Art. 1346 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Requisiti

Articolo 1346 - Codice Civile

L’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (1349, 1418, 1429).

Articolo 1346 - Codice Civile

L’oggetto del contratto deve essere possibile, lecito, determinato o determinabile (1349, 1418, 1429).

Note

Massime

La nullità del contratto o della singola clausola contrattuale, per l’impossibilità della cosa o del comportamento che ne forma oggetto, richiede che tale impossibilità, oltre che oggettiva e presente fin dal momento della stipulazione, sia anche assoluta e definitiva, rimanendo ininfluenti a tal fine le difficoltà, più o meno gravi, di carattere materiale o giuridico, che ostacolino in maniera non irrimediabile il risultato a cui la prestazione è diretta. Ne consegue che tale impossibilità nel contratto di appalto di opera pubblica non sussiste, qualora vi sia un mero impedimento tecnico, riconducibile al comportamento non collaborativo di una delle parti del rapporto che ometta quanto necessario per rendere possibile la prestazione ostacolando in maniera non oggettivamente irrimediabile il risultato cui essa è diretta; pertanto, qualora la stazione appaltante non provveda ad eliminare dette carenze, gli effetti non sono regolati dagli artt. 1346 e 1418 c.c., ma dall’art. 1207 c.c., vertendosi in un ipotesi di “mora credendi”. Cass. civ., sez. , I 1 settembre 2011, n. 18002

L’impossibilità giuridica, alla stregua delle norme vigenti alla data del contratto, ad ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi di autorizzazione necessari per l’utilizzazione del bene per l’uso convenuto o per la sua trasformazione secondo le esigenze dell’uso contrattualmente previsto rende nullo il contratto per l’impossibilità dell’oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418 c.c. Cass. civ. sez. III 26 maggio 1999, n. 5103

La nullità del contratto per l’impossibilità dell’oggetto postula che la prestazione sia obiettivamente insuscettibile di essere effettuata per la sussistenza di impedimenti originari di carattere materiale o giuridico che ostacolino in modo assoluto il risultato cui essa è diretta e non può farsi discendere da fattori esterni che non hanno efficacia giuridica ostativa alla esecuzione della prestazione dedotta nel contratto. Cass. civ. sez. II 6 dicembre 1984, n. 6407

In tema di locazione, il mancato conseguimento del certificato di agibilità che non dipenda da intrinseche caratteristiche dell’immobile locato, ma dall’inerzia della parte tenuta a farne richiesta – la quale, salvo diversa previsione contrattuale, va individuata nel locatore – ovvero dallo svolgimento negligente o comunque erroneo della relativa procedura, non determina la nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto che non fosse configurabile la nullità del contratto di locazione ad uso commerciale di un immobile la cui agibilità, sussistente al momento della consegna, era venuta meno in conseguenza di lavori effettuati nel corso del rapporto). Cass. civ., sez. , III 25 giugno 2019, n. 16918 C. c. S. [RV65440101] Il contratto che riconosca o costituisca una servitù di parcheggio di autovetture è nullo  per impossibilità dell’oggetto, difettando la “realitas” propria del diritto di servitù, intesa come inerenza dell’utilità al fondo dominante e come peso al fondo servente, in quanto la mera “commoditas” di parcheggiare si risolve in un vantaggio per determinate persone. Cass. civ., sez. , II 6 novembre 2014, n. 23708

Il contratto atipico col quale le parti si obblighino al trasferimento del mero possesso, disgiunto dal diritto, è nullo per impossibilità dell’oggetto, in quanto l’”animus possidendi”, per la sua soggettività, può riferirsi solo al possessore attuale e non al possessore precedente. Cass. civ., sez. , II 11 giugno 2014, n. 13222

La vendita di un terreno, che venga stipulata per consentire all’acquirente una sua utilizzazione edificatoria, al momento non permessa dagli strumenti urbanistici, e venga quindi sottoposta alla condizione sospensiva della futura approvazione di una variante di detti strumenti che contempli quell’utilizzazione, non è affetta da nullità, né sotto il profilo dell’impossibilità dell’oggetto, né sotto il profilo dell’impossibilità della condizione, dovendosi ritenere consentito alle parti di dedurre come condizione sospensiva anche un mutamento di legislazione o di norme operanti “erga omnes”, salva restando l’inefficacia del contratto in conseguenza del mancato verificarsi di tale mutamento. Cass. civ., sez. II 12 febbraio 2014, n. 3207

La promessa, da parte del venditore di quote sociali, della liberazione, ad opera del conduttore e prima della scadenza del contratto, dell’immobile locato per uso diverso dall’abitazione, compreso nel patrimonio della società, non è nulla per impossibilità giuridica del fatto del terzo promesso, giacché la sanzione di nullità prevista dall’art. 79 della legge 27 luglio 1978, n. 392, per le pattuizioni dirette, tra l’altro, a limitare la durata legale della locazione, non è riferibile agli accordi conclusi dal conduttore, che già si trovi nel possesso del bene, volti a regolare gli effetti di fatti verificatisi nel corso del rapporto e, perciò, incidenti su situazioni giuridiche ormai sorte e quindi disponibili. Cass. civ., sez. , II 30 marzo 2012, n. 5159

Nell’appalto di opere pubbliche, ricorre un’ipotesi di nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto, ai sensi degli art. 1346 e 1418 c.c., allorché sussista un impedimento originario di carattere giuridico, che abbia ostacolato in radice ed in modo assoluto il risultato cui la prestazione era diretta, ossia l’esecuzione dell’opera. (Nella specie, il comitato tecnico amministrativo regionale-CTAR aveva espresso un’approvazione condizionata all’esito di prescrizione impartite, con conseguente mancato avveramento della condizione, in mancanza di adeguata perizia di variante approvata). Cass. civ., sez. , I 22 dicembre 2011, n. 28430

Nel regime anteriore all’entrata in vigore del D.P.R. 22 ottobre 2001, n. 462 – che ha affidato all’installatore la verifica di conformità rispetto alla normativa vigente – i dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche erano soggetti alla procedura di omologazione da parte dell’ISPESL, diretta a provarne e certificarne la rispondenza a specifici requisiti tecnici prefissati, senza che tale verifica potesse avere luogo dopo l’installazione, specialmente in caso di installazione obbligatoria a fini di prevenzione degli infortuni sul lavoro, ai sensi degli artt. 36 e 38 del D.P.R. 27 aprile 1955, n. 547; ne consegue che, in tale quadro normativo, il contratto con il quale venga consegnato un parafulmine “antimpatto”, non conforme alla normativa tecnica del Comitato elettrotecnico italiano (CEI) e per il quale il venditore non abbia chiesto la verifica di omologabilità, è nullo per impossibilità giuridica dell’oggetto, a norma degli artt. 1346 e 1418 c.c., attesa l’impossibilità di ottenere il rilascio dei provvedimenti amministrativi necessari per l’utilizzazione del bene contrattualmente prevista. Cass. civ., sez. , II 6 aprile 2009, n. 8236

In tema di nullità del contratto per impossibilità dell’oggetto, deve ritenersi valido il preliminare di compravendita di un terreno edificabile nel caso in cui la destinazione urbanistica prevista nel contratto non sia impossibile da conseguirsi in modo assoluto, ma esclusivamente differita temporalmente fino all’adozione di un piano di lottizzazione da parte del comune. Cass. civ. Sez. II 30 settembre 2008, n. 24313

È nullo ex art. 1418, secondo comma, c.c., per impossibilità giuridica dell’oggetto, il contratto di locazione (o di affitto di azienda ) relativo a beni che per essere situati in una particolare zona possono avere solo una certa destinazione e non altra. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto nullo il contratto di locazione avente ad oggetto un immobile da destinarsi a supermercato con divieto, per il conduttore, di qualsiasi modifica, essendo tale destinazione non consentita dalla disciplina urbanistica del territorio in cui era sito l’immobile locato che la individuava come area agricola con vincolo di rispetto cimiteriale ; peraltro, avendo il sindaco ordinato comunque in via definitiva la chiusura dell’esercizio commerciale e stante l’inutilizzabilità de iure dell’immobile allo scopo esclusivo per il quale era stato concesso in locazione, la S.C. ha ritenuto irrilevante l’assenza di un giudicato quanto all’annullamento delle autorizzazioni sindacali ). Cass. civ. sez. III 10 luglio 2008, n. 18886

Le irregolarità accertate dalla P.A. (nella specie la USL), che hanno comportato la dichiarazione di inagibilità dell’immobile locato per uso non abitativo, determinano la nullità del contratto stesso per impossibilità dell’oggetto, ai sensi degli artt. 1346 – 1418 c.c., nel caso in cui, pur preesistenti alla data di conclusione del contratto e note (o conoscibili) al conduttore, si riferiscano a requisiti imposti da norme inderogabili, come le prescrizioni attinenti alla sicurezza degli edifici (soprattutto se, come nella specie, adibiti a scuola), atteso che una presunta accettazione da parte del conduttore, con la conclusione del contratto, delle particolari caratteristiche dell’immobile, è del tutto irrilevante, non potendo le parti derogare con i loro accordi alle norme imperative. Cass. civ. sez. III, 30 ottobre 2007, n. 22886

Il negozio di cessione volontaria di area oggetto di occupazione espropriativa già perfezionatasi (a seguito dell’irreversibile trasformazione del suolo e del decorso del termine di occupazione legittima senza emissione del decreto di esproprio) è nullo, ai sensi del combinato disposto degli artt. 1325, n. 3, e 1418, secondo comma, c.c., per difetto dell’elemento essenziale dell’oggetto; né è configurabile una conversione del negozio nullo (art. 1424 c.c.) in un altro negozio destinato ad assolvere ad analoga anche se più ristretta funzione, limitata alla determinazione dell’entità della somma spettante al proprietario del suolo, atteso che la funzione del primo negozio è costituita dal trasferimento del bene e dalla determinazione dell’indennità di esproprio (conseguente al prefezionamento del procedimento di espropriazione, ancorché mediante la cessione volontaria, alternativa al decreto di esproprio), e non già dal risarcimento del danno (conseguente all’occupazione espropriativa), che è istituto diverso dall’indennità di espropriazione. Cass. civ. sez. I 19 gennaio 2006, n. 1040

La cessione tra privati di beni comunali soggetti ad uso civico, quali quelli di cui alla cat. A) [«terreni convenientemente utilizzabili come bosco o come pascolo permanente», che non possono essere alienati neppure dall’ente pubblico, se non con l’autorizzazione della Regione] e alla cat. B) [artt. 11 («terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria»), 13 («i terreni di cui alla lettera B dell’art. 10» – terreni convenientemente utilizzabili per la coltura agraria – «destinati ad essere ripartiti, secondo un piano tecnico di sistemazione fondiaria e di avviamento colturale, fra le famiglie dei coltivatori diretti del comune o della frazione»), 21 («unità fondiarie abbandonate o devolute», riassegnate ex artt. 13 e 19)] della L. n. 1766 del 1927 è nulla (non già per illiceità bensì) per impossibilità dell’oggetto o per contrasto con norma imperativa. Cass. civ. sez. III 3 febbraio 2004, n. 1940

Deve ritenersi nullo, per impossibilità giuridica dell’oggetto, il contratto di affitto di azienda relativo a beni situati in zona destinata ad attività agricola, all’interno della quale l’esercizio della attività di ristorazione è consentito solo se inserito in un contesto di attività agrituristica, ovvero se la somministrazione al pubblico di derrate alimentari o di prodotti di allevamento del bestiame proviene dalla produzione dell’azienda stessa, qualora il ramo di azienda ceduto in locazione, per le sue ridotte dimensioni, non consenta di considerarlo anzienda agrituristica; ai sensi dell’art. 2, lett. b), della legge 5 dicembre 1985, n. 730, che disciplina l’attività di agriturismo, può essere autorizzato infatti lo svolgimento di attività agrituristica di ristorazione e alloggio all’interno di una azienda agricola solo se essa sia connessa e complementare alle attività di coltivazione del fondo, silvicoltura, allevamento del bestiame, che devono rimanere le attività principali. Cass. civ. sez. III 10 agosto 2002, n. 12142

La mancanza dei requisiti di abitabilità previsti dalla legge non determina la nullità del contratto di locazione di un immobile per uso abitativo per impossibilità dell’oggetto, se non ne impedisca concretamente in modo assoluto il godimento, sia pure con difficoltà e disagi per il conduttore. Cass. civ. sez. I 5 ottobre 2000, n. 13270

Ai sensi dell’art. 1346 c.c., l’oggetto del contratto è illecito allorché concerne cose o fatti di rilevanza patrimoniale che per la loro stessa tipologia, così come contemplata dalle parti, siano insuscettibili di commercio per contrarietà all’ordine pubblico, al buon costume o a norme imperative. Pertanto, la vendita di titoli del debito pubblico negoziati come genuini che, una volta individuati, risultino essere falsi, non è nulla, ma è inadempiuta per consegna di “aliud pro alio”, con la conseguenza che l’acquirente ha azione di risarcimento del danno ai sensi dell’art. 1218 c.c. verso l’alienante. Cass. civ., sez. , II 24 settembre 2013, n. 21829

L’illiceità ha dei connotati più gravi della semplice violazione di legge, comportando, come si ricava dagli artt. 1343 ss. c.c., la contrarietà a norme imperative, all’ordine pubblico od al buon costume, o la frode alla legge intesa come mezzo per eludere l’applicazione di una norma imperativa, la quale ultima disciplina solo quanto il legislatore ritiene fondamentale, categorico ed irrinunciabile, tanto da essere sottratto completamente all’autonomia privata, da valere erga omnes e da dover essere applicato anche d’ufficio per ragioni che trascendono l’interesse del singolo. Cass. civ. sez. I 4 gennaio 1995, n. 118

In tema di contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di immobili eseguiti senza rispettare la concessione edilizia, occorre distinguere le ipotesi di difformità totale e parziale. Nel primo caso, che si verifica ove l’edificio realizzato sia radicalmente diverso per caratteristiche tipologiche e volumetrie, l’opera è da equiparare a quella posta in essere in assenza di concessione, con conseguente nullità del detto contratto per illiceità dell’oggetto e violazione di norme imperative; nel secondo, invece, che ricorre quando la modifica concerne parti non essenziali del progetto, tale nullità non sussiste. Cass. civ., sez. , II 27 novembre 2018, n. 30703

Il contratto di appalto avente ad oggetto la costruzione di un’opera senza la prescritta concessione edilizia è nullo per illiceità dell’oggetto e la nullità impedisce al contratto di produrre i suoi effetti sin dall’origine, senza che rilevi l’eventuale ignoranza delle parti circa il mancato rilascio della concessione, ignoranza comunque inescusabile, attesa la grave colpa di ciascun contraente, che avrebbe potuto verificare, con l’ordinaria diligenza, la reale situazione del bene dal punto di vista amministrativo. Pertanto, nel giudizio instaurato dall’appaltatore contro l’appaltante per la risoluzione del contratto, rimasto ineseguito, e il risarcimento del danno conseguente, è irrilevante l’accertamento dell’eventuale responsabilità dell’appaltante in ordine al mancato rilascio della concessione edilizia dell’opera appaltata. Cass. civ., sez. , II 30 agosto 2018, n. 21418

L’eventuale non conformità dell’immobile locato alla disciplina edilizia ed urbanistica non determina l’illiceità dell’oggetto del contratto, atteso che il requisito della liceità dell’oggetto previsto dall’art. 1346 c.c., è da riferire alla prestazione, ovvero al contenuto del negozio e non al bene in sè. Cass. civ., sez. , III 15 dicembre 2003, n. 19190

La vendita (obbligatoria o ad effetti reali) di un immobile strutturalmente destinato ad uso di abitazione, ma privo di licenza di abitabilità, non ha un oggetto illecito, in quanto non esiste alcuna norma che contempli l’obbligo del preventivo rilascio del certificato in questione. Detta vendita, pertanto, non è nulla bensì può essere risolubile per mancanza di una qualità essenziale tale da costituire consegna di aliud pro alio, ove risultino specifiche pattuizioni, anche implicite, delle parti contraenti in ordine all’assunzione del relativo obbligo del venditore (o anche soltanto in ordine al termine del relativo adempimento). Cass. civ. sez. II 11 agosto 1990, n. 8199

Prima dell’entrata in vigore della L. 28 gennaio 1977, n. 10 che all’art. 15 ha sancito la nullità degli atti di trasferimento di immobili costruiti senza concessione edilizia, ove dall’atto stesso non risulti che l’acquirente sia a conoscenza della mancanza della concessione, nessuna norma sanciva espressamente l’invalidità di quei rapporti o l’incommerciabilità di quelle costruzioni, né la nullità della compravendita poteva ritenersi sotto il profilo della illiceità dell’oggetto del contratto, in quanto oggetto della compravendita è il trasferimento della proprietà della cosa, la quale in sé non è suscettibile di valutazione in termine di liceità, questa qualificazione attinendo all’attività di produzione della cosa, estranea, come tale, al contenuto tipico delle prestazioni oggetto del rapporto di compravendita. L’abusività della costruzione poteva, invece, venire in rilievo soltanto in termini di insufficienza della prestazione di trasferimento, per la possibilità di evizione totale o parziale o di impedimento dell’uso della costruzione per difetto di abitabilità o agibilità, e quindi trovare il suo rimedio e la sua sanzione nella generale disciplina dell’inadempimento contrattuale, a tutela e su iniziativa del soggetto che, ignaro dell’abusività al momento della stipulazione del contratto, ne avesse subito pregiudizio. Cass. civ. sez. II 26 giugno 1990, n. 6466

Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell’oggetto dell’obbligazione esprime la fondamentale esigenza di concretezza dell’atto contrattuale, avendo le parti la necessità di sapere l’impegno assunto ovvero i criteri per la sua concreta determinazione, il che può essere pregiudicato dalla possibilità che la misura della prestazione sia discrezionalmente determinata, sia pure in presenza di precise condizioni legittimanti, da una soltanto delle parti. Cass. civ. sez. III 29 febbraio 2008, n. 5513

Il contratto preliminare, pur lasciando alle parti la possibilità di addivenire ad ulteriori pattuizioni marginali, deve contenere gli elementi essenziali della futura convenzione, fra cui la determinazione o determinabilità dell’oggetto, non essendo, tuttavia, esclusa la validità del contratto allorquando l’oggetto possa determinarsi attraverso atti e fatti storici, anche successivi alla sua conclusione, e perfino in base ad elementi del mondo esterno ad esso estranei o anche per relationem. Cass. civ. sez. II 10 giugno 1991, n. 6570

In tema di contratto preliminare la determinatezza o la determinabilità della cosa da trasferire è sufficiente che sussista al momento della decisione della domanda proposta per l’esecuzione specifica del relativo obbligo di contrarre. Cass. civ. sez. II 6 agosto 1990, n. 7907

L’oggetto di un contratto deve ritenersi sufficientemente identificato – o reso identificabile – quando di esso siano indicati gli elementi essenziali, i quali, logicamente coordinati, non lascino dubbi sulla individuazione dello stesso come quello previsto e voluto dai contraenti e poiché manca una norma di legge che stabilisca in che modo debba essere identificato – o reso identificabile – l’oggetto di un contratto, ogni mezzo deve ritenersi idoneo purché siano rispettati i requisiti di forma. Cass. civ. sez. II 12 dicembre 1988, n. 6744

Allorché l’oggetto del contratto definitivo sia una species, il contratto preliminare deve contenere i tratti identificatori di esso convenuti tra le parti, ovvero i dati, da loro fissati, idonei alla sua individuazione attraverso un’operazione tecnica, non essendo sufficiente alla determinabilità dell’oggetto, di cui all’art. 1346 c.c., il semplice riferimento a un futuro accordo tra le parti. Cass. civ. sez. III 3 settembre 1985, n. 4584

La disposizione dell’art. 1346 c.c. – che prescrive che l’oggetto del contratto deve essere «determinato o determinabile» – non va intesa in senso assoluto. dovendosi ritenere sufficientemente identificato l’oggetto del contratto quando sia indicato nei suoi elementi essenziali, mentre non è richiesta una precisa indicazione di tutti i particolari. Il concetto di determinatezza dell’oggetto del contratto assume carattere più o meno rigoroso in relazione alla natura ed al contenuto del negozio. In particolare, se oggetto del contratto è un genus od una prestazione fungibile, è sufficiente l’indicazione della categoria di appartenenza della cosa o della prestazione; mentre, ove si tratti di una species o di una prestazione infungibile gli elementi di individuazione debbono essere più precisi. Pertanto, nell’ipotesi di cosa futura, come un fabbricato in costruzione, deve essere lasciato un margine di discrezionalità al costruttore, potendo taluni adattamenti rendersi necessari nel corso di esecuzione dell’opera. Cass. civ. sez. III 19 agosto 1971, n. 2561

L’oggetto del contratto per il quale è necessaria la forma scritta può considerarsi determinabile, benché non indicato specificamente, solo se sia con certezza individuabile in base agli elementi prestabiliti dalle parti nello stesso atto scritto, senza necessità di fare ricorso al comportamento successivo delle parti, dovendosi, quindi, escludere la possibilità di applicazione, per la determinazione dell’oggetto del contratto, della regola ermeneutica stabilita dall’art. 1362, secondo comma, c.c., che consente di tenere conto, nella ricerca della comune intenzione dei contraenti, del comportamento di questi successivo alla conclusione del contratto. Cass. civ., sez. , II 7 marzo 2011, n. 5385

Per i contratti per i quali è prescritta la forma scritta ad substantiam la volontà comune delle parti deve rivestire tale forma per tutti gli elementi essenziali e pertanto l’oggetto di esso deve esser almeno determinabile in base ad elementi risultanti dall’atto stesso e non aliunde, non potendo a tal fine applicarsi il capoverso dell’art. 1362 c.c., a norma del quale l’intenzione dei contraenti può esser desumibile anche dal loro comportamento complessivo, posteriore alla conclusione del contratto, né l’art. 1371 c.c., norma di chiusura rispetto alla predetta. Cass. civ. sez. II 21 giugno 1999, n. 6214

In tema di compravendita immobiliare, ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell’atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti ad essi abbiano fatto esclusivo riferimento per individuare l’immobile, e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene. Cass. civ., sez. , II 15 febbraio 2017, n. 3996

Ai fini dell’individuazione dell’oggetto di un contratto di trasferimento immobiliare, costituisce fondamentale strumento interpretativo l’utilizzazione dei dati risultanti dal tipo di frazionamento cui le parti abbiano fatto specifico riferimento, senza che assuma rilievo la circostanza che, alla data della stipulazione, il medesimo frazionamento non risultasse ancora approvato, venendo esso in considerazione non già nella sua efficacia tipica di atto della procedura di variazione catastale, che si perfeziona soltanto a seguito della approvazione, ma quale documento integrativo del negozio, formato sull’accordo dei contraenti. Cass. civ., sez. , I 3 settembre 2013, n. 20131

Nella compravendita dei beni immobili, l’indicazione del bene alienato deve essere effettuata in base alla descrizione obiettiva ed alle indicazioni topografico-catastali e non già secondo riferimenti soggettivi o situazioni di mero fatto che possono essere rilevanti per particolari fini (come l’usucapione, la determinazione del prezzo, l’evizione), ma non quando si controverta sulla estensione e sui limiti dell’effetto traslativo, in ordine al quale l’eventuale contrasto tra i dati descrittivi e catastali con elementi estrinseci alla descrizione obiettiva del bene deve essere risolto dando rilievo alla individuazione tecnico topografica dell’immobile, salvo che altre clausole negoziali, ancorché relative alla disciplina di rapporti ed effetti accessori, non siano coerenti con tale accertamento. Cass. civ., sez. , II 3 settembre 2010, n. 19044

Per la validità di una compravendita immobiliare è necessario che l’oggetto di detto contratto sia determinato, ovvero determinabile in base ad elementi contenuti nel relativo atto scritto (e, perciò, documentati e non estrinseci all’atto stesso), e tale requisito deve essere ravvisato nella inequivocabile identificazione dell’immobile compravenduto per il tramite dell’indicazione dei confini o di altri dati oggettivi incontrovertibilmente idonei allo scopo e ad impedire, perciò, che rimangano margini di dubbio sull’identità del suddetto immobile; il relativo accertamento – così come quello relativo alla valutazione circa la sufficienza delle indicazioni riportate nella nota di trascrizione per l’esatta individuazione del bene oggetto della vendita – integra la risultante di un apprezzamento di fatto, come tale rimesso al giudice di merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione ed immune da vizi logici ed errori di diritto. Cass. civ. sez. II 29 maggio 2007, n. 12506

In tema di compravendita immobiliare, qualora le parti abbiano fatto riferimento,ad ulteriore e conclusiva precisazione rispetto alle altre indicazioni, al tipo di frazionamento allegato all’atto di vendita, detto frazionamento, quale elemento testuale della volontà negoziale, costituisce il dato primario per l’esatta identificazione del bene trasferito, in quanto la sua specificità non lascia margini di incertezza nella determinazione dei relativi confini. Cass. civ. sez. II 13 gennaio 2006, n. 501

Ai fini dell’individuazione dell’oggetto dei negozi comportanti trasferimento di beni immobili i dati censuari costituiscono soltanto uno dei vari elementi utilizzabili in proposito, ben potendo, a tale scopo, esserne impiegati altri, in ipotesi contrastanti con gli stessi estremi catastali. (Nella specie, la S.C., enunciando tale principio in accoglimento del ricorso proposto, ha cassato con rinvio la sentenza di appello impugnata, nella cui motivazione, al fine della ricostruzione dell’oggetto di alcuni contratti di trasferimento immobiliare riportati nell’atto di scioglimento di una s.r.l. e di contestuale assegnazione dei beni sociali, era stato fatto riferimento soltanto agli estremi catastali degli appartamenti in questione, senza prendere in alcuna considerazione, unitamente agli stessi dati censuari, alla stregua di una valutazione globale e comparativa, gli ulteriori elementi costituiti dallo stato di fatto delle unità immobiliari all’atto dello scioglimento della società e dalle risultanze peritali riferite alle estensioni e ai valori dei beni medesimi, in funzione di una corretta ricostruzione delle quote di diritto effettivamente spettanti ai condividenti). Cass. civ. sez. II 2 dicembre 2005, n. 26234

In materia contrattuale, la clausola con la quale le parti rimettano ad un momento successivo alla conclusione del contratto la determinazione concordata della superficie del bene oggetto della prestazione costituisce elemento che rende quest’ultima determinabile, dovendo in tal caso ritenersi che i contraenti si sono in tal modo rimessi al criterio dell’equo apprezzamento, applicabile, in difetto di accordo, dal giudice. (Nel fare applicazione del suindicato principio, la S.C. ha ritenuto determinabile l’oggetto di un futuro contratto di rivendita di bene immobile, nel caso indicato mediante il riferimento – avuto riguardo ad una determinata area del bene compravenduto – della minore superficie sufficiente alla sosta di una sola autovettura). Cass. civ. sez. III 1 dicembre 2003, n. 18321

Le piante planimetriche allegate ai contratti aventi ad oggetto immobili fanno parte integrante della dichiarazione di volontà, quando ad esse i contraenti si siano riferiti nel descrivere il bene, e costituiscono mezzo fondamentale per l’interpretazione del negozio, salvo, poi, al giudice di merito, in caso di non coincidenza tra la descrizione dell’immobile fatta in contratto e la sua rappresentazione grafica contenuta nelle dette planimetrie, il compito di risolvere la quaestio voluntatis della maggiore o minore corrispondenza di tali documenti all’intento negoziale ricavato dall’esame complessivo del contratto. Cass. civ. sez. II 5 maggio 2003, n. 6764

Poiché nei contratti per i quali è prevista la forma scritta ad substantiam, come la compravendita immobiliare, l’oggetto deve essere determinato o determinabile in base agli elementi contenuti nel relativo atto scritto, l’esatta identificazione dell’immobile non può essere fornita in base a documenti estrinseci al contratto. Cass. civ. sez. II 24 aprile 2003, n. 6516

Ai fini dell’individuazione dell’immobile oggetto di una compravendita, l’indicazione dei confini – che concerne punti oggettivi di riferimento esterni – consentendo perciò la massima precisione, assume valore decisivo e prevalente rispetto alle altre risultanze probatorie, ed in particolare ai dati catastali, sia allorché si risolva nella descrizione dell’intero perimetro, sia, a maggior ragione, quando trovi conferma in altri dati obiettivi incontrovertibilmente conducenti al fine, come la dettagliata descrizione della composizione e della collocazione dell’unità immobiliare nell’ambito di un più vasto complesso, così eliminando ogni margine di dubbio circa la materiale consistenza dell’unità stessa. A tali fini, pertanto, il ricorso ai dati catastali – che non solo hanno natura tecnica e sono preordinati essenzialmente all’assolvimento di funzioni tributarie ma anche spesso sfuggono alla diretta percepibilità da parte dei contraenti – ha soltanto carattere sussidiario, essendo ammesso unicamente nell’ipotesi di indicazioni inadeguate o imprecise in ordine ai confini. Cass. civ. sez. II 18 aprile 2002, n. 5635

Ai fini della validità del contratto preliminare, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando sufficiente l’accordo delle parti su quelli essenziali. In particolare, nel preliminare di compravendita immobiliare, per il quale è richiesto “ex lege” l’atto scritto come per il definitivo, è sufficiente che dal documento risulti, anche attraverso il rimando ad elementi esterni ma idonei a consentirne l’identificazione in modo inequivoco, che le parti abbiano inteso fare riferimento ad un bene determinato o, comunque, determinabile, la cui indicazione pertanto, attraverso gli ordinari elementi identificativi richiesti per il definitivo, può altresì essere incompleta o mancare del tutto, purché l’intervenuta convergenza delle volontà risulti, sia pure “aliunde” o “per relationem”, logicamente ricostruibile. (Nella specie, la S.C. ha ritenuto sufficiente, per identificare l’immobile oggetto di un contratto preliminare di compravendita, l’indicazione dell’ubicazione, dell’estensione, dei confini e della provenienza dello stesso). Cass. civ., sez. , II 10 maggio 2018, n. 11297

Il requisito della determinatezza o determinabilità dell’oggetto di un preliminare di vendita di immobile non postula la specificazione dei dati catastali, trattandosi di indicazione rilevante ai fini della trascrizione, ma non indispensabile per la sicura identificazione del bene, evincibile anche da altri dati. Cass. civ., sez. , II 31 maggio 2016, n. 11237

È viziato da nullità il preliminare di vendita avente ad oggetto alcuni degli appartamenti da realizzare sul lotto di terreno già di proprietà del promissario acquirente e la cui individuazione sia rimessa a quest’ultimo, dovendosi considerare indeterminabile l’oggetto del contratto, nel quale l’individuazione del bene non sia desumibile dagli elementi contenuti nel relativo atto scritto ma sia rimessa ad una successiva scelta di uno dei contraenti, restando irrilevante, a tal fine, l’eventuale adempimento della controprestazione. Cass. civ., sez. , II 2 dicembre 2013, n. 26988

L’oggetto di un contratto preliminare di vendita immobiliare può essere determinato attraverso atti e fatti storici esterni al negozio, anche successivi alla sua conclusione, nella sola ipotesi in cui l’identificazione del bene da trasferire avvenga in sede di conclusione consensuale del contratto definitivo su base negoziale, e non quando, invece, afferisca ad una pronuncia giudiziale ex art. 2932 c.c., caso nel quale occorre che l’esatta individuazione dell’immobile, con l’indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare, dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto, senza poter attingere da altra documentazione i dati necessari alla specificazione del bene oggetto del trasferimento; trattandosi di contratto per il quale é imposta la forma scritta, l’accertamento della presenza dei requisiti necessari per una sicura identificazione dell’oggetto del preliminare contratto è riservato al giudice di merito ed è soggetto al sindacato di legittimità solo sotto il profilo della logicità e congruità della motivazione. (Omissis). Cass. civ., sez. , II 16 gennaio 2013, n. 952

In tema di contratto preliminare di compravendita immobiliare, l’esigenza della determinatezza o almeno della determinabilità dell’oggetto del contratto, sanzionata di nullità dall’art. 1418, secondo comma, in relazione agli artt. 1346 e 1325, n. 3, c.c., è soddisfatta dalla dichiarazione, che nella scrittura abbia fatto il promittente venditore, che il prezzo è stato pagato, nella specie mediante l’assunzione di tutte le spese necessarie per la costruzione dell’edificio da alienare, essendo necessariamente implicito in tale riconoscimento che anche la prestazione dovuta dal promissario compratore è stata consensualmente individuata. Cass. civ., sez. , II 26 marzo 2012, n. 4854

L’istituto della multiproprietà immobiliare, che si caratterizza per il diritto di godimento turnario di un medesimo bene da parte di una pluralità di soggetti, richiede che sia in concreto individuata la quota di ciascun comproprietario come effettiva entità della partecipazione al godimento dell’alloggio; pertanto, poiché il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del futuro contratto definitivo, il preliminare avente ad oggetto una quota di multiproprietà deve recare l’indicazione della quota nella sua effettiva misura o, comunque, i criteri per la sua determinazione millesimale, incidendo tali elementi sulla determinatezza o determinabilità dell’oggetto del contratto ai sensi dell’art. 1346 c.c., e non risultando quindi sufficiente l’indicazione del solo periodo di godimento dell’immobile riservato al promissario acquirente. Cass. civ., sez. , II 16 marzo 2010, n. 6352

È nullo per indeterminatezza della prestazione e per mancanza di criteri oggettivi per individuarla – che devono esser prestabiliti nello stesso contratto, se la forma scritta è richiesta ad substantiam – un preliminare di permuta immobiliare con il quale una parte si obbliga a trasferire all’altra il 30% di quanto costruendo su un’area di risulta dopo la demolizione di un immobile, di volumetria «consentita» dalle norme urbanistiche, senza specificare né il tipo né le dimensioni della costruzione, rimesse all’arbitrio dell’obbligato. Cass. civ. sez. II 30 dicembre 1997, n. 13098

Oggetto del contratto preliminare deve ritenersi esclusivamente l’obbligo di prestazione del consenso in sede di futuro contrahere (da tener distinto dall’oggetto del futuro contratto definitivo, costituito, invece, dal bene destinato al trasferimento di proprietà), con la conseguenza che, ai fini della sua validità, non è indispensabile la completa e dettagliata indicazione di tutti gli elementi del futuro contratto, risultando, per converso, sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali. In particolare, nel preliminare di vendita immobiliare, l’indicazione della res oggetto della futura alienazione può essere anche incompleta e carente sotto l’aspetto dei dati catastali e degli altri specifici elementi individuativi del bene, purché risulti certo, in base alle emergenze probatorie, che le parti abbiano inteso riferirsi ad un bene determinato, o quantomeno, determinabile. Cass. civ. sez. II 23 agosto 1997, n. 7935

Il requisito della determinatezza o della determinabilità dell’oggetto a norma dell’art. 1346 codice civile, nell’ipotesi di un preliminare di vendita immobiliare, postula che sia specificata l’ubicazione del bene promesso in vendita, o il criterio della sua individuazione. In particolare ove il preliminare di vendita abbia ad oggetto una porzione di un edificio multipiano, l’indicazione del piano in cui essa è ubicata costituisce, in mancanza di dati relativi ai confini, il necessario elemento identificativo. Ne deriva che le modifiche di tale elemento concordate tra le parti dopo la stipulazione del contratto preliminare, devono avvenire a pena di nullità per iscritto (artt. 1350 n. 1 e 1351 codice civile) e pertanto non possono essere provate per testimoni, ostandovi il divieto stabilito dall’art. 2725, comma secondo, codice civile con la sola eccezione del caso previsto dall’art. 2724 n. 3 codice civile (perdita incolpevole del documento). Cass. civ. sez. II 16 gennaio 1996, n. 300

In tema di appalto, per la determinazione dell’oggetto, non è necessario che l’opera sia specificata in tutti i suoi particolari, ma è sufficiente che ne siano fissati gli elementi fondamentali. Ne consegue che eventuali deficienze ed inesattezze riguardanti taluni elementi costruttivi non costituiscono causa di nullità, quando non siano rilevanti ai fini della realizzazione dell’opera e non ne impediscano l’agevole individuazione, nella sua consistenza qualitativa e quantitativa, mediante il ricorso ai criteri generali della buona tecnica costruttiva ed alle cd. regole d’arte, le quali devono adeguarsi alle esigenze e agli scopi cui l’opera è destinata. Cass. civ., sez. , II- 8 gennaio 2020, n. 133

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