Art. 889 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Distanze per pozzi, cisterne, fosse e tubi

Articolo 889 - codice civile

Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Articolo 889 - Codice Civile

Chi vuole aprire pozzi, cisterne, fosse di latrina o di concime presso il confine, anche se su questo si trova un muro divisorio, deve osservare la distanza di almeno due metri tra il confine e il punto più vicino del perimetro interno delle opere predette.
Per i tubi d’acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine.
Sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali.

Massime

L’art. 889 c.c. (il quale prescrive la distanza legale minima di un metro tra il confine ed i tubi d’acqua pura o lurida, e loro diramazioni) pone una presunzione assoluta di dannosità della condotta in caso di distanza inferiore ad un metro. Ne consegue che l’applicabilità di detta norma prescinde da ogni indagine circa la assenza, in concreto, di una potenzialità dannosa della condotta posta a distanza inferiore a quella legale. (Nella specie, è stata confermata la sentenza del giudice di merito il quale aveva ritenuto irrilevante la circostanza che la tubazione fosse dotata di dispositivi idonei ad impedire infiltrazioni). Cass. civ. sez. II, 4 dicembre 1995, n. 12491

Le disposizioni di cui agli artt. 889 e 891 c.c. si riferiscono a fattispecie del tutto diverse tra loro, in considerazione della specificità sia della natura delle opere in esse rispettivamente previste, sia dalla ratio cui ciascuna è informata. Infatti, la prescrizione di cui all’art. 889 c.c. (distanze per pozzi, cisterne, fossi e tubi) mira ad evitare il pericolo di infiltrazioni a danno del fondo del vicino (nei cui confronti prevede una presunzione assoluta di danni), allorché le opere in essa indicate siano eseguite a distanza inferiore di due metri dal confine, mentre la norma di cui all’art. 891 c.c. (distanze tra i canali, i fossi ed il confine) è ispirata all’esigenza di scongiurare il pericolo di franamento che tali opere possono cagionare nei confronti del fondo del vicino. Cass. civ. sez. II, 19 giugno 1995, n. 6928

L’obbligo di mantenere le tubazioni a distanza di almeno un metro dal confine, fissato dall’art. 889 secondo comma c.c. trova fondamento nella potenziale dannosità di tali opere, se realizzate a distanza inferiore, e, pertanto, non può essere derogato per il fatto che fra i due fondi esista un muro divisorio (sia esso comune, ovvero appartenente ad uno solo dei proprietari confinati o ad un terzo), né per il fatto che le tubazioni medesime, per ubicazione particolare od altri accorgimenti tecnici, non ingenerino un concreto pericolo di danno. Cass. civ. sez. II, 26 maggio 1978, n. 2665

In tema di distanze legali per pozzi e cisterne, l’art. 889 c.c. è norma di carattere generale, mentre il successivo art. 890 c.c. è norma di carattere specifico, che riguarda i depositi nocivi o pericolosi per i quali sussiste una presunzione assoluta di nocività e pericolosità; tuttavia, in assenza di una specifica regolamentazione, il limite di due metri fissato dall’art. 889 c.c. per i depositi “innocui” vale anche per i depositi nocivi o pericolosi (nella specie, cisterna di gasolio) in ossequio al principio di ragionevolezza e coerenza del sistema. Cass. civ. sez. II, 10 gennaio 2011, n. 351

L’art. 889 c.c. il quale stabilisce la distanza da osservarsi dal confine per i pozzi, le cisterne, i fossi, etc. mira a preservare il fondo vicino dai pericoli e dai pregiudizi derivanti dall’esistenza delle opere anzidette, secondo una presunzione assoluta di danno. Per ogni altra opera non espressamente menzionata, ma assimilabile a quelle indicate nella norma richiamata (nella specie: pozzetti diversi dai pozzi) la loro potenzialità dannosa, non presunta, deve essere accertata in concreto, con onere della prova a carico della parte istante. Cass. civ. sez. II, 9 gennaio 1993, n. 145

L’apertura di nuovi pozzi deve rispettare non solo la distanza dal confine prescritta dall’art. 889 c.c. ma anche l’utilizzazione delle acque del fondo vicino precostituita dal titolare e tutelata autonomamente dalla legge, che impone di osservare la maggiore distanza che si renda necessaria, in concreto, per evitare che il regime idrico preesistente subisca pregiudizio. Cass. civ. sez. II, 6 gennaio 1982, n. 25

L’art. 889 c.c. vigente – a differenza del corrispondente art. 573 c.c. del 1865, che si riferiva espressamente ai pozzi di acqua viva, consentendo, inoltre, nell’ultimo capoverso, la possibilità di stabilire una distanza maggiore di quella di due metri, qualora questa non fosse stata sufficiente ad impedire che ne derivasse danno alla proprietà del vicino – allude genericamente ai pozzi, considerando non rilevante, ai fini della distanza che deve essere per essi osservata, la distinzione tra pozzi di acqua viva ovvero di semplice raccolta o di smaltimento, né prevede la possibilità che possa essere imposta una distanza maggiore. Appare, tuttavia, certo – avuto riguardo alla distinta regolamentazione delle distanze, rispettivamente stabilita per i pozzi dall’art. 889 e per i canali e per i fossi dal successivo art. 891 c.c. vigente – che, agli effetti delle distanze nelle costruzioni e scavi di cui alla sezione sesta del capo secondo, titolo secondo, del libro della proprietà, i pozzi, in considerazione del modesto diametro della loro apertura, sono tenuti ben distinti dalla generica categoria dei fossi, con la conseguenza che, anche se abbiano una profondità superiore ai due metri, è sufficiente che essi distino alla distanza di due metri dal confine, salve le diverse disposizioni dei regolamenti locali. Cass. civ. sez. II, 28 agosto 1975, n. 3026

Il termine «cisterna» richiamato nella disciplina delle distanze dall’art. 889 c.c. deve essere riferito non solo ai manufatti, in tutto o in parte, interrati adibiti per la raccolta di acque piovane, ma, più in generale, ad ogni manufatto in muratura, anche non interrato, per la raccolta dell’acqua che con qualsiasi mezzo (ed anche con tubi) vi viene addotta, ricorrendo, in misura maggiore per i manufatti non interrati o seminterrati destinati alla raccolta di acqua non piovana, quelle esigenze di sicurezza che impongono la limitazione prevista dall’art. 889 citato. Cass. civ. sez. II, 28 novembre 1994, n. 10146

Ai sensi dell’art. 889 c.c. (che disciplina la distanza dal confine da osservarsi per «pozzi, cisterne, fossi»), il termine «cisterna» va inteso con esclusivo riferimento ai manufatti interrati, adibiti alla raccolta e conservazione delle acque piovane. Cass. civ. sez. II, 19 settembre 1968, n. 2959

Ai fini del rispetto delle distanze dal confine, un deposito di acqua (nella specie una piccola vasca per acqua potabile), in quanto destinato alla conservazione statica del liquido, deve essere mantenuto ad almeno due metri dal confine dovendosi ritenere rientrante tra le «cisterne» disciplinate dal primo comma dell’art. 889 c.c. mentre non può trovare applicazione la minore distanza (1 metro) prevista dal secondo comma dello stesso articolo per i «tubi» atteso che questi hanno la diversa funzione di consentire il flusso dei liquidi e non la loro conservazione. Cass. civ. sez. II, 14 luglio 1989, n. 3292

La distanza di almeno un metro dal confine che l’art. 889, comma 2, c.c. prescrive per l’installazione dei tubi dell’acqua, del gas e simili, si riferisce alle condutture che abbiano un flusso costante di sostanze liquide o gassose e, conseguentemente, comportino un permanente pericolo per il fondo vicino, in relazione alla naturale possibilità di trasudamento e di infiltrazioni e non è pertanto applicabile con riguardo alle canne fumarie per la dispersione dei fumi delle caldaie le quali, avendo una funzione identica a quella del camino, vanno soggette alla regolamentazione di cui all’art. 890 c.c. e, quindi, poste alla distanza fissata dai regolamenti locali. Cass. civ. sez. II, 12 ottobre 2017, n. 23973

La distanza di almeno un metro dal confine è prescritta dall’art. 889, secondo comma, c.c. per l’installazione dei tubi dell’acqua, del gas e simili, giacché per tali condutture, aventi un flusso costante di sostanze liquide o gassose, il legislatore ha tenuto conto della loro potenziale attitudine ad arrecare danno alla proprietà contigua, stabilendo, con valutazione “ex ante”, una presunzione “iuris et de iure” di pericolosità. Tra dette opere non rientrano i tubi destinati all’illuminazione e i loro arredi per i quali, non espressamente contemplati nella menzionata disposizione, non soccorre la presunzione assoluta di pericolosità ed è, pertanto, necessario – affinché in via di interpretazione estensiva possa ritenersi ugualmente sussistente l’obbligo di rispettare le distanze ivi previste – accertare in concreto, sulla base delle loro specifiche caratteristiche e con onere della prova a carico della parte istante, se abbiano o meno attitudine a cagionare danno. Cass. civ. sez. II, 16 dicembre 2010, n. 25475

L’art. 889, secondo comma, c.c. nel prevedere per i tubi di acqua pura o lurida la distanza di almeno un metro dal confine, si fonda su una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni o trasudamenti che non ammette la prova contraria; ne consegue che la norma del terzo comma del medesimo art. 889, per la quale “sono salve in ogni caso le disposizioni dei regolamenti locali”, deve essere intesa nel senso che questi possono stabilire una distanza maggiore rispetto a quella minima fissata dal codice, ma non una minore. Cass. civ. sez. II, 15 marzo 2010, n. 6235

L’obbligo di rispettare la distanza di un metro dalla proprietà altrui per colui che vuole mantenere un tubo, in cui corre una sostanza liquida o gassosa, installato sia in terra, sia sottoterra, sia su una parete perimetrale di un edificio, sussiste anche se il confine non è con un altro fondo privato, ma con una pubblica via. Cass. civ. sez. II, 26 settembre 2000, n. 12738

I canali di gronda ed i loro sostegni rientrano nella categoria tecnico-giuridica degli sporti, per cui, ai sensi dell’art. 873 c.c. non si tiene conto di essi nella misurazione della distanza tra fabbricati. Qualora invece si controverta della violazione della distanza tra un canale di gronda e la linea di confine (e non di distanza tra costruzioni) trova applicazione l’art. 889 comma secondo c.c. secondo il quale per i tubi di acqua pura o lurida (cui vanno assimilati i canali di gronda) e loro diramazioni, deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine, sulla base di una presunzione assoluta di dannosità per infiltrazioni o trasudamenti che non ammette la prova contraria ed è irrilevante la posizione parallela, perpendicolare, convergente etc. che il tubo possa assumere rispetto alla linea di confine con il fondo vicino, ovvero che il confine si trovi al di sotto del tubo del canale di gronda, anziché lateralmente. Cass. civ. sez. II, 5 aprile 1997, n. 2964

La norma del cpv. dell’art. 889 c.c. nello stabilire per i «tubi d’acqua pura o lurida» la distanza minima di un metro dal confine, non distingue, anzi specificamente equipara le acque pure a quelle luride (come ai gas e simili), onde la corrispondente servitù di tenere «tubi» a distanza inferiore a quella legale non può essere condizionata né diversificata dalla natura dei liquidi che vi si fanno defluire. Pertanto, con riguardo a tubi che per la conduzione di sole acque cosiddette bianche siano posti a meno di un metro dal confine tra due appartamenti di un unico proprietario, siti in uno stesso immobile, la costituzione per destinazione del padre di famiglia della corrispondente servitù  nel caso che detti appartamenti abbiano cessato di appartenere allo stesso proprietario, non trova ostacolo nella sola circostanza della utilizzazione dei tubi da parte del diverso proprietario di uno degli appartamenti con l’immissione di acque luride, non importando immutazione dello stato di fatto posto e lasciato dal precedente unico proprietario dei fondi. Cass. civ. sez. II, 25 gennaio 1988, n. 593

L’art. 889, secondo comma, c.c. – il quale stabilisce che per i tubi di acqua pura o lurida, per quelli di gas e simili deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine – in quanto lex specialis rispetto alle norme regolanti l’uso delle cose comuni nella comunione in generale (art. 1102 c.c.), è applicabile pure nell’ipotesi di esistenza sul confine di un muro divisorio comune, salva la derogabilità negli edifici condominiali per incompatibilità dell’osservanza della suindicata distanza con la struttura stessa di tali edifici e con la particolare natura dei diritti e delle facoltà dei condomini – opera anche (eccettuata detta deroga) per i tubi dell’impianto di riscaldamento a circolazione d’acqua, poiché, data la dizione «e simili» (che non compare nel primo comma), riferibile non solo ai tubi di gas, bensì pure a quelli d’acqua, l’elencazione di cui alla norma in questione deve ritenersi esemplificativa. Cass. civ. sez. II, 4 marzo 1983, n. 1625

L’obbligo di rispettare le distanze legali nella costruzione delle opere elencate nell’art. 889 c.c. (nella specie, tubo di scarico di acque luride) sussiste anche se fra i fondi contigui esista un muro di confine e questo non sia di proprietà comune, ma appartenga esclusivamente al proprietario del fondo in cui sono state compiute le suddette opere. Cass. civ. Sezioni Unite, 7 gennaio 1975, n. 14

In tema di condominio, le norme che regolano i rapporti di vicinato trovano applicazione, rispetto alle singole unità immobiliari, solo in quanto compatibili con la concreta struttura dell’edificio e con la natura dei diritti e delle facoltà dei condomini, sicché il giudice deve accertare se la rigorosa osservanza di dette disposizioni non sia irragionevole, considerando che la coesistenza di più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell’ordinato svolgersi della convivenza tra i condomini. Ne deriva che, anche con riferimento ai tubi dell’impianto di riscaldamento, l’art. 889 c.c. è derogabile solo ove la distanza prevista sia incompatibile con la struttura degli edifici condominiali. Cass. civ. sez. II, 2 febbraio 2016, n. 1989

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze di cui all’art. 889 cod. civ. non si applica in caso di opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 cod. civ.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, in base a uno schema assimilabile a quello dell’acquisto della servitù per destinazione del padre di famiglia. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 7 aprile 2015, n. 6923

La disposizione dell’art. 889 c.c. relativa alle distanze da rispettare per pozzi, cisterne, fossi e tubi è applicabile anche con riguardo agli edifici in condominio, salvo che si tratti di impianti da considerarsi indispensabili ai fini di una completa e reale utilizzazione dell’immobile, tale da essere adeguata all’evoluzione delle esigenze generali dei cittadini nel campo abitativo e alle moderne concezioni in tema di igiene; ne consegue che la creazione o la modifica di un secondo bagno nelle moderne abitazioni di taglio medio – trattandosi di un’esigenza tanto diffusa da rivestire il carattere dell’essenzialità – giustifica la mancata applicazione dell’art. 889 c.c. negli edifici in condominio. Cass. civ. sez. II, 9 giugno 2009, n. 13313

Le disposizioni sulle distanze dettate dall’art. 889 cod. civ. non possono trovare applicazione risultando incompatibili con la disciplina condominiale nel caso di installazioni di tubi nei solai che separano i piani di un edificio condominiale, le quali si configurano come uso della cosa comune, regolato dalle norme dell’art. 1102 cod. civ. e sono perciò consentite ove non pregiudichino l’uguale godimento altrui della cosa comune e non concretino una particolare situazione di danno o di pericolo.. Cass. civ. sez. II, 6 giugno 1981, n. 3659

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