Art. 952 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Costituzione del diritto di superficie

Articolo 952 - codice civile

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà (934, 955, 956, 2812).
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo (1350, 2643, 2810).

Articolo 952 - Codice Civile

Il proprietario può costituire il diritto di fare e mantenere al disopra del suolo una costruzione a favore di altri, che ne acquista la proprietà (934, 955, 956, 2812).
Del pari può alienare la proprietà della costruzione già esistente, separatamente dalla proprietà del suolo (1350, 2643, 2810).

Massime

L’atto con il quale i proprietari di un fondo chiedono al comune la licenza edilizia per realizzare una costruzione può integrare gli estremi del negozio giuridico costitutivo del diritto reale di superficie, purché nella scrittura sia effettivamente ravvisabile la volontà degli interessati di erigere un’opera oggetto di proprietà separata rispetto a quella del suolo. Cass. civ. sez. II, 18 marzo 2019, n. 7569

La “proprietà superficiaria” di un immobile – che consiste nella proprietà della costruzione separata dalla proprietà del suolo e si distingue dal diritto di superficie, quale diritto di costruire e mantenere la costruzione sul suolo altrui – limitando il diritto del proprietario del suolo, il quale non può avvalersi della facoltà di costruire in pregiudizio del diritto del superficiario e non può beneficiare degli effetti dell’accessione, va inquadrata tra i diritti reali di godimento su cosa altrui. Cass. civ. sez. II, 9 ottobre 2017, n. 23547

La proprietà superficiaria deve ritenersi un diritto ontologicamente diverso da quello di piena proprietà, cosicché, ove – nell’ambito di un contratto preliminare di compravendita – il promittente venditore si sia obbligato a trasferire al promissario acquirente la proprietà piena di un immobile del quale abbia soltanto la proprietà superficiaria, ricorre la figura dell’”aliud pro alio”, che legittima l’azione per la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1453 c.c.; ove, poi, la promessa di vendita abbia ad oggetto la proprietà di un immobile senza ulteriore specificazione, deve presumersi che si tratti della piena proprietà, spettando al promittente venditore l’onere di provare che il promissario acquirente era a conoscenza dell’inerenza dell’obbligo alla sola proprietà superficiaria. Cass. civ. sez. II, 9 ottobre 2017, n. 23547

In base al principio dell’autonomia negoziale, deve ritenersi consentita la possibilità della contemporanea costituzione, a carico dello stesso immobile e tra le stesse parti, sia di un diritto di superficie avente ad oggetto lo spazio aereo soprastante l’immobile, sia di un diritto di servitù “altius non tollendi”, spettando al giudice di merito, nell’indagine sulla comune intenzione dei contraenti, accertare se la volontà delle parti sia stata quella di assicurare, con tale assetto negoziale, una posizione di privilegio ad una parte rispetto all’altra, concretantesi nella facoltà di scegliere tra l’edificazione ed il mantenimento della visuale anche dopo che il diritto di superficie sia estinto per non uso. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 24 novembre 2009, n. 24701

Non è giuridicamente compatibile e quindi possibile la costituzione contemporanea, a carico di uno stesso fondo, anche se a favore di uno stesso soggetto, proprietario di fondo contiguo al primo di un diritto di superficie ovvero di una concessione ad aedificandum e della servitù utis altius non tollendi, realizzandosi una situazione in cui sono contemporaneamente privilegiati due interessi contrapposti, quali quello a costruire e quello a che non si costruisca su uno stesso fondo, facoltà che si escludono a vicenda. Cass. civ. sez. II, 24 febbraio 1978, n. 948

Non viola il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato il giudice di merito che a fronte della domanda di accertamento del diritto di proprietà su di un immobile, riconosca invece il diritto di superficie, costituendo questo un “minus” rispetto al primo, perché attiene a facoltà che sono normalmente comprese nella proprietà, dalla quale, per espressa previsione dell’art. 952 c.c. possono essere scorporate, con attribuzione ad un soggetto diverso dal proprietario di una parte soltanto delle facoltà dominicali. Cass. civ. sez. II, 15 ottobre 2009, n. 21930

In tema di diritti di superficie, la proprietà separata del cosiddetto soprassuolo arboreo, se sorta nella vigenza del codice civile del 1865 (nella specie piante di ulivo distribuite in due piccoli gruppi con altra pianta distanziata), non può che essere limitata alle piantagioni esistenti al momento della costituzione del relativo diritto, e non investe l’intera estensione del fondo con esclusione del diritto di piantare, ove non espressamente previsto, nuovi alberi, fatta eccezione che questi fossero cresciuti per germinazione spontanea da quelli preesistenti. Cass. civ. sez. II, 19 febbraio 2008, n. 4072

Il diritto di superficie ha un suo specifico contenuto economico incidente per un verso, positivamente, sul patrimonio di chi ne è titolare, per altro verso, negativamente, su quello di coloro che per effetto di esso subiscano una limitazione al loro diritto dominicale, senza che rilevi che l’esercizio dello ius aedificandi è rimesso alla volontà del superficiario, poiché il carattere futuro ed eventuale di tale esercizio connaturato alla stessa struttura del diritto di superficie, nulla toglie alla sua valutabilità in termini economici. Cass. civ. sez. II, 22 maggio 2000, n. 6656

La concessione ad aedificandum, stante l’autonomia contrattuale delle parti, riconosciuta dall’art. 1322 c.c. non si concreta sempre e necessariamente in un diritto di superficie, ai sensi dell’art. 952 c.c. potendo in taluni casi assumere i caratteri e i contenuti di un diritto personale nei soli confronti del concedente, trovando la sua fonte in un contratto (atipico) con effetti meramente obbligatori non soggetto a rigori di forma o di pubblicità. Tuttavia al fine di poter interpretare in tal senso anziché in quello conforme allo schema tipico approntato dal legislatore la concreta pattuizione intervenuta fra le parti, occorre che emergano (e vengano indicati dal giudice di merito) i peculiari indici rivelatori di una simile configurazione giuridica. Cass. civ. sez. II, 11 febbraio 1998, n. 1392

Il diritto del superficiario non può avere un contenuto ed una estensione maggiore di quello del proprietario e, come il diritto dominicale, non può estendersi, quindi, allo spazio aereo sovrastante il suolo che ne è oggetto oltre il punto in cui il suo titolare può avere un apprezzabile interesse ad escludere gli altri (art. 840 c.c.). Tale interesse, quando si tratti del diritto di fare e mantenere una costruzione con dimensioni e destinazione predeterminate, deve essere in concreto accertato con specifico riferimento anche ai prestabiliti limiti del diritto del superficiario. Cass. civ. sez. II, 30 marzo 1995, n. 3804

Lo spazio sovrastante una costruzione non costituisce un bene giuridico suscettibile di un autonomo diritto di proprietà, ma può formare oggetto di un diritto di superficie (art. 952 c.c.) insistente sulla proprietà altrui, il quale al pari di ogni altro ius in re aliena è soggetto ad estinzione per effetto del non uso protrattosi per il tempo stabilito dalla legge (art. 954 c.c.) ove la costruzione non venga edificata. Cass. civ. sez. II, 7 dicembre 1994, n. 10498

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