Art. 938 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Occupazione di porzione di fondo attiguo

Articolo 938 - Codice Civile

Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi (2964) dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l’autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato (2932). Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.

Articolo 938 - Codice Civile

Se nella costruzione di un edificio si occupa in buona fede una porzione del fondo attiguo, e il proprietario di questo non fa opposizione entro tre mesi (2964) dal giorno in cui ebbe inizio la costruzione, l’autorità giudiziaria, tenuto conto delle circostanze, può attribuire al costruttore la proprietà dell’edificio e del suolo occupato (2932). Il costruttore è tenuto a pagare al proprietario del suolo il doppio del valore della superficie occupata, oltre il risarcimento dei danni.

Note

Massime

L’istituto dell’acquisto della proprietà per accessione invertita, ai sensi dell’art. 938 cod. civ. che consente al giudice di attribuire al proprietario della costruzione eseguita su una parte dell’altrui fondo attiguo la proprietà del terreno occupato, se non vi sia stata tempestiva opposizione del proprietario di tale terreno, si riferisce esclusivamente alle ipotesi di sconfinamento, ovvero di costruzione giacente in parte sul terreno del costruttore ed in parte sul terreno altrui, non trovando, perciò applicazione nelle ipotesi di costruzione interamente eseguita sul fondo altrui, che sono invece regolate dall’art. 936 cod. civ. Cass. civ. sez. II, 6 novembre 2014, n. 23707

La norma dell’art. 938 c.c. che disciplina la cosiddetta accessione invertita, ha carattere eccezionale, in quanto derogativa sia del principio dell’accessione, sia di quello secondo cui il proprietario ha diritto di disporre sulla propria cosa in maniera piena ed esclusiva, con la conseguenza che essa non può trovare applicazione nell’ipotesi di costruzione eseguita in tutto od in parte su un suolo di proprietà comune del costruttore e di terzi, nella quale si applicano le norme sulla comunione, senza che sia ravvisabile una disparità di trattamento tra comunista e terzo. Cass. civ. sez. II, 16 marzo 2011, n. 6177

L’applicabilità della disposizione dell’art. 938 c.c. in tema di c.d. accessione invertita – per la quale si esige la buona fede dell’occupante, intesa come ragionevole convincimento di costruire sul proprio suolo, di per sé non dimostrata dalla mancata opposizione del vicino – richiede che si tratti di occupazione orizzontale del suolo, mentre rimane esclusa in caso di edificazione verticale, avvenuta nel sottosuolo altrui, ipotesi esclusa dalla previsione legislativa. Cass. civ. sez. II, 27 febbraio 2008, n. 5133

In tema di occupazione cosiddetta usurpativa, la perdita della proprietà da parte del privato non è conseguenza dell’accessione invertita; è, invece, l’opzione del proprietario per una tutela risarcitoria, in luogo della pur possibile tutela restitutoria, a comportare un’implicita rinuncia al diritto dominicale sul fondo irreversibilmente trasformato, senza che da ciò consegua, quale effetto automatico, l’acquisto della proprietà del fondo da parte dell’ente pubblico. (Omissis). Cass. civ. sez. I, 3 maggio 2005, n. 9173

Nell’ipotesi di costruzione eseguita in tutto o in parte su un suolo di proprietà comune del costruttore e di terzi, non possono trovare applicazione le disposizioni relative all’accessione (artt. 934, 938 c.c.) la cui operatività è subordinata alla mancanza di una diversa disciplina, legale o convenzionale, dei rapporti fra costruzioni e proprietà del suolo, ma devono applicarsi le norme in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori soltanto se essa sia stata realizzata in conformità di detta disciplina e percinel rispetto delle norme sui limiti del diritto all’uso del comproprietario delle cose comuni. Cass. civ. sez. II, 30 marzo 1993, n. 3853

Perché si configuri l’accessione invertita, di cui all’art. 938 c.c. è necessario: a) che nella costruzione d’un edificio il costruttore abbia sconfinato, occupando con le fabbriche, oltre al proprio terreno, una porzione del fondo attiguo; b) che tale occupazione sia avvenuta in buona fede; c) che la costruzione sia stata eseguita con la consapevolezza e senza opposizione del vicino. Se manca uno solo di tali requisiti l’accessione non ha luogo, così come la stessa non può trovare applicazione, anche per il suo carattere eccezionale, nel caso di sconfinamento non orizzontale, con l’occupazione di un fondo attiguo, ma in senso verticale, posto in essere, nell’ambito d’un edificio in condominio, dal proprietario d’un piano in danno del proprietario di altro piano sovrastante o sottostante. Cass. civ. sez. II, 23 dicembre 1987, n. 9619

La disposizione dell’art. 938 c.c. avendo carattere eccezionale in quanto derogatrice del principio generale quod inaedificatur solo cedit, non è suscettibile di applicazione al di là della ipotesi, in essa contemplata, di occupazione materiale, con la costruzione, di una porzione del fondo altrui e non può pertanto, valere ad attribuire all’occupante la proprietà di una zona di tale fondo non interessata dalle fabbriche. Cass. civ. sez. II, 6 dicembre 1984, n. 6410

L’art. 938 c.c. il quale, in deroga al principio generale sull’acquisto della proprietà per accessione, di cui ai precedenti artt. 934 e ss. prevede, in caso di occupazione di porzione del fondo contiguo con una costruzione, l’attribuzione al costruttore della proprietà dell’opera realizzata e del suolo (cosiddetta accessione invertita), si riferisce esclusivamente alla costruzione di un edificio, cioè di una struttura muraria complessa idonea alla permanenza nel suo interno di persone e di cose, non potendo, quindi, essere invocato con riguardo ad opere diverse, quali un muro di contenimento o di divisione. Cass. civ. sez. II, 14 dicembre 2012, n. 23018

La cosiddetta accessione invertita contemplata nell’art. 938 c.c. trova applicazione quando l’occupazione in buona fede di porzione del fondo attiguo sia attuata mediante una struttura muraria costituente parte essenziale ed integrante dell’edificio in cui è stabilmente incorporata, quale una scala esterna di accesso all’edificio medesimo. Cass. civ. sez. II, 12 febbraio 1998, n. 1504

L’art. 938 c.c. – il quale disciplina la cosiddetta accessione invertita con disposizione che costituisce deroga alla norma generale dell’art. 934 c.c. concernente l’acquisto della proprietà per accessione – va interpretato nel senso che il «suolo occupato», del quale il costruttore autore dello sconfinamento può conseguire la proprietà, è soltanto il suolo su cui insistono le strutture dell’edificio (inteso come opera muraria complessa idonea alla permanenza nel suo interno di persone o di cose); pertanto, la disciplina dettata dall’art. 938 cit. non è applicabile né nell’ipotesi di suolo occupato mediante opere (come un muro di cinta) diverse da un edificio, né nell’ipotesi di area inedificata che il costruttore dell’edificio abbia occupato destinandola a spazio di parcheggio, ai sensi dell’art. 18 della L. 6 agosto 1967, n. 765, atteso che anche il vincolo di destinazione di appositi spazi a parcheggio, previsto da tale norma, presuppone che il proprietario delle costruzioni principali abbia la disponibilità, in termini di diritto reale, degli spazi predetti, e non può essere invocato quale mezzo al fine di acquisire usi di proprietà altrui. Cass. civ. sez. II, 23 settembre 1985, n. 4711

L’art. 938 cod. civ. che consente al giudice di attribuire al proprietario della costruzione eseguita su una parte dell’altrui fondo attiguo la proprietà del terreno occupato, presuppone la convinzione del costruttore che la sua proprietà abbia confini diversi da quelli reali, a tal punto da ritenere che gli appartenga anche una porzione del terreno del proprio confinante; la buona fede di cui al quarto comma dell’art. 936 c.c. invece, è rappresentata dalla convinzione del costruttore di essere proprietario del fondo su cui realizza la costruzione e richiede la dimostrazione dell’esistenza di un titolo di proprietà, derivativo o originario. Cass. civ. sez. II, 12 aprile 2018, n. 9093

La buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita di cui all’art. 938 c.c. consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. Essa, in assenza di una previsione analoga a quella dettata in materia di possesso dall’art. 1147 c.c. non è presunta, ma deve essere provata dal costruttore; ai fini probatori, è necessario avere riguardo alla ragionevolezza dell’uomo medio e al convincimento che questi poteva legittimamente formarsi circa l’esecuzione della costruzione sul proprio suolo, in base alle cognizioni possedute effettivamente o che egli avrebbe potuto acquisire con un comportamento diligente, sicché la buona fede deve escludersi qualora, in relazione alle particolari circostanze del caso concreto, il costruttore avrebbe dovuto fin dall’inizio anche solo dubitare della legittimità dell’occupazione del suolo del vicino. Cass. civ. sez. II, 10 gennaio 2011, n. 345

In tema di accessione invertita, l’invocazione dell’articolo 938 c.c. il quale presuppone l’occupazione in buona fede del suolo attiguo nell’edificazione del proprio fabbricato, implicando la deduzione di tale elemento psicologico, non richiede necessariamente l’indicazione di particolari elementi atti a connotarlo, in una fattispecie nella quale i convenuti, nel resistere agli avversi addebiti di sconfinamento, abbiano, a loro volta, ipotizzato che a sconfinare siano state le controparti ed abbiano chiesto in via riconvenzionale l’eventuale accertamento al riguardo, previa determinazione dell’esatto confine tra i fondi. In siffatto contesto, chiaramente connotato dalla deduzione, da parte convenuta, quanto meno dell’incertezza di tale confine, la richiesta di accessione invertita ai sensi dell’articolo 938 c.c. da parte dei convenuti palesemente presuppone l’implicita deduzione della buona fede, per l’ipotesi in cui lo sconfinamento sia addebitabile alle stesse parti convenute. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 4 maggio 2006, n. 10268

Il requisito della buona fede del costruttore, ai fini della declaratoria dell’accessione invertita ex art. 938 c.c. deve sussistere solo nel momento iniziale, in cui nell’effettuare la costruzione di un edificio il costruttore operi inconsapevolmente lo sconfinamento sul fondo altrui, laddove non è richiesto che persista oltre tale momento, né tanto meno fino al completamento dell’opera. Cass. civ. sez. II, 19 agosto 2002, n. 12230

La buona fede rilevante ai fini dell’accessione invertita ex art. 938 c.c. consiste nel ragionevole convincimento del costruttore di edificare sul proprio suolo e di non commettere alcuna usurpazione. Il predetto stato soggettivo deve sussistere fino al completamento della costruzione non operando l’art. 938 nel richiedere tale requisito, alcuna distinzione tra l’inizio ed il termine della costruzione. Inoltre la buona fede del costruttore non può essere presunta, ma deve essere dimostrata, al pari dei requisiti oggettivi della complessa fattispecie, dallo stesso costruttore che voglia conseguire, contro il principio generale dell’accessione (superficies solo cedit) il trasferimento della proprietà del suolo occupato con la costruzione. Cass. civ. sez. II, 30 marzo 1999, n. 3058

La buona fede che a norma dell’art. 938 c.c. (disciplinante l’istituzione dell’accessione invertita) consente al giudice di attribuire al costruttore la proprietà della porzione di suolo occupato deve consistere nella mancata percezione dello sconfinamento, con la conseguenza che essa va esclusa quando il costruttore, consapevole della alienità della zona di terreno occupata, abbia agito nella convinzione della liceità della costruzione in forza del consenso verbale del vicino. Cass. civ. sez. II, 5 settembre 1991, n. 9373

La normativa dell’art. 938 c.c. presuppone un’occupazione parziale del fondo attiguo nell’esecuzione di una costruzione su fondo proprio e non anche una costruzione interamente eseguita nell’altrui proprietà, e quindi non può trovare applicazione nel caso in cui una parte abbia costruito un locale con materiali propri nel sottosuolo altrui, per cui sono applicabili i principi di cui all’art. 936 c.c. Cass. civ. sez. II, 6 dicembre 1983, n. 7269

L’azione esperita dal proprietario del suolo per la rimozione della parte di costruzione altrui che vi insiste va inquadrata nell’ipotesi prevista dall’art. 938 c.c. e non del precedente art. 936, primo comma, atteso che quest’ultima norma, nel disciplinare le opere fatte da un terzo con materiali propri sul suolo altrui, si riferisce al caso in cui la costruzione realizzata presenti rispetto al suolo una propria autonomia, dal lato strutturale ed economico, in guisa da poter essere astrattamente idonea, per la sua capacità di utilizzazione, ad apportare un effettivo incremento al valore del suolo a cui accede e, quindi, un concreto vantaggio economico al proprietario del suolo che intenda ritenerla, mentre l’art. 938, postulando che sia stata realizzata sul suolo altrui non l’intera costruzione, ma solo una parte di essa, esclude tale possibilità, avuto riguardo ai diversi risultati che, sul piano giuridico ed economico, possono derivare per il proprietario del suolo, soprattutto in ipotesi di sconfinamento per una lieve profondità rispetto alla linea di confine. Cass. civ. sez. II, 5 febbraio 1982, n. 667

Nell’ipotesi di sconfinamento prevista dall’art 938 c.c. qualora non si verifichi l’accessione invertita a favore del costruttore, il proprietario del suolo non è vincolato all’osservanza del termine indicato dall’art 936, ultimo comma, c.c. per l’esercizio dello “ius tollendi”. Ne consegue che, dovendo l’inerzia del proprietario della porzione di fondo occupata, protratta per oltre tre mesi dall’inizio della costruzione, concorrere con la buona fede del costruttore al fine di attribuire a quest’ultimo la proprietà dell’edificio e del suolo, è sufficiente che manchi uno di tali due elementi perché l’accessione invertita non si realizzi e rimanga, perciò integro il diritto del proprietario della superficie occupata ad ottenere la demolizione dell’opera ivi illegittimamente eseguita. Cass. civ. sez. II, 5 giugno 2012, n. 9052

In tema di accessione invertita, ai fini della decorrenza del termine di tre mesi di cui all’art. 938 c.c. per «inizio» della costruzione deve intendersi – coerentemente alla ratio della norma in esame, che è quella di consentire al proprietario del suolo, attraverso una tempestiva opposizione, di rendere improponibile al costruttore una domanda di attribuzione a sé della proprietà dell’edifico e del suolo occupato – il compimento di qualsiasi attività, anche soltanto preparatoria dell’edificazione vera e propria, che, come lo sbancamento del terreno, implichi una modificazione dello stato dei luoghi e risulti, in concreto, obiettivamente idonea a palesare il fine edificatorio della occupazione dell’altrui fondo. Cass. civ. sez. II, 6 giugno 1989, n. 2748

Il termine di decadenza entro il quale il proprietario del suolo può chiedere la rimozione delle opere ivi fatte da un terzo riguarda esclusivamente l’ipotesi di cui all’art. 936 c.c. né può comunque estendersi a quella del successivo art. 938, il quale pone bensì anche esso un termine di decadenza, ma solo per consentire al proprietario del suolo di rendere improponibile dal costruttore una domanda di attribuzione a sé della proprietà dell’edificio e del suolo occupato. Cass. civ. sez. II, 19 maggio 1978, n. 2474

Il termine di tre mesi per l’opposizione concesso al proprietario del fondo attiguo di cui sia occupata in buona fede una porzione dal costruttore dell’edificio, decorre dalla data dell’effettivo inizio della costruzione e non è richiesta la scientia operis. Cass. civ. sez. II, 15 novembre 1973, n. 3043

La dichiarazione di opposizione prevista dall’art. 938 c.c. – quale mezzo di cui viene onerato il proprietario se vuole evitare che il giudice possa attribuire, a chi abbia occupato in buona fede con la propria costruzione una porzione del fondo attiguo, la proprietà dell’edificio e del suolo con esso occupato – non richiede l’adozione di una forma determinata e può essere fatta anche verbalmente. Cass. civ. sez. II, 12 maggio 1987, n. 4366

In tema di accessione invertita, non può essere fatto obbligo al costruttore di fornire la prova del fatto negativo costituito dalla mancanza di una tempestiva opposizione del proprietario del fondo parzialmente occupato (da proporsi entro tre mesi dall’inizio, non dell’edificazione vera e propria, ma delle attività preparatorie, implicanti ugualmente l’occupazione del suolo altrui), se non attraverso la dimostrazione del fatto positivo reciproco, rappresentato da un’opposizione successiva alla scadenza dell’indicato termine. Cass. civ. sez. II, 29 marzo 1982, n. 1944

Nel caso di occupazione di una porzione di fondo attiguo con la costruzione di edificio, la facoltà di chiedere la cosiddetta accessione invertita, in presenza dei requisiti fissati dall’art. 938 c.c. ivi inclusa la buona fede del costruttore, deve essere riconosciuta anche agli aventi causa a titolo particolare del costruttore medesimo, tenuto conto, ove si tratti di fabbricato condominiale, che la facoltà stessa può essere esercitata pure dal singolo condomino, ma che l’accoglimento della relativa domanda giova a tutti gli altri partecipanti, implicando l’inclusione della suddetta porzione di suolo fra le cose comuni. Cass. civ. sez. II, 22 ottobre 1986, n. 6192

L’accessione «invertita» (art. 938 c.c.) può essere dichiarata soltanto se invocata dal costruttore. In nessun caso il proprietario del suolo può adire il giudice per costringere il costruttore, contro la volontà del medesimo, ad acquistare la proprietà del suolo occupato e delle opere sullo stesso eseguite, non trovando, nella legge, alcuna valida giustificazione un acquisto coattivo di chi non lo voglia, con trasformazione in obbligo di una semplice facoltà riconosciuta in favore del costruttore in buona fede. Cass. civ. sez. II, 13 maggio 1977, n. 1900

L’azione diretta a far valere l’obbligazione indennitaria ex art. 938 c.c. in quanto diretta a disciplinare, su basi obiettive, i contrapposti interessi del costruttore di buona fede e del proprietario del suolo, puutilmente essere invocata, nell’inerzia del costruttore, anche dal proprietario del suolo: in detta, ipotesi, peraltro, ai fini dell’accoglimento della domanda, è necessario che questi richieda anche l’acquisto coattivo della proprietà del medesimo suolo in favore del costruttore convenuto. Cass. civ. sez. II, 14 febbraio 2017, n. 3899

L’indennità dovuta dal costruttore al proprietario del suolo, nell’ipotesi di accessione invertita di cui all’art. 938 c.c. pari al doppio del valore della superficie occupata è oggetto di un debito di valore, mirando non solo a ricostituire il patrimonio del proprietario, ma anche a ricompensarlo dei potenziali incrementi di valore non documentabili, con la conseguenza che il giudice, nel liquidare detta indennità, deve riconoscere sulla relativa somma, anche d’ufficio, gli interessi compensativi, a far data dalla domanda. Cass. civ. sez. II, 14 febbraio 2013, n. 3706

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