Art. 934 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Opere fatte sopra o sotto il suolo

Articolo 934 - Codice Civile

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (667), salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge (952, 959, 975, 986, 1150, 1593, 2811, 2873).

Articolo 934 - Codice Civile

Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo (667), salvo quanto è disposto dagli articoli 935, 936, 937 e 938 e salvo che risulti diversamente dal titolo o dalla legge (952, 959, 975, 986, 1150, 1593, 2811, 2873).

Note

Massime

La compravendita di un terreno su cui insistano delle costruzioni comporta, per il principio della accessione, il trasferimento anche dei relativi immobili, ancorché non espressamente menzionati nell’atto, salvo che il venditore, contestualmente alla cessione, riservi a sé stesso o ad altri la proprietà del fabbricato costituendo formalmente sul terreno alienato un diritto di proprietà superficiaria ai sensi dell’art. 952 c.c.. Cass. civ. sez. II, 12 maggio 2016, n. 9769

L’acquisto per accessione delle opere in favore del proprietario del suolo, ai sensi dell’art. 934 cod. civ. si realizza istantaneamente, senza che occorra alcuna manifestazione di volontà di questo volta a ritenere quanto edificato sul proprio terreno, costituendo invece la manifestazione di volontà acquisitiva del medesimo proprietario condizione per l’insorgere dell’obbligo di pagamento dell’indennità prevista dall’art. 936, secondo comma, cod. civ. Cass. civ. sez. II, 15 maggio 2013, n. 11742

Il principio dell’accessione di cui all’art. 934 c.c. – secondo cui le piantagioni, le costruzioni od opere realizzate sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario dello stesso, salvo quanto disposto dai successivi artt. 935-938 – si applica anche ai beni demaniali; ne consegue che un manufatto costruito su suolo appartenente al demanio marittimo ne fa per ciò stesso parte, senza che tale qualità possa venire meno per il solo fatto che il bene è stato oggetto di trasferimenti nominali di proprietà compiuti “a non domino”. Cass. civ. sez. II, 24 giugno 2009, n. 14791

La realizzazione senza titolo di opere e manufatti di natura privata su terreno altrui, pur se conformi agli strumenti urbanistici ed autorizzati dall’autorità comunale, è disciplinata non dalla regola dell’occupazione appropriativa, ma dalla specifica disposizione dell’art. 934 c.c. che, ponendo il principio dell’accessione, stabilisce che la costruzione si incorpora al suolo ed appartiene immediatamente al proprietario di questo, senza attribuire rilevanza alcuna alla sua consistenza o alla sua destinazione né alla coincidenza o meno degli interessi dell’esecutore con quelli della collettività, pur rivelati da una dichiarazione di pubblica utilità, conseguendo da ciò che la costruzione su fondo altrui di opere e manufatti appartenenti a privato (nella specie, un condominio), pur in attuazione di un piano particolareggiato, ma in assenza di provvedimenti di esproprio o asservimento, configura un fatto illecito di natura permanente, che obbliga al risarcimento del danno non già il Comune che ha dato luogo all’occupazione (tenuto all’indennizzo relativo), ma l’autore dell’illegittima detenzione del bene dopo la scadenza del periodo di occupazione, per non aver consentito al proprietario il pieno ed esclusivo godimento del fondo. Cass. civ. sez. I, 8 novembre 2006, n. 23798

Secondo il principio generale dell’accessione disciplinato dall’art. 634 (recte: 934 n.d.r.) c.c. le costruzioni realizzate da altri con materiali propri su fondo di proprietà altrui, in aggiunta o meno a quelle preesistenti, sono acquistate ipso iure dal proprietario del fondo al momento dell’incorporazione; l’operatività di tale normativa può essere derogata soltanto da una specifica disposizione di legge ovvero da un’altrettanto specifica pattuizione tra le parti e non, quindi, da un negozio unilaterale (nella specie, testamento). Cass. civ. sez. II, 26 aprile 2002, n. 6078

L’istituto dell’accessione e le norme che lo disciplinano (artt. 934 e ss. c.c.) sono applicabili solo nel caso in cui vi sia incorporazione, congiunzione o, quanto meno, aderenza tra l’opera realizzata ed il suolo, per cui la prima diventa accessoria del secondo e quindi appartiene al proprietario di quest’ultimo anche se realizzata da terzi, e pertanto non si realizza l’ipotesi di accessione nel caso in cui un terzo, costituendo un balcone nell’immobile di sua proprietà invada lo spazio aereo sovrastante l’altrui suolo e crei su di esso una arbitraria veduta, vertendosi in tal caso in tema, rispettivamente, di violazione dell’art. 840 c.c. e di costituzione abusiva di una servitù  reprimibile con l’actio negatoria servitù utis. Cass. civ. sez. II, 27 aprile 1989, n. 1955

Il principio dell’accessione, sia in base all’art. 934 del vigente codice civile, sia in base all’art. 446 del codice civile del 1865, opera ipso iure al momento in cui la piantagione, costruzione od opera si incorpora al suolo, sicchè la pronuncia del giudice al riguardo ha natura soltanto dichiarativa. Diversamente la cosiddetta accessione invertita, in base alla quale a colui che abbia in buona fede occupato con un proprio edificio una parte del suolo del vicino può essere attribuita, a determinate condizioni, la proprietà del terreno occupato (art. 938 del codice civile vigente e art. 452 del codice civile del 1865), non opera mai automaticamente, ma – salvo l’effetto della volontà delle parti interessate – è sempre pronunciata dal giudice, il quale, controllato il concorso delle necessarie condizioni di legge, emette sul punto sentenza di natura costitutiva. Cass. civ. sez. II, 31 marzo 1987, n. 3103

L’accessione è un modo originario di acquisto a favore di chi è già proprietario e gli effetti di essa non possono essere invocati nell’ambito di rapporti giuridici conseguenti a modi di acquisto derivativi. Cass. civ. sez. III, 8 ottobre 1973, n. 2532

Il principio generale dell’accessione posto dall’art. 934 c.c. in base al quale il proprietario del suolo acquista “ipso iure”, al momento dell’incorporazione, la proprietà della costruzione su di esso edificata e la cui operatività può essere esclusa soltanto da una specifica pattuizione tra le parti o da una altrettanto specifica disposizione di legge, non trova deroga nella disciplina della comunione legale tra coniugi, poiché l’acquisto della proprietà per accessione avviene a titolo originario, senza la necessità di un’apposita manifestazione di volontà, mentre gli acquisti ai quali è applicabile l’art. 177, comma 1, c.c. hanno carattere derivativo, essendone espressamente prevista una genesi di natura negoziale. Ne consegue che la costruzione realizzata in costanza di matrimonio ed in regime di comunione legale da entrambi i coniugi sul terreno di proprietà personale esclusiva di uno di essi è a sua volta proprietà personale ed esclusiva di quest’ultimo in virtù dei principi generali in materia di accessione, spettando al coniuge non proprietario che abbia contribuito all’onere della costruzione il diritto di ripetere nei confronti dell’altro le somme spese, ai sensi dell’art. 2033 c.c.. Cass. civ. sez. II, 29 ottobre 2018, n. 27412

La costruzione eseguita dal comproprietario sul suolo comune diviene, per accessione, ai sensi dell’art. 934 c.c. di proprietà comune agli altri comproprietari dell’immobile, salvo contrario accordo, traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale su di esso, che deve rivestire la forma scritta “ad substantiam”. Cass. civ. Sezioni Unite, 16 febbraio 2018, n. 3873

Per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.) la costruzione su suolo comune è anch’essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto, ad substantiam (art. 1350 c.c.); pertanto, per l’attribuzione, in proprietà esclusiva, ai contitolari dell’area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano; sia il relativo accordo verbale; sia il proporzionale diverso contributo alle spese. Cass. civ. sez. II, 11 novembre 1997, n. 11120

La disciplina dell’accessione contenuta nell’art. 934 c.c. si riferisce solo alle costruzioni (o piantagioni) su terreno altrui e non anche alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari sul terreno comune, per le quali debbono ritenersi, invece, applicabili le norme sul condominio ed, in particolare, la disposizione dell’art. 1120 c.c. che vieta, tra l’altro, le innovazioni che rendano alcune parti comuni dell’edificio inservibili all’uso o al godimento di altri condomini, a meno che non vi sia il consenso di questi, nella forma scritta richiesta, a pena di nullità, per la costituzione di diritti reali su beni immobili. Cass. civ. sez. II, 18 aprile 1996, n. 3675

Posto che in virtù del principio dell’accessione (art. 934 c.c.) l’automatico acquisto della proprietà degli edifici costruiti sul suolo da parte del proprietario di questo è impedito, oltre che dalle eccezioni di cui agli artt. 935-938 c.c. solo da un diverso regolamento convenzionale o dalla legge (come nei casi dell’enfiteuta e dell’usufruttuario), non si sottrae a detto principio la costruzione occupante in parte l’area soggetta a regime di comunione ed in parte un fondo attiguo in proprietà esclusiva di uno dei comunisti. Cass. civ. sez. II, 28 maggio 1993, n. 5985

Nell’ipotesi di distruzione totale di un edificio in condominio, venendo meno, per mancanza dell’oggetto, sia i diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari sia il condominio, residua un regime di comunione pro indiviso tra gli ex condomini sull’area di risulta in ragione dell’entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull’edificio distrutto, con la conseguenza che, in caso di ricostruzione dell’edificio, anche se di volumetria superiore a quella del precedente (nella specie, per realizzazione di una sopraelevazione), per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.), ciascuno dei comunisti acquista la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul fondo, a meno che gli effetti dell’accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di accordo tra le parti. Cass. civ. sez. II, 22 settembre 1989, n. 3933

La disciplina dell’art. 938 c.c. (sulla cosiddetta accessione invertita) trova applicazione nell’ipotesi in cui la costruzione dell’edificio abbia comportato l’occupazione in buona fede della porzione di un fondo attiguo di proprietà di altri, non anche nell’ipotesi in cui lo sconfinamento investa un fondo comune del costruttore e di terzi, nel qual caso va applicata la disciplina in tema di comunione, ed in ispecie la norma sui limiti dell’uso della cosa comune (art. 1102 c.c.), la quale è violata allorchè uno dei comunisti attragga nella propria esclusiva sfera giuridica il bene comune e parte di esso. Cass. civ. sez. II, 27 agosto 1985, n. 4569

Nel caso in cui più soggetti, esclusivi proprietari di aree tra loro confinanti, si accordino per realizzare una costruzione, per il principio dell’accessione, ciascuno di essi, salvo convenzione contraria, acquista la sola proprietà della parte di edificio che insiste in proiezione verticale sul proprio fondo, con la conseguenza che anche le opere e strutture inscindibilmente poste a servizio dell’intero fabbricato (quali scale, androne, impianto di riscaldamento, ecc.) rientrano, per accessione, in tutto o in parte, a seconda della loro collocazione, nella proprietà dell’uno o dell’altro, salvo l’istaurarsi sulle medesime, in quanto funzionalmente inscindibili, di una comunione incidentale di uso e di godimento, comportante l’obbligo dei singoli proprietari di contribuire alle relative spese di manutenzione e di esercizio in proporzione dei rispettivi diritti dominicali. (Nel caso di specie la S.C. ha cassato con rinvio la sentenza impugnata, evidenziando l’erroneo presupposto da cui era partita la corte d’appello, rappresentato dall’affermazione secondo cui anche laddove un manufatto sia realizzato su due fondi contigui, ma appartenenti a soggetti diversi, si instaura una comunione sull’opera realizzata, trascurando che la proprietà resta esclusiva nella parte che si sviluppa in proiezione verticale sulle porzioni di rispettiva titolarità). Cass. civ. sez. II, 15 novembre 2018, n. 29457

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