(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni

Articolo 1136 - Codice Civile

(1) L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (2).
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore (1129, 1138; 67, 68 att.).

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Articolo 1136 - Codice Civile

(1) L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (2).
Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117 quater, 1120, secondo comma, 1122 ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122 bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore (1129, 1138; 67, 68 att.).

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Note

(1) Questo articolo è stato così sostituito dall’art. 14 della L. 11 dicembre 2012, n. 220 (in vigore dal 18 giugno 2013)
(2) A norma dell’art. 17 quinquies, comma 2 e 3, del D.L. 22 giugno 2012, n. 83, convertito, con modificazioni, nella L. 7 agosto 2012, n. 134, fatto salvo il regime di cui all’articolo 1102 del codice civile, le opere edilizie per l’installazione delle infrastrutture di ricarica elettrica dei veicoli in edifici in condominio sono approvate dall’assemblea di condominio, in prima o in seconda convocazione, con le maggioranze previste da questo comma. Nel caso in cui il condominio rifiuti di assumere, o non assuma entro tre mesi dalla richiesta fatta per iscritto, le deliberazioni di cui al comma 2, il condomino interessato può installare, a proprie spese, i dispositivi di cui al citato comma 2, secondo le modalità ivi previste. Resta fermo quanto disposto dagli articoli 1120, secondo comma, e 1121, terzo comma, c.c.

Massime

La clausola del regolamento di condominio volta a limitare il potere dei condomini di farsi rappresentare nelle assemblee è inderogabile, in quanto posta a presidio della superiore esigenza di garantire l’effettività del dibattito e la concreta collegialità delle assemblee, nell’interesse comune dei partecipanti alla comunione, considerati nel loro complesso e singolarmente, sicché la partecipazione all’assemblea di un rappresentante fornito di un numero di deleghe superiore a quello consentito dal regolamento suddetto, comportando un vizio nel procedimento di formazione della relativa delibera, dà luogo ad un’ipotesi di annullabilità della stessa, senza che possa rilevare il carattere determinante del voto espresso dal delegato per il raggiungimento della maggioranza occorrente per l’approvazione della deliberazione. Cass. civ. sez. VI, 28 marzo 2017 n. 8015

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio, derivando dal rapporto tra il valore dell’intero edificio e quello relativo alla proprietà del singolo, esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi – la cui esistenza, pertanto, non costituisce requisito di validità delle delibere assembleari – e consente sempre di valutare anche “a posteriori” in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea e, in genere, la gestione del condominio. Cass. civ. sez. VI, 9 agosto 2011, n. 17115

In tema di validità delle delibere assembleari condominiali, sussiste il conflitto d’interessi ove sia dedotta e dimostrata in concreto una sicura divergenza tra specifiche ragioni personali di determinati singoli condomini, il cui voto abbia concorso a determinare la necessaria maggioranza ed un parimenti specifico contrario interesse istituzionale del condominio. Cass. civ. sez. II, 16 maggio 2011, n. 10754

Una delibera di assemblea condominiale, anche se adottata nell’interesse comune o per adempiere ad un obbligo di legge, è nulla se, per perseguire l’interesse dell’intero condominio, prevede la violazione dei diritti di proprietà esclusiva di un condomino, ed in tal caso la sua impugnazione non è soggetta ai termini di decadenza sanciti dall’art. 1137 c.c. rimanendo irrilevante che all’adozione della delibera stessa abbia partecipato anche il condomino leso senza sollevare alcuna obiezione in merito. Cass. civ. sez. III, 24 maggio 2004, n. 9981

In tema di condominio negli edifici, la partecipazione ad un’assemblea di un soggetto estraneo ovvero privo di legittimazione non si riflette sulla validità della costituzione dell’assemblea e delle decisioni in tale sede assunte, qualora risulti che quella partecipazione non ha influito sulla maggioranza richiesta e sul quorum prescritto, né sullo svolgimento della discussione e sull’esito della votazione. Cass. civ. sez. II, 8 agosto 2003, n. 11943

In tema di assemblee condominiali, è valida la delibera adottata con votazione svoltasi in maniera anche irregolare o atipica qualora risultino essere stati comunque osservati i quorum richiesti per la costituzione dell’assemblea e per il tipo di deliberazione approvata.. Cass. civ. sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531

Le delibere condominiali, analogamente a quelle societarie, sono nulle soltanto se hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero che non rientra nella competenza dell’assemblea, o se incidono su diritti individuali inviolabili per legge. Sono invece annullabili, nei termini previsti dall’art. 1137 c.c. le altre delibere «contrarie alla legge o al regolamento di condominio», tra cui quelle che non rispettano le norme che disciplinano il procedimento, come ad esempio per la convocazione dei partecipanti, o che richiedono qualificate maggioranze per formare la volontà dell’organo collegiale, in relazione all’oggetto della delibera da approvare. Cass. civ. sez. II, 2 ottobre 2000, n. 13013

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Pertanto, una volta accertata la regolare convocazione dell’assemblea, l’omessa redazione del verbale che consacra la mancata riunione dell’assemblea in prima convocazione non impedisce che si tenga l’assemblea in seconda convocazione, né la rende invalida. Cass. civ. sez. II, 24 aprile 1996, n. 3862

La validità delle deliberazioni dell’assemblea condominiale, sotto il profilo della maggioranza necessaria alla loro approvazione, deve essere valutata con riguardo al loro specifico oggetto, essendo del tutto irrilevante che, nella stessa adunanza in cui esse sono state prese, sia venuto in discussione anche un argomento che richieda una maggioranza più elevata (quale, nell’ipotesi, la nomina dell’amministratore); con la conseguenza che uno o più capi della delibera, adottata in una medesima riunione, possono essere validi, in quanto richiedenti maggioranze inferiori, ed uno o più capi possono essere invalidi giacché richiedenti maggioranze superiori a quelle raggiunte. Cass. civ. sez. II, 28 marzo 1995, n. 3680

Ai fini della validità della delibera di assemblea condominiale, il quorum richiesto deve esistere al momento della costituzione dell’assemblea, e nel verbale ad essa relativo devono essere indicati gli elementi indispensabili per il riscontro della validità della costituzione assembleare senza che sia altresì necessaria la dichiarazione di regolarità dell’assemblea in relazione al totale dei millesimi rappresentati dagli intervenuti. Cass. civ. sez. II, 23 luglio 1983, n. 5073

Ogni condomino ha il diritto di intervenire all’assemblea e deve, quindi, essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’art. 66, ultimo comma, disp. att. c.c. nel testo previgente, quale atto unilaterale recettizio, sia non solo inviato, ma anche ricevuto nel termine, ivi stabilito, di almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza, avendo riguardo alla riunione dell”assemblea in prima convocazione. Ne consegue che la mancata conoscenza di tale data, da parte dell’avente diritto, entro il termine previsto dalla legge, costituisce motivo di invalidità delle delibere assembleari, ai sensi dell’art. 1137 c.c. come confermato dal nuovo testo dell’art. 66, comma terzo, disp. att. c.c. introdotto dalla legge 11 dicembre 2012, n. 220, a nulla rilevando, ai fini della tempestività dell’avviso, né la data di svolgimento dell’assemblea in seconda convocazione, né che la medesima data sia stata eventualmente già fissata. Cass. civ. sez. VI, 26 settembre 2013, n. 22047

In tema di impugnazione delle deliberazioni delle assemblee condominiali, l’omessa convocazione di un condomino costituisce motivo di annullamento delle deliberazioni assunte dall’assemblea, che può ottenersi solo con l’esperimento di un’azione ad hoc e nei termini di legge, mentre non può essere oggetto di eccezione nel giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo chiesto per conseguire il pagamento delle spese deliberate dall’assemblea. Cass. civ. sez. II, 1 agosto 2006, n. 17486

In tema di condominio negli edifici, debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all’ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto; debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all’oggetto. Ne consegue che la mancata comunicazione, a taluno dei condomini, dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta, non la nullità, ma l’annullabilità della delibera condominiale, la quale, ove non impugnata nel termine di trenta giorni previsto dall’art. 1137, terzo comma, c.c. (decorrente, per i condomini assenti, dalla comunicazione, e, per i condomini dissenzienti, dalla sua approvazione), è valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio. Cass. civ. Sezioni Unite, 7 marzo 2005, n. 4806

In tema di condominio di edifici, la nullità della delibera assembleare per omessa comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea può essere fatta valere da ciascun condomino, trattandosi di nullità assoluta, ma quando il condomino nei cui confronti la comunicazione è stata omessa è presente in assemblea si presume che ne abbia avuto comunque notizia, rimanendo l’eventuale irregolarità della sua convocazione conseguentemente sanata. Cass. civ. sez. II, 27 marzo 2003, n. 4531

L’amministratore di condominio, al fine di assicurare una regolare convocazione dell’assemblea, è tenuto a svolgere le indagini suggerite dall’ordinaria diligenza per rintracciare i condomini non più presenti al precedente recapito onde poter comunicare a tutti l’avviso di convocazione. Cass. civ. sez. II, 28 novembre 2000, n. 15283

Nella causa promossa da un condomino contro il condominio, ai sensi dell’art. 1136, comma sesto, c.c. l’assemblea del condominio, chiamata a dichiarare se debba costituirsi e resistere, non può deliberare, se non consta che sono stati invitati tutti i condomini, ivi compreso il condomino che ha promosso la causa. Cass. civ. sez. II, 22 febbraio 1995, n. 1980

In tema di condominio di edifici è nulla la deliberazione assembleare che sia stata adottata dopo lo scioglimento dell’assemblea stessa e l’allontanamento di alcuni condomini, a seguito di riapertura del verbale non preceduta da una nuova rituale convocazione a norma dell’art. 66 att. c.c. risultando violate sia le disposizioni sulla convocazione dell’assemblea sia il principio della collegialità della deliberazione. Cass. civ. sez. II, 5 giugno 1991, n. 6366

In tema di condominio degli edifici, non è previsto alcun obbligo di forma per l’avviso di convocazione dell’assemblea, sicché la comunicazione può essere fatta anche oralmente, in base al principio della libertà delle forme, salvo che il regolamento non prescriva particolari modalità di notifica del detto avviso; deve, quindi, ritenersi legittima la prassi, precedentemente non contestata, in base alla quale l’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale, destinato ad un condomino non abitante nell’edificio condominiale, venga consegnato ad altro condomino, congiunto del primo. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 1 aprile 2008, n. 8449

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale, le modalità per il relativo avviso (art. 1105 c.c.), che siano prescritte dal regolamento di condominio allo scopo di rafforzare la garanzia della preventiva convocazione di tutti i condomini, devono essere osservate al pari della disciplina legale nei confronti di ciascun condomino, con la conseguenza, in caso di violazione, dell’annullabilità delle deliberazioni così viziate. Cass. civ. sez. II, 12 febbraio 1988, n. 1515

In tema di condominio negli edifici, la disposizione del sesto comma dell’art. 1136 cod. civ. secondo cui l’assemblea non può deliberare se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione implica che ogni condomino ha il diritto d’intervenire all’assemblea, e deve quindi essere messo in condizione di poterlo fare, con la conseguente necessità che l’avviso di convocazione previsto dall’ultimo comma dell’art. 66 disp. att. e trans. cod. civ. sia non solo inviato ma anche ricevuto nel termine (almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza) ivi previsto. Cass. civ. sez. II, 22 novembre 1985, n. 576

L’invito di tutti i condomini alla riunione, presupposto indispensabile per la valida costituzione dell’assemblea del condominio di edifici (art. 1136, sesto comma, c.c.), non è soggetto a particolari formalità e, pertanto, è sufficiente che ciascuno dei partecipanti abbia avuto, in qualsiasi modo, notizia della convocazione. Allorché tutti i condomini di un edificio abbiano avuto tempestiva comunicazione della convocazione dell’assemblea e degli argomenti all’ordine del giorno, non ha rilevanza, al fine della validità delle delibere adottate, l’esattezza o meno dell’indicazione dell’assemblea, nell’avviso di convocazione, come ordinaria o straordinaria; tale distinzione, infatti, non ha altra giustificazione che quella di stabilire l’annualità ed obbligatorietà della prima, per la retta amministrazione del condominio, e l’eventualità e non periodicità della seconda, ma non attribuisce all’una od all’altra alcuna particolare natura o funzione. Da ciò consegue, con riferimento all’assemblea obbligatoria annuale, che nessun effetto invalidante può avere la convocazione di essa come «ordinaria», ancorché in epoca diversa da quella prescritta dal regolamento di condominio per l’assemblea ordinaria. Cass. civ. sez. II, 23 maggio 1975, n. 2050

In tema di condominio, l’avviso di convocazione dell’assemblea, ex art. 66 disp. att. c.c. (nel testo applicabile “ratione temporis”), è un atto unilaterale recettizio onde, ai fini della prova della decorrenza del termine dilatorio di cinque giorni antecedenti l’adunanza di prima convocazione, condizionante la validità delle deliberazioni, è sufficiente e necessario che il condominio dimostri la data in cui esso è pervenuto all’indirizzo del destinatario, ex art. 1335 c.c. con l’ulteriore conseguenza che, nell’ipotesi di invio dello stesso con lettera raccomandata, ove questa non sia consegnata per l’assenza del destinatario, detta data coincide con quella di rilascio dell’avviso di giacenza del plico presso l’ufficio postale, in quanto idoneo a consentirne il ritiro. Cass. civ. sez. II, 6 ottobre 2017, n. 23396

Qualora il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio, non potendosi porre a carico del condomino l’onere di una dimostrazione negativa, quale quella dell’omessa osservanza dell’obbligo di convocare l’universalità dei condomini, trattandosi di elemento costitutivo della validità della delibera. Cass. civ. sez. VI-II, 24 ottobre 2014, n. 22685

L’onere di provare che tutti i condomini sono stati tempestivamente convocati fa carico al condominio. Tale prova non può essere offerta con la dimostrazione della consegna dell’avviso a soggetti ai quali non è stato conferito uno stabile potere di rappresentanza nei confronti del condominio. Cass. civ. sez. II, 25 marzo 1999, n. 2837

La comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea dei condomini può essere data con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e può essere provata anche da univoci elementi dai quali risulti che il condomino ha, in concreto, ricevuta la notizia. (Nella specie, si è ritenuta sufficiente la prova desumibile da un foglio nel quale risultava apposta la firma dei condomini per «ricevuta convocazione assemblea condominiale del 25-26 febbraio 1988»). Cass. civ. sez. II, 28 gennaio 1995, n. 1033

Al fine della valida costituzione dell’assemblea del condominio di edificio, la norma dell’art. 1136 sesto comma c.c. secondo la quale l’invito alla riunione dei condomini non richiede l’atto scritto o altre particolari formalità, ma può essere effettuato con qualsiasi forma o modalità idonea a portarlo a conoscenza del destinatario, comporta che la valida convocazione di uno dei comproprietari pro indiviso di piani o porzioni di piano può evincersi anche dall’avviso dato all’altro comproprietario, qualora ricorrano circostanze presuntive, affidate alla valutazione del giudice del merito, tali da far ritenere che il secondo comproprietario abbia reso edotto il primo della convocazione. Cass. civ. sez. II, 5 novembre 1990, n. 10611

In tema di condominio negli edifici, la delibera assembleare che abbia ad oggetto un contenuto generico e programmatico (quale, nella specie, la ricognizione del riparto dei poteri tra singoli condini, amministratore ed assemblea) non necessita, ai fini della sua validità, che il relativo argomento sia tra quelli posti all’ordine del giorno nell’avviso di convocazione, trattandosi di contenuti non suscettibili di preventiva specifica informativa ai condini e, comunque, costituenti possibile sviluppo della discussione e dell’esame di ogni altro punto all’ordine del giorno. Cass. civ. sez. II, 25 maggio 2016, n. 10865

In tema di deliberazioni dell’assemblea condominiale, ai fini della validità dell’ordine del giorno occorre che esso elenchi specificamente, sia pure in modo non analitico e minuzioso, tutti gli argomenti da trattare, sì da consentire a ciascun condomino di comprenderne esattamente il tenore e l’importanza, e di poter ponderatamente valutare l’atteggiamento da tenere, in relazione sia alla opportunità o meno di partecipare, sia alle eventuali obiezioni o suggerimenti da sottoporre ai partecipanti. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva ritenuto che autorizzazione all’amministratore ad aprire un nuovo conto corrente, una volta saldato quello precedente in passivo, e di procedere ad uno sconfinamento, in quanto connessa e logicamente conseguenziale ai punti dell’ordine del giorno relativi alla nomina del nuovo amministratore ed all’avvio della nuova gestione condominiale, con l’approvazione del rendiconto relativo alle annualità pregresse, non richiedesse una indicazione analitica e separata dalla questione). Cass. civ. sez. II, 19 ottobre 2010, n. 21449

Per la partecipazione informata dei condomini ad un’assemblea condominiale al fine della conseguente validità della delibera adottata ( artt. 1139 e 1105, terzo comma, c.c. ), è sufficiente che nell’avviso di convocazione della medesima gli argomenti da trattare siano indicati nell’ordine del giorno nei termini essenziali per esser comprensibili, secondo un apprezzamento di fatto rimesso al giudice del merito, insindacabile in Cassazione se congruamente motivato. Cass. civ. sez. II, 22 luglio 2004, n. 13763

In tema di condominio degli edifici, e con riguardo all’assemblea dei condomini, l’incompletezza dell’ordine del giorno contenuto nell’atto di convocazione dell’assemblea stessa determina non la nullità assoluta, bensì la semplice annullabilità della relativa delibera, con la conseguenza che questa dovrà essere impugnata nel termine di trenta giorni, giusta disposto dell’art. 1137 c.c. Cass. civ. sez. II, 9 gennaio 2004, n. 143

In materia di condominio negli edifici, la violazione del diritto di ciascun condomino di esaminare, a sua richiesta e secondo adeguate modalità di tempo e di luogo, la documentazione attinente ad argomenti posti all’ordine del giorno di una successiva assemblea condominiale, determina, in quanto incidente sul procedimento di formazione delle maggioranze assembleari, l’annullabilità della delibera di approvazione dei medesimi. Cass. civ. sez. II, 11 settembre 2003, n. 13350

L’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all’ordine del giorno, non può esser rilevata dal condomino dissenziente nel merito, ma che non ha eccepito l’irregolarità della convocazione. Cass. civ. sez. II, 24 agosto 1998, n. 8344

La disposizione dell’art. 1105 comma terzo c.c. applicabile anche in materia di condominio di edifici, la quale prescrive che tutti i partecipanti debbano essere preventivamente informati delle questioni e delle materie sulle quali sono chiamati a deliberare non comporta che nell’avviso di convocazione debba essere prefigurato il risultato dell’esame del punto da parte dell’assemblea, della discussione conseguente e dello sviluppo di questa. Pertanto, deve ritenersi compresa nell’ordine del giorno dell’assemblea convocata per l’approvazione dei lavori di sostituzione dell’impianto di riscaldamento, la decisione di accertare previamente la indispensabilità o meno dell’esecuzione dei lavori, l’idoneità di quelli preventivati, nonché la congruità dei relativi costi, incaricando all’uopo un esperto di redigere un parere tecnico su tali questioni. Cass. civ. sez. II, 25 novembre 1993, n. 11677

Qualora una unità immobiliare facente parte di un condominio sia oggetto di diritto di usufrutto, all’assemblea che intenda deliberare l’approvazione del preventivo di spesa per il rifacimento della facciata condominiale deve essere convocato il nudo proprietario, trattandosi di opere di manutenzione straordinaria. Cass. civ. sez. II, 4 luglio 2013, 16774

Fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, l’amministratore condominiale, a conoscenza del decesso di un condomino, non è tenuto a inviare alcun avviso (né al condomino, né agli eredi impersonalmente presso l’ultimo domicilio), non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca. Cass. civ. sez. II, 22 marzo 2007, n. 6926

Ove un immobile in condominio faccia parte di un’eredità non ancora accettata, il chiamato è legittimato ad intervenire alle assemblee condominiali, mentre nessuna incombenza volta a provocare la nomina di un curatore dell’eredità giacente è configurabile in capo all’amministratore del condominio, che ha invece l’obbligo di convocare all’assemblea tale curatore ove il medesimo sia stato nominato, e di tale nomina egli abbia avuto notizia. Cass. civ. sez. II, 1 luglio 2005, n. 14065

In tema di convocazione dell’assemblea condominiale deve essere convocato solo il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando nei rapporti tra il condominio (nella specie, l’amministratore) ed i singoli partecipanti ad esso, le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto, strumentale essenzialmente all’esigenza di tutela dei terzi in buona fede. Cass. civ. sez. II, 11 giugno 2001, n. 7849

Tutti i condomini hanno diritto di esser convocati per partecipare alle delibere dell’assemblea, pur se, in mancanza di attribuzioni di quote millesimali alle unità immobiliari di cui sono titolari, non sussiste il loro obbligo nella ripartizione delle spese per la conservazione e il godimento di beni comuni, ma è onere dell’acquirente dell’unità assumere iniziative, magari anche con l’alienante, per far conoscere all’amministratore di esser il nuovo proprietario, non avendo questi l’obbligo di verificare i registri immobiliari. . Cass. civ. sez. II, 4 giugno 1999, n. 985

In tema di condominio di edifici, qualora le tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale contrattuale non abbiano formato oggetto di modifica con il consenso unanime di tutti i condomini ovvero con sentenza del giudice ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. nonostante le variazioni di consistenza delle singole unità immobiliari per mutate condizioni dell’edificio, hanno la qualità di condomino e sono titolari dei conseguenti diritti, ivi compreso quello di essere convocato per la validità dell’assemblea e delle conseguenti delibere, solo i proprietari di unità immobiliari contemplate nelle tabelle in questione. Cass. civ. sez. II, 2 giugno 1999, n. 5399

L’acquirente di un appartamento di un edificio in condominio non può dolersi di non essere stato invitato a partecipare all’assemblea che ha deliberato in merito alle spese condominiali, finché non abbia notificato o almeno comunicato, essendo il relativo onere a suo carico, l’avvenuto passaggio di proprietà. Cass. civ. sez. II, 29 maggio 1998, n. 5307

In mancanza di una norma che disponga il contrario, non esistono limiti di orario alla convocazione di un’assemblea condominiale; né la fissazione dell’assemblea in ora notturna può ritenersi completamente preclusiva della possibilità di parteciparvi. Ne consegue che non sono applicabili, ai fini della verifica della regolare costituzione dell’assemblea e della validità delle delibere adottate in seconda convocazione, allorché, in prima, l’assemblea stessa sia andata deserta a causa dell’orario notturno, le maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c. con riferimento alla validità delle deliberazioni adottate in prima convocazione. Cass. civ. sez. II, 22 gennaio 2000, n. 697

È nulla – e perciò è impugnabile anche dai condomini che vi hanno partecipato – la delibera condominiale se la convocazione non indica il luogo di riunione ed esso è assolutamente incerto per la legittima aspettativa dei medesimi di un luogo diverso dal solito stante l’assoluta inidoneità di quest’ultimo. Infatti, in mancanza di indicazione nel regolamento condominiale della sede per le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di scegliere quella più opportuna, ma con il duplice limite che essa sia nei confini della città ove è ubicato l’edificio e che il luogo sia idoneo, fisicamente e moralmente, a consentire a tutti i condomini di esser presenti e di partecipare ordinatamente alla discussione. Cass. civ. sez. II, 22 dicembre 1999, n. 14461

In tema di condominio negli edifici, la norma di cui all’art. 1136 cod. civ. secondo la quale tra l’assemblea di prima e di seconda convocazione deve passare almeno un giorno, va intesa non già nel senso che debbano trascorrere ventiquattro ore, ma che la seconda assemblea deve essere tenuta, come minimo, nel giorno successivo. Cass. civ. sez. VI-II, 24 ottobre 2014, n. 22685

In tema di condominio negli edifici, la regola posta dall’art. 1136, comma terzo, c.c. secondo la quale la deliberazione assunta dall’assemblea condominiale in seconda convocazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell’edificio, va intesa nel senso che, coloro che abbiano votato contro l’approvazione non devono rappresentare un valore proprietario maggiore rispetto a coloro che abbiano votato a favore, atteso che l’intero art. 1136 c.c. privilegia il criterio della maggioranza del valore dell’edificio quale strumento coerente per soddisfare le esigenze condominiali (Omissis). Cass. civ. sez. II, 5 aprile 2004, n. 6625

In tema di computo delle maggioranze assembleari condominiali, l’esistenza di un conflitto di interessi, reale o potenziale, tra il singolo condomino titolare del diritto di voto e il condominio stesso comporta la esclusione, dal calcolo dei millesimi, delle relative carature attribuite al condomino confliggente, così estensivamente interpretata la norma dettata, in tema di società per azioni, dall’art. 2373 c.c. (che inibisce il diritto di voto al socio in conflitto di interesse con la società), ricorrendo in entrambe le fattispecie la medesima ratio, consistente nell’attribuire carattere di priorità all’interesse collettivo rispetto a quello individuale. Ove, tuttavia, il condomino confliggente sia stato delegato all’espressione del voto da altro condomino, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile al rappresentato aprioristicamente, ma soltanto allorché si accerti in concreto che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante abbia, nel conferire il mandato, valutato anche il proprio interesse – non personale, ma in quanto componente della collettività – e l’abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato; né è applicabile, al riguardo, l’art. 1394 c.c. che prevede la legittimazione del solo rappresentato a dedurre il conflitto, giacché quest’ultimo non verte, nella specie, tra l’interesse personale del rappresentato e quello della collettività, onde ogni partecipe di questa è legittimato a farlo valere nel comune interesse. Cass. civ. sez. II, 22 luglio 2002, n. 10683

In tema di condominio le maggioranze necessarie per approvare le delibere sono inderogabilmente quelle previste dalla legge in rapporto a tutti i partecipanti e al valore dell’intero edificio, sia ai fini del conteggio del quorum costitutivo sia di quello deliberativo, compresi i condomini in potenziale conflitto di interesse con il condominio, i quali possono (non debbono) astenersi dall’esercitare il diritto di voto. Pertanto, anche nell’ipotesi di conflitto d’interesse, la deliberazione deve essere presa con il voto favorevole di tanti condomini che rappresentano la maggioranza personale e reale fissata dalla legge ed, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza necessaria per l’impossibilità di funzionamento del collegio, ciascun partecipante può ricorrere all’Autorità giudiziaria. Cass. civ. sez. II, 30 gennaio 2002, n. 1201

In materia di condominio, ai fini dell’invalidità della delibera assembleare, non è configurabile un conflitto d’interessi tra il singolo condomino ed il condominio qualora venga dedotta una mera ipotesi astratta e non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra le ragioni personali del condomino e l’interesse istituzionale comune. (Nella specie, la S.C. ha escluso che potesse in concreto configurarsi un conflitto tra un singolo condomino e l’interesse collettivo degli altri per il solo fatto che il predetto condomino godeva di una disciplina di ripartizione delle spese comuni in misura diversa a quella proporzionale alla sua proprietà individuale). Cass. civ. sez. II, 18 marzo 2002, n. 3944

Nella ipotesi di convocazione di un’unica assemblea condominiale allo scopo di decidere su di una serie di questioni, alcune delle quali riguardanti solo singoli condomini – convocazione sicuramente valida, in quanto non vietata da alcuna norma –, i condomini eventualmente non legittimati a votare su di un determinato argomento che non li riguardi non possono, attraverso la partecipazione alla discussione che precede quella votazione, influire sull’esito della stessa. Cass. civ. sez. II, 21 gennaio 2000, n. 697

In tema di condominio di edifici, ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. per l’approvazione delle delibere assembleari, non si può tenere conto della adesione espressa dal condomino che si sia allontanato prima della votazione dichiarando di accettare le decisioni della maggioranza, perché solo il momento della votazione determina la fusione delle volontà dei singoli condomini creativa dell’atto collegiale. Né la eventuale conferma della adesione alla deliberazione, data dal condomino successivamente alla adozione della stessa, può valere, nella predetta ipotesi, come sanatoria della eventuale invalidità della delibera, dovuta al venir meno, per le predette ragioni, del richiesto quorum deliberativo, potendo, se mai, tale conferma avere solo il valore di rinuncia a dedurre la invalidità, senza che sia, peraltro, preclusa agli altri condomini la possibilità di impugnazione. Cass. civ. sez. II, 13 febbraio 1999, n. 1208

In tema di condominio degli edifici, al fine della regolarità della costituzione dell’assemblea e della validità delle deliberazioni da essa adottate, ai sensi dell’art. 1136 c.c. deve tenersi conto della presenza e del voto del condomino che, inizialmente intervenuto, si sia successivamente allontanato, dichiarando espressamente di accettare quanto avrebbe deciso la maggioranza. Cass. civ. sez. II, 28 settembre 1977, n. 4136

Il criterio di identificazione delle quote di partecipazione al condominio costituito tra il rapporto del valore della proprietà singola ed il valore dell’intero edificio esiste prima ed indipendentemente dalla formazione della tabella dei millesimi e consente sempre di valutare anche a posteriori in giudizio se le maggioranze richieste per la validità della costituzione dell’assemblea e delle relative deliberazioni siano state raggiunte, in quanto la tabella anzidetta, agevola, ma non condiziona lo svolgimento dell’assemblea ed in genere la gestione del condominio. Cass. civ. sez. II, 23 giugno 1998, n. 6202

L’ordinamento giuscivilistico, pur non riconoscendo al condominio una sia pur limitata personalità giuridica, attribuisce, purtuttavia, ad esso potestà e poteri di carattere sostanziale e processuale, desumibili dalla disciplina della sua struttura e dai suoi organi, così che deve ritenersi applicabile, quanto al computo della maggioranza della relativa assemblea, la norma dettata, in materia di società, per il conflitto di interessi, con conseguente esclusione dal diritto di voto di tutti quei condomini che, rispetto ad una deliberazione assembleare, si pongano come portatori di interessi propri, in potenziale conflitto con quello del condominio. Ai fini della invalidità della delibera assembleare, peraltro, tale conflitto non è configurabile qualora non sia possibile identificare, in concreto, una sicura divergenza tra ragioni personali che potrebbero concorrere a determinare la volontà dei soci di maggioranza ed interesse istituzionale del condominio. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 14 novembre 1997, n. 11254

In tema di assemblee condominiali, il legislatore non ha imposto particolari formalità in ordine alle modalità della votazione, sicché ai fini del calcolo delle maggioranze prescritte dall’art. 1136 c.c. deve tenersi conto del voto espresso dal condomino intervenuto tardivamente, purché non oltre la chiusura del processo verbale di cui all’art. 1136 c.c. Cass. civ. sez. II, 28 agosto 1993, n. 9130

In tema di condominio degli edifici, l’art. 1136 c.c. facendo riferimento, per l’approvazione delle deliberazioni assembleari, ad un determinato numero di partecipanti al condominio ed ad un determinato valore dell’edificio rappresentato dalle rispettive quote, comporta che ogni condomino intervenuto possa esprimere un solo voto (ed analogamente va considerata la posizione degli astenuti e degli assenti), qualunque sia l’entità della quota che rappresenta ed indipendentemente dal fatto che questa sia costituita da una sola o da più unità immobiliari, stante l’autonoma rilevanza attribuita al voto personale rispetto al valore, sia pure minimo, della quota rappresentata dal singolo condominio. Cass. civ. sez. II, 9 dicembre 1988, n. 6671

In tema di assemblea condominiale, la sua seconda convocazione è condizionata dall’inutile e negativo esperimento della prima, sia per completa assenza dei condomini, sia per insufficiente partecipazione degli stessi in relazione al numero ed al valore delle quote. La verifica di tale condizione va espletata nella seconda convocazione, sulla base delle informazioni orali rese dall’amministratore, il cui controllo può essere svolto dagli stessi condomini, che o sono stati assenti alla prima convocazione, o, essendo stati presenti, sono in grado di contestare tali informazioni. Cass. civ. sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132

Quando i condomini partecipanti all’assemblea riunita in prima convocazione provvedono a deliberare, malgrado la mancanza del numero dei partecipanti e del requisito di valore richiesti per la valida costituzione dell’assemblea, è preclusa la possibilità della riunione dell’assemblea stessa in seconda convocazione (salva l’ipotesi in cui vi intervengano tutti i condomini, compresi quelli che avevano preso parte alla riunione in prima convocazione). Ne consegue che al fine della revoca della deliberazione adottata nella prima riunione, si deve procedere alla riconvocazione dell’assemblea con le forme e le modalità prescritte dall’art. 66 delle disp. att. c.c. Cass. civ. sez. II, 29 marzo 1982, n. 1930

In tema di assemblea condominiale, la funzione del presidente dell’assemblea è quella di garantire l’ordinato svolgimento della riunione e, a tal fine, egli ha il potere di dirigere la discussione, assicurando, da un lato, la possibilità a tutti i partecipanti di esprimere, nel corso del dibattito, la loro opinione sugli argomenti indicati nell’avviso di convocazione e curando, dall’altro, che gli interventi siano contenuti entro i limiti ragionevoli. Ne consegue che il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento (nella specie, dieci minuti), purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti della discussione. Cass. civ. sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132

La nomina del presidente e del segretario dell’assemblea di condominio non è prescritta da alcuna norma a pena di nullità, essendo sufficiente, per la validità delle deliberazioni, la maggioranza richiesta dalla legge. Pertanto, la mancata nomina di un presidente e di un segretario o l’eventuale irregolarità relativa ad essa non comportano invalidità delle delibere assembleari. Cass. civ. sez. II, 27 giugno 1987, n. 5709

L’omessa sottoscrizione del verbale dell’assemblea condominiale ad opera del presidente non costituisce causa di annullabilità della delibera, non esistendo – neppure a seguito della novella introdotta dalla L. n. 220 del 2012 – alcuna disposizione che prescriva, a pena di invalidità, tale adempimento, dovendosi presumere che l’organo collegiale agisca sotto la direzione del presidente ed assolvendo la sottoscrizione del verbale unicamente la funzione di imprimere ad esso il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori. Cass. civ. sez. VI, 16 novembre 2017, n. 27163

Il verbale di un’assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura medesima, per impugnare la cui veridicità non occorre la proposizione di querela di falso, potendosi far ricorso ad ogni mezzo di prova. Cass. civ. sez. VI-II, 9 maggio 2017, n. 11375

Il verbale dell’assemblea di condominio, ai fini della verifica dei “quorum” prescritti dall’art. 1136 c.c. deve contenere l’elenco nominativo dei condomini intervenuti di persona o per delega, indicando i nomi di quelli assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali. Tuttavia, dovendo il verbale attestare quanto avviene in assemblea, la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità del verbale se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo “aliunde” della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte. Cass. civ. sez. II, 13 novembre 2009, n. 24132

In tema di delibere di assemblee condominiali, non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l’altro, l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, “nominatim”, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il “quorum” richiesto dall’art. 1136 c.c. Cass. civ. sez. II, 10 agosto 2009, n. 18192

In tema di delibere di assemblee condominiali, la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore e contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136, terzo comma, c.c. (il terzo dei partecipanti al condominio). Né può essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito, al riguardo, alcun onere a pena di decadenza. Cass. civ. sez. II, 22 gennaio 2000, n. 697

Il verbale dell’assemblea condominiale offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale, di provare il suo assunto. Cass. civ. sez. II, 13 ottobre 1999, n. 11526

Nel condominio negli edifici, poiché la redazione del verbale dell’assemblea costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, costituzione, discussione, votazione, ecc.) e la cui inosservanza importa l’impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità alla legge (art. 1137 c.c.), una volta che l’assemblea sia stata convocata, occorre dare conto, tramite la verbalizzazione, di tutte le attività compiute, anche se le stesse non si sono perfezionate e non siano state adottate deliberazioni, allo scopo di permettere a tutti i condomini, compresi quelli dissenzienti ed assenti, di controllare lo svolgimento del procedimento collegiale e di assumere le opportune iniziative. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 22 maggio 1999, n. 5014

In tema di condominio degli edifici, ai fini della validità delle deliberazioni assembleari devono essere individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali, pur in assenza di una espressa disposizione in tal senso. Tale individuazione è, infatti, indispensabile per la verifica della esistenza della maggioranza prescritta dall’art. 1136, secondo, terzo e quarto comma, c.c. ai fini della validità dell’approvazione delle deliberazioni con riferimento all’elemento reale (quota proporzionale dell’edificio espressa in millesimi). Inoltre, essendo il potere di impugnazione riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli assenti), è necessario indicare fin dal momento della espressione del voto i partecipanti al condominio legittimati ad impugnare la deliberazione. Né mancano altre ragioni per le quali si rende necessaria la identificazione dei condomini consenzienti e di quelli dissenzienti, soprattutto ove si consideri l’interesse dei partecipanti a valutare l’esistenza di un eventuale conflitto di interessi. Dalla non conformità a legge della omissione della indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e di quelli contrari e delle loro quote di partecipazione al condominio e della riproduzione di tali elementi nel relativo verbale discende la esclusione della presunzione di validità della delibera assembleare priva di quegli elementi, indispensabili ai fini della verifica della legittima approvazione della delibera stessa, e la cui non veridicità costituisce oggetto dell’onere probatorio del condomino legittimato ad impugnarla. Cass. civ. sez. II, 29 gennaio 1999, n. 810

Per le deliberazioni dell’assemblea in seconda convocazione concernenti le materie indicate dall’art. 1136, quarto comma, c.c. tra le quali la nomina dell’amministratore, il richiamo alle maggioranze stabilite dall’art. 1136, secondo comma, c.c. non vale ad estendere il quorum costitutivo dell’assemblea in prima convocazione, ma importa che per la costituzione dell’assemblea, come per l’approvazione di esse, è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio. Cass. civ. sez. II, 26 aprile 1994, n. 3952

La norma del quarto comma dell’art. 1136 c.c. la quale richiede per la deliberazione dell’assemblea del condominio di edifici riguardante la nomina (o la revoca) dell’amministratore, la maggioranza qualificata di cui al secondo comma, pur essendo norma di carattere eccezionale, è suscettibile di applicazione estensiva all’ipotesi della deliberazione di conferma dell’amministratore, poiché le due deliberazioni hanno contenuto ed effetti giuridici eguali e differiscono soltanto nella circostanza che la conferma riguarda persona già in carica mentre la nomina riguarda persona nuova; anche per l’approvazione della deliberazione di conferma dell’amministratore è, pertanto, necessario un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Cass. civ. sez. II, 29 luglio 1978, n. 3797

In tema di condominio degli edifici, le disposizioni concernenti la nomina dell’amministratore, ancorché contenute nel regolamento accettato in seno agli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, hanno natura strettamente regolamentare, e non contrattuale, in quanto sono rivolte a disciplinare l’organizzazione e la gestione dell’ente comune, senza incidere sui diritti individuali dei singoli partecipanti. La modificazione delle predette disposizioni, pertanto, non richiede il consenso di tutti i condomini, ma può essere validamente disposta con deliberazione maggioritaria dell’assemblea, ai sensi dell’art. 1136 c.c. Cass. civ. sez. II, 12 gennaio 1978, n. 124

La delibera assembleare in ordine a riparazioni straordinarie di edificio in condominio, da assumere con la maggioranza prescritta dall’art. 1136, quarto comma, c.c. ove non deleghi fiduciariamente a terzi la scelta dell’impresa cui commettere l’esecuzione dei lavori, ha come elemento essenziale ed inscindibile tale scelta, date le rimarchevoli conseguenze, nei riguardi del condominio, ricollegabili alla puntuale esecuzione o meno del contratto d’appalto, sicché, una volta designato l’appaltatore, ai sensi della norma citata, contestualmente all’approvazione dei lavori, la sostituzione del medesimo non può essere deliberata che con la stessa suindicata maggioranza. Cass. civ. sez. II, 26 gennaio 1982, n. 517

In tema di riparazioni di edificio condominiale, l’individuazione, agli effetti dell’art. 1136, quarto comma, c.c. della «notevole entità» delle riparazioni straordinarie deve ritenersi affidata, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito, rispetto alla quale l’estremo della proporzionalità tra spesa e valore dell’edificio configura non un vincolo e limite della discrezionalità, bensì un eventuale elemento di giudizio, nel senso della possibilità per il giudice di tener conto, nei casi dubbi, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell’ammontare oggettivo della somma occorrente e del rapporto tra la stessa ed il costo delle comuni riparazioni straordinarie, anche dell’importanza economica dell’immobile, con la conseguenza della legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all’uno piuttosto che all’altro degli elementi di giudizio e della sufficienza, ai fini dell’obbligo di motivazione, dell’indicazione delle risultanze reputate determinanti in ordine alla «notevole entità» o meno della spesa deliberata. Cass. civ. sez. II, 6 gennaio 1982, n. 15

La necessità di dare esecuzione ad una legge imperativa che imponga la adozione di cautele o accorgimenti per evitare l’inquinamento atmosferico (L. 13 luglio 1966, n. 615) non sottrae le relative delibere dell’assemblea condominiale all’osservanza delle maggioranze previste dall’art. 1136 c.c. qualora, per eseguire in concreto il comando della legge, si debba far luogo ad innovazioni in senso tecnico, sia a causa delle opere che per diretta conseguenza dell’applicazione di quelle cautele e di quegli accorgimenti si rendono necessarie, sia a causa dello stato dei luoghi condominiali, che debbono essere convenientemente modificati per attuare quelle opere. Cass. civ. sez. II, 12 aprile 1976, n. 1281

Nell’ipotesi di supercondominio, ciascun condomino, proprietario di alcuna delle unità immobiliari ubicate nei diversi edifici che lo compongono, è legittimato ad agire per la tutela delle parti comuni degli stessi ed a partecipare alla relativa assemblea, con la conseguenza che le disposizioni dell’art. 1136 c.c. in tema di formazione e calcolo delle maggioranze, si applicano considerando gli elementi reale e personale del medesimo supercondominio, rispettivamente configurati da tutte le porzioni comprese nel complesso e da tutti i rispettivi titolari. Cass. civ. sez. II, 21 febbraio 2013, n. 4340

È nulla per contrarietà a norme imperative, la clausola del regolamento contrattuale del condominio prevedente che l’assemblea di un cd. supercondominio sia composta dagli amministratori dei singoli condomini o da singoli condomini delegati a partecipare in rappresentanza di ciascun condominio, anziché da tutti i comproprietari degli edifici che lo compongono, atteso che le norme concernenti la composizione e il funzionamento dell’assemblea non sono derogabili dal regolamento di condominio. Cass. civ. sez. II, 6 dicembre 2001, n. 15476

Qualora un complesso residenziale, composto da più palazzine, ciascuna con un proprio distinto condominio e propri organi rappresentativi, abbia spazi e manufatti in godimento comune, questi debbono ritenersi soggetti al regime della comunione in genere e, non a quello del condominio degli edifici, difettandone i relativi presupposti. Pertanto, la nomina di un amministratore dei beni comuni, anche al fine della sua legittimazione ad agire per la tutela dei medesimi, non può discendere da deliberazione resa a norma dell’art. 1136 c.c. ma postula una manifestazione di volontà di tutti i partecipanti, ovvero le diverse procedure all’uopo contemplate dal regolamento contrattuale della comunione. Cass. civ. sez. II, 20 giugno 1989, n. 2923

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