Il principio generale dell’accessione

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Articolo a cura della Dott.ssa Eleonora Cornacchia

accessione

1. Premessa
2. Sull’accessione
3. La tesi prevalente prima della pronuncia
4. La svolta della Cassazione
5. Tutela del comproprietario pregiudicato
6. Conclusioni

1. Introduzione

Nel risolvere la questione circa la titolarità della costruzione di un’opera sul suolo comune, realizzata da uno solo dei comproprietari, le Sezioni Unite Civili della Cassazione, nella sentenza n. 3873/2018, concludono per l’acquisto in comproprietà per accessione, salvo titolo contrario.
Alla base delle argomentazioni sottese, la pronuncia, volta a superare la tesi originaria che dell’acquisto ne predicava la comproprietà esclusivamente se si fossero rispettate le norme vigenti in materia di comunione, vi è un esplicito richiamo alla disciplina giuridica dell’accessione e, al contempo, alla necessità di evitare l’estensione interpretativa delle deroghe a essa previste. Ed invero, diversamente opinando, verrebbero ad esistenza delle ipotesi derogatorie non tipizzate e per ciò solo inammissibili. La preclusione è infatti giustificata, oltre che dall’art. 832 c.c., anche dall’art. 42 Cost. che, in materia di proprietà privata, riserva alla sola legge la definizione dei modi di acquisto, di godimento, e dei limiti di essa1.
Gioverà allora evidenziare i tratta essenziali degli istituti in esame.

2.  Sull’accessione

L’istituto dell’accessione2, di cui agli artt. 934 ss. c.c., è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che si realizza a favore del proprietario del suolo, di qualsiasi piantagione, costruzione o opera costruita sopra o sotto di esso. Essa, dunque, presupponendo il principio quidquid inedificatur solo cedit, limitato quanto al suo oggetto, realizza ipso iure l’acquisto in capo al proprietario della cosa c.d. incorporata, facendole perdere ogni autonomia fisica e anche giuridica3. A stemperare la portata del meccanismo acquisitivo sotteso la norma, sono le deroghe tanto legali (ex artt. 935, 936, 937 e 938 c.c.) quanto convenzionali. Queste ultime si riferiscono ai titoli costitutivi di diritti reali, fra cui la costituzione di un diritto di superficie e la c.d. concessione ad aedificandum.
In definitiva, la disciplina dell’accessione invera la valenza espansiva del diritto di proprietà e il principio di attrazione del bene considerato principale.

3.  La tesi prevalente prima della pronuncia

Una prima tesi predicava l’ammissibilità del solo regime della comunione (ex artt. 1100 ss. c.c.)4, con la conseguenza che la comproprietà avrebbe operato a vantaggio dei comunisti, o anche dei condomini, solo se l’opera fosse stata realizzata conformemente alle norme apprestate in materia di comunione.
Si escludeva in tali ipotesi il ricorrere dell’accessione, per la cui operatività era comunque richiesto, quale presupposto indefettibile, l’alterità tra il soggetto costruttore e quello proprietario del suolo5. Si ammetteva implicitamente l’applicazione al caso de quo delle deroghe al principio di accessione (artt. 936 e 937 c.c.), concernenti le opere “realizzate da un terzo con materiali propri”.
Dalle premesse svolte, ben si comprende quale sia stata la portata della questione della quale la Suprema Corte veniva investita, dovendo la stessa definire i limiti di operatività dell’accessione, nonché quelli attinenti alle norme ad essa derogatorie.

4.  La svolta della Cassazione

Orbene, le SS. UU. hanno ritenuto applicabile l’istituto dell’accessione, anche nell’ipotesi in cui il costruttore non sia “terzo” rispetto al proprietario del suolo, non essendo necessario, ai fini dell’operare dell’accessione, il requisito dell’alterità soggettiva tra costruttore e proprietario del suolo.
Ciò appare confortato dal dato letterale di cui all’art. 934 c.c. il quale, non specificando la qualifica soggettiva, ammette la frequente possibilità che il soggetto costruttore sia al contempo proprietario del suolo6.
Ed anzi, a voler seguire il percorso logico svolto dalla Corte, vale essenzialmente l’argomentazione contraria per la quale, come è agile osservare, le ipotesi di accessione in cui il costruttore sia soggetto “terzo”, rispetto al proprietario del suolo, sono essenzialmente riconducibili alle deroghe legali previste dal legislatore (artt. 936 e 937 c.c.), non potendo attivarsi, per stessa esclusione normativa, il meccanismo acquisitivo dell’accessione.
Operando, dunque, l’accessione, sia nell’un caso sia nell’altro, altrettanto sconfessata è la valenza derogatoria che il regime della comunione rivestirebbe rispetto all’accessione, non essendo ravvisabile tra le due discipline alcun rapporto di genere a specie, poiché destinate ad operare su piani differenti. Ed infatti, mentre l’accessione disciplina i modi di acquisto della proprietà, le regole sulla comunione sono preordinate a disciplinare la proprietà medesima, allorchè essa si riferisca a più comproprietari, garantendo dunque il principio solidaristico sotteso la stessa; un’incidenza, sia pure limitata, del regime della comunione sui modi di acquisto della proprietà (come la tesi originaria affermava) condurrebbe all’estremo risultato per cui il bene insistente sul suolo comune apparterrà, in via esclusiva, al comproprietario costruttore, solo se l’opera sia stata eretta in spregio alle regole vigenti in materia della comunione, commettendo per ciò solo, l’autore di esso, un illecito.
La Corte, da ultimo, si sofferma su quale sia il regime giuridico disciplinante i rapporti intercorrenti tra il comproprietario costruttore e tutti gli altri, divenuti, ope legis, comproprietari della costruzione. Al riguardo, essa osserva che, dovendo disciplinarsi l’uso della cosa comune, caduta in comproprietà, sia pure per effetto dell’accessione, il regime giuridico che più si attaglia a tale fattispecie è quello della comunione che impone al singolo comproprietario il rispetto dei limiti negativi enucleabili dalla portata dell’art. 1102 c.c., impedendogli altresì l’estensione del suo diritto sulla cosa oggetto di comunione in danno degli altri partecipanti, salvo venga a mutare il titolo del suo possesso per il tramite di un atto di interversio possessionis.

5. Tutela del comproprietario pregiudicato

La Corte ha inoltre rilevato che, ove la costruzione sia stata realizzata in spregio alle norme vigenti in materia di comunione, il soggetto pregiudicato avrà a disposizione, quale mezzo di tutela, le ordinarie azioni possessorie e l’azione di rivendicazione. In capo a costui è altresì ammesso l’esercizio dello ius tollendi che, pur atteggiandosi in maniera differente da quanto previsto in materia di accessione per il diverso operare dei presupposti, conseguirà una diverso grado di tutela, a seconda del tipo di dissenso prestato. Ed infatti, nel caso in cui il comproprietario costruttore abbia agito contro l’esplicito divieto dell’altro comproprietario, lo ius tollendi si sostanzierà nella pretesa diretta a ottenere il ripristino dello status quo ante. Invece, dinanzi ad un consenso implicito, così come dinanzi a ipotesi di mera tolleranza, la tutela demolitoria è senz’altro preclusa, stante il legittimo affidamento riposto dal costruttore sull’atteggiamento serbato dall’altro comproprietario.

6. Conclusioni

Nel solco tracciato dalla predetta pronuncia, è possibile concludere che l’operatività dell’accessione prescinde dalla posizione giuridica di chi esegue la costruzione perchè, anche a voler ritenere che i soggetti che la realizzino siano contitolari, e non già dei terzi, deve potersi ugualmente ammettere l’operare del meccanismo acquisitivo ex art. 934 c. c., al fine di evitare esiti del tutto distorsivi. Ed infatti, osserva la Corte, che una tale evenienza creerebbe un vulnus insanabile alla disciplina della comunione poiché, con l’acquisto in proprietà esclusiva, il costruttore creerebbe per sé un vantaggio, idoneo, tuttavia, a riverberare i suoi effetti a tutto danno dei comunisti stessi.
In definitiva, la soluzione della Corte, coniugando attentamente la disciplina dell’accessione con quella della comunione e non già -come da alcuni sostenuto- risolvendone il contrasto, enuclea un principio di portata generale applicabile, come tale, anche alla comunione legale tra coniugi e a quella c.d. forzosa tra edifici. Inoltre, il principio in esame, così come definito, appare conciliabile sia con la portata degli artt. 934 c.c. s.s. sia con la regola solidaristica che innerva il regime generale della comunione e del condominio.


1 M. Bianca, La proprietà, Milano, 120.
2 M. Bianca, La proprietà, p. 241.
3 L’accessione quale meccanismo oggettivo di acquisto della proprietà; (cfr., Cass. Sez. Un. 16 febbraio 2018, n. 3873).
4 M. Bianca, La proprietà, p. 317.
5 (Cfr., ex multis, Cass. 22 marzo 2001, n. 4120).
6 Cfr. Cass. Sez. Un., 27 gennaio 1996, n. 651, la quale, in materia di comunione legale tra coniugi, con riferimento al caso di costruzione realizzata da uno dei coniugi sul suolo di proprietà esclusiva, negava che presupposto dell’accessione fosse l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore.

accessione

1. Premessa
2. Sull’accessione
3. La tesi prevalente prima della pronuncia
4. La svolta della Cassazione
5. Tutela del comproprietario pregiudicato
6. Conclusioni

1. Introduzione

Nel risolvere la questione circa la titolarità della costruzione di un’opera sul suolo comune, realizzata da uno solo dei comproprietari, le Sezioni Unite Civili della Cassazione, nella sentenza n. 3873/2018, concludono per l’acquisto in comproprietà per accessione, salvo titolo contrario.
Alla base delle argomentazioni sottese, la pronuncia, volta a superare la tesi originaria che dell’acquisto ne predicava la comproprietà esclusivamente se si fossero rispettate le norme vigenti in materia di comunione, vi è un esplicito richiamo alla disciplina giuridica dell’accessione e, al contempo, alla necessità di evitare l’estensione interpretativa delle deroghe a essa previste. Ed invero, diversamente opinando, verrebbero ad esistenza delle ipotesi derogatorie non tipizzate e per ciò solo inammissibili. La preclusione è infatti giustificata, oltre che dall’art. 832 c.c., anche dall’art. 42 Cost. che, in materia di proprietà privata, riserva alla sola legge la definizione dei modi di acquisto, di godimento, e dei limiti di essa1.
Gioverà allora evidenziare i tratta essenziali degli istituti in esame.

2.  Sull’accessione

L’istituto dell’accessione2, di cui agli artt. 934 ss. c.c., è un modo di acquisto della proprietà a titolo originario, che si realizza a favore del proprietario del suolo, di qualsiasi piantagione, costruzione o opera costruita sopra o sotto di esso. Essa, dunque, presupponendo il principio quidquid inedificatur solo cedit, limitato quanto al suo oggetto, realizza ipso iure l’acquisto in capo al proprietario della cosa c.d. incorporata, facendole perdere ogni autonomia fisica e anche giuridica3. A stemperare la portata del meccanismo acquisitivo sotteso la norma, sono le deroghe tanto legali (ex artt. 935, 936, 937 e 938 c.c.) quanto convenzionali. Queste ultime si riferiscono ai titoli costitutivi di diritti reali, fra cui la costituzione di un diritto di superficie e la c.d. concessione ad aedificandum.
In definitiva, la disciplina dell’accessione invera la valenza espansiva del diritto di proprietà e il principio di attrazione del bene considerato principale.

3.  La tesi prevalente prima della pronuncia

Una prima tesi predicava l’ammissibilità del solo regime della comunione (ex artt. 1100 ss. c.c.)4, con la conseguenza che la comproprietà avrebbe operato a vantaggio dei comunisti, o anche dei condomini, solo se l’opera fosse stata realizzata conformemente alle norme apprestate in materia di comunione.
Si escludeva in tali ipotesi il ricorrere dell’accessione, per la cui operatività era comunque richiesto, quale presupposto indefettibile, l’alterità tra il soggetto costruttore e quello proprietario del suolo5. Si ammetteva implicitamente l’applicazione al caso de quo delle deroghe al principio di accessione (artt. 936 e 937 c.c.), concernenti le opere “realizzate da un terzo con materiali propri”.
Dalle premesse svolte, ben si comprende quale sia stata la portata della questione della quale la Suprema Corte veniva investita, dovendo la stessa definire i limiti di operatività dell’accessione, nonché quelli attinenti alle norme ad essa derogatorie.

4.  La svolta della Cassazione

Orbene, le SS. UU. hanno ritenuto applicabile l’istituto dell’accessione, anche nell’ipotesi in cui il costruttore non sia “terzo” rispetto al proprietario del suolo, non essendo necessario, ai fini dell’operare dell’accessione, il requisito dell’alterità soggettiva tra costruttore e proprietario del suolo.
Ciò appare confortato dal dato letterale di cui all’art. 934 c.c. il quale, non specificando la qualifica soggettiva, ammette la frequente possibilità che il soggetto costruttore sia al contempo proprietario del suolo6.
Ed anzi, a voler seguire il percorso logico svolto dalla Corte, vale essenzialmente l’argomentazione contraria per la quale, come è agile osservare, le ipotesi di accessione in cui il costruttore sia soggetto “terzo”, rispetto al proprietario del suolo, sono essenzialmente riconducibili alle deroghe legali previste dal legislatore (artt. 936 e 937 c.c.), non potendo attivarsi, per stessa esclusione normativa, il meccanismo acquisitivo dell’accessione.
Operando, dunque, l’accessione, sia nell’un caso sia nell’altro, altrettanto sconfessata è la valenza derogatoria che il regime della comunione rivestirebbe rispetto all’accessione, non essendo ravvisabile tra le due discipline alcun rapporto di genere a specie, poiché destinate ad operare su piani differenti. Ed infatti, mentre l’accessione disciplina i modi di acquisto della proprietà, le regole sulla comunione sono preordinate a disciplinare la proprietà medesima, allorchè essa si riferisca a più comproprietari, garantendo dunque il principio solidaristico sotteso la stessa; un’incidenza, sia pure limitata, del regime della comunione sui modi di acquisto della proprietà (come la tesi originaria affermava) condurrebbe all’estremo risultato per cui il bene insistente sul suolo comune apparterrà, in via esclusiva, al comproprietario costruttore, solo se l’opera sia stata eretta in spregio alle regole vigenti in materia della comunione, commettendo per ciò solo, l’autore di esso, un illecito.
La Corte, da ultimo, si sofferma su quale sia il regime giuridico disciplinante i rapporti intercorrenti tra il comproprietario costruttore e tutti gli altri, divenuti, ope legis, comproprietari della costruzione. Al riguardo, essa osserva che, dovendo disciplinarsi l’uso della cosa comune, caduta in comproprietà, sia pure per effetto dell’accessione, il regime giuridico che più si attaglia a tale fattispecie è quello della comunione che impone al singolo comproprietario il rispetto dei limiti negativi enucleabili dalla portata dell’art. 1102 c.c., impedendogli altresì l’estensione del suo diritto sulla cosa oggetto di comunione in danno degli altri partecipanti, salvo venga a mutare il titolo del suo possesso per il tramite di un atto di interversio possessionis.

5. Tutela del comproprietario pregiudicato

La Corte ha inoltre rilevato che, ove la costruzione sia stata realizzata in spregio alle norme vigenti in materia di comunione, il soggetto pregiudicato avrà a disposizione, quale mezzo di tutela, le ordinarie azioni possessorie e l’azione di rivendicazione. In capo a costui è altresì ammesso l’esercizio dello ius tollendi che, pur atteggiandosi in maniera differente da quanto previsto in materia di accessione per il diverso operare dei presupposti, conseguirà una diverso grado di tutela, a seconda del tipo di dissenso prestato. Ed infatti, nel caso in cui il comproprietario costruttore abbia agito contro l’esplicito divieto dell’altro comproprietario, lo ius tollendi si sostanzierà nella pretesa diretta a ottenere il ripristino dello status quo ante. Invece, dinanzi ad un consenso implicito, così come dinanzi a ipotesi di mera tolleranza, la tutela demolitoria è senz’altro preclusa, stante il legittimo affidamento riposto dal costruttore sull’atteggiamento serbato dall’altro comproprietario.

6. Conclusioni

Nel solco tracciato dalla predetta pronuncia, è possibile concludere che l’operatività dell’accessione prescinde dalla posizione giuridica di chi esegue la costruzione perchè, anche a voler ritenere che i soggetti che la realizzino siano contitolari, e non già dei terzi, deve potersi ugualmente ammettere l’operare del meccanismo acquisitivo ex art. 934 c. c., al fine di evitare esiti del tutto distorsivi. Ed infatti, osserva la Corte, che una tale evenienza creerebbe un vulnus insanabile alla disciplina della comunione poiché, con l’acquisto in proprietà esclusiva, il costruttore creerebbe per sé un vantaggio, idoneo, tuttavia, a riverberare i suoi effetti a tutto danno dei comunisti stessi.
In definitiva, la soluzione della Corte, coniugando attentamente la disciplina dell’accessione con quella della comunione e non già -come da alcuni sostenuto- risolvendone il contrasto, enuclea un principio di portata generale applicabile, come tale, anche alla comunione legale tra coniugi e a quella c.d. forzosa tra edifici. Inoltre, il principio in esame, così come definito, appare conciliabile sia con la portata degli artt. 934 c.c. s.s. sia con la regola solidaristica che innerva il regime generale della comunione e del condominio.


1 M. Bianca, La proprietà, Milano, 120.
2 M. Bianca, La proprietà, p. 241.
3 L’accessione quale meccanismo oggettivo di acquisto della proprietà; (cfr., Cass. Sez. Un. 16 febbraio 2018, n. 3873).
4 M. Bianca, La proprietà, p. 317.
5 (Cfr., ex multis, Cass. 22 marzo 2001, n. 4120).
6 Cfr. Cass. Sez. Un., 27 gennaio 1996, n. 651, la quale, in materia di comunione legale tra coniugi, con riferimento al caso di costruzione realizzata da uno dei coniugi sul suolo di proprietà esclusiva, negava che presupposto dell’accessione fosse l’alterità soggettiva tra proprietario del suolo e costruttore.

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