Art. 2562 – Codice Civile

In tema di imposte sui redditi, i canoni d’affitto d’azienda non costituiscono reddito fondiario essendo questo legato alla titolarità di un diritto reale sul bene immobile censito in catasto al quale, per effetto di tale censimento, vengono attribuiti redditi presuntivi soggetti all’imposizione diretta, indipendentemente dalla loro effettiva percezione, mentre, invece, la fiscalità dei suddetti canoni è confessa alla conservazione o meno della qualifica di imprenditore del soggetto concedente, con la conseguenza che tali canoni integrano redditi diversi, ex art. 67, comma 1, lett. h), del d.P.R. n. 917 del 1986, nell’ipotesi di locazione dell’unica azienda da parte dell’imprenditore individuale, ovvero redditi di impresa, nel caso di locazione di ramo d’azienda da parte dell’imprenditore individuale o di locazione d’azienda da parte di società commerciale. Cass. civ. sez. V, 25 settembre 2019, n. 23851

L’affitto di azienda non richiede la forma scritta ai fini della sua validità, a meno che tale forma non sia richiesta per la natura dei singoli beni che compongono l’azienda o per la particolare natura del contratto, né assume rilevanza, in senso contrario, la disposizione di cui al capoverso dell’art. 2556 c.c. la quale nel prescrivere l’iscrizione nel registro delle imprese – che, a sua volta, postula la forma pubblica o per scrittura privata autenticata dell’atto -, non richiede tali adempimenti ai fini della validità del contratto, ma si riferisce al regime di opponibilità ai terzi dello stesso. Cass. civ. sez. III, 5 luglio 2019, n. 18066

Nell’affitto dell’azienda la differenza tra le consistenze di inventario all’inizio ed al termine del rapporto è regolata in danaro sulla base dei valori correnti al termine dello stesso, con la conseguenza che, ai fini di detta verifica, è necessaria l’esistenza, in concreto, di un inventario iniziale. Cass. civ. sez. V, 18 ottobre 2018, n. 26193

La figura dell’affitto d’azienda ricorre anche quando il complesso organizzato dei beni sia stato dedotto nel contratto nella sua fase statica, ovvero al momento della conclusione dello stesso non fosse in grado di funzionare per la necessità di una diversa e più efficiente organizzazione o dell’apporto di altri beni. Cass. civ. sez. III, 31 marzo 2007, n. 8076

La concessione del godimento di un locale adibito ad esercizio commerciale può integrare affitto di azienda, ovvero locazione di immobile munito di pertinenze, a seconda che, sulla scorta della effettiva e comune intenzione delle parti, in relazione alla consistenza del bene ed a ogni altra circostanza del caso concreto, risulti che l’oggetto del contratto sia un’entità organica e capace di vita economica propria, della quale l’immobile configura una mera componente, in rapporto di complementarità ed interdipendenza con gli altri elementi aziendali, ovvero sia in via principale l’immobile medesimo, ancorché dotato di accessori, come entità non produttiva. L’accertamento di tali criteri ed il risultato della relativa indagine da parte del giudice di merito è incensurabile in sede di legittimità, se si prospetti immune da vizi logici e giuridici. Cass. civ. sez. III, 19 luglio 2005, n. 15210

Perché sussista il contratto di affitto di azienda non occorre che la stessa sia già in grado di funzionare, essendo sufficiente che i vari elementi dedotti in contratto siano potenzialmente idonei allo svolgimento dell’attività aziendale. Cass. civ. sez. III, 15 ottobre 2002, n. 14647

Trattasi di locazione ad uso commerciale e non di affitto di azienda quando il locatore cede in godimento al conduttore i locali ove esercitare l’attività commerciale e non anche i beni strumentali per detto esercizio, giacché se è vero che la titolarità dell’azienda può essere disgiunta dalla proprietà dei beni strumentali destinati al funzionamento della stessa, è, per comunque necessario che di questi beni il titolare possa disporre in base a titolo idoneo che gli consenta di destinarli per sé o per altri all’esercizio dell’azienda medesima. Cass. civ. sez. III, 6 novembre 2001, n. 13689

Nel codice civile tra le norme sulla locazione e quelle sull’affitto, compreso l’affitto d’azienda, corre il rapporto tipico tra norme generali e norme speciali, per cui se la fattispecie non è regolata da una norma specificamente prevista per l’affitto dovrà farsi ricorso alla disciplina generale sulla locazione di cose, salva l’incompatibilità con la relativa normazione speciale. Consegue che la violazione da parte dell’affittuario dell’obbligo di restituzione all’affittante dell’azienda per scadenza del termine dà luogo a carico del primo a responsabilità a norma dell’art. 1591 c.c. dettato in tema di locazione, mancando nella disciplina dell’affitto una norma che regoli i danni per ritardata restituzione e non essendo incompatibile con la normazione speciale sull’affitto l’art. 1591 c.c. Cass. civ. sez. III, 1 marzo 2000, n. 2306

Nell’affitto di azienda l’oggetto è costituito da un complesso unitario di beni organizzati per l’esercizio dell’attività imprenditoriale, cosicché l’immobile è considerato come uno dei beni aziendali, sia pure principale, in rapporto di complementarietà e di interdipendenza con gli altri (aspetto dinamico del bene), mentre nella locazione d’immobile con pertinenze l’oggetto del contratto è l’immobile stesso considerato nella sua specificità e individualità giuridica, con funzione prevalente ed assorbente rispetto agli altri beni che abbiano carattere accessorio e non siano collegati da un vincolo unitario a scopi produttivi (aspetto statico del bene). Cass. civ. sez. III, 16 giugno 1998, n. 5986