Art. 900 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Specie di finestre

Articolo 900 - Codice Civile

Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci (901 ss.), quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti (905 ss.), quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Articolo 900 - Codice Civile

Le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci (901 ss.), quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti (905 ss.), quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente.

Note

Massime

Affinché sussista una veduta ex art. 900 c.c. è necessario, oltre al requisito della “inspectio”, anche quello della “prospectio” sul fondo del vicino, dovendo detta apertura consentire non solo di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, garantendo una visione frontale, obliqua e laterale, sì da assoggettare il fondo alieno ad una visione mobile e globale, secondo un giudizio di fatto incensurabile in sede di legittimità, se non per vizi di motivazione. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto congruamente motivata la sentenza di merito, che aveva escluso la natura di veduta relativamente ad una finestra posta a mt. 1,56 dal piano di calpestio e munita di sbarre orizzontali infisse in un muro alto mt. 1,80 e spesso cm. 30, non potendo la stessa costituire un comodo affaccio). Cass. civ. sez. VI, 10 gennaio 2017, n. 346

La veduta si distingue dalla luce giacché implica, in aggiunta alla “inspectio”, la “prospectio”, ossia la possibilità di affacciarsi e guardare frontalmente, obliquamente o lateralmente nel fondo del vicino, sicché un’apertura munita di inferriata (nella specie, realizzata a filo con il muro perimetrale dell’edificio) che impedisca l’esercizio di tale visione mobile e globale sul fondo alieno va qualificata luce. Cass. civ. sez. II, 29 febbraio 2016, n. 3924

L’elemento che caratterizza la veduta rispetto alla luce è la possibilità di avere, attraverso di essa, una visuale agevole, cioè senza l’utilizzo di mezzi artificiali, sul fondo del vicino, mentre la possibilità di affacciarsi è prevista dall’art. 900 c.c. in aggiunta a quella di guardare, sicché, in date condizioni, la mancanza di quest’ultimo requisito non esclude la configurabilità della veduta, quando attraverso l’apertura sia comunque possibile la completa visuale sul fondo del vicino mediante la semplice “inspectio”. Cass. civ. sez. II, 8 ottobre 2013, n. 22887

In tema di limitazioni legali della proprietà, per la configurabilità di una veduta non è necessario che l’opera, da cui questa è esercitata, sia destinata esclusivamente o prioritariamente all’affaccio sul fondo del vicino, se, per ubicazione, consistenza e caratteristiche, il giudice del merito accerti l’oggettiva idoneità della stessa all’”inspicere” ed al “prospicere in alienum”. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 28 maggio 2013, n. 13217

Per configurare gli estremi di una veduta ai sensi dell’art. 900 c.c. conseguentemente soggetta alla regole di cui agli artt. 905 e 907 c.c. in tema di distanze, è necessario che le cd. “inspectio et prospectio in alienum”, vale a dire le possibilità di “affacciarsi e guardare di fronte, obliquamente o lateralmente”, siano esercitabili in condizioni di sufficiente comodità e sicurezza. (Nella specie, in applicazione dell’enunciato principio, la S.C. ha confermato la sentenza di merito, che aveva respinto la richiesta di arretramento del parapetto di un terrazzo risultato essere alto soltanto novanta centimetri, altezza corrispondente a quella non del “petto” ma del “basso ventre” di una persona di ordinaria statura e, quindi, insufficiente per garantire un affaccio sicuro). Cass. civ. sez. II, 5 novembre 2012, n. 18910

A norma dell’art. 900 c.c. perché un’ “apertura” possa qualificarsi come “veduta” occorre che essa sia destinata, per sua normale e prevalente funzione, a guardare e ad affacciarsi verso il fondo del vicino, come accade per le finestre, i balconi, le terrazze e simili. Ne consegue che tale qualifica non spetta ad una botola, la quale non sia stabilmente collegata, mediante una scala o altro manufatto, con il sottostante terrazzo, e la cui destinazione naturale risulti, dunque, non quella di “inspicere”, quanto quella di consentire l’accesso, occasionalmente e quando necessario, alla copertura del medesimo terrazzo. Cass. civ. sez. II, 5 giugno 2012, n. 904

Affinché sussista una veduta, a norma dell’art. 900 c.c. è necessario, oltre al requisito della “inspectio”, anche quello della “prospectio” sul fondo del vicino, dovendo detta apertura non soltanto consentire di vedere e guardare frontalmente, ma anche di affacciarsi, vale a dire di guardare non solo di fronte, ma anche obliquamente e lateralmente, così assoggettando il fondo alieno ad una visione mobile e globale. Ne consegue che non può attribuirsi natura di veduta a finestre, poste all’altezza di un metro e cinquantacinque centimetri dal pavimento ed aperte in un muro dello spessore di trenta centimetri, non consentendo esse a persona di media statura una comoda “prospectio”, ovvero di guardare e sporgere comodamente il capo verso il fondo limitrofo, senza che abbia rilievo la possibilità di affacciarsi stando in punta di piedi, in quanto una simile posizione comporta uno sforzo naturale sostenibile solo per un periodo di tempo minimo e determina una situazione di instabile equilibrio. Cass. civ. sez. II, 21 maggio 2012, n. 8009

 

Poichè le vedute, ai sensi dell’art.907 cod. civ. implicano il diritto ad una zona di rispetto che si estende per tre metri in direzione orizzontale dalla parte più esterna della veduta e per tre metri in verticale rispetto al piano corrispondente alla soglia della medesima, ogni costruzione che venga a ricadere in questa zona, ivi compresa una sopraelevazione del tetto, è illegale e va rimossa. Cass. civ. sez. II, 23 febbraio 2009, n. 4389

La panoramicità del luogo consiste in una situazione di fatto derivante dalla bellezza dell’ambiente e dalla visuale che si gode da un certo posto che può trovare tutela nella servitù altius non tollendi, non anche nella servitù di veduta, che garantisce il diritto affatto diverso di guardare e di affacciarsi sul fondo vicino. Cass. civ. sez. II, 12 aprile 2006, n. 8752

 

Poichè, ai sensi dell’art. 900 c.c. per veduta deve intendersi l’apertura che consenta di esercitare in modo permanente la inspectio e la prospectio direttamente sul fondo del vicino, non può essere considerata tale una finestra aperta nel muro interno di un fabbricato che affacci verso un ambiente dello stesso proprietario, anche se – attraversando detto ambiente – si possa poi raggiungere altra apertura ricavata nel medesimo edificio sul muro esterno di confine verso il vicino, qualora le aperture esistenti nel muro interno, arretrato per tutta la sua estensione, non consentano dal loro davanzale la inspectio e la prospectio dirette sul fondo del vicino, dal quale siano separate per la presenza del muro esterno, che si frappone da ostacolo, e ciò indipendentemente dal fatto che detto muro abbia un’apertura dal quale possa esercitarsi la veduta e che questa sia raggiungibile agevolmente dalle aperture praticate nel muro interno. Cass. civ. sez. II, 24 agosto 2005, n. 17207

Tenuto conto che requisiti per l’esistenza di una veduta sono non soltanto la inspectio ma la prospectio, la possibilità di affacciarsi sul fondo del vicino deve essere determinata con riferimento a una persona di altezza normale e non di statura media, posto che il concetto di statura media, essendo indicativo di un unico valore numerico, intermedio fra un minimo e un massimo, non si identifica con quello di altezza normale che comprende una serie di valori di diversa entità matematica entro suddetti limiti. (La Corte, nel formulare il principio surrichiamato, ha ritenuto corretta la decisione dei giudici di appello che, confermando la decisione di primo grado, avevano considerato illegittimo l’abbassamento dell’altezza del parapetto di un muro – da un metro e ventisette centimetri a un metro – operato dai convenuti in quanto lo stesso consentiva l’esercizio di una inesistente servitù di vendita sul fondo degli attori). Cass. civ. sez. II, 5 dicembre 2003, n. 18637

In tema di vedute insistenti sull’altrui proprietà, deve intendersi per «fondo del vicino» (art. 900 c.c.) qualunque parte, anche minima o marginale (e, pertanto, anche un semplice muro di cinta) del fondo stesso, tale da poter consentire una inspectio o prospectio da una qualsiasi apertura esistente nel fabbricato della proprietà limitrofa dalla quale sia possibile affacciarsi. Cass. civ. sez. II, 5 gennaio 2000, n. 27

Per la sussistenza di una veduta è necessario che l’apertura abbia una normale e permanente destinazione alla vista e all’affaccio sul fondo altrui, veduta che non deve subire limitazioni nemmeno a piombo sicché la visione, a carico del vicino, sia mobile e globale. Ne deriva che la costruzione di un manufatto a livello sino al confine, comporta il venir meno delle caratteristiche proprie delle vedute in alienum giacché queste non affacciano più sul fondo del vicino ma sul proprio, con la conseguenza che i rapporti fra le costruzioni finitime restano regolati dalle norme sulle distanze tra le costruzioni. Cass. civ. sez. II, 9 dicembre 1999, n. 13751

Un’apertura munita di inferriata può essere considerata veduta anziché luce solo se permetta di affacciarsi e di guardare oltreché di fronte anche obliquamente o lateralmente, come nel caso in cui abbia maglie così larghe da consentire di esporre il capo in ogni direzione ovvero non sia aderente alla superficie esterna del muro, ma se ne distacchi tanto da consentire di sporgere il capo oltre tale muro. Cass. civ. sez. II, 20 luglio 1999, n. 7745

Alla stregua dell’art. 900 c.c. la comodità (o quanto meno la non disagevolezza) della inspectio e della prospectio (elementi costitutivi essenziali della veduta) va accertata con riferimento al fondo dal quale la veduta è esercitata e non già al fondo oggetto della veduta stessa. Cass. civ. sez. II, 23 novembre 1987, n. 8626

Al fine di configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è necessario che queste opere, oggettivamente considerate, abbiano quale destinazione normale e permanente, anche se non esclusiva, quella di rendere possibile l’affacciarsi sull’altrui fondo vicino, così da determinarne il permanente assoggettamento al peso della veduta; e non occorre che tali opere siano sorte per l’esclusivo scopo dell’esercizio della veduta, essendo sufficiente che esse, per l’ubicazione, la consistenza e la struttura, abbiano oggettivamente la detta idoneità. Un lastrico solare in tanto può ritenersi destinato all’esercizio di una servitù di veduta nel fondo vicino in quanto il mezzo predisposto per l’accesso a tale manufatto possa essere usato, senza pericolo per la propria incolumità, anche da soggetti che non dispongano di particolari attitudini o di specifica esperienza e non si avvalgano di particolari accorgimenti o cautele. (Nella specie, è stata esclusa la configurabilità della veduta in considerazione del fatto che per accedere al lastrico occorreva servirsi di una scala di legno a pioli e passare, dopo l’attraversamento di un solaio, per una porticina alta m. 1,40 e larga cm. 90). Cass. civ. sez. II, 12 febbraio 1986, n. 854

L’assenza di parapetto su una terrazza di copertura di un edificio posta a distanza inferiore a quella legale, che sia di normale accessibilità e praticabilità da parte del proprietario, costituisce elemento decisivo per escludere che l’opera abbia i caratteri della veduta o del prospetto, non anche per escludere che essa costituisca luce irregolare, in ordine alla quale il vicino ha sempre il diritto di esigere l’adeguamento ai requisiti stabiliti per le luci. Per escludere anche questa seconda configurazione giuridica è necessario accertare, avuto riguardo all’attuale consistenza e destinazione dell’opera, oggettivamente considerata, ed alle sue possibili e prevedibili utilizzazioni da parte del proprietario, se e quali limitazioni, ancorché diverse e minori di quelle derivanti da un’apertura avente carattere della veduta o del prospetto, possano discenderne a carico della libertà del fondo vicino altrui. Cass. civ. sez. II, 5 aprile 1982, n. 2084

Perché un’apertura possa considerarsi veduta, non basta la mera possibilità di una ispectio e di una prospectio sul fondo del vicino, ma è altresì necessario che la possibilità di guardare nel fondo medesimo e di sporgere il capo e vedere nelle diverse direzioni senza l’uso di mezzi artificiali possano aver luogo con comodità e sicurezza, in modo da rivelare che tale è la destinazione normale e permanente dell’opera, individuata alla stregua di elementi obiettivi di carattere strutturale e funzionale: consegue che le terrazze ed i lastrici solari possono configurare vedute a carico del fondo vicino solo se muniti di solidi ripari, come ringhiera o parapetto, tali da permettere di sporgere la testa senza pericolo verso detto fondo, secondo l’incensurabile apprezzamento del giudice del merito. (Nella specie, il S.C. enunciando il surriportato principio, ha ritenuto correttamente esclusi dal giudice del merito i caratteri della veduta in un terrazzo con parapetto avente un’altezza variabile dai sessanta ai sessantacinque centimetri ed uno spessore di quaranta centimetri e, quindi, inidoneo a consentire un affaccio agevole e sicuro). Cass. civ. sez. II, 7 novembre 1981, n. 5904

 

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