Art. 1599 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Trasferimento a titolo particolare della cosa locata

Articolo 1599 - codice civile

Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente (1603), se ha data certa (2704) anteriore all’alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede (1147, 1153).
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione (2643, 2644, 2923).
L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante (1505, 1600 ss.).

Articolo 1599 - Codice Civile

Il contratto di locazione è opponibile al terzo acquirente (1603), se ha data certa (2704) anteriore all’alienazione della cosa.
La disposizione del comma precedente non si applica alla locazione di beni mobili non iscritti in pubblici registri, se l’acquirente ne ha conseguito il possesso in buona fede (1147, 1153).
Le locazioni di beni immobili non trascritte non sono opponibili al terzo acquirente, se non nei limiti di un novennio dall’inizio della locazione (2643, 2644, 2923).
L’acquirente è in ogni caso tenuto a rispettare la locazione, se ne ha assunto l’obbligo verso l’alienante (1505, 1600 ss.).

Massime

Qualora le parti abbiano inteso attribuire all’accordo con cui il proprietario di un lastrico solare conceda in godimento ad altri, a titolo oneroso, la facoltà di installarvi e mantenervi per un certo tempo un ripetitore, o altro impianto tecnologico – con il diritto di mantenere la disponibilità ed il godimento dell’impianto ed asportare il medesimo alla fine del rapporto -, effetti obbligatori, lo schema negoziale di riferimento è quello del contratto atipico di concessione “ad aedificandum” di natura personale, con rinuncia del concedente agli effetti dell’accessione, con il quale il proprietario di un’area concede ad altri il diritto personale di edificare sulla stessa, di godere e disporre dell’opera edificata per l’intera durata del rapporto e di asportare tale opera al termine del rapporto. Tale contratto è soggetto alla disciplina dettata, oltre che dai patti negoziali, dalle norme generali contenute nel titolo II del libro IV del codice civile (art. 1323 c.c.), nonché, per quanto non previsto dal titolo, dalle norme sulla locazione, tra cui quelle dettate dagli artt. 1599 c.c. e 2643, n. 8, c.c. e, ove stipulato da un condominio per consentire a terzi l’installazione del ripetitore sul lastrico solare del fabbricato condominiale, richiede l’approvazione di tutti i condomini solo se la relativa durata sia convenuta per più di nove anni. Cassazione civile, Sez. Unite, sentenza n. 8434 del 30 aprile 2020

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita o la donazione dell’immobile locato determina, ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente (o del donatario), che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore. Cassazione civile, Sez. III, ordinanza n. 18536 del 13 luglio 2018

L’acquirente della cosa locata, quand’anche la compravendita sia successiva alla scadenza della locazione, subentra nelle azioni che spettano all’originario locatore per gli adempimenti cui il conduttore sia ancora tenuto, sicché, in caso di rilascio dell’immobile successivo alla compravendita, può chiedere il risarcimento dei danni da deterioramento. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7099 del 9 aprile 2015

L’acquirente di un immobile locato a terzi, in quanto cessionario “ex lege” del contratto di locazione e di tutti i diritti e le facoltà da esso scaturenti, è pienamente legittimato ad intimare al conduttore lo sfratto, a nulla rilevando né che la morosità fosse maturata prima della vendita dell’immobile, né che prima di tale momento la locazione fosse cessata per scadenza del termine. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12883 del 24 luglio 2012

In tema di locazione, il trasferimento a titolo particolare della cosa locata comporta, sul piano sostanziale, in base all’art. 1599 c.c., il subentro nella posizione del locatore dell’acquirente all’alienante nel rapporto locatizio e produce, sul piano processuale, gli effetti previsti e disciplinati dall’art. 111 c.p.c. ; peraltro, il principio stabilito dall’art. 1602 c.c., che fissa al momento dell’acquisto del bene locato il subingresso dell’acquirente nei diritti e negli obblighi derivanti dal contratto di locazione, esclude per implicito che il fenomeno successorio ex art. 1599 c.c. del trasferimento a titolo particolare della cosa locata possa avere effetto retroattivo. Ne consegue che l’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore e a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata e, decidendo nel merito, ha rigettato la domanda di rilascio per occupazione senza titolo proposta dall’acquirente del bene nei confronti del ricorrente, ritenendo sussistente il contrasto tra la decisione impugnata e quella, passata in giudicato, che, nella causa intentata nei confronti dello stesso ricorrente dall’alienante, aveva accertato il diritto del predetto a succedere nel contratto di locazione ex art. 6 della legge 392 del 1978 ). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11895 del 13 maggio 2008

In mancanza di una contraria volontà dei contraenti, la vendita dell’immobile locato determina, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1599 e 1602 c.c., la surrogazione, nel rapporto di locazione, del terzo acquirente che subentra nei diritti e nelle obbligazioni del venditore-locatore senza necessità del consenso del conduttore; ai sensi dell’art. 1605 c.c., il terzo acquirente della cosa locata può chiedere i canoni della locazione non ancora scaduti quando risultano da atto di data certa. (Nella specie, in applicazione del riportato principio, la S.C. ha ritenuto che la società alla quale era stato conferito in proprietà da due suoi soci, con atto di data certa anteriore al pignoramento e alla successiva assegnazione dei canoni, il bene locato, aveva conseguito il diritto di pretendere i canoni dalla data di trascrizione dell’acquisto dell’immobile e che a tanto non era di ostacolo la circostanza che nell’ordinanza di assegnazione fossero compresi anche canoni non ancora scaduti alla data della dichiarazione positiva del terzo, soccorrendo in tal caso la disposizione di cui al primo comma dell’art. 1605 c.c., sicché ben poteva la società, acquirente dell’immobile con atto di data certa, pretendere l’attribuzione dei canoni non ancora scaduti dopo la dichiarazione del terzo). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 17488 del 9 agosto 2007

La regola emptio non tollit locatum dettata dall’art. 1599 c.c., con specifico riguardo al trasferimento a titolo particolare della cosa locata, in base alla quale si verifica la cessione legale del contratto con la continuazione dell’originario rapporto e l’assunzione da parte dell’acquirente della stessa posizione del locatore, non opera quando il terzo abbia acquistato il bene locato a titolo originario; pertanto, il terzo che abbia usucapito la proprietà della cosa locata, mentre non può esperire l’azione di sfratto, non essendo succeduto nel rapporto di locazione, è legittimato a promuovere le azioni reali per conseguire nei confronti del conduttore la disponibilità dell’immobile. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2464 del 20 febbraio 2001

Il conduttore, al quale sia stato chiesto il rilascio dell’immobile locato da colui che lo ha acquistato dall’originario locatore, può validamente opporre le eccezioni concernenti la titolarità del diritto di proprietà dell’attore, perché l’acquisto di quest’ultimo costituisce il titolo della surrogazione dello stesso nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione (artt. 1599 e 1602 c.c.) ed il fatto costitutivo, quindi, della qualità di locatore da lui assunta, ope legis, per effetto della vendita. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5724 del 13 giugno 1994

L’acquirente di immobile locato, obbligato a rispettare la locazione stipulata dal precedente proprietario con contratto di data certa anteriore all’alienazione, ai sensi dell’art. 1599, primo comma, c.c., è terzo rispetto al contratto e pertanto, non gli sono opponibili gli accordi verbali in deroga al contenuto dell’originario contratto di data certa, che non risultino anche essi da scrittura di data certa, non avendo rilevanza la eventuale indiretta conoscenza, da parte dell’acquirente, di siffatte deroghe sprovviste di prova legale. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10775 del 29 ottobre 1993

Il contratto di comodato di un bene stipulato dall’alienante di esso in epoca anteriore al suo trasferimento non è opponibile all’acquirente del bene stesso, atteso che le disposizioni dell’art. 1599 c.c. non sono estensibili, per il loro carattere eccezionale, a rapporti diversi dalla locazione. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 5454 del 15 maggio 1991

L’acquirente dell’immobile locato, pur subentrando in tutti i diritti e gli obblighi correlati alla prosecuzione del rapporto di locazione, deve considerarsi terzo rispetto ai diritti ed agli obblighi già perfezionatisi ed esauritisi a favore ed a carico delle parti originarie fino al giorno del suo acquisto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 254 del 12 gennaio 1991

Nell’ipotesi di vendita dell’immobile locato, il conduttore deve corrispondere il canone all’acquirente dal momento in cui ne sia venuto comunque a conoscenza, anche in mancanza di una formale comunicazione; infatti, la vendita del bene locato non comporta una cessione del contratto di locazione inquadrabile nella norma di cui all’art. 1406 c.c. ma soltanto una successione a titolo particolare del compratore nel rapporto di locazione per la quale, contrariamente a ciò che avviene per la cessione del contratto per la quale si richiede il consenso del contraente ceduto, non è necessario il consenso del conduttore. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9160 del 6 settembre 1990

La conoscenza della locazione della cosa venduta da parte dell’acquirente può avere rilevanza ai fini di cui all’art. 1599, primo comma, c.c. — che, in tema di trasferimento a titolo particolare della cosa locata, prevede l’opponibilità al terzo acquirente della locazione avente data certa anteriore all’alienazione della cosa — solo se sia consacrata in un atto scritto, per cui, ai sensi dell’art. 2704, primo comma dello stesso codice, se ne stabilisca l’anteriorità con un grado di certezza pari a quello fornito dalla registrazione o da uno degli altri eventi a questa parificati; ne consegue che qualora manchi l’atto scritto, la cui necessità sussiste anche quando viene opposto un accordo novativo di una precedente locazione, non è equipollente la sola conoscenza da parte dell’acquirente. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1063 del 4 febbraio 1987

La compravendita dell’immobile locato comporta la successione a titolo particolare nel rapporto di locazione del compratore, il quale diviene parte nei confronti del conduttore per tutti gli ulteriori diritti ed obblighi inerenti alla prosecuzione del contratto dopo la data di acquisto con conseguente sua legittimazione a richiedere il rilascio dell’immobile alla scadenza ed il il risarcimento del danno per ritardata restituzione, ex art. 1591 c.c. Tuttavia, avendo detto principio carattere dispositivo, il venditore ed il compratore possono convenire che il rapporto di locazione, per tutta la durata convenzionale, continui a svolgersi nei confronti dell’alienante, che cosa mantiene la posizione di locatore e la legittimazione per tutte le azioni derivanti dal rapporto stesso, comprese quella diretta al rilascio del bene alla scadenza e quella per il risarcimento dei danni per ritardata consegna. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 442 del 20 gennaio 1987

Poiché con l’alienazione dell’immobile locato l’acquirente succede nel contratto di locazione dal giorno dell’acquisto (salvo espressa pattuizione che il rapporto locatizio continui a svolgersi nei confronti del venditore) l’alienante, dal momento della vendita, assume veste di terzo rispetto al rapporto di locazione ancora in atto, ancorché abbia assunto l’obbligo di consegnare l’immobile in una data successiva: consegue che, non implicando quest’obbligo di per sé quello della relativa custodia del bene, l’acquirente non ha azione nei confronti dell’alienante per i danni arrecati nel frattempo dal conduttore all’immobile, ma deve agire direttamente nei confronti del conduttore stesso. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1959 del 24 marzo 1984

Quando il proprietario locatore di un immobile aliena per parti distinte la proprietà della cosa locata, il rapporto di locazione si scinde in tanti distinti rapporti quanti sono gli acquirenti, i quali, ciascuno per la parte rispettivamente acquistata, assumono la veste di locatori ai sensi degli artt. 1599 e 1602 c.c., a conseguenza che l’acquirente parziale il quale agisca per il rilascio della cosa locata a seguito di risoluzione del contratto, agisce per far valere un diritto autonomo e indipendente (limitatamente alla parte da lui acquistata) da quello degli altri locatori, onde il giudizio non deve essere integrato nei confronti di questi ultimi. Tale principio, ovviamente, non opera nel caso di alienazione dell’immobile locato per quote ideali, poiché tale fattispecie dà luogo ad un contratto unico con pluralità di parti e, quindi, ad un’ipotesi tipica di litisconsorzio necessario, non potendo la situazione giuridica unica, consistente nella cessazione o nella permanenza dell’unico contratto, sussistere nei confronti di alcuni soggetti e non nei confronti di altri. Cassazione civile, Sez. Lavoro, sentenza n. 5041 del 17 novembre 1977

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