(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi

Articolo 1489 - Codice Civile

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali (1027) o personali (1599) non apparenti (1061) che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Articolo 1489 - Codice Civile

Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali (1027) o personali (1599) non apparenti (1061) che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480.
Si osservano inoltre, in quanto applicabili, le disposizioni degli articoli 1481, 1485, 1486, 1487 e 1488.

Note

Massime

La garanzia, prevista dall’art. 1489 c.c., per gli oneri reali o personali gravanti sulla cosa venduta, è in via analogica applicabile anche al contratto preliminare di compravendita. Cass. civ. sez. II 4 ottobre 2004, n. 19812

In tema di esecuzione per espropriazione forzata, qualora l’immobile aggiudicato risulti gravato da diritti reali non apparenti né indicati negli atti della procedura, senza che l’aggiudicatario sia a conoscenza della situazione reale, deve riconoscersi a questo non il diritto a far valere la garanzia per evizione, limitata al solo diritto di proprietà, ma a far valere le garanzie di cui all’art. 1489 c.c. secondo le regole comuni, tenuto conto che tali regole incontrano una deroga nella vendita forzata solo con riguardo alla garanzia per vizi, esclusa dall’art. 2922, primo comma, c.c. Cass. civ. sez. III 13 maggio 2003, n. 7294

In tema di vendita, la garanzia dovuta ai sensi dell’art. 1489 c.c. nel caso in cui la cosa venduta risulti gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi non richiede che l’accertamento dell’onere promani necessariamente da una pronuncia giudiziale resa fra il terzo ed il compratore, potendosi ritenere certa l’esistenza del diritto del terzo (nella specie: diritto di affittanza agraria) qualora tale esistenza sia stata pacificamente ammessa dal venditore. Cass. civ. sez. II 28 agosto 1993, n. 9147 

Per l’applicabilità dell’art. 1489 c.c., non è sufficiente rilevare che la cosa compravenduta sia, in conseguenza di oneri o diritti non apparenti, insuscettibile di tutte le possibili forme di utilizzazione che la sua consistenza materiale astrattamente consentirebbe, ma occorre accertare che le limitazioni al libero godimento concernano quelle utilità che corrispondono alla funzione economico-sociale della cosa stessa secondo l’individuazione fattane, esplicitamente od implicitamente, dalle parti contraenti nel determinare l’oggetto, in senso giuridico ed economico (non già come dato meramente fisico), del contratto. La motivazione della sentenza che accoglie l’azione quanti minoris, per rilevate limitazioni al godimento della cosa compravenduta, è viziata se non contenga detto accertamento. Cass. civ. sez. III 23 giugno 1976, n. 2349

Per l’applicazione dell’art. 1489 c.c. non è sufficiente la pura e semplice constatazione dell’esistenza di oneri o di diritti altrui sulla loro natura, in quanto la norma anzidetta riconosce al compratore il diritto di domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo solo se si tratta di oneri o di diritti che si risolvono in una limitazione del libero godimento della cosa o, quantomeno, in una diminuzione del suo valore, e, in tal caso, non richiede, perché la garanzia operi, l’iniziativa concreta ed attuale del terzo. (Omissis). Cass. civ. sez. III 18 aprile 1975, n. 1479

La presenza di uno stato di fatto idoneo – pur in mancanza di altro titolo formale – a suffragare l’acquisto per usucapione di una servitù attivamente inerente all’immobile compravenduto fa sì che, ove la ipotizzabilità dell’usucapione non debba essere ragionevolmente scartata per ragioni di specie (quale la mancanza del tempo utile all’usucapione, per essere stato il fabbricato costruito da tempo inferiore a quello necessario per usucapire), la garanzia del venditore comprende anche l’esistenza del corrispondente diritto in re aliena. L’azione in garanzia, tanto nel caso dell’art. 1489 c.c., che in quello dell’evizione vera e propria, presuppone non la sola esistenza del diritto del terzo, ma l’esercizio e l’accertamento positivo di esso; di talché non può dirsi prescritto il diritto del compratore che agisca in garanzia verso il suo venditore non appena il terzo lo abbia convenuto in giudizio per sentire affermare il proprio poziore diritto sulla res vendita, non potendosi il diritto prescrivere anteriormente alla sua azionabilità. Cass. civ. sez. II 8 novembre 1974, n. 3436

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, qualora il bene oggetto del contratto risulti soggetto a vincolo di inedificabilità posto da un provvedimento amministrativo di carattere generale (nella specie, vincolo idrogeologico previsto dal piano straordinario dell’Autorità di bacino nord occidentale della Regione Campania), tale vincolo, sottaciuto dal promittente venditore, rientra nel suo obbligo di garanzia ex art. 1489 cod. civ. sicché il promissario acquirente, ove emerga, alla luce di un’interpretazione dell’intero contratto condotta secondo il criterio funzionale e di buona fede e correttezza, il suo affidamento circa l’edificabilità del terreno, può richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento del promittente venditore. Cass. civ., sez. , III 22 ottobre 2014, n. 22343

Se nel contratto definitivo di compravendita il venditore abbia espressamente garantito la destinazione edificatoria del suolo compravenduto, specificando l’indice di edificabilità, il compratore, appresa l’esistenza di un vincolo urbanistico di inedificabilità che riduca la cubatura realizzabile sull’area (nella specie, parte dell’area era risultata attraversata da una strada del Piano particolareggiato), può avvalersi, essendo anche il vincolo non agevolmente riconoscibile per effetto delle asserzioni del venditore, della garanzia prevista dall’art. 1489 c.c., in materia di cosa gravata da oneri non apparenti; non ricorre, infatti, l’ipotesi del vizio redibitorio, che attiene alla materialità del bene compravenduto ed al suo modo di essere nella realtà materiale, bensì l’ipotesi di onere a favore di terzo gravante sulla res vendita, che consiste in un vincolo giuridico incidente sul godimento del proprietario e sul suo diritto. Cass. civ. sez. II 17 dicembre 1999, n. 14226

L’art. 1489 c.c., sulla vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di terzi non trova applicazione con riferimento al pagamento di oneri derivanti da procedimenti di regolarizzazione urbanistico-edilizia, dei quali il venditore abbia fatto menzione nell’atto di compravendita, trattandosi di pesi che non limitano il libero godimento del bene venduto. Cass. civ., sez. , II 6 marzo 2012, n. 3464

In ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l’art. 1489 c.c., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell’immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all’acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo. Cass. civ. sez. II 28 febbraio 2007, n. 4786

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la conoscibilità del vincolo urbanistico gravante sulla cosa, idonea ad escludere la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c., deve essere valutata in concreto, alla luce della natura del vincolo medesimo e della possibilità per l’acquirente di avvertire la necessità di compiere una verifica. (Omissis). Cass. civ., sez. , III 26 giugno 2018, n. 16795

L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell’alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell’affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza. Cass. civ., sez. , II 4 giugno 2018, n. 14289

L’espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l’acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell’affidamento nell’altrui dichiarazione, con l’effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell’alienante. Tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo d’essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell’affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza. Cass. civ., sez. , II 4 giugno 2018, n. 14289

Nella vendita di cosa gravata da onere reale, la responsabilità del venditore, ex art. 1489 c.c., è esclusa solo nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa oppure si tratti di onere apparente ovvero trascritto o espressamente menzionato nell’atto di trasferimento dell’immobile al terzo, non essendo a tal fine sufficiente una clausola generica o di mero stile. Cass. civ., sez. , II 26 settembre 2017, n. 22363

La responsabilità del venditore di un immobile affetto da irregolarità edilizia, ai sensi dell’art. 1489 cod. civ., non può essere invocata dal compratore che fosse edotto della difformità al momento dell’acquisto. Cass. civ., sez. , II 28 novembre 2014, n. 25357

Nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ai sensi dell’art. 1489 cod. civ. è esclusa tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l’abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, perché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell’acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità. Ne consegue che la garanzia di cui trattasi è esclusa quando le limitazioni erano effettivamente conosciute dall’acquirente (anche solo per l’apparenza dello “jus in re aliena”), applicandosi la presunzione legale che il compratore, a conoscenza dei pesi, abbia accettato il bene con quelle limitazioni, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell’affidamento. Cass. civ., sez. , II 8 aprile 2013, n. 8500

In tema di vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi (art. 1489 c.c.) l’apparenza degli oneri e dei diritti è equiparata, ai fini dell’esclusione della responsabilità del venditore, alla conoscenza effettiva, a condizione che essa risponda a requisiti di precisione, univocità e chiarezza che possono porre l’acquirente in grado di tener conto della reale situazione dell’immobile. A tal fine per apparenza si intende la facile riconoscibilità, pertanto con riferimento a diritto personale di garanzia, è sufficiente a rendere apparente il diritto ogni indizio che lo renda facilmente conoscibile da un uomo di media diligenza. Cass. civ. sez. III 4 novembre 2005, n. 21384

Il vincolo di (temporanea) inalienabilità di immobile di edilizia convenzionata è di carattere apparente, in quanto connaturato al bene, sicché in caso di vendita esso è conoscibile dall’acquirente anche se non dichiarato dal venditore, non trovando in tal caso applicazione l’art. 1489 c.c., che ha riguardo alla diversa ipotesi di cosa venduta gravata da oneri reali o personali non apparenti, e non è invocabile quando ad essere taciuto è un vincolo derivante da norma imperativa. Cass. civ. sez. II 23 giugno 2005, n. 13496

La presunzione assoluta di conoscenza del vincolo di inedificabilità gravante su un immobile ha efficacia erga omnes quando esso sia stato imposto dalla legge o da un atto avente portata normativa, quale il piano regolatore, nel quale il vincolo sia stato inserito. Quando invece il vincolo risulti imposto in forza di uno specifico provvedimento amministrativo, stante il carattere particolare, e non generale e normativo, dell’atto impositivo, può presumersene la conoscenza solo da parte del proprietario del bene, che, quale soggetto interessato, può venirne a conoscenza con l’ordinaria diligenza, ma non anche da parte del compratore, il quale quindi può far valere nei confronti del venditore l’obbligo di garanzia derivante dall’art. 1489 c.c. Cass. civ. sez. II 4 ottobre 2004, n. 19812

Il venditore non è tenuto a prestare la garanzia per gli oneri e i diritti di godimento dei terzi che gravano la cosa venduta, quando detti oneri e diritti, siano stati menzionati nel contratto o comunque conosciuti dall’acquirente. Cass. civ. sez. II 8 settembre 2000, n. 11867

Le prescrizioni del piano regolatore generale, una volta approvate e pubblicate nelle forme previste, hanno valore di prescrizione di ordine generale di contenuto normativo, come tali assistite da una presunzione legale di conoscenza da parte dei destinatari. I vincoli da essi imposti non possono pertanto qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull’immobile secondo la previsione dell’art. 1489 c.c. e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore come fonte di responsabilità del venditore che non li abbia dichiarati nel contratto. Cass. civ. sez. II 5 febbraio 1993, n. 1469

A norma dell’art. 1489 cod. civ., i pesi gravanti sul fondo venduto, se non dichiarati in contratto, non costituiscono causa di risoluzione, o di riduzione del prezzo, a favore del compratore, soltanto nel caso in cui siano «apparenti» o comunque conosciuti dal compratore stesso. E anche se il concetto di «apparenza» deve essere inteso non nel senso di percepibilità di tali pesi a prima vista, bensì di conoscibilità degli stessi con la diligenza normale rapportabile all’affare, non può ritenersi che tale diligenza debba estendersi fino al punto di imporre ricerche presso la P.A. in ordine ad atti di questa non generali, ma diretti al solo venditore, come nel caso di vincoli sul bene risultanti da «atti d’obbligo» sottoscritti da quest’ultimo nei confronti del sindaco del comune dove sorge la costruzione. Cass. civ. sez. II 30 gennaio 1987, n. 881

In tema di vendita, la garanzia prevista dall’art. 1489 c.c. concerne gli oneri e i diritti dei terzi che, non essendo apparenti, non siano stati dichiarati nel contratto, salvo che il compratore ne abbia avuto conoscenza. Ad essa non può quindi sottrarsi il venditore per il solo fatto che l’esistenza dei suddetti oneri o diritti, da lui taciuta, sia stata resa pubblica a mezzo della trascrizione, a meno che egli non provi che il compratore ne abbia avuto l’effettiva conoscenza. Cass. civ. sez. II 6 agosto 1983, n. 5287

L’acquirente di un immobile che abbia subito il vittorioso esperimento dell’”actio negatoria servitutis”, quando lo stato di fatto lesivo a danno di terzi preesisteva alla vendita, è tutelato dalle azioni previste dagli artt. 1484 e 1489 c.c. che costituiscono entrambe rimedi allo squilibrio del sinallagma funzionale del contratto di compravendita, per cui al prezzo corrisponde una cosa inferiore o per quantità o per qualità a quella venduta. Cass. civ., sez. , II- 18 ottobre 2019, n. 26627

In tema di compravendita, l’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato, in tutto o in parte, del bene alienato, mentre, nell’ipotesi in cui, inalterato il diritto nella sua estensione quantitativa, risulti inesistente la servitù attiva che il venditore abbia dichiarato nel contratto, si determina, al pari dell’ipotesi di esistenza di una servitù passiva non dichiarata, la mancanza di una “qualitas fundi”, con conseguente applicazione dell’art. 1489 cod. civ., estensivamente interpretato, il quale, oltre ai rimedi sinallagmatici della risoluzione e della riduzione del prezzo, consente anche il solo risarcimento del danno. Cass. civ., sez. , II 24 giugno 2014, n. 14324

L’evizione totale o parziale si verifica solo quando l’acquirente sia privato in tutto o in parte del bene alienato ovvero il diritto trasferito perda le sue caratteristiche qualitative o quantitative, mentre se la privazione riguardi esclusivamente limitazioni inerenti il godimento del bene o imposizioni di oneri che lascino integra l’acquisizione patrimoniale trova applicazione l’art. 1489 cod. civ. riguardante i vizi della cosa venduta. (Nel caso di specie la Corte ha ritenuto che la mancanza della facoltà d’uso della corte condominiale comune, come area destinata a posto macchina scoperto per i condomini, prevista espressamente nel trasferimento immobiliare, non potesse integrare l’azione di garanzia per evizione parziale). Cass. civ. sez. II 25 settembre 2008, n. 24055

L’actio quanti minoris esperita dal compratore di un fondo, per essere lo stesso parzialmente occupato da un terzo sulla base di un contratto di affitto, va ricondottta nell’ambito dell’art. 1489 cod. civ., e non dell’evizione parziale, in quanto questa incide sulla quantità del diritto trasferito, che, per la parte evitta, non si acquista, mentre la dedotta presenza del terzo restringe soltanto il libero godimento del bene. Cass. civ. sez. II 5 giugno 1982, n. 3433

Qualora l’immobile venduto risulti costruito in violazione delle limitazioni legali della proprietà, la pretesa del proprietario del fondo contiguo, diretta ad ottenere il rispetto di tali limitazioni, va ricondotta all’ipotesi dell’evizione parziale (art. 1484 c.c.), se dall’accoglimento della pretesa derivi la parziale perdita, per demolizione, dell’immobile venduto, ovvero all’ipotesi della garanzia ex art. 1489 c.c. la quale concerne non soltanto l’aggravio della cosa con oneri o con diritti personali o reali di terzi, ma altresì la soggezione dell’acquirente alla potestà del terzo di eliminare la situazione illegale quando all’accoglimento della pretesa consegua una restrizione nel godimento dell’immobile, salva la sua identità strutturale. Cass. civ. sez. II 23 ottobre 1975, n. 3504

La garanzia per evizione (artt. 1483, 1484 c.c.) e quella per l’esistenza di oneri o diritti reali o personali di terzi sulla cosa venduta (art. 1489 c.c.), si differenziano, oltre che per i distinti presupposti su cui si fondano, anche per la diversa disciplina delle relative azioni: invero, nel caso di evizione totale o parziale la responsabilità del venditore non è esclusa dal semplice fatto che al compratore fosse nota l’esistenza del diritto del terzo sulla cosa ed il conseguente pericolo di evizione e sussiste sempre per il venditore – salvo il caso di vendita convenuta a rischio e pericolo del compratore (art. 1488 c.c.) – l’obbligo di restituire il prezzo pagato e di rimborsare le spese, anche se sia stata pattuita l’esclusione dalla garanzia; nell’ipotesi prevista dall’art. 1489 c.c., invece, l’esperibilità dell’azione è subordinata alla condizione che la denunciata limitazione qualitativa del diritto acquistato derivi dall’esistenza di diritti od oneri non apparenti o non dichiarati nel contratto e non altrimenti noti al compratore. Cass. civ. sez. II 26 novembre 1973, n. 3196

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