Art. 2923 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Locazioni

Articolo 2923 - Codice Civile

Le locazioni (1571) consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente (1599) se hanno data certa (2704) anteriore al pignoramento (560 c.p.c.), salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede (1147, 1153, 1599).
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni (1572) che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento (2643) non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della
locazione (1599).
In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (1574, 1600).
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’art. 1603.

Articolo 2923 - Codice Civile

Le locazioni (1571) consentite da chi ha subito l’espropriazione sono opponibili all’acquirente (1599) se hanno data certa (2704) anteriore al pignoramento (560 c.p.c.), salvo che, trattandosi di beni mobili, l’acquirente ne abbia conseguito il possesso in buona fede (1147, 1153, 1599).
Le locazioni immobiliari eccedenti i nove anni (1572) che non sono state trascritte anteriormente al pignoramento (2643) non sono opponibili all’acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della
locazione (1599).
In ogni caso l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni.
Se la locazione non ha data certa, ma la detenzione del conduttore è anteriore al pignoramento della cosa locata, l’acquirente non è tenuto a rispettare la locazione che per la durata corrispondente a quella stabilita per le locazioni a tempo indeterminato (1574, 1600).
Se nel contratto di locazione è convenuto che esso possa risolversi in caso di alienazione, l’acquirente può intimare licenza al conduttore secondo le disposizioni dell’art. 1603.

Note

Massime

All’acquirente di un bene immobile in sede di esecuzione forzata, ai sensi dell’art. 2923, terzo comma, c.c., non è opponibile la preesistente locazione, qualora il canone locativo sia inferiore di oltre un terzo al giusto prezzo, o a quello risultante da precedenti locazioni, a nulla rilevando che il rapporto sia in corso al momento del pignoramento e la locazione sia stata stipulata dal dante causa del debitore espropriato.  Cass. civ., sez. , VI, , 1 ottobre 2012, n. 16718

L’occupazione di un immobile di proprietà del fallito da parte di un terzo, ancorché risalente ad epoca anteriore all’apertura della procedura concorsuale, è inopponibile al fallimento, in difetto della prova della sua riconducibilità ad un rapporto di locazione, non potendo trovare applicazione in tal caso l’art. 2923, quarto comma, c.c. – dettato per l’esecuzione forzata, ma applicabile anche al fallimento, che costituisce un pignoramento generale dei beni del fallito – in quanto la certezza in ordine all’anteriorità della detenzione, alla quale la predetta disposizione conferisce rilievo, in linea con quanto previsto in via generale dall’art. 2704 c.c., non esclude la compatibilità della stessa con altri rapporti, ivi compreso quello di comodato.  Cass. civ., , sez. I, , 30 luglio 2009, n. 17735

La locazione ultranovennale non trascritta non è opponibile all’aggiudicatario di un immobile in sede di espropriazione forzata, atteso che il disposto dell’art. 2923 c.c., diversamente da quello di cui all’art. 1599 stesso codice (dettato in tema di vendita volontaria), non prevede la possibilità che l’acquirente assuma, nei confronti dell’alienante, l’obbligo di rispettare la locazione, tale possibilità essendo del tutto inconciliabile con lo scopo della procedura esecutiva, che è quello di realizzare il prezzo più alto nell’interesse tanto del debitore quanto dei creditori procedenti.  Cass. civ., , sez. I, , 9 gennaio 2003, n. 111

L’art. 2923 c.c., secondo il quale l’acquirente di un immobile subastato non è tenuto a rispettare le locazioni consentite dall’espropriato in data certa anteriore al pignoramento qualora il prezzo convenuto sia inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello risultante da precedenti locazioni, non si pone come norma eccezionale, derogatoria all’art. 1415, comma secondo c.c. in tema di simulazione. Consegue che l’acquirente di un immobile locato ha facoltà di agire nei confronti del conduttore alternativamente o per sollecitare la tutela di cui all’art. 2923, comma terzo c.c. ovvero quella di cui al precedente art. 1415, secondo comma c.c.  Cass. civ., , sez. III, , 27 gennaio 1999, n. 721

La locazione di immobile acquisito alla massa fallimentare, stipulata dal curatore del fallimento ai sensi dell’art. 560, secondo comma, c.p.c. (applicabile in forza del richiamo di cui all’art. 105 della legge fallimentare) è un contratto la cui durata risulta naturaliter contenuta nei limiti della procedura concorsuale, in quanto attuativa di una mera amministrazione processuale del bene, con la conseguenza che non essendo assimilabile al contratto locativo di data certa anteriore alla sentenza dichiarativa di fallimento disciplinato dall’art. 2923 c.c. non sopravvive alla vendita fallimentare e non è opponibile all’acquirente in executivis. Pertanto la clausola con la quale il curatore ed il conduttore espressamente pattuiscano la risoluzione della locazione per effetto della vendita forzata del bene è pienamente valida, in quanto esplicita un limite di durata connaturato al contratto ed alle sue peculiari finalità, che lo sottraggono all’ambito di applicabilità del combinato disposto degli artt. 7 e 41 della L. 27 luglio 1978, n. 392, che colpiscono di nullità la clausola di risoluzione del contratto di locazione in caso di alienazione del bene locato.  Cass. civ., , Sezioni Unite, , 20 gennaio 1994, n. 459

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