Art. 2644 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato al D.Lgs. 26 ottobre 2020, n. 147)

Effetti della trascrizione

Articolo 2644 - codice civile

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto (2839) anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi (2650, 2684, 2827).
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto (2666) alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore (2812, 2848, 2857,
2913 ss.; 44 l. fall.).

Articolo 2644 - Codice Civile

Gli atti enunciati nell’articolo precedente non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto (2839) anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi (2650, 2684, 2827).
Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto (2666) alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore (2812, 2848, 2857,
2913 ss.; 44 l. fall.).

Massime

Qualora un immobile incluso in un fondo patrimoniale sia stato alienato a terzi e su di esso sia stata iscritta ipoteca in data anteriore alla trascrizione della compravendita, gli effetti dell’atto dispositivo non sono opponibili al creditore, se per lui pregiudizievoli, ma ciò non esclude che il creditore possa comunque avvalersi di quegli effetti qualora siano per lui favorevoli, come emerge dal coordinamento del principio consensualistico con quello dell’efficacia meramente dichiarativa della trascrizione.  Cass. civ., sez. , III, , 30 agosto 2018, n. 21385

Nell’ipotesi di conflitto fra acquisto “a domino” ed acquisto “a non domino” del medesimo bene, non opera l’istituto della trascrizione, la quale è una forma di pubblicità legale intesa soltanto a risolvere il conflitto fra soggetti che abbiano acquistato lo stesso diritto, con distinti atti, dal medesimo proprietario, priva di efficacia sanante dei vizi di cui sia affetto l’atto negoziale, ed inidonea ad attribuirgli la validità di cui esso sia naturalmente privo.  Cass. civ., sez. , II, , 14 novembre 2016, n. 23127

In tema di trascrizione, il conflitto fra l’acquirente a titolo derivativo e quello per usucapione è sempre risolto, nel regime ordinario del c.c., a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e dall’anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, atteso che il principio della continuità delle trascrizioni, dettato dall’art. 2644 c.c., con riferimento agli atti indicati nell’art. 2643 c.c., non risolve il conflitto tra acquisto a titolo derivativo ed acquisto a titolo originario, ma unicamente fra più acquisti a titolo derivativo dal medesimo dante causa.  Cass. civ., , sez. II, , 3 febbraio 2005, n. 2161

Gli effetti sostanziali contemplati all’art. 2644, c.c., non sono gli unici realizzati dalla trascrizione, in quanto questo istituto non mira soltanto a dirimere eventuali conflitti fra diritti tra loro incompatibili, ma assolve – tra l’altro – la finalità di rendere opponibili ai terzi determinate situazioni che comportano vincoli di indisponibilità relativamente a beni o diritti immobiliari ed alla quale è preordinato – fra gli altri – l’art. 2914, c.c., che stabilisce la inopponibilità, nei confronti del creditore pignorante, delle alienazioni di beni immobili successive al pignoramento; pertanto, al creditore che abbia pignorato i crediti per canoni di locazione dovuti al proprio debitore è inopponibile il decreto di omologazione della separazione consensuale che abbia assegnato il relativo immobile al coniuge di quest’ultimo, qualora sia stato trascritto successivamente al pignoramento.  Cass. civ., , sez. III, , 14 ottobre 2004, n. 20292

Ai sensi dell’art. 2644 c.c., l’istituto della trascrizione è un mezzo legale di pubblicità, posto a tutela della circolazione dei beni immobili, volto a dirimere i conflitti rispetto ai terzi aventi causa (e non tra le stesse parti di negozi, traslativi o costitutivi di diritti reali, tra loro incompatibili).  Cass. civ., , sez. III, , 4 novembre 2002, n. 15393

La nullità dell’atto di trasferimento di un bene immobile, derivante dall’incommerciabilità del bene medesimo perché demaniale, preclude l’applicabilità del principio della sequenza delle trascrizioni sancito dalla disposizione contenuta nell’art. 2644 c.c.  Cass. civ., , sez. II, 20 aprile 2001, n. 5894

Il principio secondo il quale il conflitto tra l’acquisto a titolo derivativo e l’acquisto per usucapione è sempre risolto a favore del secondo, indipendentemente dalla trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione e della anteriorità della trascrizione di essa o della relativa domanda rispetto alla trascrizione dell’acquisto a titolo derivativo, trova applicazione anche in relazione all’acquisto di un bene per aggiudicazione in sede di esecuzione forzata, essendo quest’ultimo un acquisto non a titolo originario, ma a titolo derivativo, in quanto trasmissione dello stesso diritto del debitore esecutato da quest’ultimo all’acquirente.  Cass. civ., , sez. II, 6 dicembre 2000, n. 15503

Il principio per cui nel conflitto tra acquirente a titolo derivativo e acquirente per usucapione, è data la prevalenza a quest’ultimo, nei confronti dell’acquirente per atto fra vivi successivo all’avvenuta usucapione, indipendente dal tempo di trascrizione della sentenza che accerta l’usucapione, che ha natura dichiarativa, non è applicabile all’ipotesi in cui chi assume di aver acquistato per usucapione un fondo confinante, pretenda di esercitare la prelazione in occasione della vendita del fondo finitimo, poiché in tal caso, al fine di verificare l’anteriorità o meno dell’usucapione alla vendita del fondo finitimo, si rende applicabile l’art. 2644 c.c., che attribuisce la preferenza a chi abbia trascritto anteriormente il proprio titolo, non avendo l’alienante alcun altro mezzo, al fine di assolvere all’onere della notifica della proposta di alienazione, che non la visura dei registri immobiliari.  Cass. civ., , sez. III, , 21 ottobre 1994, n. 8650

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