(R.D. 16 marzo 1942, n. 262)

Perimento totale o parziale dell'edificio

Articolo 1128 - Codice Civile

Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle
parti comuni dell’edificio (1117, 1136), e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse (1127).
L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste (1882).
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini (2932).

Articolo 1128 - Codice Civile

Se l’edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente convenuto.
Nel caso di perimento di una parte minore, l’assemblea dei condomini delibera circa la ricostruzione delle
parti comuni dell’edificio (1117, 1136), e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti sulle parti stesse (1127).
L’indennità corrisposta per l’assicurazione relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di queste (1882).
Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell’edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini (2932).

Note

Massime

La facoltà del condomino di richiedere la vendita all’asta del suolo e dei materiali dell’edificio condominiale, attribuita nel caso di perimento dell’edificio in conseguenza di eventi accidentali estranei alla volontà dei proprietari del bene, non compete nelle ipotesi di demolizione dell’edificio liberamente voluta da tutti i condomini, soprattutto quando a determinare la demolizione sia stata la concorde decisione di ricostruire l’edificio. Nel conflitto tra il condomino che vuole ricostruire l’edificio condominiale demolito e il condomino che vi si oppone prevale la volontà del primo, in applicazione estensiva dell’ultimo comma dell’art. 1128 c.c. secondo il quale il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti anche sulle parti di sua esclusiva proprietà. Cass. civ. sez. II, 15 ottobre 1977, n. 4414

Sia avuto riguardo al significato letterale che alla ratio delle disposizioni dettate dall’art. 1128, primo e secondo comma, per l’ipotesi di perimetro totale o parziale dell’edificio in condominio, è da ritenere che, mediante esse, siano stati disciplinati – in mancanza di diverse convenzioni tra le parti – solo gli effetti della distruzione totale o parziale per cause estranee alla volontà dei condomini. Cass. civ. sez. II, 6 giugno 1974, n. 1663

In ipotesi di perimento totale o parziale dell’edificio in condominio, anche inferiore ai tre quarti del suo valore, ciascun condomino ha il potere di ricostruire le parti comuni del fabbricato, che siano andate distrutte e che siano indispensabili per ripristinare l’esistenza e il godimento del bene di dominio individuale, nell’esercizio non di un diritto di superficie, ma di facoltà inerenti alla proprietà esclusiva ed a quella condominiale, in quanto tali non suscettibili di prescrizione per non uso. Cass. civ. sez. VI, 14 settembre 2012, n. 15482

Nell’ipotesi di perimento dell’edificio in condominio, il rifiuto del condomino a partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell’art. 1128, quarto comma, c.c. – norma applicabile non solo all’ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale – deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l’edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio. (Omissis). Cass. civ. sez. II, 30 ottobre 2006, n. 23333

La distruzione di un edificio fa venir meno il diritto esclusivo dei diversi proprietari sui singoli appartamenti; e dunque sopravvive solo la comunione di proprietà dell’area. Ove – poi – si proceda alla ricostruzione sull’area, non si forma un condominio, ma una comunione sull’edificio realizzato. Il condominio nasce solo quando i comunisti individuano gli appartamenti di proprietà esclusiva di ciascuno di essi, con un’operazione negoziale che assume la portata di una vera e propria divisione, la quale andrà – pertanto – soggetta ad imposta proporzionale di registro e ad I.N.V.I.M. Cass. civ. sez. I, 16 dicembre 1996, n. 11201

Nell’ipotesi di perimento totale di un edificio in condominio, il condominio viene meno e permane soltanto la comunione sul suolo con la conseguenza che nel caso in cui il fabbricato venga ricostruito come era in precedenza, si ripristina il condominio, mentre ove venga ricostruito in maniera diversa ad iniziativa di alcuni soltanto dei condomini, il condominio stesso non rinasce e quanto edificato costituisce invece un’opera realizzata su suolo comune, come tale soggetta alla disciplina della accessione e quindi da attribuire secondo le quote originarie ai comproprietari del suolo (a meno che non se ne chieda, ai sensi dell’art. 2933 c.c. la demolizione). Cass. civ. sez. II, 3 ottobre 1991, n. 10314

Nell’ipotesi di distruzione totale di un edificio in condominio, venendo meno, per mancanza dell’oggetto, sia i diritti reali esclusivi sulle singole porzioni immobiliari sia il condominio, residua un regime di comunione pro indiviso tra gli ex condomini sull’area di risulta in ragione dell’entità della quota a ciascuno di essi appartenente sull’edificio distrutto, con la conseguenza che, in caso di ricostruzione dell’edificio, anche se di volumetria superiore a quella del precedente (nella specie, per realizzazione di una sopraelevazione), per il principio dell’accessione (art. 934 c.c.), ciascuno dei comunisti acquista la proprietà di una quota ideale di esso corrispondente a quella spettantegli sul fondo, a meno che gli effetti dell’accessione, prima del loro verificarsi, non siano esclusi o modificati in conseguenza di accordo tra le parti. Cass. civ. sez. II, 22 settembre 1989, n. 3933

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