Art. 1585 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262 - Aggiornato alla legge 26 novembre 2021, n. 206)

Garanzia per molestie

Articolo 1585 - codice civile

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (949, 1575, 1586).
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (1168, 2254).

Articolo 1585 - Codice Civile

Il locatore è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie che diminuiscono l’uso o il godimento della cosa, arrecate da terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa medesima (949, 1575, 1586).
Non è tenuto a garantirlo dalle molestie di terzi che non pretendono di avere diritti, salva al conduttore la facoltà di agire contro di essi in nome proprio (1168, 2254).

Massime

Costituiscono molestie di diritto, per le quali il locatore è tenuto a garantire il conduttore ai sensi dell’art. 1585, comma 1, c.c., le pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore, contestando il potere di disposizione del locatore, o rivendicando un diritto che infirmi o menomi quello del conduttore; invece, quando il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento materiale del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro di lui ai sensi dell’art. 1585, comma 2, c.c.. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 25219 del 15 dicembre 2015

In tema di locazione, l’art. 1585, secondo comma, c.c. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, facendo salva la facoltà del conduttore di agire contro i terzi a nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende che, qualora a carico dell’appartamento locato si verifichi un’infiltrazione d’acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un’autonoma legittimazione per proporre l’azione di responsabilità nei confronti dell’autore del danno. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 1693 del 27 gennaio 2010

Anche se è vero, in base al secondo comma dell’art. 1585 c.c., che il locatore non è tenuto a garantire il conduttore dalle molestie di fatto di terzi, a fronte delle quali lo stesso conduttore può agire in nome proprio contro il terzo, occorre precisare che detta norma disciplina i rapporti tra il locatore ed il conduttore e che la facoltà dello stesso conduttore di agire personalmente contro il terzo, non essendo certo un suo obbligo, non esclude il ricorso ad altri strumenti di tutela giuridica. Sulla scorta di tale presupposto ed in forza del principio (anche costituzionale) della libertà economica, di cui agli artt. 41 Cost. e 1321, 1322 e 1372 c.c., le parti di un rapporto di locazione abitativa possono risolvere il rapporto consensualmente, in caso di gravi molestie arrecate da un terzo al conduttore e tali da pregiudicare il normale godimento dell’immobile, sussistendo, in tale ipotesi, la legittimazione del locatore ad agire in giudizio contro il terzo ai sensi dell’art. 2043 c.c. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 2530 del 7 febbraio 2006

L’art. 1585, secondo comma, c.c., attribuisce al conduttore la legittimazione ad agire contro i terzi che arrechino pregiudizio al godimento dell’immobile (cosiddetta molestia di fatto), e tale legittimazione non riguarda soltanto i danni causati agli arredi o mobili di proprietà del conduttore, ma si estende a tutto ciò che sia oggetto del godimento stesso, e quindi anche alle strutture murarie dell’appartamento che siano state danneggiate dal fatto illecito del terzo, dovendosi invece escludere la configurabilità di una responsabilità e di un obbligo di garanzia del locatore per gli stessi fatti. Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 24805 del 24 novembre 2005

Si ha molestia di fatto – contro la quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi del comma 2 dell’art. 1585 c.c. – qualora il pregiudizio al conduttore medesimo derivi da un atto illecito aquiliano del terzo, senza che venga posto in questione, né direttamente né indirettamente, il diritto del conduttore stesso al godimento della cosa locata. (Nella specie, il conduttore di un immobile aveva chiesto la condanna del proprietario del fondo limitrofo a provvedere alla potatura della siepe di cipressi a confine, onde impedire la riduzione di luce ed aria che la crescita incontrollata delle piante aveva provocato nel proprio giardino. La sentenza impugnata, avendo qualificato quella proposta come azione di manutenzione del possesso, gli aveva negato la legittimazione nella sua qualità di mero conduttore dell’immobile. La Suprema Corte, in applicazione del principio di diritto di cui alla massima, ha cassato la predetta sentenza). Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 939 del 26 gennaio 1995

La molestia di diritto, per la quale l’art. 1585 primo comma c.c. stabilisce l’obbligo di garanzia del concedente, si verifica quando un terzo, reclamando sul bene locato diritti reali o personali in conflitto con le posizioni accordate al conduttore dal contratto locativo, compia atti di esercizio della relativa pretesa, così implicando perdita o menomazione del godimento. Pertanto, nell’ipotesi di materiale impossessamento con condotta illecita, ancorché motivata con la pretesa titolarità del diritto di far uso del bene, sì è al di fuori di detta previsione, e ricorre la molestia di fatto, per la quale il locatario, ai sensi del secondo comma del citato art. 1585 c.c., ha azione diretta contro l’autore dell’illecito. Cassazione civile, Sez. I, sentenza n. 8005 del 8 agosto 1990

Si ha molestia di diritto – contro la quale il locatore è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi dell’art, 1585, primo comma c.c. – quando il terzo tenda a privare il conduttore del godimento della cosa locata, reclamando un diritto contrastante col suo godimento, mentre si ha molestia di fatto – contro la quale il locatore non è tenuto a garantire il conduttore, ai sensi dell’art. 1585, secondo comma c.c. – quando il terzo pregiudichi il godimento del conduttore pur senza contestare il diritto di servirsi della cosa locata per l’uso a cui essa è destinata. (Nella specie, la Corte ha definito molestia di diritto quella con cui un terzo asporti, dicendosene proprietario, le canne fumarie di cui sia corredato un immobile locato per essere destinato a torrefazione di caffè). Cassazione civile, Sez. III, sentenza n. 3831 del 22 agosto 1977

Perché sussistano le molestie di diritto previste dal primo comma dell’art. 1585 c.c. non è indispensabile che il terzo, che pretenda di aver diritto sulla cosa oggetto della locazione, invochi formalmente tale sua pretesa, essendo sufficiente, invece, che questi con il suo comportamento contraddica sostanzialmente, ai suoi contrari fini, il diritto del conduttore al pieno godimento della cosa: ciò che può realizzarsi anche mediante una menomazione materiale del bene che limiti tale godimento e valga a dimostrare, al contempo, la volontà del terzo di contestare il diritto del locatore (e conseguentemente quello del conduttore) contrapponendovi un diritto proprio. Cassazione civile, Sez. II, sentenza n. 652 del 9 marzo 1973

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