Il diritto di separazione in favore del terzo, previsto dall’art. 2864, comma 2, c.c., prescinde dalla situazione soggettiva di buona o mala fede, poiché rileva esclusivamente l’obiettiva sussistenza dell’incremento di valore della cosa ipotecata rispetto all’epoca di concessione della garanzia, potendo il terzo, inoltre, cumulare, quand’anche sia rimasto del tutto inerte, il valore degli incrementi apportati dai suoi danti causa (o dal terzo estraneo), purchè si tratti di soggetti diversi dal debitore concedente l’ipoteca. Cass. civ., sez. , III, , 5 aprile 2016, n. 6542
L’articolo 2864 c.c. che prevede il diritto del terzo (nella specie acquirente del bene ipotecato) di far separare dal prezzo di vendita la parte corrispondente ai miglioramenti eseguiti dopo la trascrizione del suo titolo, fino a concorrenza del valore dei medesimi al tempo della vendita, trova applicazione anche nell’ipotesi in cui il terzo abbia costruito un immobile sul terreno ipotecato, dovendosi comprendere nel termine «miglioramento» tutte le attività che abbiano prodotto un incremento di valore dell’immobile. La ratio della norma risiede infatti nell’intento di evitare un ingiustificato arricchimento del creditore ipotecario che si avvantaggerebbe dell’attività posta in essere dal terzo, con un danno ulteriore per quest’ultimo rispetto alla perdita del bene ipotecato. Cass. civ., , sez. I, , 7 giugno 2000, n. 7707
