Art. 1588 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Perdita e deterioramento della cosa locata

Articolo 1588 - codice civile

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento (1592) della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio (1589), qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (1218, 1256, 2281).
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa (2764).

Articolo 1588 - Codice Civile

Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento (1592) della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio (1589), qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile (1218, 1256, 2281).
È pure responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesse, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa (2764).

Massime

L’art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’evento, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di merito che, in un caso di allagamento di un immobile, aveva ritenuto integrata la prova liberatoria da parte del conduttore, a fronte della mera allegazione della verosimile rottura di un flessibile di un sanitario del bagno, la quale era però rimasta indimostrata all’esito della disposta consulenza tecnica d’ufficio). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 22823 del 26 settembre 2018

Nella ipotesi di incendio della cosa locata, il conduttore risponde della perdita o deterioramento del bene, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, ponendo l’art. 1588 c.c. a suo carico una presunzione di colpa, superabile solo con la dimostrazione di avere adempiuto diligentemente i propri obblighi di custodia e con la prova positiva che il fatto da cui sia derivato il danno o il perimento della cosa è addebitabile ad una causa esterna al conduttore a lui non imputabile, da individuarsi in concreto, ovvero al fatto di un terzo, del quale è invece irrilevante accertare l’identità, esulando l’identificazione di tale soggetto dall’attività oggetto della prova liberatoria. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 15721 del 27 luglio 2015

Il conduttore, ai sensi degli artt. 1588 e 1590 cod. civ., al termine della locazione ed all’atto della riconsegna dell’immobile, ha l’onere di dare piena prova liberatoria della non imputabilità nei suoi confronti di ogni singolo danno riscontrato al bene locato, che deve presumersi in buono stato all’inizio del rapporto, esclusi solo i danni da normale deterioramento o consumo in rapporto all’uso dedotto in contratto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2619 del 5 febbraio 2014

L’art. 1588 c.c., in base al quale il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa locata anche se derivante da incendio, qualora non provi che il fatto si sia verificato per causa a lui non imputabile, pone una presunzione di colpa a carico del conduttore, superabile soltanto con la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non sia a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento della cosa locata rimane a suo carico. Ne discende che, a tal fine, non è sufficiente che il conduttore non sia stato ritenuto responsabile in sede penale, perché ciò non comporta di per sé l’identificazione della causa, ma occorre che questa sia nota e possa dirsi non addebitabile al conduttore.

La totale distruzione dell’immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l’estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell’immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita; ove, peraltro, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico dall’art. 1588 c.c. e la risoluzione del contratto derivi, quindi, da fatto al medesimo addebitabile a titolo di inadempimento; al locatore spetta il risarcimento del danno, che deve in tal caso comprendere anche i canoni dovuti in base al contratto e fino allo spirare convenzionale dello stesso, a titolo di mancato guadagno in conseguenza di un evento risolutivo della locazione dal locatore non voluto né altrimenti determinato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 11972 del 17 maggio 2010

In caso di cessione del contratto di locazione ai sensi dell’artt 36 della legge n. 392 del 1978, qualora il locatore non abbia liberato il cedente, tra quest’ultimo e il cessionario, divenuto successivo conduttore dell’immobile, viene ad instaurarsi un vincolo di responsabilità sussidiaria, caratterizzato dal “beneficium ordinis”, che consente, perciò, al locatore di agire nei confronti del cedente per il soddisfacimento delle obbligazioni inerenti al suddetto contratto (ivi comprese quelle riguardanti le pretese risarcitorie connesse alla perdita o al deterioramento del bene locato, di cui all’art. 1588 c.c.), solo dopo che si sia venuto a configurare l’inadempimento del nuovo conduttore, nei cui confronti è necessaria la preventiva richiesta di adempimento mediante la semplice modalità della messa in mora. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 12896 del 4 giugno 2009

Il conduttore, ai sensi dell’art. 1588 cod. civ., risponde verso il locatore del deterioramento della cosa locata qualora non dia la prova dell’esistenza di causa a lui non imputabile; tale principio può essere derogato nel caso in cui il fattore determinante il danno abbia riguardato strutture o apparati dell’immobile sottratti alla disponibilità dello stesso conduttore ed estranei, pertanto, alla sfera dei suoi poteri e doveri di vigilanza. (Nella specie la S.C. ha cassato la decisione dei giudici di merito che, pur dando atto, nella sentenza impugnata, che i lavori fatti eseguire dalla società conduttrice, in occasione dei quali si era prodotto il danno alle tubazioni di raccolta delle acque, avevano comportato la ristrutturazione dell’edificio con radicali interventi non solo sulle parti visibili dello stesso ma anche sugli impianti idrici e fognari, in base a tale situazione avevano erroneamente escluso la responsabilità della conduttrice). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20434 del 25 luglio 2008

La prova della mancanza di colpa per la perdita o il deterioramento della cosa locata, della quale l’art. 1588 c.c. (applicabile anche all’affitto di azienda, in quanto norma generale delle locazioni non incompatibile con la disciplina specifica dell’affitto, che della locazione è una species) onera il conduttore, deve essere piena e completa; con la conseguenza che, in caso di perdita o deterioramento dei beni derivante da un disastro naturale, non è sufficiente la prova di ciò, ma è necessario provare, più ampiamente, che il conduttore ha adempiuto diligentemente il suo obbligo di custodia (artt. 1177, 1587, n. 1, e 1590, primo comma, c.c.), il quale non è assorbito dall’evento naturale, in considerazione della eventuale possibilità che il danno conseguente a quell’evento sia comunque prevenuto o impedito dalla diligente condotta dell’obbligato. Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 11005 del 12 maggio 2006

L’art. 1588 c.c. pone a carico del conduttore l’obbligazione di tenere indenne il locatore della perdita e del deterioramento della cosa e la corrispondente responsabilità, se derivante da incendio, non è esclusa o limitata nel caso in cui la cosa sia stata assicurata, a norma del successivo art. 1589 c.c., poiché l’assicurazione incide soltanto sulla posizione soggettiva del locatore indennizzato, nel senso che questi, una volta ricevuto il pagamento dell’indennizzo, può pretendere dal conduttore la differenza tra l’indennizzo corrisposto dall’assicuratore e il danno effettivo sofferto. La presunzione di colpa sancita dal suddetto art. 1588 c.c. può essere superata dal conduttore solo mediante la prova che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non era a lui imputabile: in difetto di simile dimostrazione, le conseguenze negative riconducibili alla causa sconosciuta rimangono a suo carico.

Nel caso di deterioramento di bene locato, il danno risarcibile – conseguente alla configurazione della responsabilità disciplinata dall’art. 1588 c.c. – si identifica non solo con quello che si riferisce alla cosa locata, considerata nella sua individualità, ma deve comprendere anche i danni derivanti dagli accadimenti concernenti la stessa cosa locata, come quelli alle parti comuni dell’edificio in cui l’immobile è ubicato, trattandosi di danni derivanti da inadempimento di obbligo contrattuale, in relazione al disposto di cui all’art. 1218 c.c., i quali sono complessivamente individuati nell’art. 1223 dello stesso codice. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 20357 del 21 ottobre 2005

In tema di responsabilità del conduttore per perdita o deterioramento della cosa locata verificatisi per fatto del terzo, nel tempo in cui questi è stato ammesso dal conduttore nel godimento della cosa, l’art. 1588, secondo comma c.c. pone a carico del conduttore la responsabilità, in quanto trattasi di fatti che si ricollegano a sue scelte nelle modalità d’uso della cosa locata, svolgendosi normalmente la condotta del terzo entro la sfera di vigilanza riservata al conduttore, senza che al terzo venga attribuito un autonomo potere di disponibilità sull’immobile. Ne discende, fra l’altro, che il danneggiato, al fine di invocare il concorso, con la responsabilità del conduttore, della responsabilità ex art. 2051 c.c. del terzo ammesso nella disponibilità o nel godimento della cosa, deve dimostrare che quest’ultimo si trovi in una situazione di autonoma detenzione qualificata, tale da rendere anche lui titolare di un potere di vigilanza sul bene locato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 19185 del 15 dicembre 2003

La totale distruzione dell’immobile locato a seguito di incendio comporta, secondo i principi generali, l’estinzione della locazione, per la permanente impossibilità per il conduttore di godere del bene, con la conseguente cessazione della sua obbligazione per il corrispettivo, con riferimento al periodo successivo alla perdita dell’immobile, sino alla scadenza del rapporto, quale originariamente stabilita; ove, peraltro, il conduttore non superi la presunzione di colpa sancita a suo carico dall’art. 1588 c.c. e la risoluzione del contratto derivi quindi, da fatto al medesimo addebitabile a titolo di inadempimento, al locatore spetta il risarcimento del danno, che deve in tal caso comprendere anche i canoni dovuti in base al contratto e fino allo spirare convenzionale dello stesso, a titolo di mancato guadagno in conseguenza di un evento risolutivo della locazione dal locatore non voluto né altrimenti determinato. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4799 del 2 aprile 2001

Il primo comma dell’art. 1588 c.c. prevede che il conduttore risponda della perdita e del deterioramento della cosa locata, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. La norma, che sostanzialmente riproduce la disposizione generale di cui all’art. 1218 c.c., importa che il conduttore per vincere la presunzione deve dare la prova, piena e completa, non solo del dato obiettivo della perdita o del deterioramento, ma altresì dell’assenza di colpa e, cioè, del caso fortuito o della forza maggiore. (Nel caso di specie la Corte ha accolto il ricorso con il quale si censurava la sentenza che aveva ritenuto in un caso di furto di una cinepresa data in locazione e custodita in un camper l’esistenza della causa non imputabile). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 10126 del 2 agosto 2000

In tema di responsabilità del conduttore per perdita e deterioramento della cosa locata verificatisi nel tempo in cui lo stesso ha ammesso il terzo al godimento della cosa, l’art. 1588 c.c. va interpretato nel senso che il conduttore non è più responsabile quando detti eventi si configurano rispetto al terzo medesimo – tenuto ad osservare nel suo godimento lo stesso grado di diligenza del conduttore – come non dipendenti da causa a lui imputabile. (Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza impugnata, la quale aveva ritenuto che l’evento – consistente nel crollo di un fabbricato per effetto di un incendio provocato dal figlio di un dipendente del conduttore – non fosse imputabile al terzo ammesso al godimento del bene in base alla considerazione che il conduttore non avrebbe potuto prevedere e perciò neppure prevenire, il comportamento del terzo). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3999 del 5 aprile 1995

Il conduttore che, in violazione di una delle sue obbligazioni principali, quale è quella espressamente prevista dall’art. 1587 n. l. c.c. e concernente l’osservanza della diligenza del buon padre di famiglia nel servirsi della cosa locata per l’uso contrattualmente stabilito, abbia cagionato la sostanziale distruzione ovvero grave alterazione della cosa stessa nei suoi elementi principali ed essenziali, per fatto colpevole imputabile a lui o a persone del cui comportamento egli debba rispondere, è tenuto al risarcimento dei danni in forza del disposto dell’art. 1588 c.c., senza che possa invocare, ai fini della riduzione dell’ammontare di questo, il normale deterioramento del bene. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 9757 del 27 settembre 1990

Se nel corso del rapporto l’immobile locato subisca deterioramento a causa d’un incendio, il conduttore intanto può sospendere il pagamento del canone, facendo valere l’inadempimento del locatore all’obbligazione di mantenere la cosa in istato da servire all’uso convenuto, in quanto provi che l’incendio si sia prodotto per causa non a lui imputabile, così superando la presunzione di colpa sancita a suo carico dall’art. 1558 c.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 4794 del 13 novembre 1989

La presunzione di colpa posta dall’art. 1588 c.c. a carico del conduttore per il deterioramento o la perdita della cosa locata è applicabile tanto se oggetto della locazione siano beni mobili tanto se oggetto di essa siano beni immobili. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2418 del 6 aprile 1983

La presunzione di colpa sancita dall’art. 1588 c.c. a carico del conduttore, in ordine alla perdita o al deterioramento della cosa locata derivanti da incendio, può essere vinta soltanto mediante la dimostrazione che la causa dell’incendio, identificata in modo positivo e concreto, non è a lui imputabile, onde, in difetto di tale prova, la causa sconosciuta o anche dubbia della perdita o del deterioramento in questione rimane a suo carico, con il conseguente obbligo del risarcimento dei danni, che deve comprendere pure i canoni di locazione dovuti in base al contratto fino allo spirare dello stesso, come corrispettivo spettante al locatore per il mancato guadagno, da lui né determinato, né voluto. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 7059 del 21 dicembre 1982

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