Art. 658 – Codice di Procedura Civile

In tema di locazione di immobile urbano ad uso diverso dall’abitazione, qualora il locatore abbia comunicato di non voler rinnovare il contratto alla prima scadenza, non può riconoscersi al conduttore la facoltà far cessare il rapporto anticipatamente, sottraendosi, senza il consenso del locatore, alle proprie obbligazioni. In tale ipotesi, il suo interesse a non perdere le occasioni che gli fossero date in epoca anteriore alla scadenza non potrà essere perseguito addossandone il costo al locatore, ma potrà essere soddisfatto, in base alle valutazioni di convenienza dello stesso conduttore, con la “perdita” costituita dalla immanenza dell’obbligazione del medesimo conduttore di pagare il canone fino alla scadenza (ovvero fino alla data anteriore in cui vi sia stata restituzione accettata dal locatore), alla quale maturerà, peraltro, il suo diritto alla corresponsione dell’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, con il relativo onere a carico del locatore. Pertanto, la diversa scelta del conduttore di non versare più il canone locativo integra inadempimento e comporta la perdita del diritto alla corresponsione dell’indennità di avviamento, essendosi il contratto risolto, in dipendenza di una condotta a lui addebitabile, prima della scadenza. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 21917 del 21 febbraio 2017

Nella ipotesi di azione di sfratto per morosità, la declaratoria di nullità del contratto per mancata registrazione, con contestuale condanna del conduttore al rilascio dell’immobile, non implica un vizio di ultrapetizione, né la violazione del diritto di difesa dell’intimato. Cassazione civile, Sez. VI-III, ordinanza n. 2742 del 2 febbraio 2017

In tema di procedimento di sfratto per morosità, la dichiarazione del locatore che la morosità persiste costituisce il presupposto di legittimità della convalida, sicché contro di essa è ammissibile l’appello solo se diretto a contestarne la mancanza e non per dedurne la non veridicità. Cassazione civile, Sez. VI, sentenza n. 17582 del 3 settembre 2015

La risoluzione del contratto di locazione di immobili sulla base di una clausola risolutiva espressa non può essere pronunciata di ufficio, ma postula la corrispondente e specifica domanda giudiziale della parte nel cui interesse quella clausola è stata prevista, sicchè, una volta proposta l’ordinaria domanda ex art. 1453 cod. civ., con l’intimazione di sfratto per morosità, non è possibile mutarla in richiesta di accertamento dell’avvenuta risoluzione “ope legis” di cui all’art. 1456 cod. civ., atteso che quest’ultima è radicalmente diversa dalla prima, sia quanto al “petitum”, perchè invocando la risoluzione ai sensi dell’articolo 1453 cod. civ. si chiede una sentenza costitutiva mentre la domanda di cui all’articolo 1456 cod. civ. ne postula una dichiarativa, sia relativamente alla “causa petendi”, perchè nella ordinaria domanda di risoluzione, ai sensi dell’articolo 1453 cod. civ., il fatto costitutivo è l’inadempimento grave e colpevole, nell’altra, viceversa, la violazione della clausola risolutiva espressa. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11864 del 9 giugno 2015

La speciale sanatoria della morosità del conduttore, disciplinata dall’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le sole locazioni abitative di immobili urbani, si applica, oltre che nel procedimento di convalida di sfratto, anche quando la domanda di risoluzione contrattuale sia stata introdotta in via ordinaria, ovvero sia stata deferita agli arbitri. Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 21836 del 15 ottobre 2014

Nel procedimento per convalida di sfratto, il giudice che ritenga inammissibile l’istanza del conduttore per la sanatoria della morosità, ai sensi dell’art. 55 della legge 27 luglio 1978, n. 392, può emettere solo l’ordinanza di rilascio, a norma dell’art. 665 cod. proc. civ., disponendo la prosecuzione del giudizio a cognizione piena, in quanto l’ordinanza di convalida, a norma dell’art. 663 cod. proc. civ., risulterebbe emessa nell’opposizione dell’intimato e, quindi, fuori dei casi di legge, sì da integrare una sentenza appellabile. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19865 del 22 settembre 2014

Sia la convalida di sfratto per morosità, sia il decreto ingiuntivo concesso per il pagamento di canoni locatizi insoluti, una volta divenuti inoppugnabili, acquistano l’efficacia del giudicato sull’esistenza del contratto di locazione, su quella del credito per il pagamento dei canoni e sull’inesistenza di fatti impeditivi, modificativi od estintivi dell’uno o dell’altro che non siano stati dedotti nel corso del giudizio. I suddetti provvedimenti non possono, invece, fare stato sulla qualificazione del contratto, ed in particolare sulla sua assoggettabilità o meno alla disciplina di cui alla legge 27 luglio 1978, n. 392, che non abbia formato oggetto di accertamento, nemmeno sommario, da parte del giudice. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 8013 del 2 aprile 2009

In tema di locazione di immobili urbani, la legge 27 luglio 1978, n. 392, all’art. 55, ha inserito, nel procedimento speciale per convalida di sfratto, un subprocedimento di sanatoria, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di evitare la convalida dello sfratto o, successivamente, la emissione dell’ordinanza di rilascio, attraverso la corresponsione dei canoni dovuti, con la conseguenza che, ove il conduttore non abbia manifestato alcuna opposizione all’intimato sfratto, limitandosi a richiedere il termine per sanare la morosità, non potrà, in caso di attestazione dell’intimante di mancata o incompleta sanatoria nel termine assegnato, fondare la sua opposizione, volta ad impedire la emissione a suo carico del provvedimento definitivo di rilascio ex art. 663, primo comma, c.p.c., che su eccezioni relative al completo adempimento della obbligazione nella forma qualificata derivata dal provvedimento di assegnazione del termine. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 13538 del 11 ottobre 2000

Lo speciale istituto della sanatoria della morosità del conduttore, previsto e disciplinato dall’art. 55, L. 27 luglio 1978, n. 392, per le locazioni aventi ad oggetto immobili urbani adibiti ad uso di abitazione, trova applicazione sia nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c., sia allorché la domanda per conseguire la restituzione dell’immobile sia stata introdotta dal locatore con un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2087 del 24 febbraio 2000

In tema di convalida di sfratto per morosità, in base al disposto di cui agli artt. 1197 e 1277 c.c., il conduttore, per sanare la mora, deve consegnare al locatore moneta avente corso legale nello Stato per un valore pari al proprio debito, con facoltà, per il creditore, di rifiutare una prestazione diversa. Ove, pertanto, una tale diversa prestazione sia accettata – come nell’ipotesi siano consegnati, senza alcuna opposizione, assegni privi della data e del luogo di emissione, privi di valore esecutivo e validi unicamente come promesse di pagamento – il creditore non può, in un momento successivo, eccepire l’omessa sanatoria della morosità, per essere i titoli già accettati non validi come assegni bancari. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9889 del 19 settembre 1995

Il locatore ha facoltà di chiedere nell’intimazione di sfratto la condanna del conduttore alle spese processuali, che ben possono essere richieste in separata sede. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9987 del 24 novembre 1994

La L. 27 luglio 1978, n. 392 non ha, neppure implicitamente abrogato il procedimento per convalida di sfratto di cui all’art. 657 c.p.c., ma ha apportato – con specifico riferimento allo sfratto per morosità – particolari modifiche, stabilendo modalità e termini entro i quali è consentito al conduttore di sanare la morosità, con l’effetto di impedire, alla prima udienza, la convalida dello sfratto o, successivamente, l’emissione dell’ordinanza di rilascio, ai sensi dell’art. 665 stesso codice, con la conseguenza che, qualora – concesso dal pretore il termine di grazia di cui all’art. 55 della L. n. 392 del 1978 – l’intimato non provveda a sanare la morosità nel termine perentorio concessogli, detto giudice non è tenuto a decidere con sentenza sulla domanda di risoluzione, ma può emettere, nel concorso delle altre condizioni, il provvedimento di convalida, che non assume natura di sentenza e non è passibile di impugnazione mediante appello. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 160 del 16 gennaio 1990

Poiché a norma dell’art. 55 della L. 27 luglio 1978, n. 392, la concessione di un termine per il pagamento dei canoni scaduti rappresenta non un obbligo ma una facoltà discrezionale di cui il giudice può avvalersi quando, non essendo stato effettuato il pagamento in udienza, sussistono comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, senza che la sollecitazione da parte dell’intimato di tale facoltà integri opposizione preclusiva della convalida, legittimamente il giudice, ove non ritenga di concedere il richiesto termine, convalida lo sfratto con provvedimento che ha natura di ordinanza non impugnabile – salva l’opposizione ex art. 668 c.p.c. – ove, oltre al requisito della mancata opposizione dell’intimato, sussista anche l’attestazione in giudizio del locatore o del suo procuratore della persistenza della morosità. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5113 del 25 novembre 1989

La particolare sanatoria della morosità nel pagamento del canone di locazione stabilita dall’art. 55 della L. n. 392 del 1978 trova applicazione soltanto nel procedimento di convalida di sfratto per morosità di cui all’art. 658 c.p.c. e non pure qualora sia introdotto con citazione un ordinario giudizio di risoluzione del contratto per inadempimento, nel qual caso non è consentito al conduttore adempiere la propria obbligazione dopo la proposizione della domanda ai sensi del terzo comma dell’art. 1453 c.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4292 del 23 ottobre 1989

Gli artt. 5 e 55 della L. n. 392 del 1978 (cosiddetta dell’equo canone) hanno introdotto relativamente alla gravità dell’inadempimento predeterminata ex lege, alla possibilità della sanatoria ed alla concessione del termine di grazia, un’equiparazione fra canone di locazione ed oneri accessori con la conseguenza che anche la morosità per soli oneri accessori può essere dedotta in giudizio con lo speciale procedimento di convalida ex art. 658 c.p.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1835 del 18 aprile 1989

Il procedimento di convalida di sfratto per morosità, di cui agli artt. 658 e ss. c.p.c., è predisposto per i casi di «mancato pagamento del canone di affitto», costituendo così un rimedio per l’inadempimento dell’obbligazione principale del conduttore, quella diretta cioè a compensare il locatore per il godimento da parte sua della res indicata in contratto. Consegue che, anche con riguardo alle locazioni soggette alla disciplina della L. n. 392 del 1978, detto procedimento non trova applicazione in caso di mancato assolvimento degli «oneri accessori» gravanti sul conduttore, i quali non si traducono in compensi per il locatore, senza che il rito speciale della convalida possa essere utilizzato in via analogica per il divieto di cui all’art. 14 disp. prel. c.c., e restando la concessione del termine di grazia per il relativo pagamento, a norma dell’art. 55 della detta legge del cosiddetto equo canone, attuabile anche in un ordinario giudizio di cognizione per la risoluzione del rapporto locatizio. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7745 del 19 dicembre 1986

Il provvedimento con il quale il pretore – adito con procedimento di convalida di sfratto per morosità (art. 658 c.p.c.) – dichiari l’estinzione del giudizio per avere l’intimato sanata la morosità, senza disporre in presenza della domanda di rilascio del locatore la prosecuzione del giudizio stesso con il rito ordinario, ha natura di sentenza impugnabile con gli ordinari mezzi di gravame senza che ne sia possibile la riassunzione davanti allo stesso pretore, avendo l’estinzione fatto venir meno gli effetti processuali e sostanziali della domanda. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4795 del 4 ottobre 1985

La domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, ancorché non sia stata formulata espressamente dal locatore, è implicitamente contenuta e quindi tacitamente proposta con l’istanza di convalida dello sfratto con la conseguenza che, in esito al giudizio a cognizione ordinaria susseguito alla trasformazione dell’originario procedimento per convalida, il giudice deve statuire sulla domanda di risoluzione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5566 del 14 settembre 1983

Nel procedimento di convalida di sfratto per morosità, qualora il conduttore — riconoscendo parzialmente la morosità — provveda a corrispondere quanto da lui reputato dovuto e, nelle more del susseguente giudizio di merito, a rilasciare l’immobile, ove resti accertato, in esito al giudizio stesso, che non era dovuta altra somma oltre quella versata, non è consentito al giudice — il quale dichiari con la sentenza la cessazione della materia del contendere — frazionare l’unico giudizio in due distinti procedimenti e ravvisare, nel secondo, la soccombenza del locatore, dovendo, invece, considerare che la pretesa era stata, ancorché parzialmente, riconosciuta dal convenuto il quale, pertanto, avendo dato, con il proprio comportamento, causa alla intrapresa azione, dimostratasi parzialmente fondata, deve essere considerato, ai fini delle regolamentazioni delle spese processuali, soccombente. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 82 del 6 gennaio 1983

Nel procedimento di sfratto per morosità delineato dall’art. 658 c.p.c., la domanda di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento dell’obbligazione di pagamento del canone è proposta con la notifica della citazione per convalida della intimazione di sfratto, sulla quale – per effetto dell’opposizione dell’intimato – si apre il giudizio ordinario. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4776 del 1 settembre 1982

Poiché nella domanda di convalida di sfratto per morosità — ed in quella conseguente di risoluzione del rapporto di locazione per inadempimento del conduttore — deve ritenersi implicita l’istanza di rilascio dell’immobile oggetto del contratto, non sussiste vizio di extrapetizione qualora il giudice dell’appello abbia disposto il rilascio stesso a seguito del rigetto del gravame avverso la sentenza che aveva pronunciato la risoluzione del contratto per grave inadempimento del conduttore, rimanendo detta statuizione nell’ambito della res in iudicium deducta. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 848 del 12 febbraio 1982

Lo speciale procedimento di convalida di sfratto per morosità, previsto all’art. 658 c.p.c., concludendosi necessariamente con una pronunzia di risoluzione del vincolo contrattuale, non è utilizzabile per far valere ragioni di credito inerenti ad un pregresso rapporto locatizio, cessato cioè al momento della intimazione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4138 del 25 giugno 1981

La facoltà che, per economia di giudizio, di tempo e di spese, il legislatore concede al locatore di proporre con unico atto domanda di convalida e domanda di ingiunzione, ha per presupposto che lo stesso giudice, funzionalmente competente per la convalida, sia anche competente per valore ad emettere il decreto di ingiunzione. Ove invece l’ammontare della pigione per il quale si chiede l’ingiunzione ecceda i limiti del conciliatore o del pretore adito, per ottenere il relativo decreto il locatore deve rivolgersi al pretore o al presidente del tribunale, ma è escluso che possa determinarsi uno spostamento della competenza per la convalida che, attribuita ad altro giudice per ragione di materia, è insuscettibile di essere attratto dal giudice dell’ingiunzione. Le due domande sono distinte ed indipendenti e postulano la pronunzia di provvedimenti diversi ed autonomi. Pertanto ove la convalida non possa essere ordinata per l’opposizione dell’intimato, tale procedimento rimane definitivamente chiuso e su di esso si innesta un normale giudizio, nel quale le parti possono sempre proporre ex novo domande ed eccezioni, e quindi il locatore è facultato a formulare anche una nuova causa petendi in concorso o in sostituzione di quelle precedentemente dedotte, a fondamento dell’invocata risoluzione del contratto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 374 del 15 febbraio 1971