Art. 901 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Luci

Articolo 901 - Codice Civile

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:
1) essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
2) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;
3) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

Articolo 901 - Codice Civile

Le luci che si aprono sul fondo del vicino devono:
1) essere munite di un’inferriata idonea a garantire la sicurezza del vicino e di una grata fissa in metallo le cui maglie non siano maggiori di tre centimetri quadrati;
2) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare luce e aria, se esse sono al piano terreno, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori;
3) avere il lato inferiore a un’altezza non minore di due metri e mezzo dal suolo del fondo vicino, a meno che si tratti di locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa.

Note

Massime

In tema di limitazioni legali della proprietà, l’art. 901 c.c. prevede che le luci devono avere, quanto all’altezza, un doppio requisito: a) un’altezza minima interna (con riferimento al posizionamento del lato inferiore della luce) non minore di due metri e mezzo dal pavimento o dal suolo del luogo al quale si vuole dare aria e luce, se esse sono al piano terra, e non minore di due metri, se sono ai piani superiori; b) un’altezza esterna non minore di due metri e mezzo dal suolo del vicino, a meno che si tratti di un locale che sia in tutto o in parte a livello inferiore al suolo del vicino e la condizione dei luoghi non consenta di osservare l’altezza stessa; pertanto, in base alla lettera e alla ratio della norma, la riduzione a due metri è limitata all’ipotesi di luce aperta in un locale situato a un livello di altezza superiore, che sia pari ad un intero piano abitativo (altezza che ha comunque un ristretto margine di variabilità e non è solitamente inferiore a tre metri), e non può essere estesa a qualunque altra ipotesi di dislivello, anche minimo (nella specie, quattordici centimetri), naturale o artificiale. Cass. civ. sez. II, 21 luglio 2005, n. 15292

Esula dall’applicazione della normativa prevista dagli artt. 901 e 904 c.c. quell’apertura che si apre in un muro comune tra un vano e l’altro del medesimo edificio con lo scopo di dare ad uno di essi aria e luce attraverso l’altro. Tale apertura non costituisce estrinsecazione del diritto di proprietà, ossia manifestazione di una facultas del diritto di dominio, ma ponendo in essere in via effettuale l’invasione della sfera di godimento della proprietà altrui, ha sostanza, struttura e funzione di uno ius in re aliena acquistabile, quindi, ex lege mediante usucapione o destinazione del padre di famiglia, sempreché l’apertura si concreti in opere visibili e permanenti destinate ad un inequivoco e stabile assoggettamento del vano, sì da rivelare all’esterno l’imposizione di un peso a suo carico per l’utilità dell’altro. Cass. civ. sez. II, 8 marzo 2001, n. 3441

L’apertura di finestre lucifere nel proprio muro costituisce l’esercizio di una facoltà del diritto di proprietà fondiaria consentita quale che sia la distanza dal fondo altrui, essendo attribuito al proprietario confinante soltanto il diritto di chiudere tali finestre in caso di costruzione in appoggio o in aderenza al muro nel quale sono aperte e quello di esigere la conformità alle prescrizioni di cui all’art. 901 c.c. Cass. civ. sez. II, 26 gennaio 2000, n. 868

Per stabilire se il lato inferiore di una luce prospiciente su fondo altrui, rispetta l’altezza minima normativamente prevista – prima o seconda ipotesi dell’art. 901 n. 2 c.c. e cioè due metri e mezzo o due metri dal pavimento del locale che la riceve – occorre accertare se tale luce si trova al piano terreno o al piano superiore rispetto al fondo suddetto, e non già rispetto al locale in cui essa si trova, non solo per il tenore letterale della disposizione succitata («se esse», cioè le luci, e non i locali che illuminano, «sono al piano terreno»), ma anche per la ratio della norma, che è di protezione del fondo su cui è esercitabile l’inspectio, evidentemente più agevole se i fondi limitrofi sono sullo stesso livello, o addirittura il fondo ove si trova la luce è ad un livello più basso rispetto a quello ove essa prospetta. Cass. civ. sez. II, 10 marzo 1997, n. 2127

Non costituiscono luci in senso tecnico giuridico, soggette alla disciplina dell’art. 901 c.c. quelle parti del muro perimetrale nelle quali sia stato inserito materiale di altra natura, quale in particolare il vetro-cemento, il quale, pur consentendo il passaggio della luce, presenta caratteristiche analoghe a quelle del materiale impiegato per la costruzione del muro ed adempie alla medesima funzione di delimitazione e di riparo assegnata a quest’ultimo. Viceversa vanno considerate luci irregolari quelle altre parti del muro le quali, o per la natura del materiale impiegato, o per la struttura o conformazione di questo, o per il modo nel quale esso sia stato inserito nel muro e reso con questo solidale, non possono dirsi parte integrante della preesistente costruzione, in difetto dei necessari requisiti di stabilità, consistenza, sicurezza, coibenza, sì da costituire un semplice mezzo per impedire l’affaccio od il solo passaggio dell’aria. Cass. civ. sez. II, 14 marzo 1991, n. 2707

Le aperture lucifere che si trovano all’interno di un edificio condominiale o comunque all’interno di un complesso immobiliare integrante una proprietà condominiale (nella specie, porta a vetri collocata tra una chiostrina di proprietà esclusiva ed una scala di proprietà condominiale che da quella riceva luce), a differenza di quelle che si aprono su un fondo aperto altrui ed alle quali fa riferimento l’art. 900 c.c. sono prive di quella connotazione di precarietà e mera tolleranza che caratterizza le luci contemplate negli artt. da 901 a 904 c.c. con la conseguenza che sono sottratte alla disciplina disposta da tali norme e che in ordine ad esse, è ipotizzabile, in favore di chi ne beneficia, la possibilità di acquisto della relativa servitù per usucapione o per destinazione del padre di famiglia, e così la tutela possessoria dello stato di fatto su cui si basa l’eventuale esistenza della servitù medesima. Cass. civ. sez. II, 14 maggio 1990, n. 4117

L’utilità della veduta consiste nella possibilità di inspicere e prospicere in alienum, sicché le aperture prive di tali caratteristiche, stante la mancanza del nostro ordinamento di un tertium genus, non possono essere qualificate che come luci, quand’anche non siano state rispettate le prescrizioni dettate per queste dall’art. 901 c.c. con la conseguenza, da un lato, che chi le pone in essere esercita poteri e facoltà derivantigli jure proprietatis e, dall’altro, che il vicino può sempre esigere la loro regolarizzazione ovvero occludere se concorrono le condizioni all’uopo previste e disciplinate dall’ordinamento. Cass. civ. sez. II, 4 aprile 1987, n. 3265

L’assoggettamento del fondo del vicino ad una servitù pubblica di passaggio esonera sia dal rispetto delle distanze di cui all’art. 905 c.c. (apertura di vedute dirette e balconi), che dall’obbligo dell’osservanza delle prescrizioni di cui all’art. 901 c.c. in tema di luci, in quanto entrambe le norme, ispirate dall’esigenza di riservatezza del fondo limitrofo, non hanno ragione di essere applicate quando tale riservatezza è esclusa dalla pubblicità dell’uso cui il fondo stesso è soggetto. Cass. civ. sez. II, 15 gennaio 1986, n. 181

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