Art. 1131 – Codice Civile

(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Rappresentanza

Articolo 1131 - Codice Civile

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 (1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (1135, 1138).
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (1117); a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini (1136).
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (1129) ed è tenuto al risarcimento dei danni (1138; 64, 65 att.).

Articolo 1131 - Codice Civile

Nei limiti delle attribuzioni stabilite dall’art. 1130 (1) o dei maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dall’assemblea, l’amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi (1135, 1138).
Può essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (1117); a lui sono notificati i provvedimenti dell’autorità amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto.
Qualora la citazione o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni dell’amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea dei condomini (1136).
L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato (1129) ed è tenuto al risarcimento dei danni (1138; 64, 65 att.).

Note

(1) Le parole: «dall’articolo precedente» sono state così sostituite dalle attuali: «dall’art. 1130» dall’art. 12 della L. 11 dicembre 2012, n. 220. A norma dell’art. 32 della medesima legge tali disposizioni entrano in vigore dal 18 giugno 2013.

Massime

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi partecipanti, sicché l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio per il quale tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore e di avvalersi dei mezzi d’impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti dell’amministratore stesso che non l’abbia impugnata. * , Cass. civ., sez. , II, , 9 novembre 2017, n. 26557

Nel condominio di edifici, il principio secondo cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire a difesa di diritti connessi alla detta partecipazione, né, quindi, del potere di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore del condominio e di avvalersi dei mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunziata nei confronti del condominio, non trova applicazione relativamente alle controversie aventi ad oggetto l’impugnazione di deliberazioni della assemblea condominiale che, come quella relativa alla nomina dell’amministratore, perseguono finalità di gestione di un servizio comune e tendono a soddisfare esigenze soltanto collettive, senza attinenza diretta all’interesse esclusivo di uno o più partecipanti; ne consegue che in tali controversie la legittimazione ad agire, e quindi ad impugnare, spetta in via esclusiva all’amministratore, con esclusione della possibilità di impugnazione da parte del singolo condomino. * , Cass. civ., sez. , II, , 21 settembre 2011, n. 19223

Nel caso di contratto di assicurazione stipulato dal condominio, in persona dell’amministratore, la circostanza che il condominio sia ente di gestione, privo di personalità giuridica, non comporta che ciascun condomino possa agire, nel proprio interesse, nei confronti dell’assicuratore, spettando all’amministratore la rappresentanza del condominio contraente della polizza nell’interesse di tutti i condomini. * , Cass. civ., , sez. III, , 20 febbraio 2009, n. 4245

In tema di azioni a difesa della proprietà, con riferimento alle parti comuni del fabbricato, il proprietario esclusivo di una porzione di un edifico abitativo, quale comproprietario delle parti dell’edificio con destinazione necessaria all’uso comune, è abilitato, in forza di trascrizione del suo titolo esclusivo di proprietà, ad agire nei confronti del terzo per ottenere la rimessione in pristino della violazione o manomissione di tali parti comuni. * , Cass. civ., , sez. II, , 25 maggio 2006, n. 12397

Il condominio è un ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, onde il singolo condomino deve sempre considerarsi parte della controversia tra il condominio e altri soggetti, anche se rappresentato ex mandato dell’amministratore. (Nella specie, in una controversia tra un condominio ed un soggetto che asseriva di aver svolto attività di portiere, la S.C. ha ritenuto, ai .ni della competenza territoriale ex art. 30 bis c.p.c., «parte» nel processo un giudice condomino del suddetto condominio). * , Cass. civ., , sez. lav., , 16 maggio 2002, n. 7119

La peculiare natura del condominio, ente di gestione sfornito di personalità distinta da quella dei suoi componenti, i quali devono intendersi rappresentati ex mandato dall’amministratore, comporta che l’iniziativa giudiziaria di quest’ultimo a tutela di un diritto comune dei condomini non priva i medesimi del potere di agire personalmente a difesa di quel diritto nell’esercizio di una forma di rappresentanza reciproca atta ad attribuire a ciascuno una legittimazione sostitutiva scaturente dal fatto che ogni singolo condomino non può tutelare il proprio diritto senza necessariamente e contemporaneamente difendere i diritti degli altri condomini. Pertanto il condomino che interviene personalmente nel processo promosso dall’amministratore per far valere i diritti della collettività condominiale non è un terzo che si intromette in una vertenza fra estranei ma è una delle parti originarie determinatasi a far valere direttamente le proprie ragioni, sicché, ove tale intervento sia stato spiegato in grado di appello, non possono trovare applicazione i principi propri dell’intervento dei terzi in quel grado fissati nell’art. 344 c.p.c. * , Cass. civ., , sez. II, , 27 gennaio 1997, n. 826

Poiché per la sussistenza della rappresentanza processuale occorre il conferimento di un mandato espresso rivestito della forma scritta, ove in un verbale di assemblea condominiale si conferisca all’amministratore l’espresso specifico mandato di stare in giudizio in nome e per conto di alcuni o di tutti i condomini per far valere nel loro rispettivo interesse una pretesa assegnata alla loro sfera giuridica dalle fattispecie negoziali di acquisto, il detto verbale in tanto può essere idoneo a conferire all’amministratore il potere di rappresentanza convenzionale nel processo di singoli condomini, solo in quanto esso sia stato sottoscritto individualmente da ciascun mandante. * , Cass. civ., , sez. II, , 3 agosto 1984, n. 4623

Il conferimento da parte dell’assemblea condominiale all’amministratore del condominio del potere di stare in giudizio in una controversia non rientrante tra quelle che può autonomamente proporre ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c. può sopravvenire utilmente, con effetto sanante, dopo la proposizione dell’azione. * , Cass. civ., , sez. I, , 13 dicembre 2006, n. 26689

La mancanza di legittimazione processuale dell’amministratore di condominio, determinata dalla nullità della relativa delibera di autorizzazione, è sanata con effetto retroattivo da una seconda deliberazione di rati.ca, validamente presa. * , Cass. civ., , sez. II, , 13 giugno 1991, n. 6697

L’attività processuale svolta dall’amministratore di un condominio non investito di potere di esercitarla è sanata per effetto della rati.ca costituita dall’appello proposto da tutti i condomini contro la sentenza sfavorevole pronunciata nei confronti dell’amministratore, ancorché lo stesso abbia agito come rappresentante del condominio e non dei singoli condomini, posto che l’amministratore del condominio è il rappresentante di una collettività di persone .siche individuate dal loro rapporto di proprietà con un determinato edificio sicché sussiste la contemplatio domini nei loro riguardi quali condomini ancorché non indicati. * , Cass. civ., , sez. II, , 11 agosto 1990, n. 8195

L’amministratore di condominio, tenuto conto delle attribuzioni demandategli dall’art. 1131 c.c., può resistere all’impugnazione della delibera assembleare ed impugnare la relativa decisione giudiziale senza necessità di autorizzazione o rati.ca dell’assemblea, atteso che, in dette ipotesi, non è consentito al singolo condomino dissenziente separare la propria responsabilità da quella degli altri condomini in ordine alle conseguenze della lite, ai sensi dell’art. 1132 c.c., ma solo ricorrere all’assemblea avverso i provvedimenti dell’amministratore, ex art. 1133 c.c., ovvero al giudice contro il successivo deliberato dell’assemblea stessa. * , Cass. civ., sez. , II, , 20 marzo 2017, n. 7095

L’amministratore del condominio, potendo essere convenuto nei giudizi relativi alle parti comuni ma essendo tenuto a dare senza indugio notizia all’Assemblea della citazione e del provvedimento che esorbiti dai suoi poteri, ai sensi dell’art. 1131, secondo e terzo comma, c.c., può costituirsi in giudizio e impugnare la sentenza sfavorevole senza la preventiva autorizzazione dell’assemblea, ma deve, in tale ipotesi, ottenere la necessaria rati.ca del suo operato da parte dell’assemblea stessa, per evitare la pronuncia di inammissibilità dell’atto di costituzione ovvero di impugnazione. Cass. civ., , Sezioni Unite, , 6 agosto 2010, n. 18331

La delibera condominiale con la quale si autorizza l’amministratore a promuovere un giudizio vale per tutti i gradi del giudizio stesso e conferisce quindi, implicitamente, la facoltà di proporre ogni genere di impugnazione, compreso il ricorso per cassazione. (In applicazione del principio, la S.C. ha ritenuto regolarmente conferito il mandato al difensore, ai fini del ricorso per cassazione, da parte di un amministratore di condominio, la cui legittimazione processuale non era stata mai contestata nei gradi di merito). * , Cass. civ., sez. , V, , 4 febbraio 2010, n. 2584

Il potere di rappresentanza spettante all’amministratore del condominio gli consente di impugnare le sentenze sfavorevoli, nei giudizi nei quali sia stato parte, poiché la legittimazione processuale, una volta riconosciuta, è valida per tutti i gradi di giudizio. È, pertanto, irrilevante l’eventuale tardività e irregolarità della delibera condominiale che autorizza l’amministratore a proporre il giudizio di appello, una volta che la delibera autorizzante lo stesso a dar luogo al giudizio di primo grado vale per tutti i successivi gradi del giudizio stesso. Cass. civ., , sez. II, , 26 febbraio 1983, n. 1495

L’amministratore di un condominio, per conferire la procura al difensore al .ne di agire poi in giudizio nell’ambito delle attribuzioni previste dall’art. 1130 c.c., non ha bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea dei condomini con la conseguenza che un’eventuale delibera sul punto, avendo il significato di mero assenso alla scelta effettuata dall’amministratore, non necessita, per la validità della procura stessa, che sia adottata dalla maggioranza dei condomini. * Cass. civ., sez. II, 3 dicembre 1999, n. 13504

L’amministratore del condominio, convenuto in giudizio da un terzo o da un condomino è tenuto a darne senza indugio notizia all’assemblea quando la domanda abbia un contenuto esorbitante dalle sue attribuzioni,  così come delineate dall’art. 1130 c.c. Pertanto poiché in base a detto articolo deve ritenersi spettante all’amministratore nell’ambito dei compiti di conservazione delle cose comuni (ossia di preservazione della loro integrità e di reazione ad attentati o pretese di terzi) il potere discrezionale, autonomamente esercitabile, di impartire le disposizioni necessarie ad eseguire lavori di manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio e di erogare le relative spese, non può considerarsi esorbitante dalle dette attribuzione la decisione autonoma dell’amministratore rispetto ad una lite quando con la domanda proposta contro il condominio si facciano valere pretese risarcitorie (in forma specifica, oltreché per equivalente) correlate a difetto di manutenzione ordinaria di una parte comune, quale il tetto di copertura dell’edificio. Ne deriva, ulteriormente, la mancanza, in siffatta ipotesi, della condizione essenziale per l’esercizio da parte del condomino dissenziente del potere di estraniarsi dalla lite scindendo la propria responsabilità in ordine alle sue conseguenze per il caso di soccombenza, non potendo tale potere esercitarsi ove legittimamente manchi intorno alla lite promossa contro il condominio una specifica decisione dell’assemblea. Cass. civ., , sez. II, , 2 marzo 1998, n. 2259

L’obbligo di comunicazione imposto all’amministratore del condominio dal terzo comma dell’art. 1131 c.c., rilevante solo all’interno del rapporto tra la collettività dei condomini e l’amministratore stesso, come non incide sulla deducibilità e rilevabilità d’ufficio della carenza di legittimazione passiva del condominio convenuto in persona dell’amministratore con citazione il cui contenuto esorbita dalle funzioni di quest’ultimo, così non rileva ai fini della legittimazione attiva dell’amministratore, la quale, ai sensi dell’art. 1130 e del primo comma dell’art. 1131 c.c., va verificata in base all’inclusione della tutela giurisdizionale richiesta nei limiti delle normali attribuzioni dell’amministratore quali stabilite dalla legge o dal regolamento di condominio, o alla sua eccedenza dai detti limiti, nel quale caso è necessaria l’autorizzazione dell’assemblea o il mandato espresso dei condomini. (Omissis). * , Cass. civ., , sez. II, , 9 febbraio 1995, n. 1460

La legittimazione ad agire per il pagamento degli oneri condominiali, nonché a proporre l’eventuale impugnazione, spetta all’amministratore e non anche ai singoli condomini, poiché il principio per cui l’esistenza dell’organo rappresentativo unitario non priva i singoli condomini del potere di agire in difesa dei diritti connessi alla loro partecipazione, né di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata legittimamente assunta dall’amministratore, non trova applicazione nelle controversie aventi ad oggetto non già un diritto comune, ma la sua gestione, ovvero l’esazione delle somme a tal .ne dovute da ciascun condomino, siccome promosse per soddisfare un interesse direttamente collettivo, senza correlazione immediata con quello esclusivo di uno o più partecipanti. * , Cass. civ., sez. , II, , 18 gennaio 2017, n. 1208

L’amministratore di condominio, senza necessità di autorizzazione o rati.ca dell’assemblea, può proporre opposizione a decreto ingiuntivo, nonché impugnare la decisione del giudice di primo grado, per tutte le controversie che rientrino nell’ambito delle sue attribuzioni ex art. 1130 c.c., quali quelle aventi ad oggetto il pagamento preteso nei confronti del condominio dal terzo creditore in adempimento di un’obbligazione assunta dal medesimo amministratore per conto dei partecipanti, ovvero per dare esecuzione a delibere assembleari, erogare le spese occorrenti ai fini della manutenzione delle parti comuni o l’esercizio dei servizi condominiali. * , Cass. civ., sez. , II, , 3 agosto 2016, n. 16260

La legittimazione ad agire dell’amministratore del condominio in caso di pretese concernenti l’esistenza, il contenuto o l’estensione dei diritti spettanti ai singoli condomini in virtù degli atti di acquisto delle singole proprietà (diritti che restano nell’esclusiva disponibilità dei titolari ) può trovare fondamento soltanto nel mandato da ciascuno di questi ultimi al medesimo conferito, e non già, ad eccezione dell’ equivalente ipotesi di unanime positiva deliberazione di tutti i condomini, nel meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale, che vale ad attribuire, nei limiti di legge e di regolamento, la mera legittimazione processuale ex art. 77 c.p.c., presupponente peraltro quella sostanziale. Ne consegue che, in assenza del potere rappresentativo in capo all’amministratore in relazione all’azione contrattuale esercitata, la mancata costituzione del rapporto processuale per difetto della legittimazione processuale inscindibilmente connessa al potere rappresentativo sostanziale mancante (vizio a tale stregua rilevabile anche d’ufficio, pure in sede di legittimità ) comporta la nullità della procura alle liti, di tutti gli atti compiuti, e della sentenza impugnata. * , Cass. civ., sez. , II, , 26 aprile 2005 n. 8570

In tema di condominio, le azioni reali da esperirsi contro i singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130 n. 4 c.c.) possono essere esperite dall’amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art. 1131 comma primo c.c., adottata con la maggioranza qualificata di cui all’art. 1136 stesso codice. Ove si tratti, invece, di azioni a tutela dei diritti esclusivi dei singoli condomini, la legittimazione dell’amministratore trova il suo fondamento soltanto nel mandato a lui conferito da ciascuno dei partecipanti alla comunione, e non anche nel predetto meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale – ad eccezione della (in tal caso equivalente) ipotesi di unanime deliberazione di tutti i condomini –, atteso che il potere di estendere il dominio spettante ai singoli condomini in forza degli atti di acquisto delle singole proprietà (come nel caso di specie, relativo a domanda di rivendica proposta dall’amministratore per usucapione di un’area finitima al fabbricato) è del tutto estraneo al meccanismo deliberativo dell’assemblea condominiale e può essere conferito, pertanto, solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascuno dei condomini interessati. * , Cass. civ., , sez. II, , 3 aprile 2003, n. 5147

In tema di condominio di edifici, colui che agisce in giudizio in nome del condominio deve dare la prova, in caso di contestazione, della veste di amministratore e, quando la causa esorbita dai limiti di attribuzione stabiliti dall’art. 1130 c.c., di essere autorizzato a promuovere l’azione contro i singoli condomini o terzi. Tale onere probatorio è da ritenersi assolto con la produzione della delibera dell’assemblea condominiale dalla quale risulti che egli è l’amministratore e che gli è stato conferito mandato a promuovere l’azione giudiziaria, mentre in caso di mancata contestazione, la persona .sica costituita in giudizio che rilasci il mandato al difensore nella qualità di legale rappresentante dell’ente di gestione, non ha l’onere di dimostrare tale veste. * , Cass. civ., , sez. II, , 25 ottobre 2001, n. 13164

Il condominio ha il diritto di provvedere alla riparazione e alla manutenzione dei beni comuni e ha l’obbligo di farlo, per evitare i danni alle proprietà dei condomini o dei terzi. Ne consegue che, qualora vi sia l’assoluta urgenza e l’inderogabile necessità di intervenire sui guasti verificatisi all’interno dei appartamenti o dei locali chiusi dei singoli condomini, in mancanza della collaborazione di questi ultimi, l’amministratore può legittimamente agire in giudizio per far valere tale diritto, sia in sede cautelare che di merito, anche se il regolamento condominiale, per eseguire i lavori necessari, gli attribuisce la facoltà di accedere all’interno delle menzionate proprietà, forzando le porte di chiusura. Una volta esperita l’azione, secondo le regole generali, il condominio è esposto al pagamento delle spese di lite (che non siano eccessive o superflue) solo in caso di soccombenza e al risarcimento dei danni per l’attuazione della misura cautelare solo nei casi previsti dall’art. 96, comma 2, c.p.c. * , Cass. civ., sez. , II-, , 9 agosto 2019, n. 21242

L’amministratore è legittimato, senza necessità di autorizzazione dell’assemblea dei condomini, ad instaurare il giudizio per la demolizione della sopraelevazione dell’ultimo piano dell’edificio, costruita dal condomino alterandone l’estetica della facciata, perché tale atto, diretto a conservare l’esistenza delle parti comuni condominiali, rientra fra quelli conservativi dei diritti di cui all’art. 1130, n. 4, c.c.. * , Cass. civ., sez. , II, , 24 luglio 2017, n. 18207

Nell’ipotesi del supercondominio, la legittimazione degli amministratori di ciascun condominio per gli atti conservativi, riconosciuta dagli artt. 1130 e 1131 c.c., si riflette, sul piano processuale, nella facoltà di richiedere le necessarie misure cautelari soltanto per i beni comuni all’edificio rispettivamente amministrato, non anche per quelli facenti parte del supercondominio, che, quale accorpamento di due o più singoli condominii per la gestione di beni comuni, deve essere gestito attraverso le decisioni dei propri organi, e, cioè, l’assemblea composta dai proprietari degli appartamenti che concorrono a formarlo e l’amministratore del supercondominio. * , Cass. civ., sez. , II, , 26 agosto 2013, n. 19558

In tema di condominio negli edifici, la proposizione di una domanda diretta non alla difesa della proprietà comune, ma alla sua estensione mediante declaratoria di appartenenza al condominio di un’area adiacente al fabbricato condominiale, siccome acquistata per usucapione, implicando non solo l’accrescimento del diritto di comproprietà, ma anche la proporzionale assunzione degli obblighi e degli oneri ad esso correlati, esorbita dai poteri deliberativi dell’assemblea e dai poteri di rappresentanza dell’amministratore, il quale può esercitare la relativa azione solo in virtù di un mandato speciale rilasciato da ciascun condomino . * , Cass. civ., sez. , II, , 24 settembre 2013, n. 21826

In relazione alla denuncia da parte di un condominio dell’abusiva occupazione da parte del costruttore di una porzione di area (in uso) condominiale, mediante la costruzione di manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell’amministratore di condominio ad agire giudizialmente, ai sensi degli artt. 1130, primo comma, n. 4), e 1131 c.c., anche senza il mandato da parte dei condomini, con azione per il ripristino dei luoghi e il risarcimento del danno nei confronti dell’autore dell’opera denunciata e dell’acquirente della stessa. * , Cass. civ., sez. , II, , 25 luglio 2011, n. 16230

Deve essere dichiarata l’inammissibilità del ricorso per cassazione proposto dall’amministratore del condominio, senza la preventiva autorizzazione assembleare, eventualmente richiesta anche in via di rati.ca del suo operato, in ordine ad una controversia riguardante i crediti contestati del precedente amministratore revocato, in quanto non rientrante tra quelle per le quali l’organo amministrativo è autonomamente legittimato ad agire ai sensi degli artt. 1130 e 1131, primo comma, c.c.. Né può essere concesso il termine per la regolarizzazione ai sensi dell’art. 182 c.p.c., ove, come nella specie, l’udienza di discussione, in precedenza fissata, sia stata differita proprio sul rilievo della pendenza della questione dei poteri dell’amministratore all’esame delle Sezioni Unite della Corte di cassazione e la decisione di quest’ultima sia intervenuta ben prima della nuova udienza. * , Cass. civ., sez. , II, , 31 gennaio 2011, n. 2179

La legittimazione ad agire per l’accertamento del vincolo di destinazione a parcheggio di appositi spazi in edificio di nuova costruzione ai sensi dell’art. 41 sexies della legge 17 agosto 1942 n. 1150 spetta non già all’amministratore del condominio, ma ai singoli compratori delle varie unità immobiliari dello stabile, in base ai rispettivi titoli di acquisto, trattandosi di diritti spettanti non alla collettività condominiale, ma separatamente a ciascuno dei predetti compratori. Cass. civ., , sez. II, , 11 febbraio 2009, n. 3393

Allorquando i singoli proprietari di appartamenti facenti parte di un complesso immobiliare composto di più condomìni (“supercondominio” ), abbiano esperito, nei confronti della società costruttrice, azione di danni per non essere state messe loro a disposizione le prescritte aree di parcheggio, e siano intervenuti nel giudizio le amministrazioni condominiali dei vari fabbricati del complesso, deve ritenersi che la mancata realizzazione di tali aree di parcheggio, nella prescritta proporzione con le edificate volumetrie, si sia tradotta in una diminuzione di valore non solo delle singole unità immobiliari, alle quali le stesse avrebbero dovuto essere asservite, ma anche delle rimanenti aree scoperte, destinate ad usi e servizi comuni dei vari condomìni, la cui menomata fruibilità, dipendente dal sovraffollamento di veicoli nell’ambito del complesso immobiliare, si riverbera su tali parti comuni. Pertanto, a tutela di queste, ben possono le assemblee dei condomìni, ai sensi dell’articolo 1131, comma primo, c.c., e con la maggioranza qualificata di cui all’articolo 1136 c.c., conferire incarico all’amministratore ad agire in giudizio, in rappresentanza della collettività condominiale, i cui partecipanti abbiano subito lesioni nei rispettivi e proporzionali diritti, essendo invece lo specifico mandato di ciascun condomino, o l’unanime delibera di tutti i partecipanti, richiesti solo per i diversi casi di azioni dirette a far valere diritti esclusivi dei singoli condomini. * , Cass. civ., sez. , II, , 25 maggio 2006, n. 12395

Il nuovo amministratore di un condominio è legittimato ad agire nei confronti del precedente per la restituzione dei documenti occorrenti all’esercizio della gestione condominiale senza necessità di essere autorizzato con delibera assembleare perché la legittimazione attiva processuale, conferita dall’art. 1130 c.c. per lo svolgimento delle attribuzioni ivi previste – esecuzione delle delibere dell’assemblea, cura dell’osservanza del regolamento di condominio, amministrazione delle cose, degli impianti, dei servizi comuni, conservazione e manutenzione di essi, disciplina del loro uso e riscossione dei contributi – comprende quella prioritaria ed indispensabile per l’espletamento dei singoli momenti gestori, tra cui il recupero della documentazione relativa alla gestione precedente. Cass. civ., , sez. II, , 3 dicembre 1999, n. 13504

In tema di condominio negli edifici, spetta all’amministratore la legittimazione passiva per qualunque azione abbia ad oggetto parti comuni dello stabile condominiale, sicchè, ove un condomino od un terzo propongano una domanda avente ad oggetto l’accertamento della proprietà esclusiva di un bene non espressamente contemplato nell’elencazione di cui all’art. 1117 c.c., l’individuazione della sua natura, ai .ni della sussistenza, o meno, di detta legittimazione, deve avvenire tenendo conto che la richiamata disposizione contiene un’elencazione non tassativa, ma solo esemplificativa, delle cose comuni, essendo tali, salvo risulti diversamente dal titolo, anche quelle aventi un’oggettiva e concreta destinazione al servizio comune di tutte o di una parte soltanto delle unità immobiliari di proprietà individuale. * , Cass. civ., sez. , II, , 5 gennaio 2017, n. 133

In tema di condominio negli edifici, la legittimazione passiva dell’amministratore, prevista dall’art. 1131, secondo comma, cod. civ., ha portata generale, in quanto estesa ad ogni interesse condominiale, e sussiste, pertanto, anche con riguardo alla domanda, proposta da un condomino o da un terzo, di accertamento della proprietà esclusiva di un bene, senza che sia necessaria la partecipazione al giudizio di tutti i condomini. * , Cass. civ., sez. , II, , 17 dicembre 2013, n. 28141

Ai sensi dell’art.1131 secondo comma c.c., la legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell’edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino; in tal caso, l’amministratore ha il solo obbligo, di mera rilevanza interna e non incidente sui suoi poteri rappresentativi processuali, di riferire all’assemblea, con la conseguenza che la sua presenza in giudizio esclude la necessità del litisconsorzio nei confronti di tutti i condomini. * , Cass. civ., sez. , II, , 10 novembre 2010, n. 22886

In tema di controversie condominiali, la legittimazione dell’amministratore del condominio dal lato passivo ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c. non incontra limiti e sussiste, anche in ordine all’interposizione d’ogni mezzo di gravame che si renda eventualmente necessario, in relazione ad ogni tipo d’azione, anche reale o possessoria, promossa nei confronti del condominio da terzi o da un singolo condomino (trovando in tanto ragione nell’esigenza di facilitare l’evocazione in giudizio del condominio, quale ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini ) in ordine alle parti comuni dello stabile condominiale, tali dovendo estensivamente ritenersi anche quelle esterne, purchè adibite all’uso comune di tutti i condomini. Ne consegue che, in presenza di domanda di condanna all’eliminazione d’opere (nel caso, varco nel muro di cinta condominiale aperto per consentire ai condomini l’esercizio del passaggio sulla strada di proprietà dei confinanti ), ai fini della pregiudiziale decisione concernente la negatoria servitutis non è necessaria l’integrazione del contraddittorio, dalla legge non richiesta per tale tipo di pronunzia, che bene è pertanto resa nei confronti del condominio rappresentato dall’amministratore, dovendo in tal caso essere essa intesa quale utilitas afferente all’intero edificio condominiale e non già alle singole proprietà esclusive dei condomini. Ne consegue altresì che, poichè l’esistenza di un organo rappresentativo unitario dell’ente, quale l’amministratore, non priva i singoli condomini della facoltà di agire in giudizio a difesa dei diritti esclusivi e connessi inerenti l’edificio condominiale, ciascun condomino è d’altro canto legittimato ad impugnare personalmente, anche mediante ricorso per cassazione, la sentenza sfavorevole emessa nei confronti della collettività condominiale. (Omissis ). * , Cass. civ., sez. , II, , 4 maggio 2005, n. 9206

Spetta all’amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l’annullamento delle delibere assembleari, con la conseguenza che in tali casi egli non necessita di alcuna autorizzazione dell’assemblea per proporre le impugnazioni nel caso di soccombenza del condominio. * , Cass. civ., sez. , II, , 20 aprile 2005, n. 8286

Ai sensi dell’art. 1131 c.c., l’amministratore condominiale è passivamente legittimato a stare in giudizio in tutte le controversie che abbiano ad oggetto i servizi e i beni comuni (quale quella avente ad oggetto la pretesa illegittimità dell’avvenuta soppressione del servizio di portierato), controversie rispetto alle quali sono legittimati ad intervenire anche i singoli condomini. * , Cass. civ., , sez. II, , 28 aprile 2004, n. 8139

Il condominio può essere citato in giudizio per qualsiasi azione che abbia come oggetto parti comuni, anche se si tratti di quelle per le quali tale natura sia stata attribuita dal regolamento, comprese le azioni reali promosse perché sia dichiarata la comproprietà di una o picose, la cui titolarità, in base ai titoli di acquisto, risulti di alcuni soltanto dei proprietari degli appartamenti dell’edificio. Cass. civ. sez. II, , 11 novembre 2002, n. 15794

In tema di condominio negli edifici, con riguardo alle controversie attinenti a cose, impianti o servizi appartenenti, per legge o per titolo, soltanto ad alcuni dei proprietari dei piani o degli appartamenti siti nell’edificio (cosiddetto «condominio parziale»), non sussiste difetto di legittimazione passiva in capo all’amministratore dell’intero condominio, quale unico soggetto fornito, ai sensi dell’art. 1131 c.c., di rappresentanza processuale in ordine a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio (salva, eventualmente, la restrizione degli effetti della sentenza, nell’ambito dei rapporti interni, ai soli condomini interessati). * , Cass. civ., , sez. II, , 21 gennaio 2000, n. 651

L’art. 1131, secondo comma c.c. prevede la legittimazione passiva dell’amministratore in ordine ad ogni lite che riguardi le parti comuni dell’edificio. Consegue che con riferimento alla domanda con la quale un condomino chiede che venga accertata la proprietà esclusiva di parte del sottotetto, quale proiezione verso l’alto del proprio appartamento, viene meno la legittimazione passiva dell’amministratore, dovendo la causa, riguardante l’estensione del diritto dei singoli condomini in dipendenza dei rispettivi acquisti, svolgersi nei confronti di tutti i condomini. * , Cass. civ., , sez. II, , 19 maggio 1999, n. 4845

L’amministratore del condominio, ai sensi dell’art. 1131 c.c., può essere convenuto in giudizio in rappresentanza dei condomini per qualunque azione, anche di natura reale, concernente le parti comuni dell’edificio. * , Cass. civ.  sez. II, , 23 gennaio 1995, n. 735

Il cd. supercondominio viene in essere “ipso iure et facto”, ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto; il potere degli amministratori di ciascun condominio di compiere gli atti indicati dagli artt. 1130 e 1131 c.c. è limitato, pertanto, alla facoltà di agire o resistere in giudizio con riferimento ai soli beni comuni all’edificio amministrato e non a quelli facenti parte del complesso immobiliare composto da più condomìni, che deve essere gestito attraverso le deliberazioni e gli atti assunti dai propri organi, quali l’assemblea di tutti i proprietari e l’amministratore del cd. supercondominio. Ne consegue che, qualora quest’ultimo amministratore non sia nominato, la rappresentanza processuale passiva compete, in via alternativa, ad un curatore speciale scelto ex art. 65 disp. att. c.c. o al titolare di un mandato “ad hoc” conferito dai comproprietari ovvero, in mancanza, a tutti i titolari delle porzioni esclusive ubicate nei singoli edifici. Cass. civ., sez. , II, , 28 gennaio 2019, n. 2279

In tema di condominio negli edifici, esula dai limiti della legittimazione passiva dell’amministratore una domanda volta ad ottenere l’accertamento, in capo ad un singolo, della proprietà esclusiva su di un bene altrimenti comune, ex art. 1117 c.c., giacché tale domanda impone il litisconsorzio necessario di tutti i condomini; ne consegue che, nel giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., in cui la legittimazione passiva spetta all’amministratore, l’allegazione, ad opera del ricorrente, della proprietà esclusiva del bene su cui detta delibera abbia inciso (nella specie, l’area cortilizia antistante il fabbricato, oggetto di assegnazione assembleare quale spazio a parcheggio per le autovetture dei condomini), può formare oggetto di un accertamento meramente incidentale, funzionale alla decisione della sola causa sulla validità dell’atto collegiale ma privo di efficacia di giudicato in ordine all’estensione dei diritti reali dei singoli. * , Cass. civ., sez. , II, , 31 agosto 2017, n. 20612

L’amministratore di condominio è passivamente legittimato, ex art. 1131, comma 2, c.c., rispetto ad ogni azione volta alla determinazione giudiziale di tabelle millesimali che ripartiscano le spese in applicazione aritmetica dei criteri legali giacché, rientrando l’approvazione di tali tabelle nella competenza gestoria dell’assemblea, si versa in presenza di controversia riconducibile alle attribuzioni riconosciute allo stesso amministratore dall’art. 1130 c.c. ed ai correlati poteri rappresentativi processuali, senza alcuna necessità di litisconsorzio di tutti i condomini. * , Cass. civ., sez. , II, , 4 agosto 2017, n. 19651

In tema di risarcimento danni per l’esecuzione di lavori su parti comuni di un edificio condominiale, poiché il condominio è un ente di gestione privo di personalità giuridica distinta da quella dei singoli condomini, il condomino che ritenga di essere stato danneggiato da un’omessa vigilanza da parte del condominio nell’esecuzione dei lavori dovrà rivolgere la propria pretesa risarcitoria nei confronti dell’amministratore, in qualità di rappresentante del condominio, il quale, a sua volta, valuterà se agire in rivalsa contro l’amministratore stesso. * , Cass. civ., sez. , III, , 30 settembre 2014, n. 20557

In materia di condominio di edifici, la legittimazione passiva nel giudizio avente ad oggetto il risarcimento dei danni derivanti dal cedimento di strutture condominiali spetta al condominio, in persona dell’amministratore quale rappresentante di tutti i condomini obbligati – e non già al singolo condomino che può essere chiamato in giudizio a titolo personale soltanto ove frapponga impedimenti all’esecuzione dei lavori di manutenzione o ripristino, ovvero allorché i danni derivino da difetto di conservazione o di manutenzione a lui imputabili in via esclusiva -, poiché la responsabilità delineata dall’art. 2053 cod. civ. si fonda sulla proprietà del bene, la cui rovina è cagione del danno, e va imputata a chi abbia la possibilità di ovviare ad un vizio di costruzione o di provvedere alla manutenzione del bene, ossia – per le strutture condominiali – al condominio. * , Cass. civ., sez. , III, , 25 agosto 2014, n. 18168

La rappresentanza attribuita all’amministratore del condominio dall’art. 1131, secondo comma, c.c., rispetto a qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio, non si estende all’azione di scioglimento del condominio prevista dagli artt. 61 e 62 att. c.c.; questa, avendo ad oggetto la modificazione di un diritto reale, si svolge in un giudizio al quale debbono partecipare tutti i soggetti che per le rispettive quote ne sono titolari, ossia i condomini del precedente condominio complesso. * , Cass. civ., , sez. II, , 23 gennaio 2008, n. 1460

Ai sensi dell’art. 1131, secondo comma, c.c., l’amministratore del condominio è passivamente legittimato a stare in giudizio nella controversia promossa dal singolo condomino per l’annullamento di una delibera assembleare di attribuzione dei posti auto su uno spazio comune, senza necessità che, al relativo giudizio, partecipino i condomini, i quali hanno soltanto la facoltà di intervenire. * , Cass. civ., sez. , II, , 17 luglio 2006, n. 16228

L’amministratore del condominio è legittimato, senza necessità della partecipazione al giudizio dei condomini, a resistere alla domanda concernente la legittimità dei distacchi dall’impianto comune centralizzato di riscaldamento, effettuati dai singoli condomini a seguito della deliberazione assembleare autorizzativa. Cass. civ., sez. , II, , 26 gennaio 2000, n. 852

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