Art. 2645 bis – Codice Civile

Affinchè il contratto preliminare contenente una clausola di riserva di nomina in favore di terzo, non menzionata nella relativa nota di trascrizione, possa produrre comunque l’effetto prenotativo nei confronti dell’”electus”, anche quanto alle ipoteche iscritte contro il promittente alienante nel lasso di tempo che intercorre tra la trascrizione del contratto preliminare e quella del contratto definitivo, è necessario – ed, al contempo, sufficiente – che la dichiarazione di nomina venga trascritta entro il termine stabilito nello stesso preliminare e, comunque, entro quello previsto nell’art. 2645 bis, comma 3, c.c., e non occorrendo, invece, che la riserva suddetta risulti dalla nota di trascrizione del preliminare, giacché la certezza del collegamento tra questo ed il definitivo è assicurata dalla menzione, nel primo, della riserva di nomina, nonché dalla trascrizione del preliminare, del definitivo e della dichiarazione di nomina, la quale ha solo l’effetto di far acquistare “ex tunc” all’eletto la qualifica di soggetto negoziale del contratto, già perfezionato in tutti i suoi elementi.  Cass. civ., sez. , II, , 24 gennaio 2017, n. 1797

La disposizione dell’art. 2645 bis c.c., secondo cui la trascrizione del preliminare non si può eseguire se non in forza di atto pubblico o di scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, comporta che l’interessato, quando l’atto soggetto a trascrizione sia documentato solo da una scrittura privata mancante di autenticità, provveda all’accertamento giudiziale della sottoscrizione della scrittura, perché solo attraverso l’integrazione della scrittura con la sentenza egli potrà ottenere l’effetto della prenotazione dell’opponibilità ai terzi della (futura) trascrizione del definitivo, con decorrenza dalla data in cui è stata trascritta la domanda di accertamento.  Cass. civ., sez. , III, , 19 dicembre 2016, n. 26102

Gli effetti della trascrizione del preliminare, ai sensi dell’art. 2645 bis, comma 1, c.c. si estendono anche alle trascrizioni di pignoramenti o sequestri ed alle iscrizioni di ipoteche giudiziali, con la conseguenza che queste, qualora siano successive alla trascrizione del preliminare, sono inopponibili al promissario acquirente, alle condizioni, per gli effetti e nei limiti di cui allo stesso art. 2645 bis c.c., commi 2 e 3, c.c..  Cass. civ., sez. , III, , 19 dicembre 2016, n. 26102

In tema di trascrizione del contratto preliminare, l’inutile decorso del termine triennale di cui all’art. 2645 bis, terzo comma, cod. civ., in quanto modalità cronologica intrinsecamente connessa all’effetto prenotativo ad essa correlato, è rilevabile d’ufficio, rispondendo a ragioni di pubblico interesse il ripristino del regime di libera disposizione e circolazione dei beni.  Cass. civ., sez. , II, , 22 ottobre 2014, n. 22454