Art. 873 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Distanze nelle costruzioni

Articolo 873 - Codice Civile

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri (878). Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Articolo 873 - Codice Civile

Le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri (878). Nei regolamenti locali può essere stabilita una distanza maggiore.

Note

Massime

In tema di distanze legali, il muro di contenimento di una scarpata o di un terrapieno naturale non può considerarsi “costruzione”, agli effetti della disciplina di cui all’art. 873 c.c. per la parte che adempie alla sua specifica funzione e, quindi, dalle fondamenta al livello del fondo superiore, qualunque sia l’altezza della parete naturale o della scarpata o del terrapieno cui aderisce, impedendone lo smottamento, mentre la parte del muro che si innalza oltre il piano del fondo sovrastante, in quanto priva della funzione di conservazione dello stato dei luoghi, soggiace alla disciplina giuridica propria delle sue oggettive caratteristiche di costruzione in senso tecnico giuridico. Cass. civ. sez. II, 29 maggio 2019, n. 14710

Costituisce “costruzione”, ai sensi dell’art. 873 c.c. anche un manufatto che, seppure privo di pareti, realizzi una determinata volumetria ed abbia i caratteri della stabilità, della consistenza e dell’immobilizzazione al suolo. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva qualificato come costruzione una tettoia aperta su un lato e saldamente fissata con la copertura al muro di confine, i cui montanti, pur essendo dei cavalletti mobili, erano cementati al suolo). Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 2019, n. 5145

In tema di distanze legali, la nozione di costruzione non si identifica con quella di edificio, ma si estende a qualsiasi manufatto non completamente interrato avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa. Cass. civ. sez. II, 2 ottobre 2018, n. 23856

In virtù della “ratio” dell’art. 873 c.c. volto ad evitare la formazione di intercapedini dannose, nella nozione di “costruzione”, rispetto alle quali il secondo costruttore può edificare in aderenza o a distanza legale, rientra ogni opera edilizia che, oltre a presentare carattere di consistenza e stabilità, emerga in modo sensibile al di sopra del livello del suolo, sicché la mancanza di destinazione o di utilità economica di un manufatto (nella specie: rudere di un fabbricato) non esonera dall’osservanza, rispetto ad esso, della distanza suddetta. Cass. civ. sez. II, 16 febbraio 2017, n. 4190

In tema di distanze legali tra fabbricati, l’art. 873 c.c. nello stabilire per le costruzioni su fondi finitimi la distanza minima di tre metri dal confine o quella maggiore fissata dai regolamenti locali, va interpretato, in relazione all’interesse tutelato dalla norma, nel senso che la nozione di “costruzione” comprende qualsiasi manufatto avente caratteristiche di consistenza e stabilità, o che emerga in modo sensibile dal suolo e che, per la sua consistenza, abbia l’idoneità a creare intercapedini pregiudizievoli alla sicurezza ed alla salubrità del godimento della proprietà. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 17 dicembre 2012, n. 23189

Ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dagli artt. 873 e seguenti c.c. e delle norme dei regolamenti locali integrativi della disciplina codicistica, deve ritenersi “costruzione” qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo, anche mediante appoggio o incorporazione o collegamento fisso ad un corpo di fabbrica contestualmente realizzato o preesistente, e ciò indipendentemente dal livello di posa ed elevazione dell’opera stessa, dai suoi caratteri e dalla sua destinazione. Ne consegue che gli accessori e le pertinenze che abbiano dimensioni consistenti e siano stabilmente incorporati al resto dell’immobile, così da ampliarne la superficie o la funzionalità economica, costituiscono con l’immobile una costruzione unitaria, sicché le distanze devono essere calcolate non dalla parete dell’edificio maggiore, ma da quella più prossima alla proprietà antagonista. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 22 febbraio 2011, n. 4277

La nozione di costruzione, agli effetti dell’art. 873 c.c. è unica e non può subire deroghe, sia pure al limitato fine del computo delle distanze legali, da parte delle norme secondarie, in quanto il rinvio contenuto nella seconda parte del suddetto articolo ai regolamenti locali è circoscritto alla sola facoltà di stabilire una «distanza maggiore» . Cass. civ. sez. II, 7 ottobre 2005, n. 19530

Ai fini dell’osservanza delle distanze legali di cui all’art. 873 c.c. e alle norme integrative dei regolamenti locali, deve intendersi «costruzione» qualsiasi opera che pur difettando di una propria individualità abbia tuttavia i caratteri della solidità, stabilità ed immobilizzazione rispetto al suolo a nulla rilevando che tale collegamento al suolo avvenga mediante mezzi meccanici i quali consentano mediante procedimenti o manovre o procedimenti inversi una nuova mobilizzazione e l’asportazione del manufatto. Cass. civ. sez. II, 26 giugno 2000, n. 8691

Qualora sia accertata la violazione delle distanze tra costruzioni, è preclusa al giudice ogni indagine sull’idoneità dell’intercapedine ad arrecare il pregiudizio per l’igiene e la salubrità dell’ambiente che le norme sulle distanze intendono impedire, in quanto la legge, imponendo l’osservanza di determinate distanze, ha ritenuto che soltanto queste valgano presuntivamente a soddisfare le esigenze di sicurezza ed igiene. Cass. civ. sez. II, 5 maggio 2015, n. 8935

La costruzione sorgente in una zona omogenea del territorio comunale per la quale siano previste determinate distanze dai confini o dalle costruzioni dei lotti vicini deve rispettare tali distanze anche se il lotto finitimo, o la costruzione posta su di esso, si trovi in altra zona, ove vigono standard diversi. Cass. civ. sez. II, 31 marzo 2014, n. 7512

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 c.c. le norme che impongono l’osservanza delle distanze dai confini prescindono dall’avvenuta edificazione e dalla futura edificabilità del fondo limitrofo. Cass. civ. sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3031

In materia di rispetto delle distanze legali delle costruzioni rispetto al confine, la nozione di fondi finitimi è diversa da quella di fondi meramente “vicini”, dovendo per fondi finitimi intendersi quelli che hanno in comune, in tutto o in parte, la linea di confine, ossia quelli le cui linee di confine, a prescindere dall’essere o meno parallele, se fatte avanzare idealmente l’una verso l’altra, vengono ad incontrarsi almeno per un segmento; ne consegue che non possono essere invocate le norme sul rispetto delle distanze ove i fondi abbiano in comune soltanto uno spigolo o i cui spigoli si fronteggino pur rimanendo distanti. Cass. civ. sez. II, 6 febbraio 2009, n. 3036

Ai fini delle distanze nelle costruzioni sui fondi finitimi, è irrilevante la natura agricola del terreno del confinante, dal momento che, a tali fini, nelle norme di regolamento, come in quelle codicistiche, non si fa distinzione tra suolo edificatorio e suolo non edificabile. Cass. civ. sez. II, 30 ottobre 2007, n. 22896

Mentre ai fini dell’osservanza delle norme sulle distanze legali stabilite dall’art. 873 c.c. e dalle disposizioni dei regolamenti locali da esso richiamate, deve farsi riferimento alle costruzioni che, essendo erette sopra il suolo, ne sporgano stabilmente (essendo escluse dal rispetto delle distanze legali soltanto i manufatti completamente interrati), viceversa ai fini del rispetto delle norme contenute nei regolamenti eidlizi, che stabiliscono le distanze tra le costruzioni e di esse dal confine, essendo esse volte non solo ad evitare la formazione di intercapedini nocive fra edifici frontistanti ma anche a tutelare l’assetto urbanistico di una data zona e la densità degli edifici in relazione all’ambiente (finalità, quest’ultima, che viene realizzata dalle norme regolamentari stabilendo una distanza tra le costruzioni superiore a quella prevista dal citato art. 873 c.c.),di modo che ciò che rileva è la distanza in sé delle costruzioni a prescindere dal loro fronteggiarsi o meno e dal dislivello dei fondi su cui insistono ripartire la fattispecie. Cass. civ. sez. II, 4 ottobre 2005, n. 19350

L’obbligo di rispettare le distanze legali – previste per le costruzioni legittime dagli strumenti urbanistici non soltanto a tutela dei proprietari frontisti ma anche per finalità di pubblico interesse – deve essere rispettato a maggior ragione nel caso di costruzioni abusive, anche se sia intervenuta la relativa sanatoria amministrativa, i cui effetti sono limitati al campo pubblicistico e non pregiudicano i diritti dei terzi. Ne consegue che anche colui il quale abbia costruito abusivamente possa pretendere che l’altro fabbricato, pure eseguito illegittimamente, sia ridotto a distanza legale o, se del caso, abbattuto. Cass. civ. sez. I, 17 novembre 2003, n. 17339

In caso di caducazione del vincolo di inedificabillità (nella specie, verde pubblico), cui una determinata zona del territorio comunale sia stata assoggettata al P.R.G. tale zona va assimilata a quelle prive di disciplina urbanistica, con la conseguenza che la facoltà di realizzare costruzioni è soggetta all’osservanza della distanza prescritta dall’art. 17 legge n. 765 del 1967 e, in caso d’inapplicabilità di tale norma per non essere stato adottato un provvedimento integrativo del P.R.G. (quarto comma art. cit.), all’osservanza della distanza prescritta dall’art. 873 c.c. con conseguente applicabilità, nell’una o nell’altra ipotesi, dell’art. 876 c.c. in tema di costruzioni in aderenza. Peraltro, anche la costruzione realizzata in zona soggetta a vincolo di inedificabilità deve osservare le norme in materia di distanza previste dalla legislazione speciale o, in via residuale, dal codice civile, poiché la tutela ripristinatoria prevista da tali norme non può venir meno per il fatto che lo strumento urbanistico, vietando nella zona ogni costruzione, non contenga prescrizioni sulle distanze né, tanto meno, per il fatto che la P.A. ometta o ritardi di sanzionare con provvedimenti a carattere reale la violazione del vincolo di inedificabilità. Cass. civ. sez. II, 12 marzo 2002, n. 3564

L’obbligo di rispettare una determinata distanza dal confine, imposta dal piano regolatore per i manufatti destinati allo svago e allo sport in una zona destinata a verde pubblico – quali ad esempio chioschi, bar, impianti sportivi – sussiste anche per la costruzione ad uso residenziale privato, perché a maggior ragione la costruzione assolutamente illegittima e abusiva deve rispettare le finalità pubbliche sottese alla norma regolamentare de qua, con conseguente diritto del vicino, pur se anch’esso costruttore abusivo, di ottenerne la demolizione. Cass. civ. sez. II, 30 ottobre 1998, n. 10850

Il principio secondo il quale il proprietario che abbia eseguito una costruzione in violazione delle norme che disciplinano il diritto ad edificare, pur essendo esposto alle relative sanzioni previste dalla legge, non rimane sprovvisto della tutela apprestata dall’ordinamento a favore della proprietà, nel caso di violazione delle stesse norme ad opera di terzi, è applicabile – oltre al caso in cui dall’altrui violazione sia derivata una diminuzione della visuale, di panorama, di amenità o di soleggiamento della costruzione – anche all’ipotesi in cui nei confronti del convenuto sia stato chiesto l’arretramento della costruzione effettuata in violazione delle norme sulle distanze da parte dell’attore, il quale pure tali norme abbia violato. In tale ipotesi, il convenuto non può limitarsi ad eccepire la violazione commessa dall’attore, ma deve, per rendere legittima la propria situazione, chiedere ed ottenere l’arretramento della precedente costruzione dell’attore. Cass. civ. sez. II, 9 agosto 1996, n. 7365

­finalità, trova applicazione anche quando gli edifici, sorgenti su lati opposti rispetto alla linea di confine, si fronteggiano in minima parte, nel senso che le due rispettive facciate, avanzando idealmente in linea retta, si incontrano almeno in un punto. Cass. civ. sez. II, 26 maggio 1995 n. 5892

Quando due fondi siano separati da una striscia di terreno intermedia, inedificata o inedificabile, che abbia una larghezza inferiore al distacco dal confine prescritto per le costruzioni, ciascuno dei proprietari deve costruire sul proprio fondo ad una distanza, rispetto al confine con il terreno di proprietà aliena, che non sia inferiore alla metà della differenza che residua sottraendo dal distacco imposto dalla normativa edilizia la misura dello spazio occupato dalla striscia di terreno interposta, quest’ultima risultando così “neutralizzata” nel computo della distanza minima. Cass. civ. sez. II, 18 febbraio 2013, n. 3968

Le norme sulle distanze tra le costruzioni, integrative di quelle contenute nel codice civile, devono essere applicate indipendentemente dalla destinazione dello spazio intermedio che ne risulti e non trovano deroga con riguardo alle prescrizioni sulle dimensioni dei cortili le quali, siccome rivolte alla disciplina dei rapporti planovolumetrici tra le costruzioni e gli spazi liberi adiacenti, prescindendo dall’appartenenza di essi ad un unico od a più proprietari, non costituiscono norme integrative di quelle codicistiche in materia di distanze tra costruzioni (che si riferiscono alle costruzioni su fondi finitimi) e, pertanto, non possono escludere l’applicazione delle norme specificatamente dirette alla disciplina di tali distanze. Cass. civ. sez. VI, 25 ottobre 2011, n. 22081

In tema di distanze tra costruzioni, la distanza da osservare, per il proprietario che intenda costruire su di un fondo diviso da quello limitrofo da un’area inedificabile (appartenente ad un terzo, ovvero comune ai proprietari dei due fondi vicini non contigui) di larghezza minore della distanza minima da osservare tra fabbricati, deve essere calcolata da una linea ideale di confine equidistante dai due fondi (situata, pertanto, sulla mezzeria dell’area intermedia) tutte le volte in cui la distanza stessa, prescritta dallo strumento urbanistico locale, debba osservarsi tra fabbricati. Tale principio non è, per converso, applicabile qualora il distacco minimo assoluto sia, invece, imposto tra la nuova opera ed il confine, poiché, in tal caso, il distacco stesso si identifica sempre con la linea di separazione tra l’area intermedia ed il terreno del costruttore, non sussistendo le ragioni di equilibrio che giustifichino il ricorso al suddetto criterio, e dovendo anche il proprietario del fondo vicino, che decida di edificare successivamente, rispettare la medesima distanza dal confine con detta area. Cass. civ. sez. II, 23 maggio 2002, n. 7525

L’obbligo del rispetto delle distanze tra costruzioni deve osservarsi anche quando queste si trovino su fondi separati da un’area appartenente ad un terzo, purché inedificata. Cass. civ. sez. II, 18 aprile 1998, n. 3978

Il rispetto della distanza nelle costruzioni deve essere osservato anche quando il terreno interposto tra le stesse non appartenga ad alcuno dei proprietari di esse, ma sia loro comune ovvero anche di proprietà di terzi, atteso che la finalità della norma di cui all’art. 873 c.c. – che è quella di evitare che tra le costruzioni si creino intercapedini antigieniche, dannose e pericolose per le parti interessate, con riflessi sull’interesse della generalità degli abitanti della zona – non ha motivo di essere disattesa nel caso in cui l’intercapedine sia costituita da un terreno appartenente a terzi, senza che alla locuzione «fondi finitimi» di cui al citato art. 873 possa attribuirsi l’esclusivo significato di «fondi confinanti o contigui», dovendosi includere nella stessa anche quello di «fondi vicini». Cass. civ. sez. II, 27 marzo 1990, n. 2463

Quando due edifici su fondi finitimi si trovano a distanza inferiore a quella legale, quello dei due frontisti che per primo sopraelevi, ove non provi il diritto a ottenere l’arretramento del fabbricato dell’altro, deve osservare nella sopraelevazione la distanza legale (art. 873 c.c.), arretrandosi sul proprio edificio quanto necessario per rispettarla, essendo irrilevante che la sopraelevazione risulti ad altezza maggiore dell’edificio vicino. Cass. civ. sez. II, 23 ottobre 2018, n. 26783

In tema di rispetto delle distanze legali tra costruzioni, la sopraelevazione di un edificio preesistente, determinando un incremento della volumetria del fabbricato, va qualificata come nuova costruzione, sicché deve rispettare la normativa sulle distanze vigente al momento della sua realizzazione, non potendosi automaticamente giovare del diritto di prevenzione caratterizzante la costruzione originaria, che si esaurisce con il completamento, strutturale e funzionale, di quest’ultima. Cass. civ. sez. II, 11 maggio 2016, n. 9646

La sopraelevazione, anche se di ridotte dimensioni, comporta sempre un aumento della volumetria e della superficie di ingombro e va, pertanto, considerata a tutti gli effetti, e, quindi, anche per la disciplina delle distanze, come nuova costruzione. Cass. civ. sez. III, 1 ottobre 2009, n. 21059

Il titolare del diritto di sopraelevazione di una terrazza posta a confine con la porzione immobiliare sottostante e di proprietà altrui può esercitare il suo diritto, senza dover arretrare rispetto alla linea di confine, se la nuova costruzione prosegua in altezza, allineata, in verticale, a quella preesistente. Cass. civ. sez. II, 30 agosto 2007, n. 18272

In materia di distanze legali tra edifici, la modificazione del tetto di un fabbricato integra sopraelevazione e, come tale, una nuova costruzione soltanto se essa produce un aumento della superficie esterna e della volumetria dei piani sottostanti, così incidendo sulla struttura e sul modo di essere della copertura; spetta al giudice di merito di volta in volta verificare, in concreto, se l’opera eseguita abbia le anzidette caratteristiche ovvero se, in ipotesi, avendo carattere ornamentale e funzioni meramente accessorie rispetto al fabbricato, vada esclusa dal calcolo delle distanze legali. Cass. civ. sez. II, 25 settembre 2006, n. 20786

La disciplina delle distanze fra costruzioni su fondi finitimi si applica anche alle sopraelevazioni di edifici preesistenti, onde il proprietario che sopraelevi deve sempre rispettare la distanza prescritta dal codice civile e dai regolamenti edilizi, ricorrendo pure in tal caso la finalità delle norme legislative e regolamentari di creare, fissando le distanze tra costruzioni, una necessaria zona di rispetto e così evitare possibili intercapedini dannose, sia per ragioni di igiene che di sicurezza pubblica e privata. Cass. civ. sez. II, 11 giugno 1983, n. 4019

In tema di condominio degli edifici, la disciplina sulle distanze legali delle vedute non si applica alle opere eseguite in epoca anteriore alla costituzione del condominio, atteso che, in tal caso, l’intero edificio, formando oggetto di un unico diritto dominicale, può essere nel suo assetto liberamente precostituito o modificato dal proprietario anche in vista delle future vendite dei singoli piani o porzioni di piano, operazioni che determinano, da un lato, il trasferimento della proprietà sulle parti comuni (art. 1117 c.c.) e l’insorgere del condominio, e, dall’altro lato, la costituzione, in deroga (od in contrasto) al regime legale delle distanze, di vere e proprie servitù a vantaggio e a carico delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli acquirenti, secondo lo schema della servitù per destinazione del padre di famiglia. Cass. civ. sez. II, 10 maggio 2018, n. 11287

La regolamentazione generale sulle distanze è applicabile anche tra i condomini di un edificio condominiale soltanto se compatibile con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, dovendo prevalere in caso di contrasto la norma speciale in tema di condominio in ragione della sua specialità. Pertanto, ove il giudice constati il rispetto dei limiti di cui all’art. 1102 c.c. deve ritenersi legittima l’opera realizzata senza osservare le norme dettate per regolare i rapporti tra proprietà contigue sempre che venga rispettata la struttura dell’edificio condominiale. Cass. civ. sez. II, 19 dicembre 2017, n. 30528

Le norme sulle distanze legali nelle costruzioni non trovano applicazione in caso di realizzazione di una copertura su area cortilizia condominiale, incorporante preesistenti parti comuni del fabbricato, giacché trattandosi di innovazione additiva di beni comuni, la disciplina applicabile è quella dettata in materia di comunione e condominio dagli artt. 1102 e 1120 c.c. Cass. civ. sez. II, 5 novembre 2009, n. 23492

In tema di condominio le norme sulle distanze, rivolte fondamentalmente a regolare con carattere di reciprocità i rapporti fra proprietà individuali, contigue e separate, sono applicabili anche tra i condomini di un edificio condominiale, purchè siano compatibili con la disciplina particolare relativa alle cose comuni, cioè quando l’applicazione di quest’ultime non sia in contrasto con le prime; nell’ipotesi di contrasto, la prevalenza della norma speciale in materia di condominio determina l’inapplicabilità della disciplina generale sulla proprietà, quando i diritti o le facoltà da questa previsti siano compressi o limitati per effetto dei poteri legittimamente esercitati dal condomino secondo i parametri previsti dall’art. 1102 c.c. (applicabile al condominio per il richiamo di cui all’art. 1139 c.c.), atteso che, in considerazione del rapporto strumentale fra l’uso del bene comune e la proprietà esclusiva, non sembra ragionevole individuare, nell’utilizzazione delle parti comuni, limiti o condizioni estranei alla regolamentazione e al contemperamento degli interessi in tema di comunione. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 14 aprile 2004, n. 7044

Il principio dell’inoperatività, nel condominio, della normativa sulle distanze legali, se può valere con riferimento alle opere eseguite sulle parti comuni e sempre che si tratti di uso normale di queste ultime, non si estende invece ai rapporti fra singoli condomini. Cass. civ. sez. II, 25 ottobre 2001, n. 13170

Negli edifici condominiali l’utilizzazione delle parti comuni con impianto a servizio esclusivo di un appartamento esige non solo il rispetto delle regole dettate dall’art. 1102 c.c. comportanti il divieto di alterare la destinazione della cosa comune e di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ma anche l’osservanza delle norme del codice in tema di distanze, onde evitare la violazione del diritto degli altri condomini sulle porzioni immobiliari di loro esclusiva proprietà. Tale disciplina, tuttavia, non opera nell’ipotesi dell’installazione di impianti che devono considerarsi indispensabili ai fini di una reale abitabilità dell’appartamento, intesa nel senso di una condizione abitativa che rispetti l’evoluzione delle esigenze generali di igiene, salvo l’apprestamento di accorgimenti idonei ad evitare danni alle unità immobiliari altrui. Cass. civ, sez. II, 15 luglio 1995, n. 7752

Le norme sulle distanze legali, le quali sono fondamentalmente rivolte a regolare rapporti tra proprietà autonome e contigue, sono applicabili anche nei rapporti tra il condominio ed il singolo condomino di un edificio condominiale nel caso in cui esse siano compatibili con l’applicazione delle norme particolari relative all’uso delle cose comuni (art. 1102 c.c.), cioè nel caso in cui l’applicazione di queste ultime non sia in contrasto con le prime e delle une e delle altre sia possibile una complementare; nel caso di contrasto, prevalgono le norme relative all’uso delle cose comuni, con la conseguenza della inapplicabilità di quelle relative alle distanze legali che, nel condominio di edifici e nei rapporti tra il singolo condomino ed il condominio stesso, sono in rapporto di subordinazione rispetto alle prime (nella specie, si trattava della installazione, in appoggio al muro condominiale, ed in prossimità della finestra di un condomino, della canna fumaria della centrale termica condominiale). Cass. civ. sez. II, 23 gennaio 1995, n. 724

In tema di distanze nelle costruzioni, non vi sono ragioni per negare la possibilità di costruire un manufatto in aderenza ad un fabbricato realizzato dal vicino sul confine, per il solo fatto che tale manufatto costituisca addizione di un fabbricato preesistente – non importa se realizzato prima o dopo quello del vicino – purché la situazione lo consenta e la soluzione originaria sia legittima. Cass. civ. sez. II, 12 ottobre 2017, n. 23986

In tema di distanze nelle costruzioni, quando due fabbricati sono in aderenza, il proprietario di uno di essi non può dolersi della costruzione da parte del proprietario dell’altro di un muro sul confine, al di sopra del fabbricato, tenuto conto che l’art. 873 c.c. trova applicazione soltanto con riguardo a costruzioni su fondi finitimi non aderenti, essendo, pertanto, in tali casi legittima la sopraelevazione effettuata in aderenza sopra la verticale della costruzione preesistente. Cass. civ. sez. II, 10 maggio 2012, n. 7183

In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 873 c.c. trova applicazione anche quando, a causa del dislivello tra i fondi, la costruzione edificata nell’area meno elevata non raggiunga il livello di quella superiore, in quanto la necessità del rispetto delle distanze legali non viene meno in assenza del pericolo del formarsi d’intercapedini dannose. Cass. civ. sez. II, 11 settembre 2013, n. 20850

In tema di distanze nelle costruzioni, ai sensi dell’articolo 873 c.c. è irrilevante l’esistenza di un dislivello tra i fondi confinanti ai fini del calcolo delle distanze delle costruzioni dal confine. Cass. civ. sez. II, 5 dicembre 2007, n. 25393

Il divieto di costruire in aderenza o sul confine, stabilito da un regolamento comunale, opera anche se la costruzione non supera in altezza il dislivello tra il fondo su cui insiste e quello a confine perché non soltanto le esigenze di tutelare l’assetto urbanistico e l’ambiente non vengono meno per l’esistenza di una scarpata tra un fondo e l’altro, ma permane anche la necessità di evitare intercapedini dannose da accertare in concreto come nel caso in cui, per la forte pendenza, essa si avvicina al limite del profilo verticale dell’edificio. Cass. civ. sez. II, 10 novembre 1998, n. 11280

Le deroghe alle distanze tra costruzioni, applicabili – solo se espressamente previste dagli strumenti urbanistici – ai manufatti di natura accessoria e pertinenziale, non trovano applicazione ove l’unità strutturale della costruzione “secondaria” con quella “principale” impedisca di considerare la prima, indipendentemente dall’uso cui è destinata, come costruzione a sé stante, dotata di sue autonome dimensioni e caratteristiche e, pertanto, di qualificarla come accessoria alla seconda, essendo entrambe parti integranti di un unico intero fabbricato. (Nella specie, la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva escluso la possibilità di configurare come accessorio, onde applicare la deroga alle disciplina sulle distante prevista dall’art. 7 delle norme tecniche di attuazione del programma di fabbricazione del Comune di Codropio, un vano realizzato in ampliamento di un preesistente fabbricato). Cass. civ. sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4657

Nell’ambito delle opere edilizie – anche alla luce dei criteri di cui all’art. 31, comma 1, lettera d), della legge n. 457 del 1978 (oggi art. 3 del d.p.r. n. 380 del 2001) – la semplice “ristrutturazione” si verifica ove gli interventi, comportando modificazioni esclusivamente interne, abbiano interessato un edificio del quale sussistano e rimangano inalterate le componenti essenziali, quali i muri perimetrali, le strutture orizzontali, la copertura, mentre è ravvisabile la “ricostruzione” allorché dell’edificio preesistente siano venute meno, per evento naturale o per volontaria demolizione, dette componenti, e l’intervento si traduca nell’esatto ripristino delle stesse operato senza alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, e, in particolare, senza aumenti della volumetria. In presenza di tali aumenti, si verte, invece, in ipotesi di “nuova costruzione”, come tale sottoposta alla disciplina in tema di distanze vigente al momento della medesima. (Nella specie, la S.C. ha qualificato come nuova costruzione un edificio che presentava, rispetto a quello preesistente, un lieve incremento della superficie ed un possibile modesto aumento del volume). Cass. civ. sez. II, 11 giugno 2018, n. 15041

In materia di distanze legali, le norme di cui all’art. 873 c.c. dettate a tutela di reciproci diritti soggettivi dei singoli, volte unicamente ad evitare la creazione di itercapedini antigieniche e pericolose, sono derogabili mediante convenzione tra privati; viceversa, le prescrizioni contenute nei piani regolatori e negli strumenti urbanistici locali non tollerano deroghe convenzionali, in quanto dettate a tutela dell’interesse generale ad un prefigurato modello urbanistico. Cass. civ. sez. II, 2 marzo 2018, n. 5016

In materia di distanze tra fabbricati, l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che prescrive una distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti, è applicabile anche nel caso in cui una sola delle due pareti fronteggiantesi sia finestrata e indipendentemente dalla circostanza che tale parete sia quella del nuovo edificio o dell’edificio preesistente, o che si trovi alla medesima altezza o ad altezza diversa rispetto all’altro. Cass. civ. sez. II, 1 ottobre 2019, n. 24471

Ai fini dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, due fabbricati, per essere antistanti, non devono necessariamente essere paralleli, ma possono anche fronteggiarsi con andamento obliquo, purché tra le facciate dei due edifici sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento. Ne consegue che non danno luogo a pareti antistanti gli edifici posti ad angolo retto, né quelli in cui sono gli spigoli opposti a potersi toccare se prolungati idealmente uno verso l’altro. Cass. civ. sez. II, 1 ottobre 2019, n. 24471

La distanza minima di dieci metri tra le costruzioni stabilita dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 deve osservarsi in modo assoluto, essendo “ratio” della norma non la tutela della riservatezza, bensì quella della salubrità e sicurezza. Detta norma va, pertanto, applicata indipendentemente dall’altezza degli edifici antistanti e dall’andamento parallelo delle loro pareti, purché sussista almeno un segmento di esse tale che l’avanzamento di una o di entrambe le facciate porti al loro incontro, sia pure per quel limitato segmento. Cass. civ. sez. II, 3 ottobre 2018, n. 24076

In materia di rispetto delle distanze, lo “ius superveniens” che contenga prescrizioni più restrittive incontra la limitazione dei diritti quesiti e non trova applicazione con riferimento alle costruzioni che, al momento della sua entrata in vigore, possono considerarsi già sorte, in ragione dell’avvenuta realizzazione delle strutture organiche, costituenti punti di riferimento essenziali per la misurazione delle distanze. Cass. civ. sez. II, 23 ottobre 2018, n. 26886

Le disposizioni in materia edilizia, nell’ipotesi di successione di norme nel tempo, sono di immediata applicazione poiché i piani regolatori, come i regolamenti edilizi comunali, essendo essenzialmente diretti alla tutela dell’interesse generale nel campo urbanistico, prescindono dall’interesse del privato. Ne deriva che se, dopo la concessione della licenza edilizia, sopravviene una diversa regolamentazione sulle distanze fra edifici, le costruzioni devono adeguarsi alla disciplina vigente al momento della loro realizzazione, a nulla rilevando la legittimità della precedente autorizzazione a costruire, mentre, qualora l’esercizio dello “ius aedificandi” abbia già avuto inizio e concreta attuazione alla data di entrata in vigore della normativa sopravvenuta, ha rilievo l’epoca dell’inizio dell’opera e, quindi, la disposizione edilizia che stabilisce distanze maggiori, sopraggiunta nel corso della costruzione anteriormente iniziata, è inapplicabile, non potendo avere efficacia retroattiva ed incidere su situazioni pregresse, neppure ove l’esecuzione dei lavori si sia protratta oltre il termine previsto dalla suddetta licenza edilizia. Cass. civ. sez. II, 4 ottobre 2018, n. 24206

In tema di calcolo delle distanze legali, non deve tenersi conto delle fondamenta del fabbricato poiché, per definizione, totalmente interrate e, perciò irrilevanti. Cass. civ. sez. II, 26 febbraio 2019, n. 5607

In tema di limiti legali della proprietà, qualora la concreta determinazione della distanza tra costruzioni sia riferita all’altezza dei fabbricati, il relativo computo concerne l’intera estensione, in elevazione, della costruzione, sì da ricomprendere ogni parte che concorra a realizzare un maggior volume concretamente abitabile ed una conseguente compressione di quei beni (luminosità, salubrità, igiene) che le norme dei regolamenti edilizi intendono tutelare, restando sottratte all’osservanza di tale distanza le sole parti aventi natura ornamentale ovvero meramente funzionale rispetto alla struttura dell’immobile. Cass. civ. sez. II, 25 maggio 2016, n. 10872

In tema di limitazioni legali alla proprietà, l’art. 873 c.c. la cui finalità consiste nell’evitare intercapedini dannose, si applica solo all’ipotesi di fabbricati che, sorgendo da bande opposte rispetto alla linea di confine, si fronteggiano, anche solo in minima parte, onde la distanza tra gli stessi va misurata in modo lineare e non, come invece previsto in materia di vedute, in modo radiale. Cass. civ. sez. II, 11 maggio 2016, n. 9649

Al fine di verificare se siano rispettati i vincoli di altezza fissati dai regolamenti edilizi, quando l’entità del distacco tra fabbricati sia stabilita in rapporto all’altezza delle costruzioni che si fronteggiano, l’altezza da prendere in considerazione, è quella dei prospetti che delimitano il distacco e deve essere misurata avendo riguardo al livello del suolo alla base dei prospetti medesimi, dovendosi, in caso di fabbricati con prospetti su più fronti a quote diverse, aver riguardo, in particolare, all’altezza di ciascun prospetto, misurata dal piano del marciapiede o, in mancanza, del piano di calpestio, coincidente con piano del distacco, con la precisazione che se il distacco è formato da una strada, occorre prendere come base il piano del marciapiede in senso proprio, mentre in assenza di marciapiede va fatto riferimento alla quota di mezzeria della strada costruita o costruenda, o, infine, se la strada non è prevista, alla quota di mezzeria del distacco. Cass. civ. sez. II, 7 gennaio 2016, n. 106

Quando, al fine di stabilire le distanze legali tra costruzioni sporgenti dal suolo, i regolamenti edilizi dettano i criteri per la misurazione delle altezze dei fabbricati frontistanti, queste devono essere determinate con riferimento al piano di posa, che è quello dell’originario piano di campagna e non la quota di terreno sistemato. Cass. civ. sez. II, 17 marzo 2006, n. 6058

La distanza legale tra i fabbricati, ai sensi dell’art. 873 c.c. e degli strumenti urbanistici locali richiamati da tale articolo, deve essere computata dai punti di massima sporgenza. Cass. civ. sez. II, 16 novembre 1996, n. 10064

Nel calcolo della distanza minima fra le costruzioni stabilita dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative il locus a quo coincide con la proiezione al suolo sul piano ideale su cui viene a giacere la linea di confine della parte più sporgente della costruzione. Conseguentemente vengono in considerazione tutti gli elementi costruttivi aventi i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo anche se accessorie e qualunque sia la loro funzione, a meno che esse – come nel caso di oggetti di modeste dimensioni ed aventi funzione meramente decorativa e di rifinitura – non si debbano considerare di entità trascurabile rispetto all’interesse tutelato dalla norma considerato nel suo triplice aspetto della tutela della sicurezza, della salubrità e dell’igiene. Cass. civ. sez. II, 5 novembre 1990, n. 10615

Le strutture accessorie di un fabbricato, non meramente decorative ma dotate di dimensioni consistenti e stabilmente incorporate al resto dell’immobile (nella specie, pianerottoli di prolungamento dei balconi e “setti” in cemento armato), costituiscono con questo una costruzione unitaria, ampliandone la superficie o la funzionalità e vanno computate ai fini delle distanze fissate dall’art. 873 c.c. o dalle norme regolamentari integrative, specie ove queste ultime non prevedano espressamente un diverso regime giuridico per le costruzioni accessorie. Cass. civ. sez. II, 19 gennaio 2016, n. 859

In tema di distanze legali fra edifici, mentre rientrano nella categoria degli sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi con funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria (come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili), costituiscono, invece, corpi di fabbrica, computabili ai predetti fini, le sporgenze degli edifici aventi particolari proporzioni, come i balconi, costituite da solette aggettanti anche se scoperte, di apprezzabile profondità ed ampiezza. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 22 luglio 2010, n. 17242

In tema di distanze tra costruzioni su fondi finitimi, ai sensi dell’articolo 873 c.c. con riferimento alla determinazione del relativo calcolo, poiché il balcone, estendendo in superficie il volume edificatorio, costituisce corpo di fabbrica, e poiché l’articolo 9 del D.M. 2 aprile 1968 – applicabile alla fattispecie, disciplinata dalla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150, come modificata dalla legge 6 agosto 1967 n. 765 – stabilisce la distanza minima di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti antistanti, un regolamento edilizio che stabilisca un criterio di misurazione della distanza tra edifici che non tenga conto dell’estensione del balcone, è contra legem in quanto, sottraendo dal calcolo della distanza l’estensione del balcone, viene a determinare una distanza tra fabbricati inferiore a mt. 10, violando il distacco voluto dalla c.d. legge ponte (legge 6 agosto 1967 n. 765, che, con l’articolo 17, ha aggiunto alla legge urbanistica 17 agosto 1942 n. 1150 l’articolo 41 quinquies, il cui comma non fa rinvio al D.M. 2 aprile 1968, che all’articolo 9, numero 2, ha prescritto il predetto limite di mt. 10). Cass. civ. sez. II, 27 luglio 2006, n. 1708

In tema di distanze legali fra edifici,mentre non sono a tal fine computabili le sporgenze estreme del fabbricato che abbiano funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria di limitata entità, come la mensole, le lesene, i cornicioni, le grondaie e simili, rientrano nel concetto civilistico di «costruzione» le parti dell’edificio, quali scale, terrazze e corpi avanzati. (Cosiddetto «aggettanti») che, seppure non corrispondono a volumi abitativi coperti sono destinate ad estendere ed ampliare la consistenza del fabbricato. Cass. civ. sez. II, 26 gennaio 2005, n. 1556

Gli articoli 873, 875 e 877 c.c. non vietano di costruire con sporgenze e rientranze rispetto alla linea di confine sicché il proprietario che ne abbia diritto può regolare a suo arbitrio l’ubicazione dei suoi muri verso il confine dando alla propria costruzione l’andamento planimetrico di una linea spezzata. Cass. civ. sez. II, 4 aprile 2001, n. 4962

Quando le norme sulle distanze, devono osservarsi rispetto ad un’altra costruzione realizzata non secondo una linea retta ma secondo una linea spezzata non è giuridicamente configurabile una distanza media rispetto alle rientranze e sporgenze della costruzione di riferimento, come effetto della compensazione tra distanze minime e massime dalla stessa. (Fattispecie relativa alla norma di cui al programma di fabbricazione del comune di Loro Piano la quale prescrive fra le costruzioni un distacco minimo di metri 10 e centimetri 40). Cass. civ. sez. II, 20 marzo 1998, n. 2975

Quando una costruzione sia stata realizzata non già lungo una linea retta, ma lungo una linea spezzata, ora coincidente con il confine, ora no, il vicino deve rispettare le distanze imposte dalla legge computate dalle sporgenze e rientranze dell’altrui fabbricato; e, quando tali distanze siano state osservate, non sono configurabili nuove intercapedini vietate e sussiste l’interesse del proprietario che abbia costruito per primo acché i distacchi siano mantenuti da ciascun punto del suo edificio. Cass. civ. sez. II, 15 dicembre 1993, n. 12419

In tema di distanze legali tra edifici, costituisce volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo l’opera edilizia priva di autonomia funzionale, anche potenziale, perché destinata a contenere impianti serventi di un edificio principale, per esigenze tecnico funzionali dell’abitazione, che non possono essere ubicati nello stesso (come quelli connessi alla condotta idrica e termica). Pertanto, non rientra in tale nozione il vano scale, il quale è parte integrante del fabbricato, ossia corpo di fabbrica. Cass. civ. sez. II, 27 novembre 2018, n. 30708

In tema di distanze tra costruzioni, la deroga alla disciplina stabilita dalla normativa statale realizzata dagli strumenti urbanistici regionali deve ritenersi legittima quando faccia riferimento ad una pluralità di fabbricati (“gruppi di edifici”) che siano oggetto di piani particolareggiati o lottizzazioni convenzionate con previsioni planovolumetriche che evidenzino una capacità progettuale tale da definire i rapporti spazio-dimensionali e architettonici delle varie costruzioni, considerate come fossero un edificio unitario, e siano finalizzate a conformare un assetto complessivo di determinate zone, poiché la legittimità di tale deroga è strettamente connessa al governo del territorio e non, invece, ai rapporti fra edifici confinanti isolatamente intesi. Cass. civ. sez. II, 30 ottobre 2018, n. 27638

La condizioni di legittimità delle deroghe alla disciplina statale delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati introdotte dalle Regioni nell’ambito della propria competenza legislativa concorrente – da individuarsi nell’inserimento della prescrizione derogatoria in strumenti urbanistici e nella funzionalità della stessa rispetto alla conformazione dell’assetto urbanistico, complessivo ed unitario, di determinate zone del territorio – operano anche per i regolamenti attuativi della legge regionale, i quali solo entro tali limiti possono dettare una disciplina direttamente incidente sulla materia delle distanze in deroga a quanto previsto dagli artt. 873 e ss. c.c. e dal d.m. n. 1444/1968. Cass. civ. sez. II, 19 ottobre 2018, n. 26518

Il regime delle distanze fra costruzioni nei rapporti tra privati appartiene alla competenza legislativa esclusiva dello Stato, cui le Regioni possono derogare solo con previsioni pirigorose, funzionali all’assetto urbanistico del territorio. Cass. civ. sez. VI, 13 luglio 2018, n. 18588

Il rinvio dell’art. 873 c.c. alle norme dei regolamenti edilizi comunali attiene esclusivamente alle distanze fra le costruzioni e si estende a tutta la disciplina predisposta nella materia da quelle fonti, sia che la distanza venga stabilita in misura diversa da quella del codice, ossia superiore a tre metri, sia che vengano stabilite particolari modalità di misurazione della distanza stessa, con riferimento a determinati punti tra i quali il distacco stesso deve essere effettuato. Il rinvio non si estende, invece, alla nozione di costruzione di cui al primo comma, la cui portata afferente alla volumetria degli edifici comprendente la sopraelevazione è fissata dai principi dell’ordinamento giuridico generale. Cass. civ. sez. II, 6 dicembre 1995, n. 12582

In tema di distanze legali, sono da ritenere integrative del codice civile le disposizioni dei regolamenti edilizi locali relative alla determinazione della distanza tra i fabbricati in rapporto all’altezza e che regolino, con qualsiasi criterio o modalità, la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni, mentre le norme che, avendo come scopo principale la tutela d’interessi generali urbanistici, disciplinano solo l’altezza in sé degli edifici, senza nessuna relazione con le distanze intercorrenti tra gli stessi, proteggono, nell’ambito degli interessi privati, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini. Ne consegue che, nel primo caso, sussiste, in favore del danneggiato, il diritto alla riduzione in pristino, nel secondo, invece, è ammessa unicamente la tutela risarcitoria. Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 2019, n. 5142

Poiché le norme urbanistiche acquistano efficacia vincolante non alla data della loro adozione da parte dei competenti enti pubblici territoriali, ma solo quando, compiuto l’iter previsto dalla legge, vengano approvate dall’organo a cipreposto, prima di tale approvazione, le disposizioni in esse contenute, essendo prive dell’efficacia propria delle norme giuridiche, non valgono a integrare sostitutivamente la disposizione fondamentale dettata dall’art. 873 c.c. in tema di rapporti di vicinato, con la conseguenza che, fino a detta approvazione conclusiva, tali rapporti restano regolati dalle precedenti norme locali tuttora in vigore o, in mancanza, dal codice civile o da leggi speciali, non rilevando l’obbligatoria applicazione delle misure di salvaguardia di cui agli artt. 1 della l. n. 1902 del 1952 e 3 della l. n. 675 del 1967 (che ha integrato l’art. 10 della l. n. 1150 del 1942), atteso che tali misure sono rivolte ai Sindaci ed ai Prefetti per fini di interesse pubblico e non interferiscono, quindi, sulla disciplina dei rapporti privati. Cass. civ. sez. II, 13 settembre 2018, n. 22374

In tema di distanze legali, le norme degli strumenti urbanistici integrano la disciplina dettata dal codice civile nelle materie regolate dagli artt. 873 e ss. cod. civ. ove tendano ad armonizzare l’interesse pubblico ad un ordinato assetto urbanistico del territorio con l’interesse privato relativo ai rapporti intersoggettivi di vicinato sicché vanno incluse in tale novero le disposizioni del piano regolatore generale dell’ente territoriale che stabiliscano la distanza minima delle costruzioni dal confine del fondo e non tra contrapposti edifici. Cass. civ. Sezioni Unite, 24 settembre 2014, n. 20107

Al fine di stabilire se una norma contenuta nello strumento urbanistico locale sia integrativa della disciplina prevista dal c.c. in materia di distanze tra costruzioni, dando così luogo al diritto di ottenere, ai sensi dell’art. 872, secondo comma, c.c. oltre il risarcimento del danno, anche la riduzione in pristino, non è necessario che essa contenga una diretta previsione in tal senso, essendo sufficiente che essa regoli, con qualsiasi criterio o modalità (quali la previsione di spazi liberi o il rapporto tra altezza e distanza tra edifici), la misura dello spazio che deve essere osservato tra le costruzioni. Cass. civ. sez. II, 29 marzo 2006, n. 7275

In virtù dell’assimilabilità al piano regolatore generale operata dalla Corte costituzionale con la sentenza n. 23 del 20 marzo 1978 il programma di fabbricazione, avendo natura di atto normativo regolatore a carattere generale e, quindi, cogente, anche nei confronti della P.A. è integrativo del regolamento edilizio; pertanto, quando le distanze legali sono calcolate con riferimento all’altezza dei fabbricati, trovano applicazione i criteri relativi alla misurazione dettati dal piano di fabbricazione, e cianche nell’ipotesi di edifici frontistanti separati da cortile comune, atteso che le norme sulle distanze, avendo la finalità di evitare – per esigenze di igiene e di ordine generale – la formazioni di intercapedini insalubri fra edifici, sono inderogabili. Cass. civ. sez. II, 17 marzo 2006, n. 6058

In tema di distanze legali fra costruzioni,le previsioni al riguardo dettate da un piano regolatore generale e dalle norme tecniche di attuazione dello stesso, essendo volte a disciplinare l’attività della P.A. per un migliore assetto dell’agglomerato urbano ed i rapporti di vicinato tra privati in modo equo,sono fonti normative che integrano quelle di cui all’art. 873 c.c. facendo sorgere a favore del vicino danneggiato dalla nuova costruzione il diritto di chiedere la riduzione in pristino ex art. 872 c.c. Cass. civ. sez. II, 11 gennaio 2006, n. 213

Qualora il piano regolatore generale di un Comune abbia rimesso al piano particolareggiato di zona determinate prescrizioni urbanistiche, quelle dettate in materia di distanze fra costruzioni o dal confine sono da considerare norme regolamentari e, come tali, integrative dell’art. 873 c.c.; pertanto, ha natura regolamentare ed integrativa delle disposizioni del codice civile l’art. 6 del piano di edilizia economico popolare del Comune di Cava dei Tirreni (avente, ai sensi della legge n. 1150 del 1942, valore di piano particolareggiato di esecuzione ex art. 9 legge n. 167 del 1962) laddove stabilisce in mt. 5,00 «le distanze dalle strade e i distacchi dai confini per gli edifici che verrano costruiti in tutti i comprensori di edilizia popolare, d eccezione dei comprensori di S.Pietro, Badia e Passiano, ove la distanza è fissata in mt. 7». Cass. civ. sez. II, 10 gennaio 2006, n. 145

Le norme dei regolamenti locali, che prescrivono in modo assoluto il distacco minimo delle costruzioni dal confine, hanno natura integrativa delle disposizioni dettate dall’art. 873 c.c. in materia di distanze legali tra proprietà finitime, avendo la finalità non solo di disciplinare i rapporti di vicinato fra privati ma anche quello di promuovere un ordinato assetto urbanistico. Cass. civ. sez. II, 24 marzo 2005, n. 06401

Le norme degli strumenti urbanistici che prescrivono le distanze nelle costruzioni, o come spazio tra le medesime, o come distacco dal confine, o in rapporto con l’altezza delle stesse, ancorché inserite in un contesto normativo volto a tutelare il paesaggio o a regolare l’assetto del territorio, conservano il carattere integrativo delle norme del codice civile perché tendono a disciplinare i rapporti di vicinato e ad assicurare in modo equo l’utilizzazione edilizia dei suoli privati, e pertanto la loro violazione consente al privato di ottenere la riduzione in pristino. Cass. civ. sez. II, 30 maggio 2001, n. 7384

Le disposizioni dei piani regolatori contenenti divieti di edificazione non hanno funzione integrativa della norma di cui all’art. 873 c.c. in tema di distanze tra costruzioni, essendo dettate, esclusivamente per interessi pubblici, allo scopo di conservare la destinazione urbanistica di una determinata parte del territorio, con la conseguenza che la loro violazione consente al proprietario del fondo finitimo la sola azione risarcitoria e non anche quella per la riduzione in pristino. Cass. civ. sez. II, 26 febbraio 2001, n. 2757

Le distanze che i regolamenti locali sono abilitati a stabilire in deroga a quelle legali (purché in misura maggiore) possono legittimamente essere fissate mediante la determinazione di un distacco minimo non direttamente fra le costruzioni, secondo il criterio adottato negli artt. 873 e seguenti c.c. bensì rispetto al confine, senza che con civenga meno il carattere integrativo della disciplina codicistica che comporta ai sensi dell’art. 872 c.c. il diritto del vicino di reagire alla violazione chiedendo oltre il risarcimento dei danni anche la riduzione in pristino. Cass. civ. sez. II, 28 novembre 1998, n. 12013

Le norme tecniche di attuazione di un piano regolatore – che non è onere della parte provare, ma obbligo del giudice conoscere, come gli atti normativi in genere – se sono dettate per la conservazione e il risanamento conservativo di un centro urbano – nella specie centro storico di Roma, zona A, vietando tra l’altro di incrementare i volumi e le superfici nette degli edifici esistenti – non sono integrative delle disposizioni regolamentari del codice civile in materia di distanze tra edifici e non conferiscono perciò il diritto al vicino di ottenere l’addebitamento delle costruzioni in violazione, bensì hanno lo scopo principale di tutelare interessi urbanistici generali, quali la limitazione del volume, dell’altezza, della densità degli edifici, per la conservazione dell’ambiente e dell’assetto urbanistico. Cass. civ. sez. II, 3 aprile 1998, n. 3433

Le norme dei regolamenti comunali edilizi concernenti i cortili interni, volte non a determinarne l’ampiezza minima ai fini della tutela dell’interesse pubblico inerente alle esigenze igieniche, ma a disciplinare la distanza delle costruzioni su fondi finitimi, appartenenti a diversi proprietari, devono considerarsi a tutti gli effetti norme integrative del codice civile, sicché la loro violazione dà luogo non solo al risarcimento dei danni, ma anche alla riduzione in pristino. Cass. civ. sez. II, 11 febbraio 1998, n. 1383

Nell’ambito delle norme dei piani regolatori (ed in generale dei regolamenti locali) il carattere di norma integrativa rispetto alla disciplina dettata dal codice civile resta individuato dallo scopo della norma regolamentare, con la conseguenza che la stessa è integrativa se è dettata nelle materie disciplinate dagli artt. 873 ss. c.c. e tende a completare, nel pubblico interesse di un ordinato assetto urbanistico, la disciplina dei rapporti intersoggettivi di vicinato, mentre non è integrativa se ha come scopo principale la tutela di interessi generali o urbanistici, quali tra l’altro, le limitazioni del volume degli edifici. Cass. civ. sez. II, 27 ottobre 1997, n. 10558

Le norme dei regolamenti comunali che disciplinano solo l’altezza in sé degli edifici, a differenza di quelle che invece impongono l’altezza dei fabbricati in rapporto alla distanza intercorrente tra gli stessi, tutelano, oltre che l’interesse pubblico di ordine igienico ed estetico, esclusivamente il valore economico della proprietà dei vicini, per il che comportano, in caso di loro violazione, il solo risarcimento dei danni. Cass. civ. sez. II, 17 dicembre 1996, n. 11259

Le disposizioni degli strumenti urbanistici locali che disciplinano l’altezza dei fabbricati rispetto alla larghezza delle strade che essi fiancheggiano devono intendersi, di massima, dettate a tutela di interessi diversi da quelli attinenti alla materia dei rapporti di vicinato e pertanto mentre non possono essere considerate integrative del codice civile agli effetti dell’art. 872 comma 2 dello stesso codice esulano comunque, per il testuale disposto dell’art. 879, comma 2, c.c. dall’ambito delle norme in materia di costruzioni suscettibili di dar luogo a tutela ripristinatoria. Cass. civ. sez. II, 12 giugno 1996, n. 5378

È illegittima una previsione regolamentare che imponga il rispetto di una distanza minima di dieci metri tra pareti soltanto per i tratti dotati di finestre, con esonero di quelli ciechi; l’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 detta, infatti, disposizioni inderogabili da parte dei regolamenti locali in tema di limiti di densità, altezza, e distanza fra i fabbricati, destinate a disciplinare le distanze tra costruzioni e non tra queste e le vedute. Cass. civ. sez. II, 2 marzo 2018, n. 5017

I limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati previsti dall’art. 9, comma 2, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, (emanato su delega dell’art. 41-quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 – c.d. legge urbanistica, aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765) che prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica, trovano applicazione anche con riferimento alle nuove costruzioni, quali devono considerarsi le sopraelevazioni effettuate nei centri storici ove, vigendo il generale divieto di nuove edificazioni, è previsto solo che le distanze tra gli edifici interessati da interventi di ristrutturazione e di risanamento conservativo non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i preesistenti volumi edificati. Cass. civ. sez. II, 15 febbraio 2018, n. 3739

In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, comma 1, del d.m. n. 1444 del 1968 – traendo la sua forza cogente dai commi 8 e 9 dell’art. 41 quinquies l. n. 1150 del 1942 e prescrivendo, per la zona A, quanto alle operazioni di risanamento conservativo ed alle eventuali ristrutturazioni, che le distanze tra gli edifici non possano essere inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi edificati preesistenti –, rappresenta una disciplina integrativa dell’art. 873 c.c. immediatamente idonea ad incidere sui rapporti interprivatistici, sicchè, sia in caso di adozione di strumenti urbanistici contrastanti con l’art. 9 citato, sia in presenza di disposizioni di divieto assoluto di costruire, sussiste l’obbligo per il giudice di merito di dare attuazione alla disposizione integrativa dell’art. 873, mediante condanna all’arretramento di quanto successivamente edificato oltre i limiti, ove il costruttore sia stato proprietario di un preesistente volume edilizio, o all’integrale eliminazione della nuova edificazione, qualora invece non sussista alcun preesistente volume. Cass. civ. sez. II, 23 gennaio 2018, n. 1616

Lo strumento urbanistico comunale che individui le zone territoriali omogenee di cui all’articolo 2 del d. m. n. 1444 del 1968 deve osservare le prescrizioni in materia di distanze minime tra fabbricati previste, per ciascuna di dette zone, dall’articolo 9, comma 1, del medesimo decreto ministeriale, trattandosi di disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva. Ne consegue che, qualora nel regolamento comunale non sia stabilita alcuna distanza tra fabbricati relativamente ad una o più zone territoriali omogenee, o ne sia prevista una inferiore a quella minima prevista nel citato d.m. la disciplina dettata dal citato articolo 9 sostituirà “ipso iure” quella difforme contenuta in origine in tale regolamento, divenendone automaticamente parte integrante e da subito operante senza che possano, invece, trovare applicazione gli articoli 873 c.c. e 17, comma 1, della l. n. 765 del 1967. Cass. civ. sez. II, 12 dicembre 2017, n. 29732

In tema di distanze tra fabbricati, nel regolamento locale che non preveda distanza alcuna o che preveda distanze inferiori a quelle minime prescritte per zone territoriali omogenee dall’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968 questa inderogabile disciplina si inserisce automaticamente, con immediata operatività nei rapporti tra privati, in virtù della natura integrativa del regolamento rispetto all’art. 873 c.c.. Cass. civ. sez. II, 26 luglio 2016, n. 15458

In tema di distanze tra edifici, ove le costruzioni non siano incluse nel medesimo piano particolareggiato o nella stessa lottizzazione, la disciplina sulle relative distanze non è recata dall’ultimo comma dell’art. 9 del d.m. n. 1444 del 1968, che consente ai comuni di prescrivere distanze inferiori a quelle previste dalla normativa statale, bensì dal comma 1 dello stesso art. 9, quale disposizione di immediata ed inderogabile efficacia precettiva. Cass. civ. sez. II, 14 novembre 2016, n. 23136

Qualora lo strumento urbanistico vieti ogni attività costruttiva in una determinata zona e per essa non dia quindi alcuna prescrizione sulle distanze tra costruzioni, i rapporti di vicinato non sono disciplinati dall’art. 873 c.c. ma dall’art. 41 quinquies della l. n. 1150 del 1942, introdotto dall’art. 17 della l. n. 765 del 1967, per il quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, “la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire”. Cass. civ. sez. II, 30 dicembre 2015, n. 26123

I regolamenti edilizi emanati anteriormente all’entrata in vigore della legge 17 agosto 1942, n. 1150, restano in vigore in quanto non siano in contrasto con le norme della legge stessa, anche se non siano uniformati alle sue disposizioni. Cass. civ. sez. II, 31 dicembre 2014, n. 27558

Il d.m. 2 aprile 1968, n. 1444 (emanato in esecuzione della norma sussidiaria dell’art. 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dalla legge 6 agosto 1967, n. 765), che all’art. 9 prescrive la distanza minima inderogabile di metri dieci tra pareti finestrate o pareti di edifici antistanti, impone determinati limiti edilizi ai comuni nella formazione o nella revisione degli strumenti urbanistici, ma non è immediatamente operante nei rapporti tra privati. Ne consegue che l’eventuale previsione, negli strumenti urbanistici locali, di distanze inferiori a quelle prescritte dall’art 9 del d.m. citato sono illegittime e vanno disapplicate e sostituite “ex lege” con quelle di detta normativa statuale, mentre queste ultime non sono immediatamente applicabili nei rapporti tra privati finché non siano state inserite negli stessi strumenti adottati o modificati, a differenza delle prescrizioni del primo comma dell’art. 17 legge n. 765 del 1967, che sono immediatamente applicabili nei comuni sprovvisti di piano regolatore generale o di programma di fabbricazione. Cass. civ. sez. II, 31 dicembre 2014, n. 27558

In tema di distanze legali, la norma contenuta nell’art. 41 quinquies, lett. c), della legge 17 agosto 1942, n. 1150, introdotto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, secondo la quale, nelle nuove edificazioni a scopo residenziale, “la distanza dagli edifici vicini non può essere inferiore all’altezza di ciascun fronte dell’edificio da costruire”, va osservata non solo nei casi in cui i Comuni siano sprovvisti di strumento urbanistico, ma anche quando negli stessi o nei regolamenti edilizi manchino norme specifiche che provvedano direttamente in materia di distanze. Cass. civ. sez. II, 10 settembre 2013, n. 20713

In tema di distanze tra costruzioni, l’art. 9, secondo comma, del d.m. 2 aprile 1968, n. 1444, essendo stato emanato su delega dell’art. 41 quinquies della legge 17 agosto 1942, n. 1150 (c.d. legge urbanistica), aggiunto dall’art. 17 della legge 6 agosto 1967, n. 765, ha efficacia di legge dello Stato, sicché le sue disposizioni in tema di limiti inderogabili di densità, altezza e distanza tra i fabbricati prevalgono sulle contrastanti previsioni dei regolamenti locali successivi, ai quali si sostituiscono per inserzione automatica. Cass. civ. Sezioni Unite, 7 luglio 2011, n. 14953

In tema di distanze nelle costruzioni, stante la sostanziale identità tra piano regolatore e programma di fabbricazione, già affermata dalla Corte costituzionale con sentenza n. 23 del 1978, anche nei comuni dotati di regolamento edilizio con annesso programma di fabbricazione é legittimo adottare, in attuazione di quest’ultimo, strumenti pidettagliati volti a disciplinare l’attività urbanistico-edilizia in particolari zone del territorio comunale, secondo uniformi criteri planovolumetrici, organici e funzionali, adeguati alla specificità di singoli settori urbani. In tali casi, siffatti strumenti attuativi possono legittimamente derogare alle prescrizioni generali sulle distanze contenute nell’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968, n. 1444 (nella specie, quella sulla distanza di m. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti). Cass. civ. sez. II, 7 gennaio 2010, n. 56

Poiché l’art. 136 T.U. 6 giugno 2001 n. 380, nell’abrogare (con effetto ex nunc ) l’art. 17 primo comma lett. c ) delle legge n. 765 del 1967, ha lasciato in vigore i commi 6, 8, 9, dell’art. 41 quinquies della legge n. 1150 del 1942, gli strumenti urbanistici locali devono osservare la prescrizione di cui all’art. 9 del D.M. n. 1444/1968, che prevede la distanza minima inderogabile di mt. 10 tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti ; pertanto, nel caso di norme contrastanti, il giudice è tenuto ad applicare la disposizione di cui al citato art. 9, in quanto automaticamente inserita nello strumento urbanistico in sostituzione della norma illegittima. Cass. civ. sez. II, 29 maggio 2006, n. 12741

In tema di distanze nelle costruzioni, l’art. 9 del D.M. 2 aprile 1968 n. 1444, che regola le distanze tra le pareti che si fronteggiano degli edifici antistanti, ha la limitata finalità di evitare che tra gli edifici frontistanti si formino intercapedini nocive per coloro che vi soggiornano e pertanto non assorbe o esaurisce l’interesse dei comuni a tutelare anche l’assetto urbanistico delle zone del territorio e la densità in queste degli edifici in relazione all’ambiente. Di conseguenza, l’obbligo imposto dall’art.17 della legge 6 agosto 1967 n. 765 di adeguare alle sue disposizioni gli strumenti urbanistici, non impedisce ai comuni, nella formazione dei piani regolatori generali e dei regolamenti edilizi locali, in virtù dell’autonomia ad essi riconosciuta dall’art. 128 della Costituzione ed in base all’art. 33 della legge 17 agosto 1942 n. 1150 ed agli artt. 871 e 872 c.c. di dettare ulteriori regole che, con la stessa efficacia delle fonti primarie del diritto, rendano più gravosa l’attività costruttiva e, in particolare, di prescrivere un distacco, fra gli edifici che si fronteggino, maggiore di quello minimo fissato nell’art. 873 c.c. (Omissis ). Cass. civ. sez. II, 16 marzo 2006, n. 5878

In tema di distanze tra costruzioni, le prescrizioni contenute nei piani di recupero formati ai sensi dell’art. 28 della legge n. 457 del 1978 per la rimozione dello stato di degrado del patrimonio edilizio comunale sono soggette all’osservanza delle disposizioni del piano regolatore generale quali norme di grado superiore, sicché, in caso di interventi edilizi previsti dal detto piano di recupero, non é ammissibile la deroga alle prescrizioni degli strumenti urbanistici generali in tema di distanze tra costruzioni ; d’altra parte, la esistenza di una autorizzazione da parte del Comune alla edificazione, facendo salvi i diritti dei terzi, é priva di rilevanza nei rapporti tra privati, i quali, ove lesi dalla costruzione realizzata senza il rispetto delle disposizioni sulle distanze, conservano il diritto ad ottenere la riduzione in pristino. Cass. civ. sez. II, 20 luglio 2005, n. 15247

Superato il divario tra programma di fabbricazione e piano regolatore generale per effetto della sentenza della Corte Costituzionale del 20 marzo 1978 n. 23, al primo, fin quando non è approvato il secondo dall’organo di controllo dell’ente territoriale che lo ha adottato, va riconosciuta la funzione di strumento di sistemazione urbanistica tipico e normale del territorio comunale, anche per le eventuali varianti apportate com’è desumibile dall’art. 25 della legge 28 febbraio 1985, n. 47 che prevede l’approvazione degli strumenti attuativi in variante degli strumenti urbanistici generali con conseguente legittimità dei vincoli con esso imposti alla proprietà privata anche in tema di distanze tra costruzioni, costituendo detto programma, a decorrere dalla sua pubblicazione o da quella della variante ad esso mediante affissione nell’albo pretorio, parte integrante dei regolamenti edilizi locali, mentre, fino a tale data, i rapporti di vicinato sono disciplinati dalle precedenti norme locali, o dall’art. 873 c.c. o dalle leggi speciali, non rilevando l’obbligatoria applicazione delle misure di salvaguardia di cui agli artt. 1 della legge 3 novembre 1952, n. 1902 e 3 della legge 6 agosto 1967, n. 675, integrativa dell’art. 10 della legge 17 agosto 1942, n. 1150, perchè la normativa ivi contenuta è destinata a Sindaci e Prefetti per fini di interesse pubblico e non interferisce sulla disciplina dei rapporti privati. Cass. civ. sez. II, 2 luglio 2004, n. 12127

Ai sensi dell’art. 4 della legge 1 giugno 1971 n. 221, le limitazioni urbanistiche dettate dai primi tre commi dell’art. 17 della legge 6 agosto 1967 n. 765 sono rese inapplicabili, per i comuni non inclusi negli appositi elenchi approvati dal Ministero dei lavori pubblici di concerto con il Ministero dell’interno, solo nel periodo compreso tra la presentazione dello strumento urbanistico alla autorità competente e la approvazione o la restituzione, senza approvazione, per la sua rielaborazione. Pertanto, nel caso di restituzione del progetto di strumento urbanistico senza approvazione, le predette limitazioni (che, per distanze delle costruzioni sono in concreto specificate dal D.M. 2 aprile 1968), essendo integrative dell’art. 873 c.c. riprendono vigore fino alla data in cui il progetto non sia ripresentato con la conseguenza che la loro violazione attribuisce al proprietario del fondo contiguo un vero e proprio diritto soggettivo alla riduzione in pristino azionabile dinnanzi al giudice ordinario. Cass. civ. sez. II, 18 aprile 1996, n. 3682

In tema di distanze legali, al fine di escludere l’applicabilità delle limitazioni previste dall’art. 17 della c.d. «legge ponte» del 6 agosto 1967, n. 765, è necessario che il regolamento edilizio provveda direttamente sulle distanze, in quanto solo in tal caso viene meno l’esigenza dell’indicata norma suppletiva, la cui finalità è d’impedire che, in mancanza di regole urbanistiche, l’attività costruttiva si svolga senza rispetto del decoro edilizio, dell’igiene e della salubrità indispensabili per l’ordinato sviluppo del territorio. Pertanto, qualora il regolamento edilizio sia privo di disposizioni sulle distanze legali, devono applicarsi quelle previste dall’art. 17 della legge citata, non già la disciplina dell’art. 873 c.c. Cass. civ. Sezioni Unite, 22 novembre 1994, n. 9871

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