronti di qualcun altro, consentendo a quest’ultimo di porre in essere una qualche attività sul suo fondo. Tuttavia, il contratto che i due pongono in essere, dà vita solo ad un’obbligazione con effetti limitati inter partes, giammai ad un diritto reale con efficacia erga omnes.3

6. La pronuncia delle Sezioni Unite del 17 dicembre 2020 n. 28972

In merito a quanto suesposto, agli occhi del lettore, risulta dirimente la recentissima pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite avente ad oggetto la creazione di un “diritto reale d’uso esclusivo” su una porzione di cortile tale da precludere qualsiasi utilizzo agli altri condomini.
Ebbene, come la predetta statuisce, è da escludere la creazione di un atipico diritto reale da parte dell’autonomia negoziale, essendovi di ostacolo i principi del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali, che accordano solo al legislatore la facoltà di istituire diritti reali, vietando ai privati di incidere sul loro contenuto, già precostituito dalla legge.
Ciò anche confermato dalla circostanza per cui i diritti reali “si impongono per forza propria ai successivi acquirenti della cosa alla quale sono inerenti, che tali acquirenti lo vogliano o non lo vogliano”, pertanto, creare diritti reali atipici, tramite contratto, implicherebbe incidere non solo sulle parti, ma anche su terzi estranei al regolamento contrattuale.4
Di qui la necessità di non abbandonare all’autonomia privata la materia dei diritti reali e di mantenere la loro creazione entro schemi inderogabili fissati da esigenze di ordine pubblico5, anche ammettendo pacificamente che la libertà negoziale possa conformare unicamente i rapporti di debito6.

7. Conclusione

In conclusione, non può ipotizzarsi un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l’ordinamento7.
Di conseguenza, l’eventuale contratto con cui un costruttore edile si riserva il diritto all’installazione dell’antenna telefonica sul lastrico solare non ha effetti reali, bensì esclusivamente obbligatori, sicché, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2946 c.c., tale diritto sarebbe soggetto a prescrizione decennale.


1 Cfr. Cass., 03.09.2019, n. 21965, ex multis, Cass., 26.03.1968, n. 944.
2 Cit. Cass., Ordinanza 02.12.2019 n. 31420; cfr. Cass., 15.05.2018, n. 11823
3 Cfr. Cass., 04.02.2010, n. 2651; Cass., 09.10.2018, n. 24919.
4 Cfr. Cass., S.U. 17.12.2020, n. 28972.
5 Cfr. Cass., 31.05.1950, 1343.
6 Cfr. Cass., Ordinanza del 02.12.2019, n.31420.
7 Cfr. Cass., 9.01.2020, 193.

diritti reali

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1. Introduzione: i diritti reali: “ius in re propria” e “iura in re aliena”
2. La proprietà
3. I diritti reali c.d. minori
4. Il “numerus clausus” dei diritti reali
5. Un caso pratico esemplificativo
6. La pronuncia delle Sezioni Unite del 17 dicembre 2020 n. 28972
7. Conclusione

1. Introduzione: i diritti reali: “ius in re propria” e “iura in re aliena”

Per diritti reali s’intende quella categoria tipica e definita di diritti esercitati sulla “res” ossia, sulla cosa materiale. Essi si distinguono in “ius in re propria” e “iura in re aliena” a seconda che gravino sulla cosa materiale propria o altrui.

2. La proprietà

Il diritto reale per eccellenza è rappresentato dalla proprietà, che, ai sensi dell’art. 832 c.c., attribuisce al suo titolare un potere di godimento e disposizione, pieno ed esclusivo, pur nel rispetto dei limiti ex lege. Tale diritto, oltre ad essere imprescrittibile e perpetuo, si caratterizza per essere elastico, ossia comprimibile, in caso di coesistenza di altri diritti reali sullo stesso bene e poi automaticamente espandibile, allorquando quei diritti reali vengono meno.

3. I diritti reali c.d. minori

Gli altri diritti reali c.d. minori, gravando su beni di proprietà altrui, non rappresentano una frazione del diritto di proprietà, bensì una sua limitazione: se comprimono il potere del proprietario di godere del bene, prendono il nome di diritti reali di godimento, se invece comprimono il potere di disposizione, si identificano come diritti reali di garanzia.
I primi attribuiscono al loro titolare il diritto di trarre dal bene alcune utilità, i secondi gli attribuiscono il potere di ottenere il ricavato della vendita forzata del bene, per inadempimento dell’obbligazione garantita.

4. Il “numerus clausus” dei diritti reali

Pur in assenza di un’esplicita previsione normativa, l’ordinamento giuridico prevede un numerus clausus, ossia un numero chiuso, dei diritti reali, proprio per evitare che i privati possano indiscriminatamente creare diritti reali, al di fuori dei tipi tassativamente previsti dalla legge1, capaci di comprimere il diritto di proprietà, peraltro di rilievo costituzionale (artt. 4244).
Inoltre, i suddetti diritti sono tipici, in quanto è vietato ai privati modificare la disciplina legale prevista per i singoli diritti reali.

5. Un caso esemplificativo

Per esempio, la clausola contrattuale con cui un costruttore edile si riserva il diritto di installare o far installare sul lastrico solare un’antenna telefonica, pur consentendo agli acquirenti di accedervi in ogni momento, non costituisce alcun diritto reale gravante sull’immobile, contrariamente, ciò risulterebbe in palese contrasto col principio cardine della materia, ossia quello del numerus clausus dei diritti reali.
Infatti, non si ravvisano gli estremi del diritto di superficie ex artt. 952 e ss. c.c., poiché questo consente al suo titolare o di costruire sul suolo altrui o di acquisire la proprietà separata di una costruzione già esistente su suolo altrui, estromettendo in toto il titolare della nuda proprietà, a termine o in via perpetua.
Il caso de quo non rientra neppure nella fattispecie del diritto reale d’“uso” disciplinato dall’art. 1021 c.c., poiché quest’ultimo, avendo carattere strettamente personale, non è cedibile e consente di servirsi della cosa materiale, solo in funzione dei bisogni del titolare e della sua famiglia.
Posto che “la potenziale estensione delle facoltà dell’usuario a tutte le possibilità di uso diretto della cosa comune è connotato distintivo del diritto reale di uso, se il titolo costitutivo restringa il contenuto del diritto, con l’esclusione di talune facoltà in esso naturalmente comprese e l’attribuzione al beneficiario di un’utilità del tutto speciale, sia pure estranea alla destinazione fondamentale della cosa, potrebbe al contrario ritenersi che sia dato vita ad un mero rapporto obbligatorio, stante la tipicità dei diritti reali”.2
Da ultimo, non è possibile ravvisare gli estremi della servitù prediale, neppure nella sua configurazione atipica, posto che suo requisito essenziale è l’utilità che, il peso gravante sul fondo servente, arreca al fondo dominante. Nel caso di specie non vi sono due fondi, di cui l’uno servente l’altro, in realtà, non vi sono affatto due fondi.
È opportuno poi sottolineare che la servitù può essere costituita esclusivamente a favore di un fondo, pertanto non sono ammesse le servitù irregolari o personali, in cui il servizio è prestato da un fondo a favore di una persona.
L’ordinamento giuridico, però, non vieta al proprietario di obbligarsi nei confronti di qualcun altro, consentendo a quest’ultimo di porre in essere una qualche attività sul suo fondo. Tuttavia, il contratto che i due pongono in essere, dà vita solo ad un’obbligazione con effetti limitati inter partes, giammai ad un diritto reale con efficacia erga omnes.3

6. La pronuncia delle Sezioni Unite del 17 dicembre 2020 n. 28972

In merito a quanto suesposto, agli occhi del lettore, risulta dirimente la recentissima pronuncia della Cassazione a Sezioni Unite avente ad oggetto la creazione di un “diritto reale d’uso esclusivo” su una porzione di cortile tale da precludere qualsiasi utilizzo agli altri condomini.
Ebbene, come la predetta statuisce, è da escludere la creazione di un atipico diritto reale da parte dell’autonomia negoziale, essendovi di ostacolo i principi del numero chiuso e della tipicità dei diritti reali, che accordano solo al legislatore la facoltà di istituire diritti reali, vietando ai privati di incidere sul loro contenuto, già precostituito dalla legge.
Ciò anche confermato dalla circostanza per cui i diritti reali “si impongono per forza propria ai successivi acquirenti della cosa alla quale sono inerenti, che tali acquirenti lo vogliano o non lo vogliano”, pertanto, creare diritti reali atipici, tramite contratto, implicherebbe incidere non solo sulle parti, ma anche su terzi estranei al regolamento contrattuale.4
Di qui la necessità di non abbandonare all’autonomia privata la materia dei diritti reali e di mantenere la loro creazione entro schemi inderogabili fissati da esigenze di ordine pubblico5, anche ammettendo pacificamente che la libertà negoziale possa conformare unicamente i rapporti di debito6.

7. Conclusione

In conclusione, non può ipotizzarsi un uso reale atipico, esclusivo e perpetuo, che priverebbe del tutto di utilità la proprietà e darebbe vita a un diritto reale incompatibile con l’ordinamento7.
Di conseguenza, l’eventuale contratto con cui un costruttore edile si riserva il diritto all’installazione dell’antenna telefonica sul lastrico solare non ha effetti reali, bensì esclusivamente obbligatori, sicché, ai sensi e per gli effetti dell’art. 2946 c.c., tale diritto sarebbe soggetto a prescrizione decennale.


1 Cfr. Cass., 03.09.2019, n. 21965, ex multis, Cass., 26.03.1968, n. 944.
2 Cit. Cass., Ordinanza 02.12.2019 n. 31420; cfr. Cass., 15.05.2018, n. 11823
3 Cfr. Cass., 04.02.2010, n. 2651; Cass., 09.10.2018, n. 24919.
4 Cfr. Cass., S.U. 17.12.2020, n. 28972.
5 Cfr. Cass., 31.05.1950, 1343.
6 Cfr. Cass., Ordinanza del 02.12.2019, n.31420.
7 Cfr. Cass., 9.01.2020, 193.

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