Art. 2643 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Atti soggetti a trascrizione

Si devono rendere pubblici col mezzo della trascrizione (2658 ss.):
1) i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili (769, 812, 1197, 1470 ss, 2648, 2651);
2) i contratti che costituiscono, trasferiscono o modificano il diritto di usufrutto (978 ss.) su beni immobili, il diritto di superficie (952 ss.), i diritti del concedente e dell’enfiteuta (959, 960, 2648, 2651);
2 bis) i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati,
previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale ⁽¹⁾;
3) i contratti che costituiscono la comunione (1100) dei diritti menzionati nei numeri precedenti;
4) i contratti che costituiscono o modificano servitù prediali (7 ss, 1022, 1058), il diritto di uso (1021) sopra i beni immobili, il diritto di abitazione (1027 ss., 2648, 2651);
5) gli atti tra vivi di rinunzia ai diritti menzionati nei numeri precedenti;
6) i provvedimenti con i quali nell’esecuzione forzata si trasferiscono la proprietà di beni immobili o altri diritti reali immobiliari (555, 574, 586, 590 c.p.c.; 164 att. c.p.c.), eccettuato il caso di vendita seguita nel processo di liberazione degli immobili dalle ipoteche a favore del terzo acquirente (2889, 2896);
7) gli atti e le sentenze di affrancazione del fondo enfiteutico (971);
8) i contratti di locazione di beni immobili che hanno durata superiore a nove anni (320, 1572, 1599, 2923);
9) gli atti e le sentenze da cui risulta liberazione o cessione di pigioni o di fitti non ancora scaduti, per un termine maggiore di tre anni (1605, 2918, 2924);
10) i contratti di società (2247, 2251, 2291, 2313, 2328, 2462, 2475, 2518) e di associazione (14 ss., 2549 ss.) con i quali si conferisce il godimento di beni immobili o di altri diritti reali immobiliari, quando la durata della società o dell’associazione eccede i nove anni o è indeterminata;
11) gli atti di costituzione dei consorzi (862 ss., 2602 ss.) che hanno l’effetto indicato dal numero precedente;
12) i contratti di anticresi (1350, 1960);
12 bis) gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato ⁽²⁾;
13) le transazioni che hanno per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti (1965 ss.);
14) le sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione (2932) di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti (2646).

Note

(1) Questo numero è stato inserito dall’art. 5, comma 3, del D.L. 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, nella L. 12 luglio 2011, n. 106. (2) Questo numero è stato inserito dall’art. 84 bis del D.L. 21 giugno 2013, n. 69, convertito, con modificazioni, nella L. 9 agosto 2013, n. 98.

Massime

La trascrizione non è un istituto di pubblicità costitutiva, bensì dichiarativa, e come tale ha la funzione di rendere opponibile l’atto ai terzi onde dirimere il conflitto tra più acquirenti dello stesso bene, senza incidere sulla validità ed efficacia dell’atto stesso. Configurandosi come un onere, essa è, pertanto, un quid pluris rispetto all’atto trascrivendo, cosicché, ove essa sia necessaria ad integrare una qualsiasi fattispecie normativa, deve essere oggetto di esplicita previsione, ciò che non può dirsi con riferimento all’art. 39 della legge n. 392 del 1978, dettato in tema di riscatto di immobili concessi in locazione ad uso commerciale, che contiene il solo riferimento all’avvenuto atto di trasferimento a titolo oneroso, senza richiedere che esso sia trascritto, menzionando la trascrizione in funzione di altre e diverse finalità, quali la tutela del conduttore (al quale è data la concreta possibilità di conoscere l’atto nei suoi elementi essenziali) e la certezza dei diritti con la fissazione del momento di decorrenza iniziale della decadenza di sei mesi. Cass. civ., , sez. III, , 12 dicembre 2003, n. 19058

La trascrizione degli atti di acquisto di beni immobili ha natura dichiarativa, e non costitutiva del diritto di proprietà, e svolge la funzione di risolvere eventuali conflitti tra più aventi causa; ne consegue che l’avvenuta trascrizione di un contratto nel quale è previsto l’acquisto di un diritto non preclude l’interpretazione e la valutazione del contenuto del contratto stesso, al fine di verificare se il diritto a cui il contratto si riferisce sia effettivamente venuto ad esistenza. Cass. civ., , sez. II, , 19 agosto 2002, n. 12236

Funzione essenziale della trascrizione non è di fornire notizie sulle vicende riguardanti il patrimonio immobiliare, ma di risolvere eventuali conflitti fra più aventi causa. Inoltre la tipicità dei suoi effetti impedisce di – quanto all’estensione dell’onere della trascrizione – fuoriuscire dall’ambito degli atti che producono effetti identici o simili a quelli di un contratto che trasferisce la proprietà di un bene immobile. Alla luce di tali profili caratterizzanti, va affermato come non sia – per sua natura – soggetto a trascrizione l’atto di trasformazione di una società se esso non comporti il trasferimento del diritto immobiliare da un soggetto ad un altro, trattandosi di un mutamento meramente formale dello stesso ente. Cass. civ., , sez. I, 12 novembre 1997, n. 11180

La trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull’efficacia dell’atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti. Ne deriva che la mancata trascrizione dell’atto di acquisto di diritti dominicali non impedisce che tali diritti possano essere incondizionatamente azionati nei confronti di chiunque li contesti, non ricorrendo un’ipotesi di conflitto fra acquirenti dello stesso diritto dal medesimo autore. Cass. civ., , sez. II, , 5 luglio 1996, n. 6152

La trascrizione non costituisce un elemento integrante della fattispecie negoziale, ma attua solo una pubblicità (di regola) dichiarativa, per cui essa non ha efficacia sanante dei vizi dell’atto, ma può solo costituire un elemento della fattispecie legale dell’acquisto per usucapione abbreviata, ai sensi degli artt. 1159 e 1159 bis c.c. Ne deriva che non può essere invocata come titolo la nota di trascrizione redatta, per errore di compilazione del notaio rogante, a favore di persona diversa dall’effettivo acquirente che aveva stipulato l’atto pubblico di acquisto. Cass. civ., , sez. II, , 1 agosto 1995, n. 8441

L’istituto della trascrizione ha lo scopo di attuare una forma di pubblicità al fine di tutelare la buona fede e i diritti dei terzi per assicurare la priorità del diritto effettivamente trasmesso ed acquistato, ma non ha alcuna influenza sulla validità e sull’efficacia dell’atto, anche se non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti. Pertanto, la mancata trascrizione dell’atto d’acquisto della comproprietà di un immobile non è di ostacolo alla dimostrazione di un concorrente diritto di proprietà nei confronti del titolare dello stesso bene, non ricorrendo un’ipotesi di conflitto tra acquirenti di diritti di eguale natura. Cass. civ., , sez. II, , 2 giugno 1993, n. 6159