Art. 2659 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Nota di trascrizione

Articolo 2659 - codice civile

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati (2669, 2674):
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III, e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale (1);
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645 bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione.
Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione (2665). Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto (2668).

Articolo 2659 - Codice Civile

Chi domanda la trascrizione di un atto tra vivi deve presentare al conservatore dei registri immobiliari, insieme con la copia del titolo, una nota in doppio originale, nella quale devono essere indicati (2669, 2674):
1) il cognome ed il nome, il luogo e la data di nascita e il numero di codice fiscale delle parti, nonché il regime patrimoniale delle stesse, se coniugate, secondo quanto risulta da loro dichiarazione resa nel titolo o da certificato dell’ufficiale di stato civile; la denominazione o la ragione sociale, la sede e il numero di codice fiscale delle persone giuridiche, delle società previste dai capi II, III, e IV del titolo V del libro quinto e delle associazioni non riconosciute, con l’indicazione, per queste ultime e per le società semplici, anche delle generalità delle persone che le rappresentano secondo l’atto costitutivo. Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale (1);
2) il titolo di cui si chiede la trascrizione e la data del medesimo;
3) il cognome e il nome del pubblico ufficiale che ha ricevuto l’atto o autenticato le firme, o l’autorità giudiziaria che ha pronunziato la sentenza;
4) la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, con le indicazioni richieste dall’articolo 2826, nonché, nel caso previsto dall’articolo 2645 bis, comma 4, la superficie e la quota espressa in millesimi di cui a quest’ultima disposizione.
Se l’acquisto, la rinunzia o la modificazione del diritto sono sottoposti a termine o a condizione, se ne deve fare menzione nella nota di trascrizione (2665). Tale menzione non è necessaria se, al momento in cui l’atto si trascrive, la condizione sospensiva si è verificata o la condizione risolutiva è mancata ovvero il termine iniziale è scaduto (2668).

Note

(1) Le parole: «Per i condominii devono essere indicati l’eventuale denominazione, l’ubicazione e il codice fiscale;» sono state aggiunte dall’art. 17 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013).

Massime

Il principio per il quale l’indagine circa la validità della trascrizione deve effettuarsi in base al contenuto complessivo della nota è applicabile soltanto al problema dell’identificazione degli elementi oggettivi della trascrizione, relativi cioè alla cosa cui si riferisce e alla natura del negozio compiuto, mentre il medesimo principio non può valere, in genere, per quanto si riferisce all’elemento soggettivo, che attiene alla modalità stessa della ricerca, costituente un “prius” nel processo logico di accertamento dell’esistenza e della validità della trascrizione.  Cass. civ., sez. , II, , 19 marzo 2019, n. 7680

Per stabilire se e in quali limiti un determinato atto relativo a beni immobili sia opponibile ai terzi, deve aversi riguardo esclusivamente al contenuto della nota di trascrizione, dovendo le indicazioni riportate nella nota stessa consentire di individuare, senza possibilità di equivoci ed incertezze, gli estremi essenziali del negozio ed i beni ai quali esso si riferisce, senza necessità di esaminare anche il contenuto del titolo che, insieme con la menzionata nota, viene depositato presso la conservatoria dei registri immobiliari.  Cass. civ., sez. , II, , 19 febbraio 2019, n. 4842

In tema di prova dei diritti reali, la nota di trascrizione, quale documentazione amministrativa, non costituisce né «atto di parte » né valida fonte di prova in ordine al contenuto del titolo cui si riferisce, ma uno degli elementi sui quali il giudice può fondare il proprio convincimento. (Omissis ).  Cass. civ., , sez. III, , 22 giugno 2007, n. 14577

La nota di trascrizione di un atto tra vivi relativo ad un bene immobile deve contenere, ai sensi dell’art. 2659, n. 4, c.c., le indicazioni riguardanti la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo, le quali debbono consentire di individuare, senza possibilità di equivoci e di incertezze, gli estremi essenziali dell’atto ed il bene al quale esso si riferisce, in quanto hanno la funzione di stabilire i limiti entro i quali l’atto trascritto è opponibile ai terzi, restando, viceversa, esclusa la possibilità di attingere all’uopo ad elementi diversi da quelli indicati nella nota di trascrizione, la cui funzione di fonte della pubblicità immobiliare, sulla base di un principio di autoresponsabilità del trascrivente, non è venuta meno per effetto della introduzione del sistema di informatizzazione di cui alla legge n. 52 del 1985.  Cass. civ., , sez. III, , 11 gennaio 2005, n. 368

In tema di trascrizione, quali che siano stati i preliminari che abbiano dato luogo alla formazione dell’atto soggetto a detta forma di pubblicità, la nota trascrizione deve menzionare esclusivamente codesto atto, produttivo dell’effetto (traslativo, costitutivo, modificativo od estintivo) in relazione al quale la trascrizione è necessaria, mentre ogni altra, ed eventualmente diversa, indicazione in essa riportata è priva di valore. (omissis).  Cass. civ., , sez. III, , 28 giugno 2001, n. 8856

Poiché la trascrizione sui registri immobiliari è informata al criterio della ricerca per nome del soggetto cui si riferisce, qualora, per errore della Conservatoria, la trascrizione, ancorché la nota sia stata correttamente redatta, venga repertoriata a carico di persona diversa dall’alienante dell’immobile, può conseguentemente derivarne – secondo un apprezzamento di fatto incensurabile in sede di legittimità – l’invalidità della trascrizione e la sua inopponibilità ai terzi in buona fede (che non hanno l’onere di esaminare altri atti o documenti ovvero il registro generale d’ordine); né la correzione dell’errore, operata in epoca successiva alla trascrizione di pignoramenti effettuati da creditori in buona fede, può avere effetti ex tunc e sanare l’irregolarità originaria in pregiudizio di tali creditori.  Cass. civ., , sez. II, , 2 febbraio 2000, n. 1135

Il disposto dell’art. 2659 primo comma n. 1 c.c., già prima delle modificazioni apportate dall’art. 1 della legge 27 febbraio 1985, n. 52, esigeva, nelle note di trascrizione riguardanti persone giuridiche, la esatta indicazione della denominazione o ragione sociale, in considerazione delle modalità pratiche di attuazione della pubblicità immobiliare, impiantata su base personale, che consente di effettuare le visure delle note di trascrizione solo sulla base degli esatti dati di identificazione delle persone giuridiche.  Cass. civ., , sez. II, , 1 dicembre 1995, n. 12429

Nel caso di trasferimento in blocco di immobili le finalità previste dalla trascrizione sono realizzate anche quando nella relativa nota sono inseriti elementi di individuazione riferiti al complesso immobiliare che consentano comunque di accertare che il trasferimento riguarda i singoli beni da cui tale complesso è costituito, particolarmente quando il complesso immobiliare è costituito dall’intero piano di un edificio, cioè da un bene di per sé suscettibile di autonoma individuazione in natura. Ne consegue che il terzo non può eccepire la nullità della trascrizione con riferimento ad uno degli appartamenti dai quali è costituito un piano di un edificio, assumendo la mancata precisazione degli elementi in base ai quali tale appartamento sarebbe autonomamente individuabile rispetto agli altri appartamenti dello stesso piano, unitamente ai quali è stato trasferito, quando nella nota sono comunque inseriti elementi che consentano di stabilire che oggetto del trasferimento è stato il piano nella sua interezza.  Cass. civ., , sez. II, , 3 giugno 1995, n. 6269

Ai fini della opponibilità di una servitù ai terzi, successivi acquirenti del fondo servente, deve essere considerata soltanto la conoscibilità legale, desumibile dal contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, dovendo dalla stessa risultare l’indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché l’oggetto e la portata del diritto; né tale conoscibilità può essere sostituita od integrata da una conoscenza effettiva o soggettiva, desumibile “aliunde”.  Cass. civ., sez. , VI, , 25 giugno 2019, n. 17026

Affinché il negozio costitutivo di servitù, stipulato contestualmente ad un contratto di compravendita, possa considerarsi validamente trascritto, non occorre che la trascrizione di esso venga effettuata mediante presentazione di una specifica e separata nota, distinta da quella relativa alla vendita, essendo sufficiente che nell’unica nota di trascrizione sia stata fatta menzione della costituzione della servitù e che le indicazioni ivi riportate consentano di individuare, senza possibilità di equivoci o di incertezze, gli estremi essenziali della convenzione con riferimento ai beni ai quali la servitù si riferisce.  Cass. civ., sez. , II, , 24 giugno 2019, n. 16853

In tema di trascrizione, qualora un contratto di compravendita di un fondo contenga una ulteriore convenzione, costitutiva di un diritto di servitù in favore dell’immobile alienato ed a carico di altro fondo di proprietà del venditore, è necessario, in sede di redazione della relativa nota, menzionare non soltanto il trasferimento del diritto di proprietà, ma anche la costituzione di quello di servitù, poiché, in assenza di tale ultima indicazione, il titolo costitutivo del diritto reale limitato, non potendo legittimamente dirsi trascritto, non sarà opponibile ai successivi acquirenti del fondo servente (salvo il caso in cui la servitù non risulti espressamente menzionata e riconosciuta in quest’ultimo titolo di acquisto).  Cass. civ., , sez. II, , 25 agosto 1998, n. 8448

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