Art. 840 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Sottosuolo e spazio sovrastante al suolo

Articolo 840 - codice civile

La proprietà del suolo si estende al sottosuolo (955, 959), con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti (826), sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.
Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o tale altezza nello spazio sovrastante (934), che egli non abbia interesse ad escluderle (826, 833, 1174; 823 c.n.).

Articolo 840 - Codice Civile

La proprietà del suolo si estende al sottosuolo (955, 959), con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere. Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti (826), sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.
Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o tale altezza nello spazio sovrastante (934), che egli non abbia interesse ad escluderle (826, 833, 1174; 823 c.n.).

Massime

È valida una separata alienazione del soprasuolo dal sottosuolo quali entità giuridicamente autonome, nonché la costituzione in via accessoria di diritti di servitù in favore del sottosuolo trasferito all’acquirente e a carico del soprasuolo rimasto all’alienante, al fine della migliore utilizzazione del fondo alienato, scindendosi l’unica proprietà originaria appartenente a un solo soggetto in più proprietà distinte in senso verticale facenti capo a soggetti diversi. (La S.C. ha enunciato il principio in una fattispecie di compravendita di terreni montani per escavazione di marmo e pietra similare, con specifica pattuizione che tutta la legna, erba e pattume sarebbero restati a beneficio del venditore). Cass. civ. sez. II, 26 ottobre 2018, n. 27256

Il proprietario non può opporsi, ai sensi dell’art. 840, comma 2, c.c. ad attività di terzi che si svolgano a profondità od altezza tali che egli non abbia interesse ad escluderle e, pertanto, ove ritenga di contestarle, è suo onere dimostrare che dette attività gli arrechino un pregiudizio, da intendere non in astratto, ma in concreto, avuto riguardo alle caratteristiche ed alla normale destinazione, eventualmente anche futura, del fondo. (Nella specie, veniva in rilievo un cornicione sporgente per circa 60 cm. sulla colonna aerea della proprietà confinante e la S.C. ha confermato la decisione della corte territoriale che aveva escluso vi fosse un danno attuale del ricorrente). Cass. civ. sez. II, 28 febbraio 2018, n. 4664

La responsabilità del proprietario di un fondo per i danni derivanti da attività di escavazione, ex art. 840 c.c. non opera in senso oggettivo, ma richiede una condotta colposa, sicché, nell’ipotesi in cui i lavori di escavazione siano affidati in appalto, è l’appaltatore ad essere di regola l’esclusivo responsabile dei danni cagionati a terzi nell’esecuzione dell’opera, salvo che non risulti accertato che il proprietario committente aveva – in forza del contratto di appalto – la possibilità di impartire prescrizioni o di intervenire per richiedere il rispetto delle normative di sicurezza e che se ne sia avvalso per imporre particolari modalità di esecuzione o particolari accorgimenti antinfortunistici che siano stati causa (diretta o indiretta) del sinistro. Cass. civ. sez. III, 13 marzo 2013, n. 6296

La servitù di veduta e quella esercitata mediante un balcone “aggettante” sul fondo gravato soddisfano interessi e determinano pesi differenti, di guisa che la prima non include totalmente la seconda, esaurendo la veduta la propria “utilitas” nella maggiore amenità arrecata al fondo dominante. Ne consegue che il titolo negoziale costitutivo di una servitù di “veduta ed affaccio” non implica di per sé – in assenza di specifiche indicazioni di segno diverso e tenuto conto che la nozione di affaccio è comune tanto alle vedute dirette, quanto ai balconi – la facoltà del proprietario del fondo dominante di esercitare la veduta tramite un balcone aggettante, la cui realizzazione viola, pertanto, l’art. 840 cod.civ. Cass. civ. sez. II, 24 agosto 2012, n. 14620

In tema di estensione della proprietà immobiliare, la disposizione dell’art. 840 c.c. è estranea allo statuto del contratto e della relativa ermeneutica, in quanto svolge la funzione di risolvere il conflitto tra soggetti terzi, non legati, cioè, da inerente vincolo contrattuale, attribuendo la proprietà del sottosuolo, salvi i limiti di ordine pubblico previsti dal primo comma dello stesso articolo, al soggetto titolare del suolo. Ne consegue che il venditore di un fabbricato elevato fuori terra non risponde dell’altruità dei vani interrati, se il contratto, interpretato ai sensi degli artt. 1362 e segg. c.c. non faccia espressamente o implicitamente riferimento anche ad essi come oggetto di cessione. Cass. civ. sez. II, 24 aprile 2012, n. 6470

Atteso che già sotto il vigore del codice civile del 1865 era da ritenersi legittimo il frazionamento della proprietà del suolo rispetto a quella relativa al sottosuolo (e al sovrasuolo) e premesso che, secondo il codice vigente, il proprietario del suolo non può opporsi ad attività che si svolgano a profondità tale che egli non abbia interesse ad escludere, deve ritenersi ammissibile l’acquisto a titolo originario, per effetto del possesso utile all’usucapione, della proprietà di una grotta – costituente entità autonoma sotto il profilo materiale e funzionale – disgiunta dalla proprietà del suolo sovrastante. Cass. civ. sez. II, 15 novembre 2006, n. 24302

A mente dell’art. 840, primo comma, c.c. il proprietario di un fondo risponde autonomamente e direttamente, in via generale ai sensi dell’art. 2043 c.c. e, nel caso di rovina di edificio o di altra costruzione, ai sensi dell’art. 2053 c.c. dei danni arrecati a terzi a seguito di opere o di escavazioni nel proprio fondo, indipendentemente dalla responsabilità dell’appaltatore che abbia eseguito tali lavori. Cass. civ. sez. II, 17 ottobre 2006, n. 22226

In tema di proprietà immobiliare, nel caso di terreno nel cui sottosuolo insista una proprietà separata (nella specie ampie grotte risultanti da antichissime cave di tufo), con antistante piazzale, acquistata con atto di compravendita dal proprietario del sovrastante terreno, e separata da questo da una parete (costone roccioso), ai fini della estensione e delimitazione dei relativi diritti, in mancanza di precisazione del titolo, poiché il piano di calpestio della seconda proprietà si trova alla quota del piazzale, sottostante il terreno del venditore, ed il suo ingresso si apre nella parete rocciosa, con accesso dal piazzale, la predetta parete, secondo la norma dell’articolo 840, secondo comma, c.c. è funzionale alla proprietà sottostante ed alla sua destinazione, piuttosto che al terreno sovrastante, e come tale va considerata in proprietà all’acquirente. Cass. civ. sez. II, 27 luglio 2006, n. 17091

La colonna d’aria, configurandosi come proiezione, verso l’alto, dell’area sottostante, appartiene al proprietario di questa, con la conseguenza che lo spazio aereo, che sovrasta una determinata costruzione, deve ritenersi comune se l’area sottostante è comune: in tal caso, ciascun proprietario può utilizzarlo secondo i principi della comunione. (Nella specie dalla C.S. è stata confermata la sentenza di merito che in applicazione del riferito principio ha ritenuto illegittimamente eretta una sopraelevazione gravante su una scala comune, pur se il sottoscala risultava dal titolo appartenere esclusivamente al condomino, che l’aveva effettuata). Cass. civ. sez. II, 1° marzo 1994, n. 2027

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