(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Vendita di cose future

Articolo 1472 - Codice Civile

Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura (1348), l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza (1476, 2822). Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati (820).
Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio (1448, 1469), la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza (1325, 1418 ss., 1476).

Articolo 1472 - Codice Civile

Nella vendita che ha per oggetto una cosa futura (1348), l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza (1476, 2822). Se oggetto della vendita sono gli alberi o i frutti di un fondo, la proprietà si acquista quando gli alberi sono tagliati o i frutti sono separati (820).
Qualora le parti non abbiano voluto concludere un contratto aleatorio (1448, 1469), la vendita è nulla se la cosa non viene ad esistenza (1325, 1418 ss., 1476).

Note

Massime

L’impossibilità di utilizzare le presunzioni in riferimento ai contratti aleatori – in ragione della loro eccezionalità, sì da richiedere che essi risultino da una espressa volizione delle parti e da clausole appositamente stabilite o accettate – esclude soltanto la possibilità di affermare che in luogo di una vendita di cosa sperata (art. 1472, primo comma, c.c.) sussista una ipotesi di “vendita di speranza” (art. 1472, secondo comma, c.c.), ma non impedisce di affermare sulla base di presunzioni esistenti che un contratto di vendita di cosa futura, ex art. 1472 c.c., sia stato in ogni caso concluso. Cass. civ., sez. , III 5 dicembre 2011, n. 26022

Nell’ipotesi di “emptio rei speratae”, a norma dell’art. 1472, secondo comma, c.c., la vendita è soggetta alla “condicio iuris” della venuta ad esistenza della cosa alienata, la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento, bensì la sua nullità per mancanza dell’oggetto. E poiché, ove si tratti dei frutti naturali della cosa, il passaggio di proprietà avviene, a mente dell’art. 821 c.c., con la separazione dei primi dalla seconda, ne consegue che il rischio del verificarsi di eventi che impediscano la venuta ad esistenza dei frutti naturali della cosa, al pari del rischio della mancata venuta ad esistenza di quest’ultima, è a carico del venditore, giacché grava su di esso, salvo patto contrario, l’obbligazione di separazione dei frutti dalla cosa principale che si trovi nel suo dominio e possesso e, dunque, nella sua disponibilità giuridica e materiale. Cass. civ., sez. , II 30 giugno 2011, n. 14461

La vendita di cosa futura non consiste in un contratto a formazione progressiva non ancora completo di tutti i suoi elementi, i cui effetti siano destinati a prodursi in un momento successivo a quello in cui la cosa venga ad esistenza, bensì costituisce un negozio perfetto “ab origine”, con contenuto ed effetti obbligatori, di cui il principale per il venditore è quello di osservare un comportamento necessario perchè la cosa venga ad esistenza. Ne consegue che la mancata consegna della cosa stessa (nella specie, bene immobile) nel termine contrattualmente stabilito determina a carico del venditore l’insorgere del rischio per il ritardo nell’adempimento (c.d. “perpetuatio obligationis”, ex art. 1721 c.c.). Cass. civ., sez. , II 30 settembre 2009, n. 20998

La vendita per un prezzo globale di tutta la frutta ancora pendente prodotta da un fondo concreta una vendita di massa futura, con assunzione del rischio della quantità (eventualmente minore di quella prevista o prevedibile) della massa che poi verrà ad esistenza, rischio che non assurge ad elemento della causa del contratto, che non diviene pertanto aleatorio ma resta commutativo. Pertanto, nel caso di perdita della frutta in via di maturazione, per caso fortuito (evento atmosferico) verificatosi dopo che il compratore aveva iniziato la raccolta, tale evenienza resta a carico del compratore, essendo configurabile la nullità a norma dell’art. 1472 comma secondo c.c. soltanto nel caso in cui la massa non venga affatto ad esistenza. Cass. civ. sez. II 3 febbraio 1993, n. 1329

La vendita di cosa futura, pur non comportando il passaggio della proprietà della cosa al compratore simultaneamente per effetto della semplice manifestazione del consenso, non costituisce un negozio a formazione progressiva suscettibile soltanto di effetti meramente preliminari, aventi per contenuto quello di porre in essere un successivo negozio, ma configura un’ipotesi di contratto definitivo di vendita obbligatoria, di per sè idoneo e sufficiente a produrre l’effetto traslativo della proprietà al momento in cui la cosa verrà ad esistenza a norma dell’art. 1472 c.c. Da ciò consegue che il contratto definitivo di vendita di immobile futuro deve a norma dell’art. 1350 c.c. rivestire ad substantiam la forma scritta e che alla stessa forma è assoggettato l’accordo risolutorio del contratto predetto, giacchè le esigenze che sono a fondamento della prescrizione della forma scritta con riguardo ad un determinato contratto sussistano anche per l’accordo risolutorio di esso. Cass. civ. sez. II 6 novembre 1991, n. 11840

A differenza del preliminare di vendita di cosa futura, che ha per contenuto solo la stipulazione di un successivo contratto definitivo, il contratto di vendita di cosa futura, invece, non costituisce un negozio in formazione, suscettibile soltanto di effetti preliminari, ma un contratto di vendita obbligatoria, perfetto ab initio ed attributivo, come tale, di uno ius ad habendam rem nel momento in cui la cosa venga ad esistenza, senza che possa rilevare la stipulazione, prevista dalle parti per un’epoca successiva, dell’atto pubblico necessario alla trascrizione del trasferimento immobiliare, rappresentando questa una riproduzione meramente formale del contratto originario, nella quale le dichiarazioni delle parti stesse assumono valore storico-rappresentativo e non manifestazione di una nuova volontà negoziale. Cass. civ. sez. III 16 luglio 1983, n. 4901

Nella vendita di cosa futura, l’acquisto della proprietà si verifica non appena la cosa viene ad esistenza, ed a tal fine va individuato il momento in cui si perfeziona il processo produttivo della cosa nelle sue componenti essenziali, essendo irrilevante che essa manchi di alcune rifiniture o di qualche accessorio non indispensabile per la sua utilizzazione; siffatto accertamento costituisce giudizio di fatto riservato al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente e correttamente motivato. Cass. civ. sez. I 17 febbraio 1983, n. 1219

Il contratto riguardante la cessione di un fabbricato non ancora realizzato, con previsione dell’obbligo del cedente che sia proprietario anche del terreno su cui l’erigendo fabbricato insisterà di eseguire i lavori necessari al fine di completare il bene e di renderlo idoneo al godimento, può integrare alternativamente tanto gli estremi della vendita di una cosa futura (verificandosi allora l’effetto traslativo nel momento in cui il bene viene ad esistenza nella sua completezza ), quanto quelli del negozio misto, caratterizzato da elementi propri della vendita di cosa presente (il suolo, con conseguente effetto traslativo immediato dello stesso ) e dell’appalto, a secondo che assuma rilievo centrale, nel sinallagma contrattuale, l’intento delle parti avente ad oggetto il conseguimento della proprietà dell’immobile completato ovvero il trasferimento della proprietà attuale del suolo e l’attività realizzatrice dell’opera da parte del cedente, a proprio rischio e con la propria organizzazione. Cass. civ. Sezioni Unite 12 maggio 2008, n. 11656

Ai fini della qualificazione in termini di «contratto di vendita di cosa futura » della vendita di immobile da costruire su fondo di proprietà del cedente, il quale si assume la realizzazione dell’opera a proprio rischio e con la propria organizzazione, non costituiscono ostacolo, in favore della diversa qualificazione di contratto misto di vendita (del suolo ) ed appalto (dell’opera da costruire ), i seguenti elementi del contenuto contrattuale: a ) la previsione del pagamento di un acconto sul prezzo finale (contrariamente, invece, alla previsione di acconti in corso d’opera in relazione a stati di avanzamento dei lavori, propri dell’appalto e, come tali, giustificabili in virtù di una parziale esecuzione dell’oggetto del contratto, mentre nella vendita di cosa futura l’adempimento dell’alienante si realizza esclusivamente con il completamento del bene ) ; b ) la previsione di un termine di ultimazione dei lavori, giacché il contratto di vendita di cosa futura prevede pur sempre come attività accessoria quella della realizzazione dell’opera da parte dell’alienante; c ) la previsione dell’obbligo dell’alienante di realizzare l’opera «a perfetta regola d’arte » in quanto anche nella vendita di cosa futura devono essere preventivamente individuate le caratteristiche tecniche dell’opera medesima. Cass. civ. Sezioni Unite 12 maggio 2008, n. 11656

Il ricorso alla compravendita di cosa futura segnatamente, di edificio da costruire da parte della P.A. è tuttora ammissibile, pur con il sopravvenire della più recente legislazione sui lavori pubblici, ma soltanto nei limiti assai ristretti in cui l’opera da acquisire costituisca, secondo un ampiamente motivato e documentato apprezzamento della stessa P.A., un bene infungibile, con riguardo alle sue caratteristiche strutturali e topografiche, ovvero un unicum non acquisibile in altri modi, ovvero a prezzi, condizioni e tempi inaccettabili per il più solerte perseguimento dell’interesse pubblico, così da comportare l’impraticabilità di ricorrere alle procedure ordinarie di realizzazione delle opere pubbliche. Cass. civ. Sezioni Unite 12 maggio 2008, n. 11656

Nel contratto preliminare di vendita di cosa da costruire, il venditore che assuma anche l’obbligazione di realizzazione del bene è tenuto a prestare la relativa, necessaria attività e risponde di inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a sé non imputabile. Se il venditore, viceversa, non assume alcun obbligazione ulteriore rispetto a quella di trasferire il bene, ricorre la diversa ipotesi della vendita di cosa futura, soggetta alla condicio iuris della sua venuta ad esistenza ad opera di un terzo (c.d. emptio rei speratae ), la cui mancata realizzazione comporta non già la risoluzione del contratto per inadempimento bensì la nullità del medesimo per mancanza di oggetto, ex art. 1472 c.c. Cass. civ. sez. II 25 gennaio 2007, n. 1623

Il contratto di lavoro autonomo, o contratto d’opera, è caratterizzato dalla prevalenza dell’obbligazione di fare su quella di dare, con o senza l’onere di acquisto del materiale, requisito questo che sostanzialmente lo differenzia dal contratto di vendita (anche di cose future). Ne discende che il contratto con cui un imprenditore si obbliga a fornire ad un altro soggetto manufatti rientranti nella propria normale attività produttiva e/o commerciale, apportando ad essi le modifiche di forma, misura e/o qualità richieste specificamente dalla controparte, costituisce vendita (di cosa futura) se dette modifiche non snaturano le caratteristiche essenziali del prodotto, ma consistono in accorgimenti marginali e secondari diretti ad adattarlo alle specifiche esigenze dell’acquirente. Cass. civ. sez. II 28 novembre 1997, n. 12011

A differenza della vendita di cosa futura, la quale ha per oggetto beni prodotti dalla natura, come i frutti di un fondo, i parti degli animali o altre cose la cui venuta ad esistenza è considerata dai contraenti come incerta e non dipendente in modo esclusivo dalla volontà dell’uomo, ed in cui se la cosa non viene ad esistenza il contratto è nullo, nella vendita di cosa da costruire il venditore assume l’obbligazione di prestare l’attività necessaria per la produzione del bene e pertanto risponde per l’inadempimento contrattuale nel caso in cui non dimostri che la prestazione promessa è venuta a mancare per causa a lui non imputabile. Cass. civ sez. II 10 novembre 1989, n. 4772

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